부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 경기도지사는 2018. 1. 24. 피청구인에게 ○○시 ○○면 ○○리 5○○번지 토지거래에 대하여 저가신고로 의심된다는 사유로 부동산 거래신고 조사대상 통보를 하였다. 이에 피청구인은 2018. 5. 15. 청구인에게 소명자료 요청을 하였고, 청구인은 ○○리 5○○, 5○○번지 토지(이하‘이 사건 토지들’라 한다)를 청구인 등 친목회원 8명이 매입하였으나 토지거래허가지역에 해당되어 ○○시에 주소지를 둔 정○○ 명의로 매입하였고, 토지거래허가가 풀리거나 공장허가를 득한 후 등기하고자 하였으나, 정○○이 건강악화 등의 사유로 이 사건 토지들에 대하여 청구인의 자녀 양○○ 외 2인에게 매도하는 매매계약서를 2017. 12. 7. 체결하고 2017. 12. 7. 매매를 원인으로 하여 2017. 12. 18. 양○○ 외 2인에게 소유권이전 등기가 경료되었다. 피청구인은 청구인이 이 사건 토지들의 지분의 실권리자임에도 불구하고 정○○ 명의로 토지를 매입한 사실이「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하‘부동산실명법’이라 한다) 제3조에 위반됨을 사유로, 같은 법 제5조 및 같은 법 시행령 제3조의2에 따라 2018. 7. 25. 청구인에게 과징금 14,384,790원 부과처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분경위 피청구인으로부터 부동산실명법 위반에 따른 과징금 부과처분을 받은 대상 토지는 ○○시 ○○면 ○○리 5○○번지 및 같은 리 5○○번지 2필지이다. 가) 매입동기 대상 토지는 청구인의 친목 회원 지인인 부동산사무실의 소개로 당시 대상 토지 인근지역에 이장을 하시던 분이 농사짓던 토지라며 공장으로 개발하면 임대수익을 얻을 수 있다고 이야기를 하여 청구인을 포함한 회원들이 노후를 대비하자는 의견에 따라 매입하기로 결정을 하였다. - 회의에 참석했던 친목회원(8명) : 김○○, 김○○, 김○○, 손○○, 정○○, 정○○, 주○○, 차○○ 나) 토지매입 매입 결정에 따라 모아 놓은 친목회원의 회비와 회원 1인당 4,500,000원씩을 추가로 부담하기로 하고 청구인의 돈을 우선 차용하는 방법으로 하여 공장을 개발할 때 갚기로 하였다. 매입금액을 16으로 지분을 나누어 회원 개인당 1/16(약 9,000,000원)과 정○○은 2/16(약 18,000,000원)을 청구인은 8/16(약 71,600,000원)을 투자하여 합계 136,800,000원으로 2008. 3. 17. 토지를 매입하였다. 다) 토지거래허가제에 따른 공동명의 등기 불가 사유 매입당시에는 당해지역이 토지거래허가구역이기 때문에 청구인 등 외지인은 매수등기가 불가하였으나 논의 끝에 토지거래허가제가 풀리거나 공장개발 허가를 내면 공동명의(당시 부동산사무소에서 외지인도 등기가 가능하다고 하였음)로 등기를 할 수 있다고 하여 우선 회원 중 ○○시에 주소지가 있는 정○○의 명의로 소유권이전등기를 하였다. 매입에 참여한 청구인과 모임회원을 보호하기 위해 청구인 명의로 토지에 대하여 가압류를 설정하였으며, 토지거래허가제가 풀리거나 공장개발 허가를 득하면 다시 공동명의로 등기하기로 하였다. 라) 공장개발 등을 위한 노력 등기 후 공장으로 개발하기 위해 부단한 노력을 하였으나, 매입한 토지는 도로가 없는 맹지로 시간이 지나도 인접토지의 비협조로 진입도로 등의 확보가 어려워 당초 목적한대로 공장을 건축하고자 허가 등을 신청하거나 받을 수도 없었다. 매입한 후로 약 5년이 지난 후인 2012년도에 당해지역의 토지거래허가제가 해제되었으나 매입에 참여한 회원들의 평균나이가 60세가 넘으면서 공장으로의 개발의지는 퇴색되는 등 내부적으로 의견이 분분하였다. 이에 따라 부동산에 대한 무지로 인해 공동명의 등기를 하지 않으면 부동산실명법에 위반된다는 사실을 전혀 모르는 청구인을 포함한 매입에 참여한 회원들의 대다수는 당해 토지를 매매하자고 의견을 제시하여 매매하기로 결정하였고 인근 부동산사무소에 매도를 요청하였으나 장기적인 경기불황과 도로가 없는 토지로 매수자가 없는 이유 등으로 몇 년이 지나갔다. 마) 등기권리자(정○○)의 발병과 토지매매 그러던 중 2016. 6.경에 등기권리자(정○○)가 갑자기 쇼크가 와서 혼수상태로 병원으로 긴급 후송되었고, 위암판결로 위암수술을 받고 퇴원을 한 후에도 몇 번이나 구급차에 실려 병원 응급실로 가는 상황이 지속적으로 발생하자, 매매대금의 절반을 투자하고 설정을 해놓은 청구인과 그의 가족이 만약에 병환으로 사고가 생기면 피해를 볼 수 있다고 불안해하였으며, 매입에 참여한 회원들도 빨리 매매하여 손해를 보더라도 투자한 금액이라도 회수하는 것으로 해결하자고 의견일치가 되었으나, 매매가 되지 않아서 등기권리권자(정○○)가 만에 하나 잘못되면 공동으로 매입하였던 토지가 등기권리자의 가족에게 상속되어야 하는 등 예측할 수 없는 상황이 발생할 수 있다고 청구인을 포함한 매입에 참여한 회원들이 불안해하던 차에 청구인과 청구인의 가족이 공동 매입한 회원들의 지분을 인수(지분 1/16을 10,000,000원씩 인수)하는 것으로 결정하였고, 이에 따라 청구인의 자녀인 양○○, 양○○, 양○○가 돈을 모아 회원의 지분을 매입하여 소유권을 이전하게 되었다. 