부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 ○○세무서장은 2017. 11. 23. 청구인이 ○○시 ○○면 ○○리 산○○-2번지(이하‘이 사건 토지’라 한다)를 2012년 매입하고 등기하지 않은 것으로 판단하고 청구인의 미등기전매혐의 사실에 대한 과세자료를 피청구인에게 통보하였다. 이에 피청구인은 2018. 10. 28. 청구인에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하‘부동산실명법’이라 한다) 제10조제1항 위반을 사유로 과징금 부과예고 후 2018. 11. 20. 청구인에 대하여 과징금(26,001,400원) 부과처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분의 경위 청구인은 2011. 12. 13.경 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○-2번지, 2,943㎡(이하‘이 사건 임야라 한다[[[FOOTNOTE]]]3[[[FOOTNOTE]]])에 대하여 위 임야의 소유자인 홍○○과 매매계약을 체결하였던바, 그 매매계약 내용은 매매대금 200,250,000원으로, 계약금 22,000,000원은 계약시에 지급하고 잔금 178,250,000원은 2012. 3. 15.에 지급하기로 하였다. 그런데 피청구인의 주장에 의하면, 위 매매계약에 따라 청구인은 계약 당일에 계약금 22,000,000원을 지급하고 2012. 3. 6.경 매매대금 잔금 178,250,000원을 지급하여 대금 전액의 지급을 마쳤으므로, 바로(부동산등기특별조치법 제2조제1항에 의하면 60일 이내) 위 임야에 대하여 소유권이전등기를 받아가야 할 것인데도 대금지급이 완료된 2012. 3. 6.부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한‘장기미권리자’라서 청구인에 대하여 부동산실명법 제10조제1항에 의거, 26,001,400원의 과징금부과처분을 하였다는 것이다(소갑제3호증 과징금부과통보). 2) 처분의 위법성 가) 청구인이 홍○○과 위와 같은 내용의 매매계약을 체결한 사실, 그리고 계약 당일 계약금 2,200만원을 홍○○에게 지급한 사실은 있다. 하지만 잔금지급기일 전에 청구인의 매수인의 지위를 같은 매매조건 하에 정○○이란 자에게 양도·양수하는 것으로 하였고 홍○○과도 이야기가 되어서 그도 승낙하였으므로 청구인과의 매매계약은 취소되면서 청구인은 매매계약의 당사자(매수인)의 지위에서 탈퇴하였다. 나) 새로운 매수인인 정○○은 2012. 3. 6.경 위 임야의 소유자이자 매도인인 홍○○의 도움을 받으며 그의 동행 하에 위 임야를 ○○농협에 담보로 제공하고 채무자로는‘정○○’으로 하여 6억 원을 대출받은 다음 그 중 위 매매대금의 잔금대금 명목으로 178,250,000원을 위 대출이 실행된 농협 사무실에서 곧장 홍○○ 명의 계좌로 송금하여 잔대금 지급을 완료하였고, 한편 청구인 또한 그즈음 새로운 매수인인 정○○으로부터 종전에 홍○○에게 지급하였던 매매계약금 2,000만 원 돈을 돌려받음으로써 청구인은 이 사건 매매계약의 매수인 지위에서 물러났다. 다) 따라서 이 사건 임야의 진정한 매수인은 정○○이고, 소유권이전등기를 제때 넘겨오지 않은 매수인이라 하여 과징금이 부과되어야 할 자는 정○○이며, 청구인과는 전혀 무관한 것이므로, 사실관계를 잘못 파악하고 단지 처음에 매매계약했었다는 사실만을 근거로 여전히 매수인인 줄로만 알고 청구인을 상대로 한 이 사건 처분은 부당하고 취소되어야 마땅하다. 3) 상세한 사건의 경위 청구인이 애초 2011. 12. 13.자로 홍○○과 이 사건 임야에 대해 2억 25만원에 매수하기로 하는 매매계약을 하고 계약 당일에 계약금 2,200만원을 지급하였던 것은 사실이다. 그러나, 그 계약 직후인 2011. 12.경 청구인의 지인인 정○○이란 자가 위 주변 땅을 계속 매입하면서 이 사건 부동산의 매입 및 개발을 염두에 두고서 청구인 대신 자신이 위 임야를 매수하겠다고 청구인에게 제의했고 홍○○과도 이야기가 되어, 그때부터 청구인은 빠지고 매매대금 등에 있어 같은 조건으로 매수인의 지위를 정○○이 양수받기로 합의하여, 이후 위 부동산의 매수인의 지위에서 소유권이전등기를 받을 자는 정○○이고 동시에 청구인과 홍○○과의 매매계약은 취소되었다. 그러므로 위 임야의 정당하고 적법한 매수인이 된 정○○은 2011. 12.경 홍○○으로부터 개발행위를 위한 토지사용 승낙 및 묘지이설 동의를 받고서 2012. 1. 10.경 피청구인으로 부터 다세대(8세대)의 공동주택 건설를 위한 부지조성을 하겠다는 취지로 개발행위허가를 얻었다[[[FOOTNOTE]]]12[[[FOOTNOTE]]]. 그리고 나서 홍○○과 정○○은 2012. 3. 6.경 두 사람이 동행하여 ○○농협에 함께 가서 위 부동산을 담보로 매수인이자 장차 소유권을 넘겨받을 정○○을 채무자로 하여 6억 원을 대출받고 채권최고액 7억 8,000만원으로 하여 근저당권을 설정하도록 해 주고(소갑 제1호증 등기사항전부증명서 참조), 그 즉시 매대대금 잔금 178,250,000원을 홍○○은 정○○으로부터 송금받아 수령하였다. 이렇게 홍○○과의 합의 하에 매수인의 지위를 청구인에서 정○○으로 양도양수함에 따라 청구인은 더 이상 매수인이 아니므로 매매잔대금을 지급할 의무도 없게 되었고, 그리하여 실제로도 정○○이 매매잔대금을 지급한 것이었으며, 소유권이전등기를 받을 매수인은 정○○이라서 홍○○은 정○○에게 소유권이전등기를 해주면 될 일이었다. 한편, 청구인은 그즈음 매수인의 지위를 양수받은 정○○으로부터 종전 홍○○에게 지급한 매매계약금 2천만 원을 돌려받았으며, 부동산 개발을 하는 회사이므로 정○○으로부터 개발공사를 의뢰받아 초기에 위 부동산의 부지정리 등 개발공사를 일부 수행한 것이 전부다. 