부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인 ○○○은 2001. 11. 21.경 ○○○씨○○○파종중 소유의 ○○시 ○○읍 ○○리 산 ○○-○ 임야 중 1,652㎡를 부동산 개발업자인 청구외 ○○○로부터 매수하였고, 청구인 ○○○은 2001. 11. 29.경 위 임야 중 952㎡를 위 ○○○로부터 청구외 ○○○과 함께 공동매수 하였음에도, 청구인 ○○○은 위 임야 중 1,411㎡, 청구인 ○○○은 826㎡의 지분 2분의1에 관하여만 소유권이전등기를 경료하고 나머지 부분에 관하여는 청구외 ○○○에게 명의신탁 하였는데, 2011. 9. 1. ○○○의 명의로 남아있던 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○○ 도로 1,248㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 청구인 ○○○에게 지분 1248분의 901, 청구인 ○○○에게 지분 1248분의 347에 관하여 소유권이전등기가 경료되자, ○○세무서는 2013. 11. 20. 피청구인에게 청구인들의 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 위반 사항을 통보하였고, 피청구인은 2014. 8. 19. 부동산실명법 제5조, 같은 법 시행령 제3조 및 제3조의2 별표에 따라 청구인 ○○○에 대하여 8,189,200원, 청구인 ○○○에 대하여 21,263,600원의 과징금을 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인들은 2001. 11. 29. ○○○로부터 토지를 매수하고 토목공사 완료 후 도로를 포함한 토지와 도로 지분을 받기로 계약하였고, 그 후 청구인들은 토지 잔금을 완납하고 2002. 7. 15. 등기를 받았으나, 토지가 정확히 분할이 되지 않아 수 년 동안 두고 있다가 2011년 경 주변 토지주들이 공동개발을 하자 하여 알아보니 도로(경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○○)를 확보하지 않으면 개발이 불가능하다는 ○○시 개발과의 이야기를 듣고 경위를 알아보니 토지를 판매한 ○○○은 수감 중에 있고 같이 일하던 ○○○이라는 사람이 가지고 있다 하여 도로를 받은 것이다. 2) 청구인은 ○○○로부터 계약에 의해 정당하게 토지를 받을 권리가 있고 실명법 위반도 아니라고 생각하며, 2001년 계약에도 명시되어 있고 정당한 권리를 주장한 것인데 피청구인은 부당하다 보며, 당시 ○○○은 청구인에게 넘겨야 할 토지 지분을 청구인과 아무런 상의 없이 ○○○에게 양도하였고, 굳이 도로 지분을 명의신탁하여 어떠한 이익도 없는 것을 명의신탁할 이유가 없으며, 청구인들은 오랜 시간 토지를 매입하고 아무런 조치를 취하지 않고 2011년 주변 토지주들과 개발하려다 이런 일들이 발생한 것이다. 3) 위와 같이 이 사건은 매도인 ○○○과 ○○○의 이해관계 때문에 발생한 일인데 피청구인이 막연하게 확인하여 발생한 것이며, 2002년 토지 등기 때 도로 지분을 같이 등기했다면 아무런 문제도 발생하지 않을 것인데 매도인 ○○○의 문제로 청구인에게 부당하게 청구된 것이므로 부당한 이 사건 처분을 취소하여 주시기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 부동산개발업자 ○○○은 ○○○씨○○○파종중의 토지(산○○-○번지)의 매수자를 확보한 후 필지를 분할하였고, 2001. 11. 21. 청구인 ○○○은 위 ○○○과 매매계약을 체결하고 2002. 3. 27. ○○○-○○번지(도로부지를 제외한 주택부지)에 관하여 소유권이전등기를 경료하였고, 청구인 ○○○은 위 ○○○과 매매계약을 체결하고 2002. 7. 15. 산 ○○-○○번지(도로부지를 제외한 주택부지)에 관하여 소유권이전등기를 경료하였다. 2) 2002. 7. 15. 이 사건 토지가 포함된 ○○○-○○번지 토지에 관하여 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 경료하였고, 2011. 