바) 부동산실명법에 대한 무지와 억울함으로 재결을 청구 이 사항이 부동산실명법에 위반이라는 사실을 알았다면 내 돈을 내고 토지명의를 타인에게 등기를 하며 위법을 하는 바보는 없을 것이다. 청구인은 돈을 차용해 주는 형식으로 입금하였고 당시 무지한 청구인과 회원들은 그것이 부동산실명법에 위반이 된다는 사실을 전혀 모르고 있었으며, 이번에 피청구인이 통보한 공문을 보고 알게 되었다. 또한 10년 전이나 지금이나 토지가격이 비슷하기에 더욱 억울하다. 이 건 처분은 청구인이 무지하여 토지거래허가구역에서 개발허가 등을 득하고 소유권이전등기를 하면 된다는 생각으로 노후를 대비하여 외지인임에도 불구하고 토지매입에 참여하였고 매입에 참여한 회원에게 지분을 이전하는 등 이로 인하여 아무런 이득도 없이 피해만 보았는데도 피청구인은 매매 당시에 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 토지거래 계약허가에 의한 제한을 회피하고자 청구인이 포함되지 않은 한 사람 명의로 소유권이전등기를 하였다고 법률을 위반한 부분만 단순하게 적용하여 판단하는 것은 위법·부당하므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인 주장에 대한 답변 부동산실명법 제2조제1호“명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다고 되어 있고, 같은 법 제3조제l항에는 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 규정하면서 같은 법 제5조에는 이를 위반한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 되어 있다. 청구인이 제출한 부동산투자협의서를 보면 청구인과 친목회원 7인은 이 사건 토지들에 대하여 명의는 정○○ 명의로 등기하고 청구인 지분은 설정하며, 각자의 지분에 관한 사항을 약정하였으며 청구인은 매매당시에 토지거래계약허가구역으로 지정되어 토지거래계약 허가에 의한 제한을 회피하고자 타인의 명의로 소유권이전 등기를 한 것으로 법에 대한 무지와 이득도 없이 피해만 보았음에도 법률 위반 부분만 단순 적용하여 판단하는 것이 위법·부당하다고 하나, 청구인의 위 행위가 부동산실명법 제3조제1항이 금지하는 명의신탁행위에 해당함이 분명한 이상, 명의신탁자에 대하여 과징금을 부과할 것인지 여부는 기속행위에 해당하여, 명의신탁이 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 한하여 그 과징금을 일정한 범위 내에서 감경할 수 있을 뿐이지 그에 대하여 과징금 부과처분을 하지 않거나 과징금을 전액 감면할 수 있는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2005두17287판결 참조). 또한, 같은 법 시행령 제3조의2 단서에는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있으나, 이 사건 토지들은 매매 당시 토지거래계약허가지역 내 토지로 소유명의를 정○○ 단독 명의로 하여 토지거래허가 심사에 있어 청구인에 대한 심사가 이루어지지 않았다면 이는 토지거래허가 심사를 회피하기 위한 목적이 있었던 것으로 보는 것이 상당하므로 법령에 의한 제한을 회피할 목적에 해당하는 것으로 감경 규정 역시 적용할 수 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1.“명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하“부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하“실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2.“명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3.“명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4.“실명등기”(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금 액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1 항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등 기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하“부동산평가액”이라 한다), 제3 조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조의2(명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표 와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감 경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159026113"></img> 나. 