부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구외 ○○○은 2005. 12. 7. LH공사로부터 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○(대지 220.9㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 분양받았고, 청구인은 2006. 12. 21. 청구외 ○○○과 전매계약으로 위 토지에 대한 권리·의무를 승계받아 2008. 1. 11. 잔금을 완납하고 소유권을 취득한 자로, 2009. 3. 5. LH공사의 소유권보존 등기된 날로부터 3년 이내(2012. 3. 5.)에 이전등기 하여야 하나 2012. 7. 12. 소유권이전등기를 한 사실이 매매계약서 검인 확인과정에서 피청구인에게 적발되었다. 이에 피청구인은 2013. 5. 7. 처분사전통지 절차를 거쳐 2013. 8. 20. 청구인에 대하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제3조 제1항 위반을 원인으로 22,973,600원의 과징금을 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다) 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 LH공사로부터 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○의 토지를 분양받았다. 본인이 미처 법을 인지하지 못해 장기간 미등기한 것은 잘못이지만 그 당시 취득세·등록세를 납부하고 고지서를 토대로 재산세(토지·건물), 부동산임대사업자 종합소득세, 부가가치세까지 연체 없이 납부하여 아무런 문제없다고 생각하였다. 법무사에게 건물등기를 의뢰할 당시 토지와 건물을 같이 등기하여야 한다는 사실을 안내받지 못하고 건물등기만 한 것을 토지등기까지 완료한 것으로 잘못 알게 되었으며, 2012. 7.경 임차문제로 토지등기가 없다는 사실을 확인하게 되어 서둘러 등기하였으며, 과징금처분을 받고나서야 과징금 제도가 있다는 것을 알게 되었다. 법무사에 문의한 결과 건물등기 당시 LH공사에서 토지에 대한 반대급부가 완료되지 않아 토지등기를 할 수 없어 안내하지 못했다는 해명을 받았다. 2) 본인은 투기나 조세(상속·증여세 등)를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 임대사업(생계유지)를 목적으로 위해 LH공사로부터 토지를 분양받아 즉시 건축한 것인데 너무나 크나 큰 대형사태가 초래된 것 같아 심히 괴롭다. 법률을 위반하여 투기 및 탈세 등이 목적이었다면 건물등기전 임대사업자 등록도 하지 않았을 것이며 LH공사의 토지 보존등기일 이전에 건물등기도 하지 않았을 것이다. 3) 매도자인 LH공사로부터 3년 넘게 소유권이전등기를 완료하지 않은 것이 법조문의 장기미등기 적용범위에 대해 일치하지만, 「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」의 취지와 목적인 조세회피, 악용 및 부동산거래질서 위반 등에 관한 내용과는 근본적으로 다른 사안이라고 판단된다. 첫째 先건물등기, 後토지등기라는 LH공사의 업무상 특성(등기안내문 오발송, 미발송 및 분실, 기타 경과실 발생시 장기미등기과징금 부과가 사안의 경중에 있어서 너무 무거움), 오히려 조세회피나 부동산거래질서 위반의 의사가 있는 자는 경과기간을 인지하고 대처할 수 있는 것에 반해 이런 의사가 전혀 없음에도 불구하고 인지할 수 없는 기간경과로 사건이 발생되었고, LH공사에서 신문공고 및 안내문 발송일이 2009. 3. 26.이나 청구인이 2008. 12. 1. ○○에서 ○○로 이사한 시점이어서 안내문을 수령치 못해 미등기 기간경과를 인지할 수 있는 방법도 없다. 4) 해당기관이나 관련공무원으로부터 장기미등기 경과와 기간, 내용에 대해 안내 및 통지를 받은 사항이 전무하며, 건물등기 이전에 임대사업자로 등록하여 현재까지 부가가치세 및 종합소득세를 성실히 납부하였고, 미등기 기간동안 상속세·증여세 등 조세회피의 목적이 없었으며 재산처분이나 변동 등의 사실도 없으며, 강제집행을 회피할 목적 등도 없다. 