홍○○이 매수인의 지위를 양수한 정○○에게 이 사건 토지를 담보제공해 주어 근저당설정 후 6억 원을 대출받도록 해 주고 그 즉시 2억 25만원의 총매매대금 중 매매잔대금 178,250,000원을 정○○으로부터 받은 것이 2012. 3. 6.의 일이다. 그랬는데도 홍○○과 정○○이 어째서 그때로부터 4년이 지난 2016. 2. 4.경 임의경매개시결정이 이루어지고 그 후로도 1년 동안 경매가 진행되어 낙찰될 때까지도 소유권이전등기를 하지 않았는지는 홍○○과 정○○의 사정일 뿐이고, 청구인으로서는 그 연유를 전혀 알지 못하며 관여한 적도 없다. 다만 짐작컨대 홍○○ 측은 애초 2억 원 남짓한 매매대금으로 이 사건 부동산을 매도하였지만 정○○의 개발행위가 이루어지니 무려 3배에 달하는 6억 원이 대출이 된 것을 보고 자신의 땅을 너무 싸게 판 것이 아닌가 싶어서 정○○한테 추가로 땅값이나 웃돈을 요구하는 등의 사정이 있지 않았을까 싶지만, 그건 홍○○과 정○○만이 알고 있는 사정일 터이다. 어쨌든 홍○○은 매수인의 지위를 양도함으로써 매매계약을 취소했던 청구인한테는 빨리 소유권을 넘겨가라는 종용을 하거나 소유권이전등기를 위한 서류를 떼어주는 등의 이행의 제공을 한 사실이 전혀 없다. 그리고 정작 정당한 매수인으로서 매매잔대금을 포함한 전 매매대금을 원고한테 진작에 전부 지급한 바 있는 정○○한테는 어떻게 소유명의 등기를 넘겨주려 했는지 등의 홍○○과 정○○간의 사정에 대해, 청구인으로서는 전혀 알지 못하고 더 이상 매매당사자도 아니기에 아무런 관심조차 없었다. 심지어, 홍○○은 이와 같이 정○○에게의 소유권이전등기가 그들의 무슨 사정인지는 몰라도 이것이 미뤄지고 있는 동안이던 2015. 3.경에도 ○○농협에 홍○○과 정○○ 등 두 사람이 함께 가서 3년 만기로서 대출기간이 끝난 정○○의 6억 원 대출을 다시 한 차례 연장하는 신청서류를 만드는 데 협조해 주기도 하였다. 홍○○은 매매대금을 전부 받고나서 3년이나 지난 시점에서 이렇게 정○○의 부탁에 대해 정○○의 은행대출기간 연장에 협조해 줄 일이 아니라, 이때라도 정○○에게 빨리 소유권이전등기를 넘겨받으라고 종용하는 등으로 홍○○ 스스로 소유권이전 문제를 매듭짓는 게 당연한 사리이고 합리적인 일처리일 터이지만, 홍○○과 정○○은 무슨 연유에서인지 그렇게 하지 않았다. 이후 2016. 2. 4.경 이 사건 부동산에 정○○의 대출채무 연체 때문에 임의경매개시결정이 이루어졌고, 그럼에도 홍○○은 이렇게 임의경매까지 들어와서 1년 동안이나 경매가 진행되고 있는 상황에서도 무슨 연유인지 정○○에게로 소유권이전등기를 해주지 않았으며 또는 정○○에게 소유권이전등기절차이행을 위한 법적 청구조차 하지도 않았다. 아마 이미 땅값 2억여 원은 홍○○이 받아챙겼기 때문에 설사 경매로 날리게 되더라도 위 땅에 대해 매매대금을 다 치러서 실질적인 소유자라 할 수 있는 정○○이 피해를 입는 것일지언정 홍○○으로서는 손해날 것이 없다는 생각에 방치한 게 아닌가 하고 추측할 뿐이다. 한편, 청구인은 2015. 12. 1. 해산 간주 및 2018. 12. 3. 청산종결 간주되어 더 이상 존속하지 않는 법인이란 점도 첨언한다. 4) 홍○○의 청구인 및 정○○ 상대 손해배상 청구 및 취하 홍○○은 이렇게 임야 매수 이후 소유권이전등기를 지연하는 동안에 자신이 소유자로 있는 동안 정○○의 대출채무 연체로 말미암아 ○○농협으로부터 임의경매 신청이 들어왔고 결국 타에 경락되고 말았는데 여전히 홍○○이 소유자로 남아 있는 바람에 거액의 양도소득세를 물게 되었다며, 청구인 및 정○○을 싸잡아서 피고로 하여 ○○지방법원에다 손해배상 청구 소송(○○지법 2017가단 537592)을 제기하였었다[[[FOOTNOTE]]]10[[[FOOTNOTE]]]. 하지만 청구인은 전항에서 본 바와 같은 경위로 매수인의 지위를 정○○에게 넘기기로 홍○○ 등과 합의하면서 매매계약에서 빠지게 되었고, 이후 잔대금지급을 위해 정○○이 홍○○의 전폭적인 협조와 지원 하에 ○○농협에 임하여 이 사건 임야를 담보로 제공하고 채무자로는 정○○으로 하여 6억 원 대출을 받아서 그 돈 중 일부로 매매대금잔대금 지급을 완료한 사실이 있고, 홍○○ 자신도 이를 너무나 잘 알고 있는 사실이라는 점을, 청구인은 재판과정에서 답변서 등을 통해 지적했다. 그러자 소를 제기했던 홍○○은 아무런 경제적 자력이 없는 정○○만을 상대로는 설사 손해배상소송을 이겨봤댔자 집행할 재산도 없어 사실상 아무 소용이 없음을 알고서, 어떻게든 청구인까지 끌어들여서 손해배상책임을 함께 묻게 하려 하였지만, 사실관계가 위와 같이 적나라하게 밝혀지고 청구인을 상대로는 패소할 것이 명백히 예상되자, 스스로 소를 취하함으로써 청구인에 대한 소송을 포기하였다. 5) 청구인과 홍○○이 이 사건 임야에 대하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했던 것은 사실이지만, 그 직후 위 매매계약상의 매수인의 지위를 정○○에게 양도·양수하는 것으로 3자간 합의되어서 청구인이 홍○○과 체결했던 매매계약은 취소되었고 위 매매계약의 정당한 매수인의 지위는 정○○에게 양수되어서 이후 2012. 3. 6.자로 매매대금잔금을 치른 것은 정○○으로서 그를 채무자로 하여 이 사건 임야를 담보로 ○○농협에서 6억 원 대출을 받아서 치른 것이 진정한 사실관계로 확인되는 만큼, 소유권이전등기를 받아올 자는 정당한 매수인이 된 정○○이지 이미 매수인의 지위를 양도함으로써 그를 매수자로 했던 종전 매매계약이 취소되어서 매수인의 지위에서 벗어난 청구인이 아니므로, 청구인이 매수인임을 전제로 소유권이전등기를 해태하였음을 이유로 한 이 사건 과징금부과처분은 부당하고 취소되어야 한다. 