부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2003. 11. 29. 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 산1(분할 후 338-13, -14, -15, -16, -17, -18, -19) 임야 21,106㎡(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 매수하는 매매계약을 체결한 후 토지거래허가를 받지 못하자 청구외 김○○와 명의신탁 약정을 하였고, 청구외 김○○는 이 사건 부동산에 대해 ○○시장으로부터 토지거래허가를 받은 후 2003. 12. 29. 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 송파세무서는 2017. 12. 12. 수원지방법원 성남지원 판결문(2013가합XXXXXX, 2012가합XXXXX)을 근거로 피청구인에게 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 위반 혐의자료를 통보하였고, 이에 피청구인은 처분사전통지, 의견제출 등의 절차를 거쳐 2018. 3. 22. 청구인에게 「부동산실명법」 제3조 제1항 규정 위반을 이유로 같은 법 제5조에 근거하여 과징금 396,460,902원 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 본 건 처분에 이르게 된 경위 청구인은 2003. 11. 29.자 매매를 원인으로 이 사건 부동산에 대하여 토지거래허가를 잠탈할 목적으로 청구외 김○○ 명의로 매매계약을 체결하고서 2003. 12. 29. 소유권이전등기를 경료하였다. (청구인은 위 2003. 11. 29.자 매매계약이 확정적 무효임을 전제로 명의수탁자 청구외 김○○를 상대로 전 소유자인 청구외 이○○ 등에게 말소등기절차 이행을 구하였다.) 청구외 김○○는 청구인으로부터 명의수탁 받은 사실을 부인하면서 2004. 7. 31. 청구외 최○○에게 이 사건 부동산을 매도하였고, 이후 청구외 김○○는 청구외 최○○과 매매대금 관련하여 분쟁이 발생하였다. 청구외 최○○은 2004. 7. 31.자 청구외 김○○와의 매매계약을 근거로 소유권이전등기절차 이행을 구하는 민사소송을 제기하였고, 최종 승소하였으며 이에 대해 청구외 김○○는 청구외 최○○을 상대로 자신이 진정한 소유자임을 전제로 매매대금 편취를 이유로 사기미수로 형사고소 하였으나, 모두 무혐의 처리되었다. 이후 청구외 최○○은 위 민사판결문을 근거로 하여 이 사건 부동산 중 일부(○○리 338-13, -14, -18, -19)에 대하여 2004. 7. 31.자 매매를 원인으로 하여 2014. 11. 10. 소유권 취득을 하였으며, 나머지 부분(○○리 338-15, -16, -17)의 경우 청구외 김○○와 청구외 최○○ 사이의 2004. 7. 31.자 매매계약 체결 이후 이 사건 부동산을 담보로 청구외 우리은행으로부터 4억 5,000만원을 차용하여(청구외 최○○의 1인 회사인 주식회사 ○○기업을 채무자로 하여 대출받았다) 3억 2천만원은 ○○기업이, 나머지 1억 3천만원은 청구외 김○○가 사용하였고(청구외 김○○는 이 사건 부동산에 대하여 자신이 진정한 소유자임을 주장하였다), 이후 청구외 ○○기업이 전부 상환하였으며, 청구외 김○○가 이 사건 매매대금을 지급받지 못하였다는 이유로 그 지급을 거절하자 청구외 ○○기업(대표이사 최○○)은 청구외 김○○를 상대로 그 지급을 구하는 판결을 받아 강제경매 신청을 하였고, 청구외 최○○은 경매절차에서 낙찰을 받았다. 2) 과징금부과처분의 부당성 (가) 청구인은 명의신탁의 방법으로 소유권을 취득한 사실이 없다. (1) 관련판결에서 인정된 바와 같이 청구인은 청구외 김○○에게 명의신탁하는 방법으로 2003. 11. 29. 전 소유자인 이○○, 이승○, 이현○, 이대○(이하 ‘이○○ 등’이라 한다)으로부터 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 부동산에 대하여 매매계약을 체결하고서 소유권이전등기 경료하였으나, 그 직후부터 청구외 김○○는 청구인으로부터 명의수탁 받은 사실을 부인하였으며, 위 청구외 이○○ 등에게서 청구외 김○○에게로 경료된 소유권이전등기는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 제6항에 따라 체결된 계약이어서 그 계약은 체결된 때로부터 절대적 무효임이 확인되었다(청구외 이○○ 등과 청구외 김○○ 사이의 2003. 11. 29.