부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 하치장 부지 확보를 위해 1990. 1. 30. 청구외 ○○○ 외 4인(이하‘매도인들’이라고 한다)의 소유지 ○○시 ○○○읍 ○리 ○○○-○번지외 9필지를 3,303,300천원에 매수하는 부동산매매계약(이하‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고, ○○시 ○○○읍 ○리 ○○○-○번지외 9필지 중 동소 ○○○, ○○○-○번지(이하‘이 사건 토지’라 한다)를 제외한 토지에 대해서 1990. 3. 19. 청구인 명의로 소유권이전등기를 마쳤으나, 이 사건 토지에 대하여는 소유권이전등기를 경료하지 못하였다. 2014. 10. 22. 서울지방국세청 조사1과의 법인세 통합 조사에서 청구인의「부동산실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하‘부동산실명법’이라 한다) 위반사실이 있다고2015. 1. 7. 피청구인에게 위반사항이 통보하였다. 이에 피청구인은 청구인이 이 사건 토지를 장기미등기하여 부동산실명법 제10조를 위반한 사유로 2015. 1. 19. 행정처분 사전통지하고 의견을 제출 받아 2015. 3. 9. 같은 법 제5조제1항에 따라 과징금 242,962,600원 부과처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 하치장 부지 확보를 위해 1990. 1. 30. 매도인들로부터 매도인들 소유의 ○○시 ○○○읍 ○리 ○○○번지외 9필지를 3,303,300천원에 매수하는 이 사건 계약을 체결하였고, 같은 날 500,000천원, 1990. 2. 28. 중도금 1,200,000천원, 1990. 3. 30. 잔금 1,603,300천원을 지급하였다. 이 사건 계약 체결 당시 농지인 이 사건 토지는 청구인의 하치장 건설에 필요한 토지는 아니었으나, 매도인들이 이 사건 토지 2필지외 토지만 팔리면 이 사건 토지는 쓸모가 없다면서 토지 전체를 함께 매수하지 않으면 나머지 토지도 팔지 않겠다고 하여 청구인은 이 사건 토지를 특별히 하치장으로 사용할 목적도 없을 뿐만 아니라, 이 사건 토지가 농지로 되어 있어 바로 소유권이전등기를 할 수 없음에도 이를 매수할 수밖에 없었다. 이에 따라 청구인은 이 사건 토지 외 토지에 대해서는 1990. 3. 19. 청구인 명의로 소유권이전등기를 마쳤으나, 이 사건 토지에 대해서는 농지매매증명을 받을 수 없어 소유권이전등기를 경료하지 못하였고, 1990. 3. 16. 접수 제6427호로 소유권이전청구권 가등기를 설정하였다. 그런데 피청구인은 2015. 3. 9. 청구인을 상대로 청구인이 1990. 1. 30. 이 사건 토지에 관하여 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급하였으므로 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청해야 함에도 불구하고 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료하지 아니하였다는 사유로 부동산실명법 제10조에 근거하여 이 사건 처분을 하였다. 2) 이 사건 계약은「구 농지개혁법」시행 당시 체결된 것으로, 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약에 해당하여 과징금 부과 대상에 해당하지 않는다. 부동산실명법 제10조제1항은「부동산등기 특별조치법」(이하‘특별조치법’이라 한다) 제2조제1항, 제11조 및 법률 4244호 부칙 제2조의 적용을 받는 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때에는 과징금을 부과하도록 하고 있고, 특별조치법 제2조제1항은‘부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니한다.’라고 규정하고 있다. 이러한 관련 법령의 규정내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 부동산실명법 제10조제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당하지 않는다고 보아야 한다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2009두8090 판결 참조). 한편, 「구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호에 의하여 폐지된 것)」상 농지를 매수할 수 있는 자의 자격은 매매 당시 기성농가이거나 매수 당시 농가가 아니더라도 농지를 자경 또는 자영할 목적이 있는 자, 농가가 되려는 자임을 요하고, 같은 법에서 말하는 농가라 함은 자연인에 한함으로 주식회사와 같은 법인이 농지매매계약을 체결하였다고 하더라도 「구 농지개혁법 시행규칙(1990. 