부동산실명법 위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○○○로 ○○, ○○○동 ○○○호(○동, ○○○○마을 ○○○○○아파트 84.13㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 소유자인데, 이 사건 부동산에 대하여 2011. 3. 31. 계약 및 잔금을 지급하였음에도 2016. 6. 15. 피청구인에게 부동산거래계약신고를 하였다. 피청구인은 2016. 12. 7. 청구인이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조제1항 계약의 효력이 발생한 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 사유로 과징금 45,600,000원을 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다) 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 ○○○○로 ○○, ○○○동 ○○○호(○동 ○○○○○ 아파트) 취득한 부동산에 대하여 2011. 3. 31. 잔금지급 후 2016. 9. 9. 소유권 이전 등기한 사항으로 3년 이내에 소유권 이전 등기를 하지 아니하여 과징금을 부과 받았다. 경감을 선처 바란다. 청구인의 아파트는 임대전환분양 시 재계약을 다시 하여야 했으나 시기를 놓치고 말았다. 최근 집을 매도하려고 부동산에 의뢰하였으나 미등기상태로 있어서 등기를 하게 되었다. 시청 등 관련기관에서 장기미등기에 대한 과태료 등 위반사항을 한 번도 고지 받아보지 않았으며, 은행대출과 재산세를 납부하고 있었기에 미등기 상태를 인지하지 못하였다. 2004년부터 몸이 많이 아팠으며 살고 있는 집 한 채 가지고 절대로 투기 및 탈세행위를 목적으로 방치하고 있지 않았으며 처음 분양 받았을 때부터 지금까지 실제 거주하면서 살고 있다. 아무런 행정처분을 통보받지 않고 처음으로 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 위반 과징금 부과(장기미등기) 최고액의 금액을 통보 받음에 경감되도록 선처해 주기를 바란다. (보충서면) 2) ○○시 ○○출장소의 부동산실명법 위반(장기미등기) 과징금 부과 사전 예고 통보 2016. 12. 6.까지 이의신청 기간이었으나 배달집배원(경비원)의 통보를 받지 못하여 이의신청 기간을 놓치고 말았다. 사소한 택배도 문자로 사전에 알려주는데 등기인 우편물을 경비원에게 맡기고 간 사실을 알지 못하다가 시일이 지나서 택배 온 사실로 등기를 알게 되었다. 이렇게 중요한 사실을 본인에게 전달 안된 것을 어디다 하소연 하겠는가(일이만원도 아니고 사천오백육십만원인데). 3) 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 위반 과징금 부과 과징금 부과 사전 통보하였으나 의견제출 기한 내 제출하신 사항이 없어 과징금을 부과합니다(2017. 3. 6.)란 통보를 받고 행정심판위원회에 조정을 신청하였다. 2016년 12월 12일 아무 연락도 받지 않은 채 우편물(○○○) 또한 경비실에 놓고 갔다. 4) 부동산실 권리자명의 등기에 관한 법률 상기 부동산에 대하여 2011. 3. 31. 잔금 지급 후 3년 이내에 등기하지 아니하고 2016. 9. 9. 소유권 이전 등기한 사항이다. 등기가 늦어진 것에 대한 세금 200만원은 벌금으로 내었다. 부동산실명법에 대해서는 정말로 모르고 지냈다. 입주해서 지금까지 계속살고 있었고(입주자카드와 관리비 납부확인서), 은행에서 집 담보대출(192,000,000원) 받아 연체 없이 이자납부를 하고 있다. 피청구인이 ○○지방검찰청으로부터 통보되어 온 고발사건 처분결과 통지서(을제6호증 참조) 구약식(벌금 200만원) 처분사항을 2017년 2월 7일 확인하였고, 2017년 3월 24일 ○○○ 실무관과 통화를 통해 아직 미결정 사항이며 확정되지 않아서 벌금고지서 발급이 되지 않았다고 한다. 5) 타시도 ○○시만 하더라도 장기미등기 부동산 등기제도를 악용한 투기 탈세행위를 방지하고자 부동산거래의 정상화를 위해 2011년 6월부터 2016년 5월 기간 중 거래된 부동산 미등기 실태를 조사하였다고 한다. ○○시에서도 미등기 실태를 조사하였다면 청구인에게 이런 불행이 없었을 것이다. 아무런 행정처분을 통보받지 아니하고 이렇게나 많은 과징금을 내야 한다니 최고액의 금액을 면할 수 있도록 도와주기 바란다. 재산세도 내고 있었고 은행대출도 이뤄졌으며 은행이자도 납부하고 있어서 청구인의 불찰이 컸던 것 같다. 