부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인들은 2004. 5. 3. 청구외 OO자동차(주)로부터 OO시 OO면 OO리 산 7O-7번지 4,550㎡ 중 4,280㎡, 같은 리 산 7O-O0번지 393㎡, 같은 리 산 7O-O1번지 458㎡, 같은 리 1OOO번지 575㎡, 같은 리 1OOO-1번지 828㎡ 토지(이하 ‘이 사건 토지들’이라 한다)를 매수하는 내용의 부동산 매매계약을 체결하였으며, 2017. 5. 23. 위 토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. 피청구인은 2017. 12. 14. 청구인들에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘「부동산실명법」’이라 한다) 위반(장기미등기) 혐의 관련 소명자료를 요청하였으며, 청구인들은 본래 이 사건 토지들과 같은 리 6OO-O3 및 6OO-O4번지 토지(이하 ‘이 사건 나머지 토지들’이라 한다)은 일괄매입 및 일괄등기하는 것으로 전제하고 청구외 OO자동차(주)와 청구외 김○○로부터 매수한 것이었으나 사정상 이 사건 토지들만 우선 이전등기를 신청할 상황이 되지 않았기에 당시에 이전등기를 경료하지 못하였던 것이며 의도적 등기 지연이나 조세포탈의 의도는 없었다는 의견의 소명서 및 관련 자료를 제출하였다. 피청구인은 2018. 1. 17. 처분 사전통지를 거쳐 2018. 2. 26. 청구인들에게 과징금 각 80,874,770원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 당사자들과의 관계 청구인들은 부부관계로, 아래 기재 각 부동산을 청구외 김○○로부터 공동으로 부동산매매계약을 체결하였고, 최근 해당 부동산의 소유권이전등기를 신청한바 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271021"></img> 그리고 피청구인은 위 토지에 대한 청구인들의 부동산 소유권이전등기 과정에서 해당 이전등기 신청 시점이 「부동산실명법」에서 규정하는 소유권이전등기 신청기한인 3년을 도과하였다는 이유로, 2018. 2. 26. 청구인들에게 같은 법 제10조에 따른 과징금을 각 80,874,770원씩 총 161,429,540원을 부과한 행정청이다. 그런데 아래에서 보는 바와 같이 청구인들이 위 소유권이전등기 신청이 기한 내에 이루어지지 못하고 최근에야 이루어지게 된 정당한 사유가 있다는 점에서 이 사건 처분이 부당하거나 과다한 면이 있다고 하겠다. 2) 이 사건 심판청구에 이르게 된 경위 가) 토지의 최초 매입자 우선 청구인들이 이 사건 토지들과 관련한 매매계약을 체결하기 이전의 토지소유자는 청구외 김○○이었다. 청구인들이 위 토지에 대하여 전혀 알지도 못하던 당시에, 청구외 김○○은 총 7필지(이 사건 토지들 및 이 사건 나머지 토지들)을 타인에게 매각하려고 하였고, 청구인들이 관여하기 5년 전인 1999. 7. 3. 이미 토지주인 청구외 김○○은 ○○자동차(주)에 위 토지 7필지 전부를 매도하는 약정을 체결하였다. 나) ○○자동차(주)의 매입 포기와 청구인의 매입계약 매수자인 청구외 OO자동차(주)는 위 토지 중 이 사건 토지들에 대하여 회사명의로 직접 소유권이전등기까지 경료하였다. 그런데 하나의 약정으로 매입한 이 사건 나머지 토지들의 경우, 소유권 이전 과정에서 OO자동차(주)의 부동산 매입목적이었던 개발행위가 허용되지 않아 부동산 매매목적을 달성할 수 없는 토지임이 드러났고, 결국 ○○자동차(주)는 위 나머지 토지에 대한 이전등기를 경료하지 못하였다. 이에 ○○자동차(주)는 이 사건 7필지 토지 전체를 매입하지 못하면 큰 의미가 없어 결국 등기된 이 사건 각 토지를 포함하여 전체 7필지 토지 모두를 포기하기로 결정하였다. 