12. 4. 농림수산부령 1055호로 개정되기 전의 것)」제51조제1항 단서에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 주식회사는 「구 농지개혁법」 또는 「구 농지임대차관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지된 것)」상 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없게 된다. 이 경우 농지의 매도인이 그 매매계약에 따라 그 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능이라고 할 것이다. 따라서 이러한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약은 채권계약으로서도 무효이다(대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다65665 판결 참조). 따라서 「구 농지개혁법」상 농지를 매수한 법인이 부동산실명법 제10조제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 위 법조항에 따라 과징금을 부과할 수는 없다고 봄이 타당하다. 대법원도 이에 따라「구 농지개혁법」시행당시 농지매매계약을 체결한 법인이 구 부동산실명법이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 경우 과징금을 부과할 수 없다고 판시하고 있다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011두15053 판결). ‘「구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지, 이하 같다)」시행 당시 주식회사와 같은 법인은 농지매매계약을 체결하더라도 「구 농지개혁법 시행규칙(1988. 11. 3. 농림수산부령 제1006호로 개정되기 전의 것)」제51조제1항 단서에 해당한다는 등 특별한 사정이 없는 한, 「구 농지개혁법」또는「구 농지임대차관리법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 폐지)」상 농지매매증명을 발급받을 수 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없고, 이 경우 농지 매도인이 매매계약에 따라 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능이며, 이러한 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지매매계약은 채권계약으로서도 무효이다. 1996. 1. 1. 「구 농지개혁법」이 폐지되고 「농지법」이 시행되었다고 하여도 다른 특별한 사정이 없으면 무효인 농지매매계약이 유효로 당연히 전환되는 것은 아니다. 따라서 「구 농지개혁법」 시행 당시 농지매매계약을 체결한 주식회사와 같은 법인이 구 부동산실명법(2010. 3. 31. 법률 제10203호로 개정되기 전의 것) 제10조제1항 및 부칙(1995. 3. 30.) 제3조가 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 특별한 사정이 없으면 위 법 조항에 따른 과징금을 부과할 수 없다고 보아야 한다.’(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011두15053 판결) 청구인이 이 사건 계약을 체결할 당시인 1990. 1. 30.은 「구 농지개혁법」이 폐지되기 전이어서 주식회사인 청구인은 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없었다. 다라서 판례에 따를 경우 이 사건 계약은 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 계약이어서 무효이므로, 「부동산등기 특별조치법」제2조제1항 단서에 따라 소유권이전등기신청의무가 없으므로 위 의무가 있음 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다. 3) 뿐만 아니라 청구인에게는 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었다고 보아야 마땅하므로 이 사건 처분은 위법·부당하다. 부동산실명법은 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 그 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 장기미등기자에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과한다고 규정하고 있으나, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 과징금을 부과할 수 없다고 규정하고 있다. 