자 매매계약은 확정적 무효이다). 2003. 11. 29.자 매매계약의 절대적 무효에 의해 청구인은 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득한 사실이 없는 바, 명의신탁 약정에 따른 청구인의 소유권취득이 있었음을 전제로 부과한 이 사건 과징금부과처분은 부당하다. (2) 청구외 김○○는 이 사건 부동산 중 일부(○○리 338-13, -14, -18, -19)를 청구외 최○○에게 매도한 후 이 사건 부동산에 대한 진정한 소유자임을 전제로(명의수탁 사실을 부인하면서) 청구외 최○○(또는 청구외 최○○이 운영하는 주식회사 ○○기업)을 채무자로 하여 청구외 우리은행, 청구외 이태○로부터 금원을 차용하고서 이 사건 부동산을 담보로 제공하였다. 청구인은 명의신탁의 방법으로 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득한 직후부터 명의신탁자로서 그 소유권을 행사한 사실이 전혀 없음을 알 수 있는 바, 단순히 청구인과 청구외 김○○ 사이에 명의신탁에 대한 구두약정이 있음을 전제로 한 이 사건 과징금 처분은 부당하다. (나) 가사, 과징금부과처분이 유효하다고 하더라도 부과금액이 과다하다. (1) 청구외 최○○은 이 사건 부동산 중 일부(○○리 338-13,-14,-18,-19)에 대하여 청구외 김○○와의 매매대금 지급 여부와 관련하여 장기간 다툼을 이어 오다가 판결을 받은 다음 2004. 7. 31. 매매를 원인으로 2014. 11. 10. 소유권취득을 하였다. 청구외 김○○는 2003. 11. 29. 이 사건 부동산에 대하여 명의수탁자로서 소유권을 취득한 이후 자신이 진정한 소유자임을 전제로 2004. 7. 31. 청구외 최○○에게 이 사건 부동산을 매도하였고, 이후 청구외 최○○이 위 2004. 7. 31.자 매매를 원인으로 소유권이전등기 절차 이행을 구하는 확정판결을 받았던바, 과징금을 부과한다고 하더라도 2004. 7. 31.자 기준 부동산 평가액을 기준으로 2003. 11. 29.부터 2004. 7. 31.까지 사이의 기간에 대해서만 과징금을 부과하여야 마땅하다. (2) 한편, 청구외 김○○는 이 사건 부동산 중 일부(○○리 338-13, -14, -18, -19)를 청구외 최○○에게 매도한 후 나머지 부분(○○리 338-15, -16, -17)에 대한 진정한 소유자임을 전제로(명의수탁 사실을 부인하면서) 청구외 최○○(또는 최○○이 운영하는 주식회사 ○○기업)을 채무자로 하여 주식회사 우리은행(2006. 3. 22.), 청구외 이태○(2006. 12. 15.)로부터 금원을 차용하고서 이 사건 부동산들을 담보로 제공하였다. 청구외 김○○와 청구외 최○○ 사이의 2004. 7. 31.자 매매계약 체결 이후 이 사건 부동산을 담보로 2006. 3. 22. 주식회사 우리은행으로부터 4억 5,000만원을 차용하여(청구외 최○○의 1인 회사인 주식회사 ○○기업을 채무자로 하여 대출받았다) 3억 2천만원은 ○○기업이, 나머지 1억 3천만원은 청구외 김○○가 사용하였고, 이후 청구외 ○○기업이 전부 상환하였으며, 청구외 김○○가 이 사건 매매대금을 지급받지 못하였다는 이유로 그 지급을 거절하자 청구외 ○○기업은 청구외 김○○를 상대로 그 지급을 구하는 판결을 받아 강제경매 신청을 하였고, 청구외 최○○은 경매절차에서 낙찰을 받아 이전등기 경료하였다. (3) 청구인이 2003. 11. 29. 명의신탁의 방법으로 전 소유자인 청구외 이○○ 등으로부터 명의수탁자 청구외 김○○ 명의로 소유권이전등기를 경료하였으나, 직후부터 청구외 김○○는 명의수탁 사실을 부인하면서 자신이 진정한 소유자임을 주장하였고, 2004. 7. 31.자 청구외 김○○와 청구외 최○○ 사이의 매매계약을 체결하였으며, 매매대금 지급여부에 대한 그들 사이의 분쟁이후 최근에 최○○ 명의로 소유권이전등기가 전부 경료되었던바, 위와 같은 경위를 보건대, 2003. 11. 29.부터 청구외 최○○이 소유권을 취득한 2014. 11. 9., 2015. 6. 29. 전 기간을 위반기간으로 판단한 이 사건 처분은 명백히 부당함을 알 수 있다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 2003. 4. 2. “이승○ 외 3인”과 이 사건 토지에 대하여 매매계약서를 작성한 후 매매대금 지급을 완료하였으나, 토지거래계약허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 그 허가를 갖춘 청구외 김○○에게 이 사건 토지를 명의신탁하기로 하고 토지거래허가를 받아 명의수탁자 청구외 김○○의 명의로 2003. 