【보충서면】 6) 정○○이 작성한 사실확인서 제출 정○○도 이러한 사실을 시인하는 사실확인서를 써주면서 이 사건 임야의 매수인으로 등기를 넘겨올 자는 자신이라고 명백히 밝히고 있다. 즉 정○○은 이 사건 임야에 대해 위 매매계약의 매수인의 지위를 양도양수하기로 홍○○, 청구인, 정○○ 등 3자간에 (구두로)합의하였고 2012. 3. 6.경 정○○을 채무자로 하여 위 임야를 ○○농협에 담보제공한 후 6억 원을 대출받아 그 자리에 함께 간 매도인인 홍○○에게 매매잔금 1억 7,825만원을 송금하여 지급완료하였던 사실이 있음을 확인하였고,‘위 토지에 대한 매수인으로서 등기를 넘겨받을 자는 정○○’이라고 스스로 명백히 밝히고 자인하고 있다. 7) 정○○의 자백이나 다름없는 사실관계 확인 말고도 이 사건 임야에 대한 매매계약 이후 소유권이전등기가 지체되고 있던 수년 동안의 모든 경위나 정황을 종합하면, 이 사건 임야의 매수인은 더 이상 청구인이 아닌 그로부터 매수인 지위를 양수받은 정○○임이 인정된다. 즉, 홍○○은 부인하고 있으나, ① 매도인인 홍○○ 및 청구인, 그리고 정○○ 간에 이와 같은 매수인의 지위 양도양수에 관한 구두상 합의가 있어 정○○에게 토지사용승낙 및 묘지이설 동의를 해 주고 애초 매매계약 상의 매수자였던 청구인이 아닌 정○○을 채무자로 해서 매도인인 홍○○이 이 사건 토지를 담보로 제공해서 6억 원 대출이 가능하게 하고 위 정○○으로부터 매매잔금을 그 즉시 이체지급받은 점, ② 3년 만기인 정○○의 대출을 연장하였는데 이 역시 매도인인 홍○○의 협조가 있었기에 가능하였던 점, ③ 6억 대출금 중 홍○○에게 지급한 매매대금 1억 7,825만원을 제외한 나머지 돈을 전적으로 정○○이 사용한 것이었고, 위 대출금의 상환 의무와 연대책임 등은 대출채무자인 정○○한테 전적으로 있었던 점, ④ 그러나 정○○은 위 대출금의 원리금을 갚지 못했고 급기야 2016. 2. 4.경 임의경매개시결정이 이루어지고 그 후로도 1년 동안 경매가 진행되어 낙찰되기에 이르렀는데도 심지어 이때에도 담보제공자인 홍○○은 정○○에게 소유명의를 넘기지 않는 등 홍○○과 정○○ 양 쪽 모두 소유권이전등기 절차 이행에 무성의 하였던 점, ⑤ 홍○○은 여전히 정○○ 아닌 청구인까지 그들을 상대로 등기를 제때 넘겨가지 않아 거액의 양도소득세를 물게 된 손해가 발생하였다며 손해배상청구소송을 제기하였으나, 정○○은 이러한 사실을 시인하고 일체의 답변을 하지 않고 다투지 않았던 반면 청구인은 등기권리자인 매수인은 정○○이라고 주장하며 다투자 이미 경제적 자력이 없는 정○○만을 상대로 이겨보아야 실익이 없고 청구인을 상대로는 승소가능성이 없다고 판단되었는지 스스로 소를 취하한 정황을 모두 모아보면 3자 간에 이 사건 임야 매매계약의 매수인 지위 양도양수에 대한 구두 합의가 있었다고 볼 만한 사정이나 정황은 충분하다. 8) 청구외 황○○이 3,700만원을 받았다가 반환한 경위 피청구인이나 홍○○은 청구인 회사의 대표인 황○○이 매도인이 내야 하는 양도소득세가 약 4,000만원이 나오는데 3,700만원에 낼 수 있도록 도와준다고 하여 2012. 3. 13.경 이 돈을 받은 적이 있다면서 이로 보아 청구인 회사가 소유권이전이나 양도소득세 납부 등의 매매에 따른 법적절차를 진행하고자 한 것으로 보인다고 주장한다. 그러나, 황○○이 이 돈을 받은 경위는 지난 번 홍○○이 청구한 손해배상청구소송에서 피고로서 답변한 바 있는데, 위 홍○○이나 피청구인의 주장과는 사실관계가 다르다. 즉 황○○이 2012. 2. 13.경 매매대금을 완불받은 홍○○으로부터 정○○에게 소유권이전시 양도소득세를 적게 낼 수 있도록 도와달라는 부탁과 함께“홍○○이 직접 공사를 발주한 것처럼 해서 공사업자들로부터 세금계산서를 발급받으면 양도소득세 산정시 필요경비로 공제할 수 있으니 도와달라”고 했고 이에 황○○은“한 번 알아봐 주겠지만 세금계산서 감시나 감독이 심해서 쉽지 않다”고 하면서도 일단 그 경비로 3,700만 원을 받았던 것이다. 하지만 예상대로 홍○○과 직접 도급계약을 체결하지 않은 상황에서 시중의 공사업자들로부터 세금계산서 발행은 불법이라 여의치 않았고, 홍○○과 정○○간에 무슨 사정이 있는지 몰라도 홍○○으로부터 정○○에게의 소유권이전등기가 미뤄지고 있던 동안인 2016. 4. 6.경 1,000만 원, 2016. 4. 11.경 2,700만 원 등 3,700만 원을 홍○○의 반환 요구에 따라 반환해 줌으로써 이 문제는 홍○○과 주식회사 ○○○○○개발 간에 없던 일로 하기로 했고 이미 종결되었다. 또한, 설사 홍○○이나 피청구인의 주장처럼 양도소득세 감면 절차를 알아봐 주겠다면 황○○이 이 돈을 받은 것이라 하더라도, 이것만으로는 청구인이 등기받을 자라는 징표가 될 수 없다. 즉 이것은 매수인이 누구이든지간에 나아가 소유권이전등기를 받을 자가 누구인지 여부와 관계없이, 매도인인 홍○○이나 매수인 정○○ 모두를 잘 알고 정○○한테 매수인의 지위를 넘기게 된 ○○○○○개발의 대표인 황○○이 매도인을 위해 양도소득세 절감을 위한 방법을 찾는 것을 도와주겠다는 호의를 표한 것에 그치며 누구 앞으로 소유권명의를 넘길 것인가와의 문제와는 아무 관계가 없는 것이므로 이 사실만으로 청구인이 소유권이전등기를 받은 매수당사자라는 증거가 될 수도 없다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 ○○세무서에서는 양도소득세 관련하여 청구법인에게 미등기전매혐의가 있다고 판단하여 2017. 11. 23. 피청구인에게 미등기전매혐의 과세자료 통보하였고, 피청구인은 청구인이 2011. 12. 13. 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하고 2012. 3. 6.