8. 31. ○○○과 ○○○은 이 사건 토지에 관하여 매매대금 1억 8,876만원으로 매매계약서를 작성하였고 2011. 9. 1. 이 사건 토지에 관하여 청구인들 명의로 소유권이전등기를 경료하였으며, 위 매매계약서상 특약사항으로‘상기 토지계약은 실제 매매가 아니며, 명의신탁된 토지를 이전해가는 절차이다’라고 명시하였고, 실제 거래대금은 지급되지 않았다. 3) 부동산실명법 제2조 및 제3조는 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기를 명의수탁자 명의로 하기로 하는 약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 규정하고 있고, 부동산실명법 제5조의 과징금은 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기한 경우에 이를 위반한 명의신탁자에게 부과하는 것이고, 동법 제5조 5항은 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 이를 부과하도록 규정하고 있으며, 청구인들은 인허가 과정에 불편을 덜기 위해서 ○○○에게 이 사건 토지를 명의신탁한 사항으로 부동산실명법 위반에 의한 과징금 부과처분은 적법한 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산실권리자명의등기에관한법률시행령】 제2조 (부동산가액의 평가방법) 법 제5조제2항제2호에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 상속세및증여세법시행령 제51조 및 제63조에서 정하는 평가방법을 말한다. 제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270763"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, ○○세무서의 부동산실명법 위반사항 통보, 수원지방검찰청 성남지청의 불기소결정서, 부동산 매매계약서, 수원지방법원 성남지원 ○○시법원의 조정조서 및 사건진행기록, 등기부등본, 피의자신문조서, 처분 사전통지서, 이 사건 처분서, 과징금 세부 산정내역 등을 살펴보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인 ○○○은 2001. 11. 21.경 ○○○씨○○○파종중 소유의 ○○시 ○○읍 ○○리 산 ○○-○ 임야 중 1,652㎡를 청구외 ○○○로부터 매수하는 매매계약을 체결하였고, 청구인 ○○○은 2001. 11. 29. 위 임야 중 952㎡를 위 ○○○로부터 청구외 ○○○과 함께 공동매수하는 매매계약을 체결하였다. 나) 청구인들은 2001. 12. 4. 청구외 ○○○, 청구외 ○○○ 등 15명을 신청인으로 하고 ○○○씨○○○파종중을 피신청인으로 하여 위 산 ○○-○ 임야 29,235㎡를 신청인들이 분할하여 등기하기로 한 바에 따라 2001. 10. 13. 매매를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행할 것을 내용으로 하는 조정을 신청하였고 2001. 12. 26. 위와 같은 조정이 성립되었다(수원지방법원 성남지원 ○○시법원 2001머707). 다) 위와 같이 성립된 조정의 내용에 의하면 청구인 ○○○은 위 임야 중 1,411㎡, 청구인 ○○○은 826㎡의 지분 2분의1, ○○○은 이 사건 토지를 포함하는 4,018㎡에 관하여 2001. 10. 13. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 받기로 되어 있었고, 위와 같은 조정 절차에 관하여 ○○○이 조정 신청인들의 대리인이었고, ○○○이 피신청인의 대리인이었다. 라) 위 임야는 분필되어 위 조정에 따라 2002년경 청구인들의 명의로 각 소유권이전등기가 경료되었고, 이 사건 토지도 2002. 7. 15. ○○○의 명의로 소유권 이전등기가 경료되었다. 마) 이 사건 토지에 관하여 2011. 8. 