11. 29. 소유권 이전등기하여 「부동산실명법」 제3조 제1항 규정을 위반하였다. 2) 또한 「부동산실명법」 제5조 제2항은 과징금 부과시 부동산 금액을 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 규정하고 있어 과징금을 2003. 11. 29.(명의신탁일)부터 2004. 7. 31.(청구외 김○○와 청구외 최○○ 매매계약일) 기간에 대해서만 부과하여야 한다는 주장은 이유 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 제5조 (과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [별표] 과징금 부과기준(제3조의2·제4조의4 및 제8조관련) 과징금의 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다. 1. 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271275"></img> 2. 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271277"></img> 【국토의 계획 및 이용에 관한 법률】 제118조 (토지거래계약에 관한 허가) ① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. ⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다. 삭제 <2016. 1. 19.> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 송파세무서 부동산실명법 위반 혐의자료 통보 공문, 처분사전통지서, 과징금 부과 세부 산정내역, 의견제출서, 이 사건 처분서, 각 판결문(수원지방법원 성남지원 2012가합XXXXX, 서울고등법원 2015나XXXX, 수원지방법원 성남지원 2011가합XXXX, 서울고등법원 2013나XXXX, 수원지방법원 성남지원 2011가합XXXXX), 서울동부지방검찰청 불기소이유통지서(수원지방검찰청 성남지청 2012 형제XXXX호, 형제XXXXX호), 이 사건 부동산 등기사항전부증명서에 기재된 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2003. 11. 29. 이 사건 부동산을 매수하는 매매계약을 이○○ 등과 체결하고, 토지거래허가를 받지 못하자 청구외 김○○에게 명의신탁약정을 하였고, 같은 날 청구외 김○○는 ○○시장으로부터 토지거래허가를 받은 다음 청구외 김○○ 명의로 2003. 12. 29. 소유권이전등기를 경료하였다. 나) 청구외 김○○는 2004. 7. 31. 청구외 최○○과 이 사건 부동산 중 약 2,000평을 매도하는 매매계약을 체결했고, 청구외 최○○은 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기 이행의 소를 청구외 김○○를 상대로 제기하여 승소하였고, 청구외 최○○은 2014. 11. 10. 이 사건 부동산 중 ○○리 338-13, -14, -18, -19 토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. ○ 해당 판결 : 수원지방법원 성남지원 2011가합5703, 서울고등법원 2013나3097 다) 청구외 최○○의 1인 회사인 주식회사 ○○기업은 2006. 3.경 이 사건 부동산을 담보로 청구외 주식회사 ○○기업을 채무자로 하여 4억 5,000만원 가량을 대출 받아 그 중 1억 3천만원을 청구외 김○○에게 대여하였고, 이후 청구외 ○○기업이 대출금 전부를 상환하였으며, 청구외 최○○은 청구외 김○○에게 대여한 금액 상환을 구하는 판결을 받아 강제경매에서 낙찰을 받았고, 이를 근거로 2015. 6. 29. 이 사건 부동산 중 ○○리 338-15, -16, -17 토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. ○ 해당 판결 : 수원지방법원 성남지원 2011가합XXXX 라) 청구인은 청구외 김○○를 상대로 이 사건 부동산에 대해 소유권이전등기 말소등기 이행의 소를 제기하여 승소하였고, 이 사건 부동산에 대하여 2015. 12. 10. 가처분 등기를 경료하였다. ○ 가처분등기 내용 - 채권자는 청구인으로 2003. 11. 29.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권 보전을 위한 말소등기청구의 대위 행사임 마) 송파세무서는 2017. 