경 매매잔금을 지급하였음에도 불구하고 3년이 경과하도록 소유권이전등기를 하지 않은 사항에 대하여 부동산 실명법 제10조제1항을 위반하였다고 판단하여 2017. 12. 6. 청구인에게 부동산실명법 위반(장기미등기)혐의 관련 소명 자료 요청을 하였고, 매도인에게는 장기미등기혐의자 관련 자료에 대하여 협조 요청을 하였다. 이에 매도인은 2017. 12. 22.경 자료 협조 요청 건에 대한 답변서를 제출하였으며, 청구인은 2018. 1. 11.경 소명자료를 제출하였다. 피청구인은 청구인에게 2018. 2. 2. 추가 소명 자료를 요청하였고 청구인은 2018. 2. 14.경 추가 자료를 제출하였으나, 계약 관련 당사자들의 사실관계 주장이 상이하여 매도인이 이 사건 토지 매매 관련하여 2017. 10. 10. 제기한 손해배상 소송(이하‘관련 소송’이라 한다)의 판결을 기다리던 중 원고인 매도인이 청구인으로 당사자경정신청하여 피청구인은 청구법인이 이 사건 토지에 대한 2011. 12. 13. 매매계약의 등기권리자라는 판단으로 2012. 3. 6.경 매매대금 잔금을 지급하였음에도 불구하고 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 이유로 청구인에게 2018. 10. 17. 부동산실명법 위반 과징금부과 사전 통보를 하였으며, 청구법인으로부터 기간 내 의견이 제출되지 않아 2018. 11. 20. 부동산실명법 위반에 따른 과징금 부과 통보를 하였다. 2) 이 사건 토지의 매매계약에 대하여 청구인은 2011. 12. 13. 이 사건 토지를 홍○○으로부터 200,250,000원에 매수하는 부동산매매계약서를 체결하고 같은 날 계약금 22,000,000원[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]을 지급하였으며, 매매대금 잔금 178,250,000원은 이 사건 토지를 담보로 하고 청구외 정○○을 채무자로 하여 ○○농협으로부터 6억 원을 대출받아 2012. 3. 6. 청구외 정○○으로부터 매도인에게 송금되었으나, 이 매매계약에 의한 소유권이전등기는 이루어지지 않은 채, ○○농협에 의해 2016. 2. 3. 2016타경○○○○ 임의경매 개시결정되어 2017. 1. 17. 임의경매로 인한 매각 원인으로 제3자에게 소유권이전등기가 경료되었다. 이 사건 토지의 경매로 인하여 매도인은 관할세무서로부터 양도소득세 및 가산세 160,485,819원을 납부하라는 과세예정통지를 받게 되었고, 이에 매도인은 매매대금 수령 후 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하겠다고 하였으며, 청구인의 대표이사인 황○○이 소유권이전등기 후 발생하게 될 양도소득세에 대하여 자신에게 양도소득세 납부 관련 업무 일체를 위임하라고 하여 황○○에게 양도소득세 명목으로 2012. 3. 13.경 3,700만 원을 송금하였음[[[FOOTNOTE]]]4[[[FOOTNOTE]]]에도 불구하고 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 양도소득세 또한 납부하지 않아 발생한 피해에 대한 손해배상 청구 소송을 청구인 대표이사인 황○○이 운영하는 ㈜○○에프엔에스[[[FOOTNOTE]]]9[[[FOOTNOTE]]]와 정○○[[[FOOTNOTE]]]11[[[FOOTNOTE]]]을 상대로 2017. 10. 10. 제기하였다. 관련 소송은 정○○에게는 모든 재판 과정이 우편송달이 불가하여 공시송달로 진행되었으며, 청구인과 어떠한 합의가 이루어졌는지 알 수 없으나 2018. 11. 26. 매도인으로부터 소취하서가 제출되어 소취하로 확정되었다. 3) 부동산실명법 제10조제1항 위반에 대하여 부동산실명법 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등)제1항에 의하면「부동산등기 특별조치법」제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 같은 법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 부동산을 매수한 등기권리자는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날(대금을 지급한 날)로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하며, 이러한 등기의무를 해태한 등기권리자에게는 과징금을 부과하도록 규정하고 있다. 청구인은 이 사건 토지의 등기권리자가 아니기 때문에 이 사건 처분이 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인이 당초 매도인과 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결한 당사자라는 것은 청구인 또한 인정하는 사실로 청구인의 주장처럼 청구외 정○○이 매수인의 지위를 승계한 자로 볼 수 있는지를 살펴보면 매도인, 청구인, 청구외 정○○ 사이에 매수인의 지위 양도·양수에 관한 서류는 없으며, 매수인의 지위승계는 채권으로서의 소유권이전등기청구권을 양도받은 것에 불과하고, 이와 같은 매수인의 지위를 양수함에 있어서는 계약상대방인 매도인과의 합의(승낙)가 있어야 하나(대법원 1995. 8. 22. 선고 95다15575 판결, 대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653 판결 등 참조), 합의당사자인 매도인은 관련 소송 내지 피청구인의 자료 요청에 대한 회신에서 매수인으로 청구인을 지목하고 있는 점으로 볼 때, 청구외 정○○에 대한 매수인 지위 승계에 대한 동의나 승낙을 한 것으로 추단하기는 어려운바, 정○○을 이 사건 토지에 대한 매매계약의 매수인 지위를 승계한 자로 볼 수 없다. 