대법원은 위 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’에 관하여 ‘「구 부동산실권리자명의 등에 관한 법률(2002. 3. 30. 법률 제6683호로 개정되기 전의 것)」제10조제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌리 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다.’라고 판시하고 있다(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결). 청구인이 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마치지 못한 것은 법인으로서 농지를 취득할 수 없다는 제한 때문이었다. 그동안 청구인은 매도인에게 농지전용허가를 위하여 협조를 요청하는 등 소유권이전등기를 위하여 지속적인 노력을 다하였다. 하지만 해당 토지에 대해 도로계획이 잡히는 등의 외부적 사정들이 발생하였을 뿐만 아니라, 매도인들의 개인사정 등을 이유로 청구인의 요청에 대해 비협조로 일관하였기 때문에 소유권이전등기를 하기 위한 청구인의 노력이 빛을 보지 못하였고, 결과적으로 현재까지 소유권이전등기를 경료하지 못하게 되었다. 이처럼 이 사건의 경우 청구인은 농지로 등록된 토지에 대해서는 법인이 소유권이전등기를 경료 받을 수 없도록 한 법령상의 제한과 매도인의 비협조 등으로 인해 농지전용허가를 받을 수 없었던 사실상의 제한 등 청구인의 귀책사유와 무관한 사정으로 인해 장기간 소유권이전등기를 경료할 수 없었던 것이다. 따라서 부동산실명법 제10조제1항 단서에 대한 대법원의 해석에 따를 경우, 청구인에게는 이 사건 토지에 관하여 장기간 소유권이전등기를 경료하지 않은 데 정당한 이유가 있다고 보아야 한다. 4) 설령 청구인이 장기미등기자에 해당한다고 할지라도 청구인에게는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없으므로 부동산실명법 시행령 제4조의2 규정에 따라 50%의 과징금이 감경되어야 한다. 이러한 사정을 전혀 고려하지 않은 이 사건 처분은 재량권을 남용하여 위법하다. 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서에서는 장기미등가자에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있다. 이와 관련하여 대법원은 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서를 임의적 감경규정으로 보면서도 ‘행정행위를 함에 있어 이익형량을 전혀 하지 아니하거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우, 또는 이익형량을 하였으나 정당성 객관성이 결여된 경우에는 그 행정행위는 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없는바, 기록에 의하면 피고는 이 사건 과징금 부과처분 과정에서 원고에게 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서 소정의 과징금 감경사유가 있음에도 이를 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인한 결과 부동산실명법 시행령 제4조의2 본문 [별표]에 의하여 산정한 과징금 전액을 부과한 것으로 보이므로, 이 사건 과징금 부과처분은 마땅히 고려대상에 포함시켜야 할 사항을 누락하였거나 고려대상에 관한 사실을 오인한 경우에 해당하며 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없다.’판시하고 있다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결). 이 사건에서는 이러한 판단 하에 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서 소정의 과징금 감경사유가 있음에도 이를 간과한 채 과징금을 부과한 피청구인의 이 사건 처분이 위법하다는 결론을 내렸다. 앞서 설명한 바와 같이, 청구인은 하치장 건설을 위해 토지를 매입하는 과정에서 매도인이 이 사건 토지를 같이 매수하지 않으면 청구인이 하치장 건설을 위해 필요로 하는 토지 전체를 매도하지 않겠다고 하여 어쩔 수 없이 이 사건 토지를 매수할 수밖에 없었던 사정이 있다. 