재산세를 내고 있었기 때문에 해당 관청에서 사전 통보 없이 이런 행정처분을 해서 억울하다. 등기가 안 된 상태에서 재산세를 징수하는 것은 무엇을 근거로 하는지 궁금하고, 이럴 때 의무만 있고 권리는 없는 것인가. 2004년 대수술을 두 번 받고 기억력이 많이 떨어져서 잊고 사는 것이 많은 청구인에게 다시 한 번 기회가 되었으면 좋겠다. 6) 최근 인터넷을 보니 ○○시에서도 장기미등기에 대한 홍보를 한다고 한다. 혼자 벌어(150만원) 애들과 먹고 살고 있으며, 집을 매도해도 대출금 갚고 과징금 내고 나면 옮겨갈 집도 마련 못하고 빚만 남게 되며, 과징금(46,500,000원+수원검찰청 2,000,000원) 내려면 평생을 벌어도 모을 수 없는 금액으로 앞으로 살길이 막막하기만 하다. 9년이나 거주하며 살면서 차명으로 하지 않았으며, 조세를 회피하고 탈세를 하려고 했던 것도 아니며 이일로 미등기에 대하여 자세히 알게 되었다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 부동산에 대하여 임대전환 분양한 사항으로 최근 집을 매도하려고 부동산에 의뢰하였으나 미등기상태로 되어 있음을 그때서야 알게 되었으며 관청으로부터 미등기에 따른 과태료에 대한 안내를 받지 못하였으며 재산세 등을 계속적으로 내고 있었는 바, 법령회피 및 조세포탈의 목적이 아니므로 과징금 감경하여 줄 것을 청구했다. 2) 「부동산실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조제1항 규정에 의하면 「부동산등기 특별조치법」제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조 적용 받는 자로서 계약의 효력이 발생한 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과하도록 규정 되어 있다. 부동산 거래계약신고 내용에 따르면 이 사건 부동산에 대하여 2011. 3. 31. 반대급부 이행(잔금지급) 완료하였으나 3년 이내에 등기하지 아니하다 2016. 9. 9.에 소유권이전 등기한 사실이 확인되어 2016. 11. 22. 과징금 사전 예고 통보하였으며 청구인이 직접 송달받았음에도 과징금 사전예고에 대한 의견제출 사항이 없어 2016. 12. 7. 과징금 금45,600,000원을 부과 처분하였다. 이에 청구인은 이 사건 부동산은 분양전환임대 아파트로 최근 집을 매도하려고 부동산에 의뢰하였다가 청구인 명의로 등기되어 있지 않음을 인지하게 되었으며 또한 관청으로부터 장기 미등기로 인한 과징금 등의 행정처분 사항이 있음을 안내 받은 사항이 없어 미등기 상태를 인지할 수 없었음을 주장한다. 청구인은 앞서 언급한 바와 같이 관련 법률 등을 잘 알지 못하여 미등기 상태에 이르게 된 사항이며 반대급부이행완료(잔금지급) 후 3년 이내에 소유권 이전 등기를 마쳐야 하는 사항을 안내 받지 못하였는 바, 청구인에게만 과실이 있다 할 수 없음을 주장하나 이 사건의 경우 청구인이 2016. 6. 15. 부동산거래계약신고를 함에 있어 2011. 3. 31. 계약 및 잔금을 지급하였음에도 부동산거래계약 신고 지연 및 장기 미등기한 사항임을 알 수 있었으며 부동산을 취득함에 있어 관련 법률을 인지하고 기한 내 소유권이전등기 절차를 이행하는 것은 청구인의 의무라 할 것으로 상기 내용에 대한 사전 안내가 없어 장기미등기에 이르기에 되었다는 청구인의 주장이 등기를 하지 못할 정당한 사유에 해당 된다 볼 수 없으며 ○○지방검찰청으로부터 통보되어 온 고발사건 처분결과 통지서(을제6호증 참조)를 보더라도 구약식(벌금 200만원)처분한 사항이 확인되는 바, 장기미등기 위반 혐의는 분명히 있다 할 것이다. 또한, 상기와 같이 관련 법률을 인지하지 못하여 미등기 상태에 이르게 된 사항으로 조세포탈 및 법령회피의 목적이 아니므로 과징금 감경을 청구하는 청구인의 주장에 대하여는 장기미등기는 미등기라는 부작위상태가 장기화 될 경우 사실상 전 소유자와 명의신탁이 있는 것과 다름없고 투기나 탈법의 수단으로 악용될 위험성도 명의신탁과 비슷하다고 할 것이어서 통상 특별한 사정이 없는 한 취·등록세 등 조세를 포탈하거나 소유권의 취득이나 변동 등을 규제하는 각종 법령상의 제한을 회피할 목적이 있었다고 추정된다. 따라서 재산세 등의 세금 성실납세가 조세포탈의 목적여부를 판단하는데 하나의 요소가 될 수 있을지는 몰라도 단지 세금을 포탈할 목적이 없었음을 주장하는 것만으로는 법령 회피 및 조세 포탈의 목적이 없었다고 볼 수 없다. 