또한 정○○에게 중간생략형등기청구권이 인정되는 것으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 부동산물권이 최초 양도인에서 중간취득자를 거쳐 양수인에게 이전되는 데에 중간취득자의 등기를 생략한 채 최초의 양도인에서 최종 양수인에게 직접 이전등기를 하는 경우를 중간생략형등기라고 하는데, 부동산등기특별조치법에서는 중간생략등기를 금지하고 있으나, 순차매도한 당사자 사이의 중간생략등기 합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라는 것이 판례의 태도로(대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결), 다만 판례(대법원 1995. 8. 22. 선고 95다15575 판결 참조)는 중간생략등기청구권이 인정되기 위해서는 이 역시 관계당사자 전원의 합치, 즉 최초양도인과 중간자 동의 외에 최초양도인과 최종양수인 사이의 합의를 요건으로 하는바, 중간생략등기에 대해 전원의 합치가 있었다고 볼 수 없는바, 정○○에게 중간생략등기청구권이 있다고 볼 수도 없다. 아울러 매도인은 피청구인과의 통화(2018. 10. 15. 14시 15분경)에서 청구인과 계약했으며, 매매잔금은 아무한테나 받아도 상관없기 때문에 청구외 정○○으로부터 받았다고 진술한 바 있다. 한편 매도인의 토지사용승낙 및 토지담보행위 등으로 청구외 정○○을 매수인으로 추정할 수 있는지 여부를 살펴보면, 계약서상 특약 기재사항은 특정 제3자를 예정한 문구가 아니며, 청구외 정○○이 매도인으로부터 토지사용승낙 및 묘지이설 동의를 받은 사실은 인정되나, 토지소유자가 제3자에게 토지사용승낙이나 묘지이설동의를 해주는 경우도 많다는 점에서 정○○의 소유권을 추단할 내용도 아니며, 정○○을 채무자로 매도인이 이 사건 토지를 담보로 제공한 사실은 있으나, 대출규정(여신업무방법서)상 대출이 가능(대출금지 규정이 없음)하고, 이 사건 토지는 맹지로 정○○ 소유 토지인 같은 리 ○○○-41번지를 담보로 제공하여야만 대출이 가능했던 상황인 점, 채무자와 물상보증인(담보제공자)이 별개로 존재하는 경우는 거래상 흔하고 물상보증 제공에 소유권 양도가 결부되지는 않는다는 점을 고려할 때, 이로 인해 정○○을 소유자로 추정하기는 어렵다. 또한, 토지매매잔금을 정○○이 직접 매도인에게 이체한 사항과 관련하여 부동산 매수인과 매매대금 지급자는 상이할 수 있고 청구인 및 청구인의 대표이사와 청구외 정○○과의 여타 관계로 인해 청구외 정○○이 매도인에게 대금을 지급해줬을 가능성도 배제할 수 없으므로, 이 사실만을 이유로 정○○을 이 사건 토지의 매수인으로 확정지을 수 없으며, 청구인은 매수인의 지위를 양수받은 정○○으로부터 홍○○에게 지급한 계약금을 돌려받았다고 주장하나, 2012. 3. 6. 정○○으로부터 5천만원이 입금된 청구인 대표이사 황○○의 계좌거래내역만으로는 정○○과 청구인이 매수인의 지위에 대한 합의를 하였다고 보기 어려우며, 매도인이 2억 원 남짓한 매매대금으로 매도하였지만 정○○의 개발행위로 6억 원씩이나 대출이 이뤄진 것을 보고 정○○에게 추가로 웃돈을 요구하여 매도인과 정○○ 사이에 매매잔금일로부터 4년이 지나도록 소유권이전등기를 하지 않았을지도 모른다는 청구인의 짐작과 상반되는 정황으로 매도인이 피청구인에게 제출한 답변서에서 청구인의 대표이사 황○○이 매도인이 내야 하는 양도소득세가 약 4,000만 원 나오는데 3,700만 원에 낼 수 있도록 도와준다고 하여 황○○이 지정하는 계좌에 3,700만 원을 2012. 3. 13. 입금한 사실이 있으며, 황○○이 이를 송금받고도 납부하지 않은 채 착복한 것을 뒤늦게 확인하여 이를 따져 형사 고소한다고 하자 2016년에야 이를 반환하였다고 진술한 것으로 보아 매도인은 매매잔금을 지급받은 직후에 매매에 따른 법적 절차(소유권이전, 양도소득세 납부 등)를 진행하고자 한 것으로 보이는바, 이는 청구인의 억지 주장이다. 결과적으로 매도인은 이 사건 토지의 매매계약 당사자가 청구인이라고 일관되게 진술하고 있는 상황이며, 청구인은 매도인의 합의 내지 승낙하에 청구외 정○○에게 매수인의 지위 승계가 이루어졌다는 주장을 하고 있지만 뒷받침할 만한 증거자료를 제시하지 못하고 있는바, 계약인수에 관한 법리오해에 따른 잘못된 주장을 하고 있는 것이다. 계약 당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 3면 계약 또는 관계 당사자 중 2인의 합의와 나머지 당사자의 동의 내지 승낙에 의하는 방법으로 이를 할 수 있는바(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다21662 판결 참조), 이러한 법리에 비추어 청구외 정○○이 청구인과 매도인이 체결한 이 사건 토지 매매계약의 매수인 지위를 승계하였다는 점을 인정할 수 없으며 청구인이 부동산실명법 제10조제1항에서 정하는 장기미등기자에 해당함을 이유로 한 이 사건 처분은 정당하므로 청구인의 주장은 이유 없다. 【보충서면】 4) 청구인 주장에 대한 답변 대법원은“부동산매매계약에서 매도인과 매수인은 서로 동시이행관계에 있는 일정한 의무를 부담하므로 이행과정에 신뢰관계가 따른다. 특히 매도인으로서는 매매대금 지급을 위한 매수인의 자력, 신용 등 매수인이 누구인지에 따라 계약유지 여부를 달리 생각할 여지가 있다. 이러한 이유로 매매로 인한 소유권이전등기청구권의 양도는 특별한 사정이 없는 이상 양도가 제한되고 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다.”고 판시(대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결)하여 매매계약의 경우 매도인과 매수인 사이에 신뢰관계가 있기 때문에, 매수인이 일방적으로 소유권이전등기청구권을 양도할 수 없고, 매도인(채무자)의 동의가 있어야 유효하다고 하였다. 