다) 전체 필지를 인수하는 내용의 3인 간 약정의 체결 그 후 청구인들은 위 토지의 사정에 대하여 알게 되었고 3자간 매매 협상이 이루어졌다. 그 결과 청구인들이 위 필지 전부를 인수하는 것으로 하고, 다만 일부 토지에 대하여는 이미 OO자동차(주)가 소유권이전등기를 경료한 사실이 있는 점을 반영하여 ① 2004. 5. 3. OO자동차(주)가 등기한 부분인 이 사건 토지들은 OO자동차(주)가 청구인들에게 매도 및 등기이전하는 것으로 하여 OO자동차(주) 및 청구인 사이에 매매약정이 이루어졌고, ② 이 사건 나머지 토지들에 관하여는 OO자동차의 매매대금을 일부 인수하는 조건으로 청구인들이 매입하는 것으로 하여 소유자인 청구외 김○○이 청구인들에게 매도 및 등기이전해주기로 하여 매매약정이 이루어졌다. 그런데 중요한 것은 당시 청구인의 입장에서는 위와 같은 약정체결 과정에서, 위 두 가지 매입 및 등기 경로와 무관하게, 7필지 토지 전부를 하나로 일괄매입, 일괄등기하는 내용으로 인식하고 진행되었다는 점이다(OO자동차(주) 역시 위 7필지 모두를 하나의 약정으로 매입하려고 했었다). 물론 위 토지 전체에 대하여 토지거래허가 등의 적법절차까지 모두 통과하여 등기가 가능할 때 신청하는 것으로 한 약정이었다. 라) 토지거래허가를 취득하지 못함 그러나 위 전체 토지를 한꺼번에 처리하고자 하였던 3자 간 약정은 당사자들의 의도와는 다르게 2004. 9. 15.까지 토지거래허가를 완료하지 못하는 사태가 벌어졌다(그럼에도 토지거래허가와 무관하게 잔금은 지급되도록 약정되어 있었다). 주지하다시피 토지거래허가를 받지 못하는 경우 (구)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 부동산매매계약 자체의 효력이 인정되지 아니하므로 위 약정을 근거로 소유권이전등기 신청 자체가 불가능한 것이다. 결국 청구인들은 당시 매매계약에 따른 소유권이전등기 신청을 하지 못하였다. 이러한 상황에서 당사자들은 어차피 위와 같이 토지거래허가를 득하지 못하여 부동산매매계약의 효력이 발생하지 않는 마당에 3자 간에 새로운 약정을 체결하는 것도 당시에는 의미가 없었고, 청구인들은 해당 부동산을 매입하려는 의사가 남아있었기에 일단 당사자들은 특별한 추가 법률관계를 맺지는 아니하였다. 이처럼 이 사건 토지들에 대한 이전등기신청이 허용되지 않는 상태이면서도 이 사건 매매계약의 해제도 이루어지지 않아 정체된 상황이 몇 년간 그대로 유지되고 오고 있었다. 그리고 위 상태로 7,8년이 지나는 동안 토지거래허가구역 해제 여부에 관심이 사라진 청구인은 2012년 OO시 인근의 토지거래허가제도가 풀렸음에도 불구하고 이러한 사실을 모르고 있었기에 등기신청을 할 생각 자체도 하지 않은 채 방치되어 왔던 것이다. 이러한 과정에서 청구인들은 의도적으로 등기 신청을 미루거나 혹은 세금을 포탈한 의사는 전혀 없었다(세금 포탈의 의도가 없다는 점은 이 사건 과징금 부과 전 청구인이 언제든지 관할 관청에서 추가 취득세 등 세금을 증액 부과하더라도 이에 대한 납부의사가 있다는 점을 피력한 사실에서도 알 수 있다). 마) 일괄매입 대상이었던 다른 필지의 문제 한편, 위와 같은 약정 자체의 해지 등의 문제로 쉽게 해결되지 않고 상황이 유지된 배경 중 하나는, 일괄매입하려 하였던 토지의 일부로서, 청구외 김○○으로부터 등기를 이전받기로 한 이 사건 나머지 토지들에 관하여 잔금 지급과 수령 문제에서 매도인이 협조하지 않는 등 매매계약의 이행이 완료되지 못하여 갈등이 있었던 사정도 있다. 하지만 위 문제는 바로 해결되지 못하고 결국 2017년에 이르러 청구인은 청구외 김○○을 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 현재 진행 중으로 변론기일이 지정되어 있는 상태이다. 