31. ○○○을 매도인으로 하고 청구인 ○○○을 매수인으로 하는 매매계약서가 작성되었는데, 위 계약서상에는 ‘상기 토지계약은 실제 매매가 아니며 명의신탁된 토지를 이전하여가는 절차이다. 주변 관계인들과 협의가 완료되었으며 이로 인한 분쟁발생시 매수인은 매수인의 책임하에 민, 형사상의 분쟁을 해결해야 한다. 또한 이로 인해 발생되어지는 제세공과금 및 제반비용은 매수인이 책임지도록 한다.’라는 내용이 적시되어 있고, ‘○○○(본 계약에 동의함)’이라는 자필·서명이 있다. 바) 위와 같은 매매계약을 원인으로 하여 2011. 9. 1. ○○○으로부터 청구인 ○○○에게 이 사건 토지의 지분 1248분의 901, 청구인 ○○○에게 지분 1248분의 347에 관하여 소유권이전등기가 경료되었다. 사) ○○세무서는 2013. 11. 20. 위와 같은 이 사건 토지에 관한 부동산의 등기사항에 대하여 부동산실명법 위반사항이 확인되었다는 사실을 피청구인에게 통보하였고, 피청구인은 부동산실명법 제3조 제1항을 위반을 이유로 청구인들을 수사기관에 고발하였으나, 수원지방검찰청 성남지청은 2014. 6. 24. 청구인들의 부동산실명법 위반 피의사실에 대하여 2007. 7. 14.의 경과로 5년의 공소시효가 완성되어 공소권 없음 불기소결정을 하였다. 아) 피청구인은 사전 통지를 거쳐 2014. 8. 19. 부동산실명법 제5조, 같은 법 시행령 제3조 및 제3조의2 별표에 따라 청구인 ○○○에 대하여 8,189,200원, 청구인 ○○○에 대하여 21,263,600원의 과징금을 부과처분을 하였다. 2) 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제3조제1항에 따르면 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되고, 같은 법 제5조에 따르면 제3조제1항을 위반한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하며, 시행령 제3조의2에 따르면 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. 3) 청구인들은 2001년 계약에 따라 청구외 ○○○로부터 정당하게 토지를 받을 권리를 행사한 것일 뿐 부동산실명법 위반이 아니라고 생각하며, 당시 ○○○이 청구인에게 넘겨야 할 토지 지분을 청구인과 아무런 상의 없이 청구외 ○○○에게 양도한 것이며, 굳이 도로지분을 명의신탁 하여 어떠한 이익도 없는 것을 명의신탁 할 이유가 없고, 청구인들은 오랜 시간 토지를 매입하고 아무런 조치를 취하지 않고 있다가 2011년 주변 토지주들과 개발하려다 이런 일들이 발생한 것일 뿐이라고 주장하므로 살피건대, 가) 청구인과 피청구인의 주장 및 제출된 자료 등에 의하여 인정된 사실에 비추어 보면, 부동산 개발업자 ○○○이 ○○시 ○○읍 ○○리 산 ○○-○ 임야 일대를 전원주택지로 개발하는 과정에서 필지를 가분할하여 청구인들 등에게 매도하면서 청구인들과 체결한 매매계약서상의 매매목적물의 일부는 도로부지로 하기 위하여 이전등기하지 아니하고 나머지만 이전등기 한 것으로 보이고, 청구인들은 위 일부 부분에 관하여 ○○○이 청구인들과 상의 없이 ○○○에게 소유권이전등기를 하여 둔 것이라고 주장하나, 청구인들은 ○○○과의 매매계약의 목적을 실현하기 위하여 2001. 12. 4. 청구외 ○○○, ○○○ 등 15명을 신청인으로 하고 위 임야의 등기명의자인 ○○○씨○○○파종중을 피신청인으로 하여 위 임야 29,235㎡를 신청인들이 분할하여 등기하기로 한 바에 따라 소유권이전등기절차를 이행할 것을 내용으로 하는 조정을 신청하였고 2001. 12. 26. 조정이 성립(수원지방법원 성남지원 ○○시법원 2001머707)되었으며, 그와 같이 성립된 조정의 내용에 의하면 청구인 ○○○은 위 임야 중 1,411㎡, 청구인 ○○○은 826㎡의 지분 2분의1, ○○○은 이 사건 토지를 포함하는 4,018㎡에 관하여 소유권이전등기를 받기로 되어 있었고, 위와 같은 조정 절차에 관하여 ○○○이 신청인들의 대리인이었고 ○○○이 피신청인의 대리인이었던 사실, 청구인들은 매매계약에 따라 정당하게 이 사건 토지를 받을 권리를 행사한 것이라고 주장하고 있고, 2011. 