이처럼 청구인에게 이 사건 토지의 매수와 관련하여 애초부터 법령상의 제한을 회피하려는 의도 자체가 없었다. 또한 청구인은 농지 취득 제한이라는 법령상의 제한을 회피하기 위해 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 장기간 경료하지 않은 것이 전혀 아니다. 청구인은 매도인의 요구에 의해 어쩔 수 없이 이 사건 토지를 매수한 이후, 농지전용허가 등을 통해 소유권이전등기를 할 방안을 찾으려 백방으로 노력했다. 만일 청구인이 매도인의 도움을 받아 농지전용허가를 받을 수 있었다면 당연히 이 사건 토지에 대해 소유권이전등기를 하였을 것이다. 특히 청구인은 매수 이후에도 이 사건 토지를 특별히 하치장 등 용도로 사용하고 있지도 않다. 즉 청구인은 법령상의 제한을 회피하여 이 사건 토지의 소유권을 취득할 실익이 전혀 없다. 농지 취득 제한이라는 법령상의 제한을 회피하기 위한 경우라 함은 해당 토지를 자신의 이용목적에 따라 이용하기 위해 매매계약을 체결하고 이를 통해 자기의 목적대로 이용하게 되는 경우를 의미하는 것이지, 원래부터 매수한 목적과 다르게 매수하여 특별한 사용도 하지 않는 경우에도 법령상의 제한을 회피하고자 하는 의도가 있다고 볼 수 없다. 그리고 청구인은 이 사건 토지 취득 후 청구인 명의로 가등기를 마치고 청구인의 대차대조표의 토지계정에 처분 토지를 계상하는 등 본건 토지의 취득에 있어 가능한 한도의 법적절차를 경료하였다. 이처럼 청구인은 이 사건 토지 취득과 관련한 미등기로 인해 부동산투기를 통해 이득을 얻거나 세금을 납부하지 않거나 적제 부과 받을 목적이 전혀 없었다. 이상에서 살펴본 바와 같이 근본적으로 이 사건 토지매매계약은 「구 농지개혁법」시행당시 체결된 것으로서 원시적으로 무효이므로 소유권이전등기를 신청하지 아니하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 부동산실명법상 장기미등기를 원인으로 한 과징금부과대상이 될 수 없다. 또한 청구인에게는 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었음이 명백하다는 점에서도 과징금 부과대상이 될 수 없으며, 설령 장기미등기 대상에 해당한다고 하더라도 법령상의 제한을 회피하거나 조세를 면탈할 목적이 없었다는 점에서 과징금의 50%가 감경되어야 한다. 이처럼 어느 모로 보나 이 사건 처분은 위법·부당한 것이 명백하므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1)청구인은 1990. 1. 30. 매도인들로부터 ○○시 ○○○읍 ○리 ○○○-○번지외 9필지를 3,303,300천원에 매수하는 이 사건 계약을 체결하였고, 같은 날 500,000천원, 1990. 2. 28. 1,200,000천원, 1990. 3. 30. 잔금 1,603,300천원을 지급하였다. 1990. 3. 19. 이 사건 토지를 제외한 ○○○-○번지외 7필지의 토지는 청구인 명의로 소유권이전을 완료하였으나 이 사건 토지는 1990. 3. 16. 접수 제6427호로 소유권이전 가등기를 경료하였다. 그러나 청구인은 이 사건 토지에 관하여는 법인이 농지매매증명을 받을 수 없어 소유권이전등기를 할 수 없는 것으로 예상되자 계약하기 전 미리 작성된 계약서에 아래와 같이 부가조건을 추가하여 계약을 완료하였다. 가) 농지2필지에 관한 명의이전은 행정절차상 잔금지불 후 7개월정도 지난 후로 하여 장기간은 가등기하기도 함. 나) 위에 대한 화해조서를 제공키로 하여 잔금 후에 부과되는 세금은 매수인측이 책임지기로 함. 다) 지상건 일체에 대하여는 멸실 신고를 매도인이 책임진다. 2) 2014. 10. 22. 서울지방국세청 조사1과로부터 법인세 통합 조사받을 당시 부동산실명법 위반사실이 확인되어 2015. 1. 7. 피청구인에게 통보되었고, 조사결과 1990. 3. 30. 잔금이 지급되었으나 25년이 지난 현재까지 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하지 않아 장기미등기자에 해당되어 이 사건 처분을 한 사항이다. 부동산실명법의 입법목적은 부동산에 관한 권리를 실체적 권리관계에 부합하도록 등기하게 함으로써 투기·탈세·탈법행위 등을 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하고자 하는 것이다. 그러나 행정법규 위반자에게 중대하고 명백한 고의적 위법행위와 관련된 주관적 귀책사유가 있음에도 불구하고 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약을 채권계약으로 무효라는 이유로 청구인의 위법한 행위가 법의 합법성에 의하여 보호받아서는 안 될 것이다. 