이처럼 청구인으로서는 위 7필지 전부를 일괄매입, 일괄등기하는 것으로 하여 매매하였던 상황으로 나머지 토지의 약정 이행 과정상의 문제로 대금 부분이 완전히 정리되지 않았기에 전체 계약에 대한 이행이 막연하게 가능하지 않은 것으로만 인식하고 있었던 것이다. 요컨대 전체 토지를 하나의 매매계약으로 약정한 청구인들로서는 아직 전체로서 매매계약 이행 부분이 모두 해결되지 않은 이상, 일부만이라도 우선 소유권이전등기 신청이 즉각 필요한 것이라는 인식이 없었던 것이다. 바) 과징금의 부과 하지만 이 사건 토지들에 대한 등기신청이 이루어지지 못한 점에 대하여 위와 같은 사정이 있었음에도 불구하고, 피청구인은 위와 같은 주장을 전혀 반영하지 아니하고, 단지 법령상 장애가 사라진 2012. 1. 31. 토지거래허가구역이 해제된 것을 기준으로 이 사건 과징금을 부과하였다. 3) 과징금 부과의 근거와 결과 피청구인은 이 사건 등기신청과 관련하여 청구인이 토지거래허가구역에서 해제된 2012. 1. 31.부터 등기신청이 가능하였는데 이를 하지 않았고 이로부터 3년이 도과한 2015. 1. 31.부터 의무위반기간이 경과하였다고 판단하였다. 그리고 이에 「부동산실명법」 제10조 제1항의 위반행위가 있으며, 과징금 산출내역서를 첨부하면서 과징금 부과 기준으로 「부동산실명법 시행령」 제3조의2, 제4조의2 및 제8조를 제시하였다. 피청구인은 위 부과기준에 따라 ① 총 부동산 평가액은 404,373,850원(각 토지의 개별공시지가×각 토지지분)이며, ② 의무위반경과기간은 2015. 1. 31.부터 등기 경료일인 2017. 5. 23.로 판단한 것을 전제로, 각 요소에 따라 ① 부동산평가액은 5억 원 미만의 부동산의 과징금 부과율 5%, ② 의무위반 경과기관은 2년 초과의 경우 적용되는 과징금 부과율 15%를 합하여 총 20%의 과징금 부과율을 산정하였다. 그리고 위 각 요소를 결합하여 청구인들에게 각 80,874,770원(225,342,000원×20%)를 과징금을 결정 부과 처분하였다. 4) 이 사건 과징금 처분의 부당함에 대하여 가) 근거규정의 오류 또는 오기 피청구인은 2018. 2. 26. 이 사건 처분 시 과징금 부과기준의 근거로 「부동산실명법 시행령」 제4조의2를 제시하고 있으나, 현행 시행령 제4조의2는 과징금 납부 관련 기준이 아니라 과징금 납부의 연장과 분납에 관한 조항이어서 근거 제시가 정확하지 않다. 다만, 구법 시행령 제4조의2가 2017. 1. 6. 개정을 통하여 제4조의4로 이동하였다는 점을 고려하여 볼 때 이를 오기로 볼 수 있기는 하나, 어쨌든 시행령 제4조의2는 기재되어 있는 반면, 제4조의4가 기재되어 있지 않은 결과로 인하여 이 사건 장기미등기에 대한 과징금 부과기준의 근거규정이 제시되지 못한 잘못이 있다. 즉 이 사건 과징금 금액 결정기준에 대하여 정확한 근거규정이 제시된 바 없었던 것이다. 나) 감경규정에 대하여 - 등기미신청 사유의 미반영 앞서 살펴본 바와 같이 청구인으로서는 이 사건 토지들에 대한 토지거래허가도 받지 못하여 2004년 매매계약의 체결에도 불구하고 해당 매매계약의 효력은 없는 상태였기 때문에 당시 등기신청 자체를 할 수 없는 상태였다. 이후 토지거래허가구역이 해제된 것은 무려 8년이 지난 2012년으로 이미 매매계약의 유지 및 이행을 기다리다 지친 청구인들로서는 토지거래허가구역 해제 사실도 알지 못하고 그대로 지나쳐버리고 말았던 것이다. 또한 당시 일괄매입 대상이었던 7필지 중 청구외 김○○으로부터 직접 매입하기로 한 나머지 토지 부분과 관련하여 분쟁으로 사실상 전체로서 등기 신청 자체가 이루어지지 않은 상태가 오랫동안 남아있었다(결국 이에 대하여 최근에 소송이 진행되고 있다는 점에 대하여는 이미 밝힌 바와 같다). 