판단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 경기도지사는 2018. 1. 24. 피청구인에게 ○○시 ○○면 ○○리 5○○번지 토지거래에 대하여 저가신고로 의심된다는 사유로 부동산 거래신고 조사대상 통보를 하였다. 나) 이에 피청구인은 2018. 5. 15. 청구인에게 소명자료 요청을 하였고, 청구인은 이 사건 토지들(2필지)을 청구인 등 친목회원 8명이 매입하였으나 토지거래허가지역에 해당되어 ○○시에 주소지를 둔 정○○ 명의로 매입하였고, 토지거래허가가 풀리거나 공장허가를 득한 후 등기하고자 하였으나, 정○○의 건강악화 등의 사유로 이 사건 토지들의 지분을 가진 다른 지분권자인 청구인의 자녀 3명이 매입하여 등기하였다는 소명서를 제출하였다. 다) 청구인이 거래 소명 과정에서 피청구인에게 제출한 부동산투자협의서 및 매매계약서를 살펴보면, 이 사건 토지들에 대하여 2008. 3. 17. 매매계약을 체결하면서 2008. 5. 30. 잔금을 지불하기로 하고 정○○의 명의로 계약이 이루어졌고, 2008. 11.경 청구인 8/16, 정○○ 2/16, 김○○, 주○○, 정○○, 서○○, 홍○○, 차○○ 각 1/16의 지분을 갖기로 약정한 사실이 확인된다. 라) 등기사항전부증명서에 의하면 이 사건 토지들은 2008. 6. 5. 정○○ 명의로 소유권이전등기 경료되었고, 2017. 12. 7. 매매를 원인으로 하여 양○○, 양○○, 양○○ 명의로 소유권이전되었다. 마) 이 사건 토지들은 2012. 1. 31. 토지거래계약허가구역에서 해제되었다. 바) 피청구인은 청구인이 이 사건 토지들의 지분의 실권리자임에도 불구하고 정○○ 명의로 토지를 매입한 사실이 부동산실명법 제3조에 위반됨을 사유로, 같은 법 제5조 및 같은 법 시행령 제3조의2에 따라 청구인에게 2018. 6. 19. 처분사전통지 후, 2018. 7. 25. 이 사건 처분을 하였다. 2) 부동산실명법 제3조제1항, 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제3조의2에서는 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되며 이를 위반하였을 경우 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하고, 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 토지들이 2008. 6. 5.경 토지거래허가구역 내 위치하여 외지인인 청구인 앞으로는 등기를 할 수 없어서 ○○시에 주소를 두고 있는 정○○ 단독 명의로 소유권이전등기를 경료하였다고 하여 이 사건 토지 중 청구인이 실질적으로 매수한 지분에 대해서 정○○에게 명의신탁한 사실을 자인하고 있다. 청구인의 위 행위는 부동산실명법 제3조제1항의 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다는 실명등기의무에 위반되는 것이고, 실명등기의무를 위반한 명의신탁자에게는 부동산실명법 제5조제1항제1호에 따라 과징금이 부과되는 것이므로 실명등기의무를 위반한 청구인은 과징금 부과대상에 해당한다. 그리고 청구인은 이 사건 토지 중 실질적으로 자신이 매수한 지분에 관하여 정○○ 명의로 소유권이전등기를 경료한 행위가 부동산실명법에 위반된다는 사실을 알지 못하였다고 주장하나, 실명등기의무를 규정한 부동산실명법은 1995. 3. 30. 법률 제4944호 제정되어 같은 해 7. 1.부터 시행되어 현재에 이르렀고, 위 과징금은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하기 위하여 그 확보책으로서 실명등기의무를 이행하지 않는 경우에 가해지는 일종의 행정상의 제재로서 청구인이 자신의 행위가 실명등기의무 위반에 해당하는지 알지 못하였다는 사정은 단순한 법률의 부지나 오해에 불과하여 과징금부과처분을 면제할 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 볼 수도 없다. 또한, 청구인 스스로도 이 사건 토지에 관한 매매계약 체결에 있어서 허가를 받아야 하는 제한을 회피할 목적으로 실명등기의무를 위반하였다고 자인하고 있다는 점에서‘조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다’고 규정한 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서 조항에 해당된다고 보기 어려우므로 이 사건 처분은 적법·타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판 청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.