부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2005. 3. 30. ○○시 ○○동 ○○○-○ ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호 (이하 ‘이 사건 부동산”라 한다) 매매계약을 체결하고 2005. 8.10.잔금을 지불하여 사실상 취득하였기에 「부동산 등기 특별조치법」제2조 규정에 의하여 60일 이내에 소유권이전 등기를 신청하여야 하나 9년7개월이 지난 2015.02.24. 소유권이전등기를 경료하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 및 같은 법 시행령 제4조의2에 따라 위반하였음을 피청구인이 알게 되어 2015. 04. 30. 청구인에게 27,200,000원을 부과함 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 2005. 3. 30. 청구인은 이 사건 부동산의 분양권 매매계약을 136,000,000원에 체결하고, 2005. 8. 10.에 이 사건 부동산을 취득한 이후, 2005. 8. 22.에 전입신고를 하고 입주를 한 이래 2015. 3. 25. 이 사건 부동산을 청구외 ○○○에게 매도할 때 까지 청구인, 청구인의 처와 두 아들이 함께 이 사건 부동산에 거주하여 왔다. 이 사건 부동산을 매도하는 과정에서 부동산이 청구인의 명의로 등기되지 않고 분양계약 당시의 분양권자인 주식회사 한국토지신탁 명의로 되어 있음을 알게 되어 2015. 2. 24. 이 사건 부동산의 전 소유권자 주식회사 한국토지신탁으로부터 신탁재산의 처분을 원인으로 하여 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 경료한 뒤, 2015. 3. 25. 청구 외 ○○○에게 이 사건 부동산의 소유권 이전 등기를 마쳤다. 2)이 사건 부동산 취득 당시 청구인의 어머니가 2004년 뇌졸중으로 쓰러져 2007년까지 ○○○ ○동 소재 ○○ 노인병원에 입원해 있었기 때문에 청구인이 소유권이전등기를 해야 한다는 것에 세심하게 신경을 쓸 겨를이 없었고, 2006. 2. 17. 이 사건 부동산에 대한 취득세 3,470,270원과 등록세 2,618,000원을 납부한 것, 2005. 8. 22. 전입신고를 한 것으로 모든 주택 매매 절차가 완료된 것으로 오인하였다. 아울러 2006년부터 9년간 이 사건 부동산에 대하여 피청구인이 부과한 재산세를 성실하게 납부해왔으나, 피청구인을 포함한 어떠한 관할 관청에서도 이 사건 부동산에 대한 소유권이 미등기되었음을 알려주거나 과징금 부과 가능성을 고지해주지 않았다. 3) 이 사건 부동산은 청구인의 인생에서 처음으로 취득한 주택이며, 9년 7개월간 이 사건 부동산에 청구인과 가족 3명이 실제로 거주해왔으며, 어떠한 조세포탈이나 다른 법령의 제한을 회피하려는 시도가 없었음에도, 단지 청구인이 장기간 소유권을 등기하지 못해 부동산실명법을 위반한 사실을 인지하지 못했다는 이유만으로 2014. 4월에 명예퇴직하고 생계에 압박을 느끼는 청구인에게 27,200,000원의 과징금부과는 너무나 가혹하여 재량을 일탈한 위법한 처분이다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 부동산을 등기부상 소유자 주식회사한국토지신탁과 2005. 3. 30. 부동산 매매계약을 체결하고 2005. 8. 10. 잔금을 지불하여 사실상 취득 하였기에 ‘부동산 등기 특별조치법’ 제2조 규정에 의하여 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하나 9년 7개월이 넘는 장기간 동안 등기를 하지 아니하였는데, 이는 ‘부동산 등기 특별조치법’ 제11조 규정에 의한 과태료 처분 대상이며 아울러 ‘부동산실명법‘ 제10조제1항에 의하여 3년 이내에 자기명의로 등기를 이행하지 않아 과징금 대상에 해당하는데, 청구인은 소유권이전등기를 해야 한다는 사실을 몰랐다고 하나 이는 본인의 과실로 등기를 신청하지 못할 정당한 사유라고 할 수 없으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 2) 청구인의 어머니 병환으로 단기적으로 경황이 없었을 것이라는 사실은 전혀 이해가 안 되는 것은 아니지만 9년 7개월이 도과한 이후에 타인에게 소유권을 넘길 때가 되어서야 미등기 사실을 알았다는 점, 청구인의 청구서에 따르면 2007년 이후에는 이와 같은 사정이 해소되었음에도 2015년까지 미등기 상태가 지속되고 있었다는 점은 납득하기 힘들다. 청구인은 이전등기를 해야 한다는 사실을 몰랐다고 주장하나 청구인이 이 사건 부동산 취득 당시 상대적으로 나이가 고령도 아니며, ○○라는 대기업에 근무하는 사람으로 일반인이 알고 있는 상식을 모르는 사람이라고 보기 어렵기 때문에 청구인의 주장은 타당성이 결여된 것으로 보인다. 3) 청구인이 취득세, 등록세 및 재산세를 납부하였다는 사실이나, 조세포탈이 없었다는 사실은 ‘부동산실명법’ 상의 과징금과는 무관하며 소유권자임에도 소유권자의 의무를 해태한 책임에 따른 과징금을 부과하는 것으로서 재산세를 납부했다는 사실이나 별다른 이득을 얻지 못했다는 주장 역시 과징금과는 무관하다고 판단된다. 4) 대법원 판례(2002.5.17. 선고, 2000두6558)에 의하면 ‘10조 제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것이므로, 원고가 이 사건 토지 지분을 매도인 명의로 장기간 방치한 것에 투기나 탈세 등의 탈법행위의 목적이 없었다는 등의 원심이 내세운 위와 같은 사정들이 있었더라도 원고가 이 사건 토지 지분에 관한 소유권이전등기를 법이 정한 시기까지 이행하지 아니한 것이 위 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없는 것이다’라고 판시하고 있어 판례는 명시적으로 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만 한 사정이 있는 경우에만 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제10조 제1항의 단서에 해당한다고 보고 있다. 5) 또 다른 대법원 판례는 “조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다.