물론 이러한 과정에서 청구인이 의도적으로 등기신청을 미루거나 세금을 포탈할 의사는 전혀 없었다. 청구인은 매도인의 독촉을 통하여 비로소 토지거래허가구역에서 해제된 사실을 알게 되어 일부라도 등기신청이 가능하다는 점을 인지하였고, 이후 전체 7필지에 대한 일괄 등기신청은 포기하고 2017. 5.경에 등기신청이 가능한 이 사건 부동산 5필지에 대하여만 우선 자진하여 등기를 하였던 것이다. 그런데도 마치 청구인이 탈법을 하기 위하여 이 사건 등기신청을 하지 않은 것처럼 판단되어 과징금이 부과된 점에 대하여는 매우 곤혹스러울 따름이다. 「부동산실명법 시행령」 제4조의4에 따르면, 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과가 이루어지더라도 ‘조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우’에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 감경규정을 마련한 입법취지는 의도적으로 등기신청을 하지 않은 것이 아니라 여러 가지 사정으로 등기신청시기를 놓친 경우나 조세포탈의 의도가 보이지 아니하는 경우에는 정상을 참작하겠다는 것이라고 하겠다. 그런데 앞서 보았듯이 청구인들에게 등기신청을 놓친 합당한 사유가 있을 뿐, 의도적으로 조세를 포탈하려는 의사가 있지도 아니하였으며, 따로 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 전혀 존재하지도 않았다. 오히려 매매계약 당시부터 빠른 소유권등기의 이전을 원하였으나, 토지거래허가가 이루어지지 않아 무산되어 아쉬운 쪽은 청구인들이었을 뿐이다. 따라서 이 사건 등기 이전이 늦어진 점에 대하여는 청구인들도 분명히 책임이 있음을 인정하는 바이지만, 적어도 과징금액의 산정에 있어서는 「부동산실명법 시행령」 제4조4 단서 규정의 적용이 이루어져야 적절하다고 할 것이다. 6) 결론 제반사정이 위와 같다면 청구인이 이전등기 신청을 늦게 하였던 점이 인정되더라도, 가 과정에서 탈법·탈세의 의사는 전혀 없었을 뿐만 아니라 등기신청을 늦게 할 수밖에 없는 여러 정당한 사유가 있었다는 점을 고려하여 과징금 부과액을 「부동산실명법 시행령」 제4조의4의 감경규정을 적용하여 변경하여 주실 것을 요청드리는 바이다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 청구외 김○○는 이 사건 각 토지와 OO리 6OO-O3, -O4번지의 당초 소유자로, 1997년 김○○와 OO자동차(주)는 위 토지의 매매 약정을 체결하였다. 이 사건 각 토지에 대하여는 OO자동차(주) 명의로 소유권이전등기가 경료되었으나, OO리 산7O-O번지의 일부 지분(4,550㎡ 중 270㎡), 같은 리 6OO-O3, -14번지의 경우는 개발행위허가가 허용되지 않아 OO자동차(주) 명의로 등기이전되지 못하여, OO자동차(주)는 이 사건 각 토지를 포함하여 7필지 토지를 모두 포기하기로 하였다. OO자동차(주)는 1999년 가등기한 이 사건 각 토지를 청구인들에게 매도하기로 하여 2004. 5. 3. OO자동차(주)와 청구인들 사이에 매매 약정(2005. 6. 23.경 잔금지급)이 이루어졌고, 이 사건 나머지 토지들에 대하여는 OO자동차(주)의 매매대금을 일부 인수하는 조건으로 청구인들이 매입하는 것으로 하여 청구외 김○○와 청구인들 사이에 매매약정이 이루어졌다. 청구인들은 2017. 4. 19. 매매원인으로 2017. 5. 23. 이 사건 각 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하였고, 위 거래는 국토교통부 토지정책과로부터 정밀조사 대상으로 통보되어 청구인들의 이 사건 각 토지에 대한 거래 소명 과정에서 실제 매매계약일이 2004. 