나아가, 대법원은 소유권이전등기청구권만을 양도받은 것과 매수인 지위를 양도받은 것은 엄연히 다르므로, 매도인에게 매수인으로서 권리행사를 하기 위해서는 소유권이전등기청구권 뿐만 아니라 매수인 지위 자체를 양도받고, 이에 대해 매매계약 상대방인 매도인의 동의를 받는 것이 필요하다고 판시(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653 판결)하였다. 피청구인이 2017. 11. 23. ○○세무서로부터 이 사건 토지에 대한 청구인의 미등기전매혐의 과세자료를 통보 받은 후 몇 차례의 소명 요청에 따른 자료 제출 과정과 2017. 10. 10. 매도인이 피고1 청구인과 피고2 정○○을 상대로 제기하여 1년 가까이 끌어 온 소송과정에서도 정○○에게는 수취인 불명 원인으로 우편송달이 불가하여 공시 송달로 진행되었음에도 이제 와서 정○○이 매도인 및 청구법인 측과 3자 합의하였다고 하며 이 사건 토지의 매수인으로서 등기권리자라고 자인[[[FOOTNOTE]]]5[[[FOOTNOTE]]]하는 사실확인서를 작성하여 청구법인이 제출한 점은 납득이 되지 않으며, 매도인은 세무서의 이 사건 토지의 양도소득세 관련 조사, 이 사건 토지 관련 소송 및 피청구인과의 통화 등 단 한 번도 매수인의 지위승계에 대한 합의 내지 동의나 승낙을 인정한 적이 없다. 오히려 매도인은 관련 소송에서 매매계약 상대방으로 청구인을 지목하고 있으며, 정○○에 대하여는 청구인과 공모하여 청구인이 매수한 토지를 담보로 제공하고 ○○농협으로부터 6억 원을 대출받은 후 위 채무를 변제하지 않은 채무자라는 주장을 하였으며, 피청구인과의 통화에서는 매매잔금은 아무한테나 받아도 상관없기 때문에 정○○으로부터 받았다고 진술한 바 있으며, 피청구인에게 제출한 2017. 12. 22.경 답변서에서는 이 사건 토지 인근(같은 리 ○○○-1, -12번지)에서 육가공업체[[[FOOTNOTE]]]2[[[FOOTNOTE]]]를 운영하던 황○○이 매수한다[[[FOOTNOTE]]]8[[[FOOTNOTE]]]고 하여 매매계약을 한 것이며, 황○○이 이 사건 토지를 2억 원에 매수하여 금 6억 원을 정○○과 공모하여 편법으로 대출받고 탈세하려고 하였던 것이라는 진술을 한 바 있다. 따라서 매도인, 청구법인 및 정○○ 간에 3자 합의되었다는 진술은 사실이 아닌바, 갑제14호증은 그대로 믿기 어려우며, 청구인이 3자 간에 이 사건 토지 매매계약의 매수인 지위 양도양수에 대한 구두 합의가 있었다고 볼 만한 사정이나 정황이라 주장하는 것들이 앞서 제출한 답변내용과 같이 매도인과 합의되었음을 증명할 만한 사정이 되지 못하며, 추가적으로 청구인은 매도인으로부터 2012. 3. 13. 받은 3,700만 원이 양도소득세를 적게 내달라는 매도인의 부탁으로 일단 그 경비로 받은 것이라고 주장하고 있으나, 이 사건 토지의 매매대금 잔금이 지급된 이후에 작성된 매도인과 청구법인의 대표이사인 황○○ 간의 2012. 3. 13.자 양도소득세 등에 관한 확약서(을제2호증의3에는 황○○(○○종합투자개발[[[FOOTNOTE]]]13[[[FOOTNOTE]]]) 이 양도소득세 납부 및 등기 이전에 관한 모든 제반 사항을 위임 받은 자이며 3,700만 원을 수령 납부하기로 대리하며, 기일은 2012. 6. 6.까지 하기로 한다고 기재되어 있으며, 매도인은 같은 날 해당 금액을 황○○에게 지급한 바 있다. 그럼에도 불구하고 양도소득세 납부 및 등기 이전은 이루어지지 않고 있다가 이 사건 토지가 2016. 2. 4. ○○농협에 의해 임의경매개시결정(2016타경 3583) 후 매도인이 뒤늦게 확인하여 이를 따져 형사고소한다고 하자 황○○은 매도인에게 2016. 4.경 반환하였다. 이는 청구법인이 소유권이전등기가 이루어지지 않은 이유를 전혀 알지도 못하며 관여한 적도 없다는 주장과는 상반되는 사실이며, 매도인이 청구법인한테 빨리 소유권을 넘겨가라는 종용을 하거나 소유권이전등기를 위한 서류를 떼어주는 등의 이행의 제공을 한 사실이 전혀 없다는 주장 또한 매도인은 청구법인과 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하고 매매대금 전부를 지급받았을 뿐 아니라 청구법인의 대표이사인 황○○(○○종합투자개발)과 확약서를 작성한 것으로 보아 전적으로 매수인으로서의 청구법인을 신뢰한 것으로 보이며, 청구법인은 잔금지급기일 전에 매수인의 지위를 같은 매매 조건하에 정○○에게 양도 양수하는 것으로 하고 매도인도 승낙하였다고 주장하고 있지만 잔금지급 이후 작성된 확약서에서도 매수인의 지위승계에 대한 동의 및 승낙에 대한 내용은 찾아 볼 수 없다. 또한 2011. 12. 13.자 매매계약서상 특약사항에는 허가 후 공사완료 및 담보제공을 매도자가 해주어야 하며, 허가에 필요한 서류를 제공 또한 하여야 한다고 기재(특정인 지칭되어 있지 않음)되어 있으며 매도인은 이에 따라 허가에 필요한 서류(토지사용승낙서, 묘지이설동의서) 및 담보제공을 한 사항일 뿐으로 매수인의 지위승계에 대한 합의 내지 동의 및 승낙이라 볼 수 없다. 매도인과 청구법인이 2011. 12. 13. 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하고 같은 날 15시 47경 청구법인의 대표이사 황○○은 매도인에게 계약금 2,200만 원을 계좌이체(을제2호증의4)하였으며, 같은 날 토지사용승낙서와 인감증명서 역시 발급 및 작성[[[FOOTNOTE]]]7[[[FOOTNOTE]]]된 것으로 보여지는 것으로도 매매계약체결에 따른 이행이라는 것을 짐작해 볼 수 있다. 