(대법 2005.9.15, 선고, 2005두3257, 판결 등)”라고 판시하고 있는 바, 이 사건에서 청구인은 단순히 과징금이 부과 된다는 사실을 몰랐다고만 주장할 뿐 이에 대해서 충분히 입증하고 있지 않으므로 청구인의 감경 청구 또한 이유 없다고 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의2(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [별 표] 과징금 부과기준(제3조의2·제4조의2 및 제8조관련) 과징금의 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270775"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270777"></img> 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 【소득세법】 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 부동산 매매 계약서, 등기사항전부증명서(토지), 부동산 명의신탁자료 통보 공문, 부동산실명법 위반 과징금(장기미등기) 부과처분 사전통지 공문 및 부과 징수 결정통지서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2005. 3. 30. ○○시 ○○동 ○○○-○ ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호에 대한 분양권 매매계약을 체결하고 2005. 8.10.잔금을 지불하여 취득하였다. 나) 「부동산 등기 특별조치법」제2조 규정에 의하여 60일 이내에 소유권이전 등기를 신청하여야 하나 9년7개월이 지난 2015.02.24. 소유권이전등기를 경료하였다. 다) 부동산실명법 제10조 및 같은 법 시행령 제4조의2에 따라 위반하였음을 피청구인이 알게 되어 2015. 04. 30. 청구인에게 27,200,000원을 부과하였다. 라) 청구인은 2006. 2. 17. 이 사건 부동산에 대한 취득세 3,574,370원을 납부함과 동시에 등록세 3,141,000원을 납부하였다. 마) 청구인과 청구인 부인 및 아들 2명은 2005. 8. 22. 이 사건 부동산에 전입한 이래 2015. 3. 27.까지 9년 7개월간 이 사건 부동산에 거주해왔다. 2) 부동산실명법 제3조제1항에 의하면 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되고, 같은 법 제5조에 의하면 제3조제1항을 위반한 명의신탁자는 해당부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하고, 과징금의 부과기준은 부동산 가액, 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하도록 하고 있으며, 같은 법 제10조에 의하면 특별조치법 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과하여야 하고, 부동산실명법 시행령 제4조의2에 의하면 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정되어 있다. 3) 청구인은 청구인의 어머니가 뇌졸중으로 쓰러져 간병으로 인해 경황이 없어, 이 사건 부동산에 대한 등기를 할 수 없었기 때문에, 부동산실명법 제10조 제1항의 단서에 따라 과징금 부과가 적법하지 않다고 주장함과 동시에, 청구인은 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 미등기한 것이 아니므로 100분의 50을 감경하여야 함에도 이를 고려하지 않았으므로 재량권을 일탈·남용한 것이라고 주장한다. 가) 먼저, 이 사건 부동산의 지분에 관한 이전등기를 하지 않은 것은 사실상의 장애로 부동산실명법 10조제1항 단서의 정당한 사유에 해당한다고 주장하므로 살피건대, 부동산실명법 제10조 제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말 한다(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결 참조)고 할 것인바, 청구인은 2006. 2. 17. 이 사건 부동산에 대한 취득세와 등록세를 모두 납부하고도 소유권 이전등기를 하지 않은 점, 청구인 어머니가 2007년 병원에서 퇴원하고도 소유권 이전 등기를 하지 않은 점들을 고려할 때, 이 사건 청구인이 부동산실명법 제10조 제1항 단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’를 가지다고 보기 어렵기 때문에 청구인의 주장은 이유없다. 다) 아울러, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 미등기를 하지 아니하였으므로 100분의 50을 감경하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있으며 행정행위를 함에 있어 이익형량을 전혀 하지 아니하거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성·객관성이 결여된 경우에는 그 행정행위는 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없을 것인데(대법원 2005.09.15. 선고 2005두3257 판결 참조), 청구인은 이 사건 부동산 취득으로 인한 취·등록세를 모두 납부한 점, 청구인을 비롯한 청구인 가족이 모두 9년 7개월간 이 사건 부동산에서 장기간 거주한 점, 청구인 및 청구인의 가족이 이 사건 부동산 이외의 다른 부동산을 보유하지 않은 점, 청구인이 이 사건 부동산 매각에 따른 양도소득세 면제 대상인 점들을 종합적으로 고려할 경우, 청구인이 부동산 소유권 등기를 미경료한 이유는 단순한 무지와 망각에 의한 것으로 보이는 바 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피하였다고 보기 어려워 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서에 따라 이 사건 과징금 처분을 100분의 50으로 감경함이 상당하다 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.