부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 서울시 도봉구 ○○○ ○○길 ○○, ○○○○동 ○○○호 (이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 소유자로서 이 사건 아파트를 담보로 대출을 받아 연장해 오던 중, 2015년경부터 대출금 이자 상환이 연체되어 대출금 연장이 거절되고 이 사건 아파트의 경매절차가 개시되자 청구인은 배우자의 매제의 동생인 ◇◇◇에게 이 사건 아파트의 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기 (이하 ‘이 사건 이전등기’라 한다)를 마치고 이 사건 아파트를 담보로 ◇◇◇ 명의의 새로운 주택담보대출을 받아 해당 대출금으로 2016. 5. 12. 청구인의 기존 대출금을 전액 변제함으로써 같은 날 경매 절차가 취하되었으나, 이후 ◇◇◇이 이 사건 아파트의 소유권을 주장하자 청구인은 이 사건 이전등기의 무효를 주장하며 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기의 소를 제기하여 2022. 9. 22. 승소하였다. 이에, 피청구인은 청구인에 대하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 (이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 위반 사실을 조사·확인하고 사전통지 및 의견제출 절차를 거쳐 2023. 6. 12. 청구인에게 과징금 ★★,★★★,★★★원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 청구인은 오로지 이 사건 아파트 소유권을 위한 담보제공 및 금원차용을 목적으로 ◇◇◇에게 이 사건 이전등기를 한 것이므로 이는 양도담보에 해당하고 피청구인은 당초 과징금 ☆☆☆,☆☆☆,☆☆☆원 부과 사전통지를 하였다가 2023. 6. 12. 당초 과징금에서 100분의 50을 감경하여 최종적으로 ★★,★★★,★★★원을 부과하였는 바, 이는 피청구인이 청구인에게 조세포탈·법령상 제한 회피 목적 등이 없다는 사실을 확인하였기 때문이다. 또한, 부동산실명법 제2조제1호 ‘가’목에는 명의신탁의 예외로서 양도담보를 인정하고 있으며 양도담보에 대해서는 등기신청 시 ‘채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보’라는 내용의 채권관계서면 제출의무가 채권자에게 있고 이를 위반한 채권자에게 과징금 및 형벌을 부과하도록 규정하고 있으므로 이 사건 과징금 부과 대상자는 채무자 청구인이 아닌 채권자 ◇◇◇이다. 그러나 피청구인은 이 사건 이전등기의 경위와 목적, 경제적 실질(양도담보) 등을 간과한 채 형식이 명의신탁이라는 이유만으로 청구인에게 이 사건 처분을 하였기에 이는 피청구인이 명의신탁 및 양도담보의 법리를 오해하여 법률 적용을 그르친 것이므로 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다. 나. 또한, 피청구인은 과징금 산정 시 이 사건 아파트 가격이 큰 폭으로 하락한 2023년 공시가격을 부동산 가액 기준으로 하지 않고 청구인이 소유권 등기를 회복한 2022년 공시가격을 기준으로 하였는데 부동산 가격이 크게 변동한 경우에는 과징금 부과 시점의 부동산 가액을 기준으로 과징금 액수를 산정하는 것이 타당하고 과징금 부과 대상자를 보호하기 위한 입법 취지에도 부합한다 할 것이다. 3. 피청구인 주장 가. 청구인은 이 사건 이전등기가 형식적으로는 명의신탁이지만 실질적으로는 양도담보여서 이 사건 과징금 부과 대상자는 채무자인 청구인이 아니라 채권자 ◇◇◇이라고 주장하나, 양도담보가 성립하기 위하여는 청구인과 ◇◇◇의 채무관계를 원인으로 한 소유권이전등기가 이루어져야 하는데 이 사건 이전등기의 원인은 청구인과 ◇◇◇의 채무관계가 아니라 단지 청구인이 이 사건 아파트 경매 절차를 피하기 위함이었으며, 청구인이 제기한 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기의 소의 판결문에 따르더라도 청구인과 ◇◇◇ 사이에 묵시적으로 명의신탁약정이 체결되어 이 사건 이전등기는 모두 무효라고 판시하고 있고, 청구인은 피청구인에게 의견제출서를 통해 이 사건 아파트의 경매 절차를 면하기 위해 명의신탁을 한 사실을 인정하면서 해당 위법행위에 대해 선처를 구하여 피청구인은 조세 포탈 및 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다고 판단하고 청구인에 대하여 사전통지 된 과징금에서 100분의 50을 감경하여 이 사건 처분을 하였다. 나. 또한, 과징금 산정 시 부동산 가액 기준은 부동산실명법 제5조제2항에 따라 명의신탁관계 종료시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다는 규정에 근거한 것이어서 적법하다. 따라서, 청구인의 주장은 기존 주장 및 법원의 판단을 인정하지 않고 단지 과징금 부과 회피를 목적으로 한 일방적인 주장이다. 4. 