청구인은 소유권이전등기를 경료하기 위하여 노력하였지만 이 사건 토지에 도로계획이 잡히는 등 외부적인 사정들이 발생하고 매도인들이 개인사정 등을 이유로 등기협력을 하지 않아 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있다고 주장하고 있으나, 청구인이 소유권이전등기를 경료하기 위하여 노력하였다는 주장은 확인이 불가하다. 그리고 등기의무자의 등기미협력은 등기의무자가 어떠한 이유로 등기협력을 해태하였고, 등기권리자는 이에 대하여 어떠한 조치를 취하였는지에 대한 구체적 사실관계 확인이 불가하며 등기미협력을 인정할 수 없다. 이 사건 토지 중 ○○○-○번지에 도로계획이 잡히는 등 외부적인 사정들이 발생하여 등기를 하지 못했다는 주장은‘이용상 제한’일뿐‘취득상 제한’이 될 수 없어 장기미등기 제외사유에 해당하지 않는다. 3) 청구인은 법령상 제한을 회피하거나 조세를 면탈할 목적이 없었기 때문에 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서의 규정이 적용되어야 한다고 주장하나, 2014. 10. 22. 서울지방국세청 조사1과에서 청구인의 법인세 통합 조사를 하는 과정 중 명의신탁위반이 확인되어 피청구인에게 통보되었고, 위반 당시 청구인의 이사 이OO은‘당 법인이 보유한 부동산 중 지목상 농지인 ○○시 ○○○읍 ○리 ○○○번지, ○○○-○번지는 1990. 3. ○○○,외 3인으로부터 취득하여 사실상 당 법인의 소유이나, 농지로 당 법인이 부동산 실권리자 명의로 등기 할 수 없어 ○○○,외 3인의 명의로 보유하여 왔음을 확인합니다.’라고 확인서를 제출하였다. 또한 매매당시 계약서에‘1. 농지2필지에 관한 명의이전은 행정절차상 잔금지불 후 7개월 정도 지난 후로 하여 장기간은 가등기하기도 함.’이라는 조건을 명시하여 계약한 사실이 있다. 위 각각의 행위들만 보더라도 청구인은 법인의 농지취득이 불가한 사항을 인지한 채 매매를 완료하였고, 이로 인한 법령상 제한을 회피할 목적으로 고의적인 장기미등기 한 것을 확인할 수 있어 감액은 불가하다. 추가적으로 청구인은 2014. 10. 22. 서울지방국세청으로부터 법인세 통합조사를 받는 중에 이 사건 토지의 회계·세무상 장부에 기재가 누락된 사실이 확인되어 결산서에 반영토록 통보를 받았고, 2013년도 법인세가 결정되어 2015. 1. 346,424,607원을 추가로 납부한 사실이 있다. 그리고 이 사건 토지의 공시지가는 1990년에 비해 약 648% 증가 되었지만 이 사건 토지 등기 신청 시 「지방세기본법」 제38조에 의거 부과 제척기간(5년)이 경과되어 취득세(2015년 기준 약 38,000,000원)를 부과할 수 없게 되었다. 상기 기술한 바와 같이 부동산실명법 위반으로 한 이 사건 처분은 적법하므로 청구인의 이 사건 처분 취소 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【구 농지개혁법 시행규칙】(1990. 12. 4. 농림수산부령 제1055호로 개정되기 전의 것) 제51조 (농지매매증명) ① 법 제19조제2항의 규정에 의하여 당사자가 직접농지를 매매하고자 할 때에는 별지 서식에 의한 농지매매증명원을 농지의 소재지를 관할하는 이·동의 장과 농림수산부장관이 지정하는 농민단체(이하 "농민단체"라 한다)의 확인을 거쳐, 구·시(구가 설치되어 있는 시를 제외한다. 이하 같다). 읍·면의 장에게 제출하여야 한다. 다만, 교육법에 의한 학교·정부의 인가를 받아 설립된 농업연구기관 기타 공공단체가 시험지·실습지 또는 종묘포지로 사용하기 위하여 농지를 매수하고자하는 경우로서 주무부장관의 요청에 의하여 농림수산부장관의 확인을 받은 경우에는 이·동의장과 농민단체의 확인을 생략한다. ② 농민이 거주지외의 구·시·읍·면에 소재하는 농지를 매수하고자 할 때에는 제1항의 규정에 의한 확인을 거치기 전에 미리 거주지를 관할하는 이·동의장과 농민단체 및 구·시·읍·면의 장의 확인을 받아야 한다. ③ 농민이 아닌 자가 제1항의 규정에 의한 농지매매 증명원을 제출하고자 할 때에는 그 가족전부가 농지의 소재지에 주민등록을 이전하고 실제 거주기간이 6월을 경과한 경우에 한한다. ④ 제3항의 가족의 범위는 직전 거주지에서의 퇴거일 현재 세대별 주민등록표에 기재된 가족중 농지를 매수하고자 하는 자의 배우자 및 직계존·비속으로 한다. 다만, 가족중 취학·취업·질병등의 사유로 거주지 이동을 할 수 없다고 인정되는 자는 가족의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. ⑤ 구·시·읍·면의 장이 농지매매증명원을 접수한 때에는 매수인이 다음 각호의 요건에 해당하는지 여부를 확인하여 접수일로부터 5일이내에 농지매매증명을 발급하여야 한다. 1. 