따라서 피청구인의 이 사건 처분은 적법하다 할 것이므로 청구인의 주장은 당연히 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】(약칭 : 부동산실명법) 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 제11조(과태료) ①등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」 제10조의 과세표준에 같은 법 제11조제1항의 표준세율(같은 법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다)에서 1천분의 20을 뺀 세율(같은 법 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액(같은 법 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다. ②제1항의 규정에 의한 과태료의 금액을 정함에 있어서 해태기간, 해태사유, 목적부동산의 가액등을 참작하여야 한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 (약칭: 부동산실명법 시행령) 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273331"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 부동산거래내역신고필증, 등기사항전부증명서, 처분사전통지 및 처분서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2011. 3. 31. 이 사건 부동산에 대하여 ○○○○주식회사와 매매계약을 체결하고 잔금을 지급하였고, 2016. 9. 9. 소유권이전 등기를 하였으며 2016. 6. 15. 피청구인에게 부동산거래계약신고를 하였다. 나) 피청구인은 2016. 12. 7. 청구인이 부동산실명법 제10조제1항 계약의 효력이 발생한 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 사유로 과징금 45,600,000원을 부과처분 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273333"></img> ※ 부동산가액(기준시가) 산출 : 과징금 부과하는 날 현재의 가액(법제5조제2항) 다만, 과징금을 부과하는 시점에 이미 소유권이전등기가 종료된 경우에는 소유권이전등기가 종료된 때를 기준으로 한다. 다) 한편 2017. 1. 31. ○○지방검찰청은 청구인에게 같은 법 위반으로 구약식 벌금 200만원을 처분하였고, 2017. 2. 13. 피청구인에게 이 사실을 통지하였다. 2) 부동산실명법 제10조제1항 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항에 따르면 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자로서 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과한다. 또한 부동산실명법 시행령 제4조의4에 의하면 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금 중 100분의 50을 감경할 수 있도록 정하고 있고, 같은 법 시행령 별표의 과징금 부과기준에 의하면, 과징금의 금액은 부동산평가액을 기준으로 한 과징금 부과율과 의무위반 경과기간에 대한 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정하고, 부동산평가액이 5억원 이하인 경우에는 과징금 부과율을 5%로, 의무위반 경과기간이 2년을 초과한 경우에는 과징금 부과율을 15%로 각각 정하고 있다. 3) 살피건대, 청구인의 의무위반 경과기간이 2년을 초과하여 5년 6개월 정도에 이르기는 하나, 청구인은 임대아파트였던 이 사건 아파트에서 거주하다가 분양전환으로 이 사건 아파트를 매수한 점, 청구인은 이 사건 아파트를 매수한 후에도 제세 공과금을 직접 부담하며 계속하여 거주하고 있는 것으로 보이는 점, 이 사건 아파트의 2016. 1. 1.기준 기준시가는 228,000,000원으로 과징금 부과율 중 최저 부과율이 적용되는 부동산평가액 5억 원 이하인 점, 청구인이 이 사건 아파트 외에는 다른 주택을 소유하고 있지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아니었던 것으로 여겨져, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조제1항, 제2항 및 그 시행령 제4조의4에 따라 이 사건 과징금은 100분의 50을 감경하여 22,800,000원으로 정함이 타당하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.