채무에 대한 회피목적이었다면 건물등기도 하지 않았을 것이다. 5) 또한 피청구인과 LH공사는 건물분 등록세를 납부하였으므로 장기미등기 토지 등록세 납부안내를 사전통지하지 않은 점, 피청구인은 2009년부터 토지의 재산세를 변경된 주소로 고지하여 청구인이 정기적으로 납부한 것으로 볼 때 등기누락을 본인에게 알려줄 수 있음에도 불구하고 어떠한 통보도 하지 않았음을 볼 때 구제노력을 아니한 점, LH공사는 토지등기 안내문이 주소지 변경으로 인해 반송되었을 경우 약관에 주소변경시 LH공사에 통보조항이 있다 하더라도 LH공사로부터 통보사항을 설명받은 사항이 없으며, 개별 상업용지의 소유자는 건물분과 토지분을 각각 납부하는 내용을 알 수 없고, LH공사 또는 과세관청은 미등기 토지분 등록세 납부안내를 주소지 불명으로 통지할 수 없다 하더라도 주소지 확인을 전산상으로 할 수 있었을 것으로 추정된다. 6) 현 경제상황도 좋지 않은 상황에 보험대리점 사업도 많이 어렵고, 자녀 2명은 대학생이며, 큰아들은 시각장애 1급으로 생활비가 너무 많이 들어가는 상황에서 임대수입금 조금 나오는 것과 대출로 생활하고 있는 실정이다. 너무 법에 대해 무지하고 몰라서 발생한 사항인 만큼 최대한의 선처를 간절히 부탁드린다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 토지에 대한 건물을 주택을 지어 2009. 2. 12. 건물 보존등기를 하고, 2012. 7. 12. 토지 소유권 이전등기를 한 사항으로 반대급부의 이행이 사실상 완료(2009. 3. 5., LH공사 보존등기)된 날로부터 3년 이내(2012. 3. 5.)에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에 해당되어 2013. 5. 7. 부동산실명법 제10조 제1항에 따라 부동산 평가액의 30/100의 범위 내에서 과징금 부과대상으로 이에 따른 예고통지를 거쳐 2013. 8. 20. 과징금 22,973,600원을 부과하였다. 2) 청구인이 LH공사의 토지 소유권이전 등기에 관한 안내문을 수령받지 못하여 미등기되었다고 주장하여 이를 LH공사에 확인한 바, 청구인의 주장대로 2009. 3. 23. 청구인의 이전주소로 발송되었다. 그러나 LH공사와의 용지매매계약서 제11조제2항 및 권리의무승계계약서 제6항에 ‘계약체결일 이후 성명, 명칭, 또는 주소나 사무실의 소재지를 변경한 때에는 즉시(10일이내) “갑”(LH공사)에 통지하여야 하며, 이를 이행하지 아니함으로써 받은 불이익은 이를 “병”(의견제출인)의 부담으로 한다’고 명시되어 있을 뿐 아니라 매수자의 주소변경 등 등기신청 해태로 인한 매수자의 불이익 예방, 금융기관 및 가압류권자 등 이해관계인에게 공지 등을 위해 LH공사에서는 2009. 3. 24. 중앙경제신문에 게재하는 등 미수령에 대한 일련의 조치를 취하였는 바, 청구인은 2008. 12. 1. 주소이전일부터 2009. 3. 23. 우편발송 전까지 LH공사에 주소변경된 사항을 고지하였어야 하나 이를 이행치 않아 토지등기를 놓친 사항에 대해서는 청구인의 귀책사유에 해당되므로 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조 단서에 따른 등기를 신청하지 못할 정당한 사유라 할 수 없고, 취득세(취득일로부터 60일 이내) 및 등록세(등기시)는 신고주의 원칙에 따라 취득한 자의 신고에 의해 부과되는 세금으로 사인간의 거래로 당사자들이 등기하지 못한 일련의 이유 등이 있음에 미등기분에 대한 사전안내 자체를 할 수 없었다. 3) 또한, 청구인은 성실납세자로 조세포탈 및 법령상의 제한을 회피하지 않았다고 주장하나, 조세를 포탈하거나 법령의 제한을 회피할 목적이 있었는지 여부는 구체적·개별적 사안에 나타난 여러 가지 자료들을 종합하여 객관적으로 판단하여야 할 것으로, 일률적인 기준을 적용할 수는 없다 할 것으로 국세 및 지방세를 납부하였다는 사실만으로 조세포탈의 목적이 없었다고 단정할 수는 없다. 