12. 12. 판결문을 근거로 피청구인에게 부동산실명법 위반 혐의자료를 통보하였다. ○ 판결문 주요내용(수원지방법원 성남지원 2013가합XXXXXX, 2012가합XXXXX) - 청구인은 이 사건 부동산을 토지거래허가를 받을 수 없을 것을 우려하여 청구외 김○○와 명의신탁 약정을 맺고 청구외 김○○ 명의로 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 마쳤음 - 이 사건 부동산 이전등기 효력은 등기명의신탁에 해당하므로 무효임 - 이 사건 매매계약 효력은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제6항에 따라 무효임 바) 피청구인은 2018. 2. 23. 청구인에게 「부동산실명법」위반 과징금 부과 사전통지를 하였고, 이에 청구인은 2018. 3. 9. 청구인의 억울한 사정 등을 설명하며 처분 취소 구하는 취지의 의견을 제출하였다. 사) 피청구인은 2018. 3. 21. 청구인에게 「부동산실명법」제3조 위반을 이유로 이 사건 처분을 하였다. ○ 과징금 부과내역 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271273"></img> 아) 한편 이 사건 부동산은 2012. 1.경 토지거래허가구역에서 해제되었고, 2006. 9월경 338-13, -14, -15번지로 분할되었고, 2014. 10월경 338-13번지는 다시 338-13, -16, -17번지로 분할되었고, 338-15번지는 다시 338-15, -18, -19번지로 분할되었다. 2) 「부동산실명법」 제2조, 제3조, 제4조를 종합하면 누구든지 명의신탁약정(부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다)에 따라 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 명의신탁약정을 한 경우 명의신탁약정의 효력은 무효이고, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효이다. 같은 법 제5조 제1항에 의하면 명의신탁자에게는 같은 법 제5조 제1항에 따라 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 규정하고 있다. 3) 청구인의 주장요지는, 청구인이 (1) 명의신탁의 방법으로 소유권을 취득한 사실이 없다는 것, (2) 위 명의신탁의 방법으로 소유권을 취득하여 과징금부과처분이 유효하다고 하더라도 부과금액이 과다하다는 것이다. 청구인의 주장에 관하여 구체적으로 살펴보면, 청구인이 청구외 김○○에게 명의신탁을 하기로 하고 2003. 11. 29. 청구외 이○○ 등으로부터 청구외 김○○에게 경료된 소유권이전등기는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조 제6항에 따라 체결된 계약이고, 그 계약은 체결된 때로부터 절대적 무효임이 확인되었으므로 청구인이 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득한 사실이 없어, 명의신탁 약정에 따른 청구인의 소유권취득이 있었음을 전제로 부과한 이 사건 과징금부과처분이 부당하다고 주장하는 바, 「부동산실명법」제5조 제1항은 과징금을 부과대상자로서 “동법 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자”를 규정하고 있고, 명의신탁의 법률적 효력이 무효인 점과 위 법률을 위반하여 명의신탁을 한 자에 대하여 과징금을 부과하는 것은 아무런 관련이 없으므로 이에 관한 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 또한, 청구인은 청구인에 대한 과징금부과금액이 과다하다고 주장하며, 위반기간을 명의신탁일인 2003. 11. 29.부터 청구외 김○○와 청구외 최○○의 매매계약일인 2004. 7. 31. 까지로 보아야 한다고 하나, 「부동산실명법」제5조 제2항은 “동법 제3조 제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다”고 규정하고 있는 바, 청구인의 주장과 같이 명의 수탁자인 청구외 김○○와 청구외 최○○의 매매계약일이 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에 해당한다고 볼 수는 없으므로 이에 관한 청구인의 주장 역시 받아들이지 아니한다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.