관계법령 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조, 제3조, 제5조 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 제3조의2 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 청구서 및 답변서, 제출자료의 기재 내용 등을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 청구인은 자신이 소유하던 이 사건 아파트에 대하여 배우자의 회사 운영자금 마련을 목적으로 은행에서 주택담보대출을 받기 위해 각각 2010년과 2011년에 근저당권을 설정하였는데, 2015년경 대출금 상환 연체로 경매 절차가 개시되자, 이 사건 아파트를 2016. 5. 12. 배우자의 매제의 동생인 ◇◇◇ 앞으로 이 사건 등기를 하였다. 그리고 ◇◇◇의 명의로 이 사건 아파트를 담보로 주택담보대출 ◎◎◎,◎◎◎,◎◎◎원을 받아 청구인의 기존 대출금을 변제함으로써 경매 절차가 취하되었다. 나. 이후, ◇◇◇이 이 사건 아파트의 소유권을 주장하자 청구인은 ◇◇◇을 상대로 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기의 소(서울북부지방법원 2021가합23067호)를 제기하여 2022. 9. 22. 원고승소 판결을 받았다. 다. 청구인은 승소 판결을 근거로 2022. 12. 1. 청구인의 앞으로 이 사건 아파트의 소유권이전등기를 마친 후 2022. 12. 29. ◇◇◇ 명의의 대출원리금 ***,***,***원을 완납하였다. 라. 한편, 피청구인은 청구인의 부동산실명법 위반사항에 대한 사실조사를 거쳐 청구인에게 사전통지 및 의견제출 기회를 부여하고, 2023. 6. 12. 부동산실명법 제3조 위반으로 같은 법 제5조에 따라 청구인에 대하여 이 사건 처분을 하였다. 마. 청구인은 2023. 8. 24. 이 사건 처분의 취소를 주장하는 행정심판을 청구하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 부동산실명법 제3조제1항에 따르면 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니되고, 같은 법 제5조제1항에서는 제3조제1항의 규정을 위반한 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과하도록 정하고 있다. 나. 청구인은 이 사건 아파트를 ◇◇◇에게 소유권이전등기한 것은 명의신탁이 아니라 양도담보에 해당하므로 부동산실명법 위반에 해당하지 아니한다고 주장한다. 살피건대, 청구인이 ◇◇◇을 상대로 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기의 소를 제기하며 ‘이 사건 등기는 명의신탁약정을 원인으로 한 것이어서 부동산실명법 제4조에 따라 무효’라고 주장하였던 점, 위 소송에서 청구인이 승소하여 2022. 12. 1. 청구인이 자신의 앞으로 소유권이전등기를 마친 점, 부동산실명법 제2조에서는 명의신탁과 양도담보를 서로 구분하여 그 법적 성질을 달리하고 있으며 같은 법 제3조에 명의신탁을 금지하고 있는 점, 같은 법 제4조는 명의신탁약정의 효력이나 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효라고 정하고 있는데 앞에서 살핀 것처럼 청구인은 위 소송 과정에서 명의신탁약정의 무효에 관하여만 주장하였을 뿐 양도담보라든가 ◇◇◇에 대한 채무 정산이 완료되었음을 전제로 소유권반환을 구하는 취지의 의견을 피력하지 아니하였고, ◇◇◇이 채무자가 되어 대출받은 주택담보대출 원리금 변제 시점(2022. 12. 29.)도 청구인이 이 사건 아파트의 소유권을 회복(2022. 12. 1.)한 이후인 점 등 제반 상황을 종합하여 보면 부동산실명법 제3조제1항에서 금지하는 청구인의 명의신탁 행위가 인정되며, 이를 두고 양도담보 약정에 따른 소유권이전등기라고 볼 여지는 없다. 그렇다면 피청구인은 이 사건 아파트에 관하여 명의신탁행위를 한 청구인에 대하여 부동산실명법 제5조제1항에 따라 과징금을 부과할 수 있다 할 것이다. 다. 나아가, 청구인은 피청구인이 과징금 산정 시 이 사건 아파트 가격이 하락한 2023년 공시가격을 기준으로 하지 않고 2022년 공시가격을 기준으로 부과하여 이 사건 처분의 과징금이 과도하다는 취지로 다투고 있으므로 이에 대해 살펴본다. 부동산실명법 제5조제2항 단서에 따르면, “같은 법 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액”을 기준으로 과징금을 산정하여 부과하도록 하고 있다. 이 사건의 경우, 청구인이 제기한 소에 관한 판결에 따라 청구인과 ◇◇◇의 명의신탁 관계가 2022년경 이미 종료되었고 청구인의 소유권 등기 회복 시점은 2022. 12. 1.임이 명백한바, 2022년 공시가격을 기준으로 한 이 사건 처분이 위법하여 취소되어야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. 또한, 부동산실명법 시행령 제3조의2에서는 “조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다”고 규정하고 있고, 피청구인은 청구인으로부터 의견제출 절차를 거친 후 위 시행령에 따라 당초 과징금 ☆☆☆,☆☆☆,☆☆☆원에서 100분의 50을 감경하여 최종적으로 과징금 ★★,★★★,★★★원 부과처분 하였으므로 과징금의 액수와 관련하여 이 사건 처분이 입법 취지에 벗어나 부당하게 산정되었다고 보기는 어렵다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장은 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.