매수인이 농민(제3항의 경우에는 영농을 목적으로 하는 자)이거나, 제1항 단서의 규정에 해당하는 자일 것. 2. 매수결과 매수인이 소유하게될 농지의 전체면적이 3정보(제1항 단서의 규정에 의한 자의 경우에는 농림수산부장관이 인정하는 면적)이내일 것. 3. 농지소재지에 주민등록이 이전되어있고 실제 거주기간이 6월을 경과하였을 것(제3항의 규정에 의한 경우에 한한다) ⑥ 거주지의 구·시·읍·면의 장은 농가의 거주지 이동으로 신거주지의 구·시·읍·면의 장에게 주민등록표를 이송할 때에는 농지의보전및이용에관한법률 제14조의 규정에 의한 농가별 농지원부를 첨부하여야 한다. [전문개정 1988.11.3.] 【구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】(1997. 1. 1. 법률 제5193호로 개정되기 전의 것) 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 4."실명등기"라 함은 이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 이 법 시행일이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조 (실권리자명의등기의무등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명 의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 제11조 (기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기등) ① 이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하 여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하 "기존 명의신탁자"라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 "유예기간"이라 한다)이내에 실명등기하여야 한다. 다만, 공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의하여 명의수탁자로부터 제3자에게 부동산에 관한 물권이 이전된 경우(상속에 의한 경우를 제외한다)와 종교단체, 향교등이 조세포탈, 강제집행의 면탈을 목적으로 하지 아니하고 명의신탁한 부동산으로서 대통령령이 정하는 부동산의 경우는 그러하지 아니하다. ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 실명등기를 한 것으로 본다. 1. 기존 명의신탁자가 당해 부동산에 관한 물권에 관하여 매매 기타 처분행위를 하고 유예기간이내에 그 처분행위로 인한 취득자에게 직접 등기를 이전한 경우 2. 기존 명의신탁자가 유예기간이내에 다른 법률의 규정에 의하여 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 매각을 위탁하거나 대통령령이 정하는 바에 의하여 한국산업은행법에 의하여 설립된 성업공사에 매각을 의뢰한 경우. 다만, 매각위탁 또는 매각의뢰를 철회한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률의 규정에 의하여 제1항 및 제2항의 규정에 의한 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하여야 한다. ④ 이 법 시행전 또는 유예기간중에 부동산물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 당해 쟁송에 관한 확정판결(이와 동일한 효력이 있는 경우를 포함한다)이 있은 날부터 1년이내에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 실명등기 또는 매각처분등을 하여야 한다. 제12조 (실명등기의무위반의 효력등) ① 제11조에 규정된 기간이내에 실명등기 또는 매각처분등 을 하지 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정등의 효력에 관하여는 제4조의 규정을 적용한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법 률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. [전문개정 2010.3.31.] 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의2(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준)법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준 은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159269707"></img> 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 부칙 <법률 제4944호, 1995.3.30.