더욱이 청구법인은 법인등기사항전부증명서상 부동산매매업 등을 목적으로 설립된 법인으로 계약당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수에 대하여 통상적으로 이루어지는 3면 계약 내지 합의 및 동의, 승낙을 입증할 수 있는 약정서 등의 서류를 남기지 않았다는 것 또한 이해할 수 없다. 이상과 같은 이유로 청구외 정○○이 청구인과 매도인이 체결한 이 사건 토지 매매계약의 매수인 지위를 승계하였으며, 매도인의 동의 내지 승낙이 있었음을 인정할 수 없으므로 청구인이 부동산실명법 제10조제l항에서 정하는 장기미등기자에 해당함을 이유로 한 이 사건 처분은 정당하므로 청구인의 주장은 이유 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. <개정 2016. 1. 6.> ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6.> ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.[본조신설 2002. 4. 8.][제4조의2에서 이동 <2017. 1. 6.>] 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ②제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ③제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ④국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999年 5月 1日 전에 조합설립의 인가를 받아 土地區劃整理事業의 施行者인 土地區劃整理事業法에 의한 土地區劃整理組合에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(住居施設用 土地에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 1999. 3. 31., 2000. 1. 21., 2012. 12. 18.> ⑤소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. 1. 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날 2. 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날[법률 제5958호(1999. 3. 31.) 부칙 제3조의 규정에 의하여 이 조 제4항은 2000년 6월 30일까지 유효함] 제11조(과태료) ①등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」 제10조의 과세표준에 같은 법 제11조제1항의 표준세율(같은 법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다)에서 1천분의 20을 뺀 세율(같은 법 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액(같은 법 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다. ②제1항의 규정에 의한 과태료의 금액을 정함에 있어서 해태기간, 해태사유, 목적부동산의 가액등을 참작하여야 한다. 부 칙<법률 제4244호, 1990. 8. 1.) 제2조 (소유권이전등기신청에 관한 경과조치) 이 법 시행전에 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자로서 그 소유권이전등기를 신청할 수 있음에도 이를 신청하지 아니한 자에 대하여는 이 법 시행일을 제2조제1항 각호의 1에 정하여진 날로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 등기권리자 또는 제3자에게 등기원인ㆍ등기목적을 불문하고 이에 관한 등기가 경료되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은‘주식회사 ○○○○○개발’이라는 상호로 2009. 11. 6. 부동산 개발업 및 매매업을 목적으로 설립된 법인이며, 2015. 12. 1.「상법」제520조의2제1항에 의하여 2015. 12. 7. 해산간주 등기를 하였고, 2018. 12. 3. 상법 제520조의2제4항에 의한 청산종결간주 되어 2018. 12. 4. 등기 폐쇄되었다. 나) ○○세무서장은 2017. 11. 23. 청구인이 이 사건 토지를 2012년 매입한 것으로 판단하고 청구인의 미등기전매혐의 사실에 대한 과세자료를 피청구인에게 통보하였다. 다) 청구인과 매도자 홍○○이 작성한 부동산매매계약서에는 2011. 12. 13. 이 사건 토지를 매매대금 200,250,000원으로 하고, 같은 날 계약금 22,000,000원을 지급한 것으로 기재되어 있다. 라) 한편 청구외 정○○은 2012. 1. 10. 매도자 홍○○ 소유로 된 이 사건 토지에 대하여 개발행위허가를 받았으며, 2012. 3. 2. 매도자 홍○○은 이 사건 토지를 담보로 제공하고 청구외 정○○을 채무자로 하여 ○○농협에서 채권최고액 7억 8천만 원의 근저당권설정등기를 하였다. 마) 피청구인은 2018. 10. 28. 청구인에게 부동산실명법 제10조제1항 위반을 사유로 과징금 부과예고 후 2018. 11. 20. 청구인에 대하여 과징금(26,001,400원) 부과처분을 하였다. 2) 부동산실명법 제10조제1항에 따르면「부동산등기 특별조치법」제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호(1. 