미등기라는 부작위 상태가 장기화되어 사실상 전소유자와 명의신탁이 있는 것과 다름이 없는 상태로 소유권의 취득이나 변동 등을 규제하는 각종 법령상의 제한을 회피할 목적 등이 없었다는 주장은 입증할 수 없으므로 추정된다 할 것이다. 그러므로 같은 법 시행령 제4조의2 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 50/100을 감경할 수 있다는 단서조항은 적용될 수 없다. 4) 따라서, 피청구인의 이사건 처분은 적법하다 할 것이므로 이의 취소를 구하는 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부,「부동산등기 특별조치법」제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의2 (장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [별표] 과징금 부과기준(제3조의2·제4조의2 및 제8조 관련) 과징금의 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541923"></img> 【용지매매계약서】 제11조 (의사표시 및 통지의무) ③ 을은 이 계약체결일 이후 성명·명칭 또는 주소·사무실의 소재지를 변경한 때에는 10일 이내에 갑에게 서면으로 통보하여야 한다. 이를 이행하지 아니할 경우 갑의 을에 대한 계약의 해제통고 등은 종전주소지로 발송하며 발송후 15일이 경과함으로써 그 효력이 발생하는 것으로 추정되며 이에 대한 을의 불이익은 갑이 책임지지 아니한다. 또한 계약서상의 주소가 부정확한 경우도 이와 같다. 특약사항 6. 목적용지에 대한 명의변경은 1회에 한하여 가능하며, 전득자의 경우 소유권이전등기 완료시까지 명의변경이 불가하다. 【권리의무승계계약서】 6. “병”은 이 계약 체결일 이후 성명, 명칭 또는 주소나 사무실의 소재지를 변경한 때에는 즉시 “갑”에게 통지하여야 하며 이를 이행하지 아니함으로써 받는 불이익은 이를 “병”의 부담으로 한다. ※ ○○○○지구의 이주자택지 및 협의양도인택지의 명의변경은 1회에 한하여 인정되며, 전득자의 경우 소유권이전 등기시까지 명의변경이 허용되지 않습니다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 토지·건축물대장, 국세 및 지방세 납세증명, 토지·건물등기부등본, LH공사 회신, 용지매매계약서, 권리의무승계계약서, 처분사전통지, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구외 ○○○은 2005. 12. 7. LH공사와 이 사건 토지(220.9㎡)를 분양받았고, 청구인은 2006. 12. 21. 청구외 ○○○과 위 토지의 전매계약을 통하여 권리·의무를 승계 받았다. 나) 청구인은 2008. 1. 11. LH공사에 토지대금을 완납하였다. 다) LH공사가 이 사건 토지의 보존등기를 지연하자, 청구인은 2009. 2. 12. 이 사건 토지에 신축한 단독주택에 대하여만 보존등기를 하였다. 라) 청구인은 임차관련 문제로 토지 보존등기일로부터 3년이 넘은 2012. 7. 12. 토지 이전등기를 하기 위한 계약서 검인 확인과정에서 피청구인에게 장기미등기 사실이 적발되었다. 마) 이에 피청구인은 「부동산등기 특별조치법」제2조 제1항, 「부동산실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조 제1항을 위반을 원인으로 2013. 5. 7. 처분사전통지 절차를 거쳐 2013. 8. 20. 청구인에게 이 사건 토지 평가액의 10%인 22,973,600원의 과징금을 부과처분 하였다. 바) 청구인은 주소이전 시 LH공사에 이를 통지할 의무가 있으나, 2008. 12. 1. ○○시 ○○구로 전입하면서 LH공사에 통지를 하지 않아 2009. 3. 23. LH공사의 토지등기 안내문을 수령하지 못하였다. 사) 청구인은 이 사건 토지에 부과된 2008. 취득세 및 농특세 2,640,590원, 2009. 