> 제2조 (소유권이전등기신청에 관한 경과조치) 이 법 시행전에 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자로서 그 소유권이전등기를 신청할 수 있음에도 이를 신청하지 아니한 자에 대하여는 이 법 시행일을 제2조제1항 각호의 1에 정하여진 날로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 등기권리자 또는 제3자에게 등기원인·등기목적을 불문하고 이에 관한 등기가 경료되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 나. 판 단 1) 인정사실 행정심판청구서 및 답변서, 서울지방국세청 위반사실 통보서, 매매계약서, 등기사항전부증명서, 개별공시지가, 행정처분 사전통지서, 의견제출서, 이 사건 처분서 등에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 하치장 부지 확보를 위해 1990. 1. 30. 매도인들의 소유인 ○○시 ○○○읍 ○리 ○○○-○번지외 9필지를 3,303,300천원에 매수하는 이 사건 계약을 체결하고, ○○시 ○○○읍 ○리 ○○○-○번지외 9필지 중 이 사건 토지를 제외한 토지에 대해서 1990. 3. 19. 청구인 명의로 소유권이전등기를 마쳤으나, 이 사건 토지에 대하여는 소유권이전등기를 경료하지 못하였다. 나) 이 사건 토지는 서울지방국세청의 세무조사 결과 및 등기사항전부증명서에 청구외 ○○○,, ○○○, ○○○, ○○○ 등의 명의로 되어 있다. 다) 이 사건 토지는 청구인이 구입 당시 지목이 전과 답으로 ○○시 ○○○읍 ○리 ○○○-○번지외 9필지의 총 면적은 19,855㎡이고, 이 사건 토지인 동소 ○○○, ○○○-○번지의 면적은 각각 2,754㎡, 2,255㎡이다. 라) 청구인은 이 사건 계약을 함에 있어 계약서상에‘ ① 농지2필지에 관한 명의이전은 행정절차상 잔금지불 후 7개월 정도 지난 후로 하여 장기간은 가등기하기도 함. ② 위에 대한 화해조서를 제공키로 하여 잔금 후에 부과되는 세금은 매수인측이 책임지기로 함. ③ 지상건 일체에 대하여는 멸실 신고를 매도인이 책임진다.’는 단서조항을 명기하였다. 마) 2014. 10. 22. 서울지방국세청 조사1과의 법인세 통합 조사에서 청구인의 부동산실명법 위반사실이 있다고 2015. 1. 7. 피청구인에게 위반사항이 통보하였다. 바) 이에 피청구인은 청구인이 이 사건 토지를 장기미등기하여 부동산실명법 제10조를 위반한 사유로 2015. 1. 19. 행정처분 사전통지하고 의견을 제출 받아 2015. 3. 9. 같은 법 제5조제1항에 따라 이 사건 처분을 하였다. 2) 「구 농지개혁법 시행규칙(1990. 12. 4. 농림수산부령 제1055호로 개정되기 전의 것)」제51조제1항 및 제5항에서 당사자가 직접농지를 매매하고자 할 때에는 농지매매증명원을 농지의 소재지를 관할하는 이·동의 장과 농림수산부장관이 지정하는 농민단체(이하 "농민단체"라 한다)의 확인을 거쳐, 구·시(구가 설치되어 있는 시를 제외한다. 이하 같다). 읍·면의 장에게 제출하여야 하며, 구·시·읍·면의 장이 농지매매증명원을 접수한 때에는 매수인이 농민(제3항의 경우에는 영농을 목적으로 하는 자)이거나, 제1항 단서의 규정에 해당하는 자에 해당하는지 여부를 확인하여 농지매매증명서를 발급하여야 한다고 규정하고 있다. 「구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2007. 5. 11. 법률 제8418호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산실명법’이라 한다)」제3조에서 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기를 하여서는 아니 되며, 같은 법 제11조제1항에서 이 법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자는 이 법 시행일부터 1년의 기간 이내에 실명등기하여야 하고, 같은 법 제12조제1항에서 제11조에 규정된 기간이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정 등의 효력에 관하여는 제4조의 규정을 적용한다고 규정하고 있다. 