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날, 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날)의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하“장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 3) 청구인은 자신이 2011. 12. 13.경 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○-2 번지 임야 2,943㎡에 관하여 소유자인 홍○○과 대금 200,250,000원에 매수하기로 하는 매매계약(이하‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고 계약 당일 계약금 20,000,000원을 위 홍○○에게 지급하고 잔금은 2012. 3. 15.경 지급하기로 약정하였으나, 위 잔금지급기일전에 청구인의 매수인 지위를 정○○이 양수하기로 하는 양도·양수약정(이하‘이 사건 양도·양수약정’이라 한다)을 체결한 후 위 정○○이 2012. 3. 6. 경 홍○○의 승낙을 얻어 이 사건 토지를 심판 외 ○○농협에 담보로 제공하고 대출받은 금 600,000,000원으로 위 잔금 178,250,000원을 홍○○에게 지급하였으며, 자신은 그 후 위 정○○으로부터 홍○○에게 지급하였던 계약금 20,000,000원을 돌려받은 후 이 사건 매매계약의 매수인 지위에서 물러났으므로, 이 사건 임야의 진정한 매수인인 위 정○○이 아니라 이 사건 매매계약에서 탈퇴한 자신에게 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당한 것이라고 주장한다. 살피건대, 청구인의 주장과 같이, 위 정○○이 2012. 3. 6. 경 홍○○의 승낙을 얻어 이 사건 임야를 ○○농협에 담보로 제공하고 대출받은 금600,000,000원으로 위 잔금 178,250,000원을 홍○○에게 지급한 사실은 인정된다. 그러나, 기록에 의하면, ① 부동산매매업 등을 영위하는 법인인 청구인은 이 사건 양도·양수약정에 관한 문서를 전혀 작성하지 않았는데, 이러한 사실은 청구인의 사업분야로 미루어 볼 때 납득하기 어려운 점, ② 매도인인 홍○○은 피청구인에게 제출한 답변서에서 청구인이 매수한 사실에 대하여는 명확히 진술하고 있는 반면 이 사건 양도·양수약정에 대하여는 전혀 언급하지 않았을 뿐만 아니라 자신이 청구인 및 위 정○○을 상대로 제기한 손해배상청구의 소{○○지방법원 2017가단○○○○○○ 손해배상(기)}의 소장에서도 위 정○○을 언급하기는 하였으나 이 사건 양도·양수약정에 대하여는 전혀 언급하지 않았던 점, ③ 청구인은 이 사건 매매계약의 체결 후 자신이 이 사건 매매계약상의 매수인 지위에서 탈퇴하였다고 주장하는 시점(2012. 3. 6. 경) <Object ContinueSentence="true" Index="15" Type="FootNote"/> 으로부터 일주일 이후인 2012. 3. 13. 경 위 홍○○이 납부해야 할 양도소득세를 경감시켜준다는 명목으로 자신에게 37,000,000원을 송금하도록 하여 위 돈을 수령하였고, 그 후 이 사건 임야가 2016. 2. 4.경 경매로 제3자에게 매각된 후 위 홍○○으로부터 위 돈의 반환을 독촉받자 2016. 4.경 위 돈을 반환한 점 등의 여러 사정에 비추어 보면 이 사건 매매계약상의 매수인 지위에서 탈퇴하였다는 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 계약금 22,000,000원은 그 당시 법인이 매매계약 성사 여부가 명확하지 않은 상황에서 매매계약이 급하게 이루어져 법인잔고 부족으로 2011. 12. 13. 청구인 대표 황○○ 개인 통장에서 매도인 계좌로 이체하였다고 진술하였다. 2) ㈜○○교역→(주)○○에프앤에스(2011. 10. 14. 변경등기) 3) 이 사건 임야인 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○-2 임야는 이후 분할되어 ○○리 ○○○-44, 45, 46의 3필지로 나뉘어졌다(소갑제2호증의 1∼3 등기사항전부증명서 참조). 4) 황○○이 이를 납부하지 않은 채 이 사건 토지가 2016. 2. 4. 경매 후 매도인에게 경매개시결정문 통지가 도달된 후에야 사기 행각을 확인하여 형사 고소한다고 하자 2016. 4.경 반환되었으며, 매도인은 양도세 무신고와 가산세를 포함하여 약 6,200만원의 양도세를 2017. 11. 10. 경 납부하였다. 5) 3자 합의가 되었다는 진술이 사실이라면 정○○은 부동산실명법 제10조제1항을 위반한 장기미등기자에 해당한다. 7) 토지사용승낙서 하단에 기재된 전송시간이 2011. 12. 13. 14:12경이다. 8) 추후 관련 소송 진행 중 매도인측은 2018. 7. 2. 피고 경정((주)○○에프앤에스 대표이사 황○○→(주)○○○○○개발 대표이사 황○○)신청서 제출 9) 당초 매매계약 체결 당사자로 주장하였다가, 소송 진행 과정 중 청구인인 ㈜○○○○○개발로 경정하였다. 현재 ㈜○○○○○개발이 청산되어 존재하지 않은 이유로 계약당사자를 무리하게 ㈜○○에프엔에스로 설정한 것으로 추측된다. 10) 홍○○은 소송 제기시 피고를 청구인이 아닌 다른 자(주식회사 ○○에프앤에스)로 잘못 지정하여, 소송 도중에 피고경정을 통해 청구인으로 바로잡았다(소갑 제10호증 피고경정신청서 참조). 11) 매도인은 청구인과 공모하여 청구인이 매수한 토지를 담보로 제공하고 ○○농협으로부터 6억 원을 대출받은 후 위 채무를 변제하지 않은 채무자라고 주장한다. 12) 정○○은 이후 2013. 4. 30.자로 위 곳에 8세대의 다세대주택을 건설하기 위한 부지 조성을 위해 부지면적은 축소하고 도로를 넣겠다는 취지로 개발행위허가사항변경 신청하여 변경허가를 받기도 하였다(소갑 제6호증의 2 개발행위허가서). 13) 황○○이 운영하던 또 다른 사업체로 현 폐업상태이다.