재산세 169,930원, 2010. 재산세 705,800원, 2011. 재산세 179,440원, 2012. 등록세 2,616,880원, 재산세 190,040원, 2013. 재산세 191,870원을 완납하였다. 아) 청구외 ○○○과 LH공사가 체결한 용지매매계약서 및 청구인과 청구외 ○○○과 체결한 권리의무승계계약서에 의하면 ‘을’(청구외 ○○○)과 ‘병’(청구인)은 주소 변경시 ‘갑’(LH공사)에 통지하여야 하며, 이를 이행치 않는 불이익은 ‘을’, ‘병’이 부담하며, 목적용지의 명의변경은 1회로 제한된다. 2)「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조 제1항에 의하면 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 3년 이내에 소유권 이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게 부동산 평가액의 30/100 범위내 과징금을 부과할 수 있고, 같은 법 시행령 제4조의2에 의하면 부동산 평가액이 5억원 이하로 의무경과기간이 1년 이하인 경우 부동산 평가액의 10%를 과징금으로 부과하며, 조세포탈 및 법령제한 회피할 목적이 아닌 경우 50/100을 감경할 수 있다. 용지매매계약서 및 권리의무승계계약서에 의하면 ‘을’(청구외 ○○○)과 ‘병’(청구인)은 성명·명칭 또는 주소나 사무실 변경시 ‘갑’(LH공사)에 통지하여야 하며, 이를 이행치 않은 불이익은 ‘을’, ‘병’이 부담하며, 이 사건 토지의 명의변경은 1회에 한하여 인정되며, 전득자의 경우 소유권이전 등기시까지 명의변경이 허용되지 않는다. 3) 청구인은 LH공사의 토지 보존등기 지연으로 건물등기시 토지등기까지 완료한 것으로 오해하였고, 주소이전 등으로 등기가능 사실을 안내받지 못하여 등기절차를 이행하지 못하였을 뿐 조세포탈, 법령회피 목적은 없었으므로 이 사건 처분은 과중하다고 주장하고 있는 바, 살피건대, 청구인은 이 사건 토지에 대한 소유권 이전등기를 LH공사의 보존등기일(2009. 3. 5.)로부터 3년이 경과된 2012. 7. 12.에 하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조 제1항을 위반하였음이 명백하다. LH공사와의 용지매매계약서, 권리의무승계계약서에 의하면 청구인은 주소이전시 이를 통지하여야 할 의무가 있고 이로 인한 불이익은 매수인이 부담하도록 되어 있으나 이를 이행치 않은 청구인의 귀책사유로 토지등기에 대한 안내문을 받지 못한 불이익은 청구인이 부담함이 타당하고, 이에 대한 설명이 없었음 등을 이유로 한 처분의 취소를 구하는 것은 토지와 건물의 등기는 별개라는 일반인의 사회통념과 LH공사의 신문공고 등으로 청구인의 주장은 설득력이 부족한 것으로 보여 진다. 그러나, ① 청구인은 이 사건 토지의 전매로 취득하였고, 명의변경은 1회에 한하여 인정되며 전득자의 경우 소유권이전 등기시까지 명의변경이 허용되지 않는 매매계약서 특약사항 및 권리의무승계계약서로 볼 때 미등기 전매가 불가능함이 명백한 점, ② 피청구인의 적발되기 전에 청구인 스스로 소유권이전 등기하였었던 점, ③ 2008.부터 현재까지 지방세 및 국세를 연체없이 완납한 점, ④ LH공사의 토지 보존등기 지연으로 건물 보존등기를 선행되었던 점, ⑤ 청구인이 이 사건 건물의 임대사업자로 등록하는 등 이 사건 토지를 계속하여 보유할 의사가 있는 것으로 판단되는 점, ⑥ 토지등기 안내문을 수령치 못한 사실이 객관적이 확인된 점 등을 종합하면 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 장기미등기 하였다고는 보기 어렵고, 그렇다면 이 사건은 적법하나 과중하다고 보여 지는 바, 이 사건 처분을 변경하여 과징금을 2분의 1을 감경함이 타당하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 일부이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.