부동산실명법 제10조제1호에서「부동산등기 특별조치법」제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 「부동산등기 특별조치법」부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하‘장기미등기자’라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과한다고 규정하고 있고, 「부동산등기 특별조치법」제2조제1항에서 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니한다고 규정하고 있다. 부동산실명법 시행령 제4조의2 별표 과징금부과기준의 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율은 5억원 이하 5%, 5억원 초과 30억원 이하 10%, 30억원 초과 15%, 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율은 1년 이하 5%, 1년 초과 2년 이하 10%, 2년 초과 15%로 규정하고 있다. 다만, 부동산실명법 시행령 제4조의2에서 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 구 농지개혁법상 매매계약이 원시적으로 무효이므로 소유권이전등기를 신청 하지 아니하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 부동산실명법상 장기미등기를 원인으로 한 과징금의 부과대상이 아니며, 설령 장기미등기 대상에 해당한다고 하여도 법령상의 회피 또는 조세를 면탈할 목적이 없었다는 점에서 감경되어야 한다고 주장하는 바, 살펴본다, 가) 먼저, 소유권이전등기가 불가하여 계약이 원시적 무효로 소유권이전등기신청을 하지 않았더라도 장기미등기가 아니라는 주장에 대하여는 당시 매매대상이 된 토지는 이 사건 토지를 포함한 9필지이며, 청구 외 이○○외 4인의 공동소유자와 매매계약을 체결한 1990년 당시는 「구 농지개혁법」이 시행되던 시기로, 농지를 매입할 수 없는 법인이었던 청구인이 이 사건 토지 2필지에 대하여는 농지매매증명을 발급받을 수 없어 소유권이전등기를 할 수 없다고 하나, 1990. 1. 30. 청구인이 이 사건 토지 매입계약을 함에 있어 계약서상에 ‘농지 2필지에 관한 명의이전과 관련, 장기간에 걸쳐 가등기하기로 하며, 이에 대하여 화해조서를 제공하고 잔금 지급 이후에 부과되는 세금은 매수인측이 책임지며, 매도인은 이 사건 토지상의 지상건 일체에 대한 멸실 신고를 책임진다.’는 등 이 사건 토지에 대한 청구인의 소유임을 확인할 수 있는 단서조항이 명시되어 있고, 토지 매도 이후 지금까지 청구인 및 매도인 양측 모두에게 이 사건 토지가 청구인의 소유임에 논란의 여지가 없고, 2014. 10. 22. 국세청의 조사에서, 청구인의 회계장부 등을 통해 청구인이 이 사건 토지의 실질적 지배권자 임이 확인된 점, 청구인이 1990. 3. 19. 이 사건 토지외 ○○○읍 ○리 ○○○-○번지외 7필지에 대한 소유권이전등기를 경료한 점, 청구인의 주장에서와 같이 이 이 사건 토지 계약이 무효라면 청구인이 이 사건 토지를 정리하려는 노력이 있었어야 함에도 불구하고 이에 대한 어떠한 자료도 확인할 수 없는 점 등을 종합 고려하면, 이 사건 토지가 청구인의 소유임이 확실하며, 당초 계약이 무효이므로 이 사건 토지가 이○○ 외 4인의 공동소유자의 토지라고 할 수 없는 한, 혹은 ‘무주토지’라고 볼 수도 없는 한, 청구인과 당초 매도인 간에 성립한 토지거래 계약에 효력이 없다고 볼 수 없다. 그러므로 청구인은 구 농지개혁법상 매수할 수 없는 부동산을 임의로 매입하고 법률의 제한을 회피하여 소유권이전 등록 의무를 방기해 왔다고 봐야 할 것이다. 특히, 부동산실명법이 1995. 7. 1. 시행됨에 따라, 청구인은 이 사건 토지의 실소유자로서, 1998. 12. 31.까지는 이 사건 부동산에 대한 실명등기 혹은 매수처분 등 적법한 행위를 할 의무가 발생하였음에도 그리하지 않은 사실은 부동산실명법 제10조를 위반한 사실이 명백하다. 나) 다음으로, 청구인은 이 사건이 장기미등기에 해당한다고 할지라도 청구인에게는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없으므로 부동산실명법 시행령 제4조의2 규정에 따라 과징금이 감경되어야 한다고 주장하나, 위에서 살펴보았듯, 청구인이 구 농지개혁법상 농지를 매수할 수 없는 법인임에도 임의로 농지를 매입하여 해당 토지에 대한 소유권 및 지배권을 사실상 유지해 온 청구인이 소유권 이전 의무만을 장기간 방기하여 온 사실이 명백한 이상 법률의 제한을 회피할 목적이 아니라는 청구인 주장도 받아들일 수 없다. 따라서 피청구인이 부동산실명법 제10조 같은 법 시행령 제4조의2에 의거, 청구인에게 한 이 사건 처분은 위법·부당이 있다고 보이지 않는다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.