8. 31. 이 사건 토지에 관하여 ○○○을 매도인으로 하고 청구인 ○○○을 매수인으로 하는 매매계약서를 작성하면서 ‘상기 토지계약은 실제 매매가 아니며 명의신탁된 토지를 이전하여가는 절차이다. 주변 관계인들과 협의가 완료되었으며 이로 인한 분쟁발생시 매수인은 매수인의 책임하에 민, 형사상의 분쟁을 해결해야 한다. 또한 이로 인해 발생되어지는 제세공과금 및 제반비용은 매수인이 책임지도록 한다.’라는 내용이 적시되어 있고, ‘○○○(본 계약에 동의함)’이라는 자필·서명이 있는 사실, 그에 따라 2011. 9. 1. ○○○으로부터 청구인 ○○○에게 이 사건 토지의 지분 1248분의 901, 청구인 ○○○에게 지분 1248분의 347에 관하여 소유권이전등기가 경료된 사실 등에 비추어 보면, 청구인들과 ○○○과의 사이에 청구인들이 ○○○과 체결한 2001년 당시 매매계약의 목적물 중 도로부지로 하기로 한 일부에 관하여는 ○○○ 명의로 신탁하여 두기로 하는 명의신탁약정이 있었고 그에 따라 ○○○ 명의로 등기가 경료된 것이라고 봄이 타당하다. 나) 한편, 수원지방검찰청 성남지청이 2014. 6. 24. 위와 같은 청구인들의 부동산실명법 위반 피의사실에 대하여 2007. 7. 14.의 경과로 5년의 공소시효가 완성되어 공소권 없음 불기소결정을 하였으나, 대법원은 부동산실명법 제5조 제7항, 같은 법 시행령 제3조 제5항, 지방세기본법 제38조 제1항 제3호, 지방세기본법 시행령 제18조 제1항 제2호 등 관련 법령에 비추어 보면, 부동산실명법 제5조 제1항에 따른 과징금 부과의 제척기간은 5년이고, 그 기산일은 명의신탁관계가 해소된 때라고 할 것인데, 여기에서 ‘명의신탁관계가 해소된 때’란 관련 규정의 문언 및 체계에 비추어 볼 때 부동산실명법 제5조 제2항 단서의 ‘명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점’과 같은 뜻이다(대법원 2013.06.14. 선고 2012두20021 판결)라고 판시하고 있는바, 이 사건의 경우 2011. 9. 1. ○○○으로부터 청구인들이 소유권이전등기를 경료받은 시점이 기산점이라고 할 것이므로 아직 과징금 부과의 제척기간은 도과하지 않았다. 다) 그러나 청구인들이 명의신탁한 부분은 위에서 살펴 본 바와 같이 청구인들이 ○○○과의 매매계약의 목적물로 삼았던 토지 면적에서 조정에 의하여 실제로 이전등기를 마친 부분을 제외한 나머지(청구인 ○○○의 경우 1,652㎡에서 1,411㎡를 제외한 나머지 241㎡, 청구인 ○○○의 경우 952㎡에서 826㎡를 제외한 나머지 126㎡의 2분의1)를 명의신탁한 것으로 봄이 타당하다 할 것인데, 피청구인은 청구인들이 2011. 9. 1. ○○○으로부터 이전등기를 마친 이 사건 토지 1,248㎡ 전부에 관하여 청구인 ○○○은 지분 1,248분의 901, 청구인 ○○○은 지분 1,248분의 347을 기준으로 명의신탁이 이루어졌던 것으로 보고 과징금을 산출하였고 이는 사실관계를 오인한 것으로 보이므로 청구인들이 명의신탁한 부분을 넘어서는 부분에 대한 과징금 부과처분은 위법하다고 할 것이고, 나아가 전원주택 개발과정에서 도로부지로 하기 위하여 매매계약의 목적물 중 일부를 명의신탁하게 된 것으로 보이는 이 사건의 경위에 비추어 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에서 정한 과징금감경사유에 해당하는지 여부에 관하여도 살펴 과징금을 부과함이 타당하다 할 것인데 그러한 과징금 감경 여부는 과징금 부과 관청의 재량에 속하는 것이며, 결국 피청구인으로 하여금 위와 같이 과징금 산정이 잘못된 부분을 살펴 바로 잡도록 하고 감경사유를 고려하여 다시 적정한 과징금 처분이 이루어질 수 있도록 이 사건 처분은 취소함이 타당하다. 4. 결 론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.