5. 3.임이 밝혀지게 되었다. 피청구인은 청구인들이 2004. 5. 3. 이 사건 각 토지에 대한 매매계약을 체결하였음에도 불구하고 토지거래허가구역이 해제된 2012. 1. 31.부터 3년이 경과한 2017. 5. 23. 소유권이전등기를 경료한 사실과 관련하여 「부동산실명법」 제10조 제1항을 위반하였다고 판단하여 2017. 12. 14. 청구인들에게 「부동산실명법」 위반(장기미등기) 혐의 관련 소명자료를 요청하였다. 청구인들은 2018. 1. 15.경 소명자료를 제출하였다. 피청구인은 2018. 1. 17. 과징금부과 사전통보를 하였고, 청구인들로부터 의견제출 기간 내 의견제출이 없어 2018. 2. 26. 사전통보와 같이 이 사건 처분을 하였다. 2) 청구이유에 대한 답변 「부동산실명법」 제10조 제1항에는 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항, 제11조 및 법률 4224호 「부동산등기 특별조치법」 부칙 제2조를 적용받는 자로서 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날(잔금지급일)로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 경우 과징금을 부과도록 규정하고 있고, 같은 법 같은 조항 단서에서는 장기 미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우(대법원 2002. 5. 17. 선고, 2000두6558 판결)를 말하는 것이다. 이 사건 각 토지에 대하여 살펴보면, 2004. 5. 3. 매매계약을 체결하고 2012. 1. 31. 토지거래계약허가구역이 해제되기 전까지는 토지거래허가구역 내 부동산에 관한 권리 취득은 허가를 요하고, 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 허가를 받을 때까지 유동적 무효이므로 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항 단서에 의해서 일정한 기간 내에 등기를 하여야 할 의무가 부과된다고 보기 어렵지만(대법원 2008. 3. 27. 선고, 2007도7393 판결 참조), 이 사건 각 토지와 이 사건 나머지 토지들 전체를 일괄 매입, 일괄 등기하는 내용으로 인식하고 있었으며, 2012. 1. 31. 토지거래계약허가구역 해제가 되었음을 몰랐다는 청구인들의 주장만으로는 토지거래계약허가구역 해제일 이후로는 법령상 또는 사실상의 장애가 있었다고 볼 수 없다. 또한 이 사건 처분 시 과징금의 부과기준으로 「부동산실명법 시행령」 제4조의2로 기재되어 있어 이 사건 장기미등기에 대한 과징금 부과기준의 근거규정이 제시지 못한 잘못이 있다는 청구인들의 주장에 대하여 보면, 이는 위 시행령이 2017. 1. 6. 개정되어 제4조의2 조항이 제4조의4 조항으로 이동된 것에 따른 단순 오기일 뿐이다. 청구인들은 등기 신청을 놓친 합당한 사유가 있을 뿐으로 의도적으로 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 전혀 없었던바, 「부동산실명법 시행령」 제4조의4 감경규정을 적용하여 이 사건 처분을 변경하여야 한다는 주장을 하고 있으나, 청구인들은 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 각각의 매도인들과 체결한 것이므로 이 사건 각 토지와 이 사건 나머지 토지들에 대하여 일괄 등기를 전제로 한 계약으로 등기 신청을 놓친 합당한 사유가 있다는 주장은 받아들일 수 없다. 또한 「부동산실명법 시행령」 제4조의4 단서조항에는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 그러한 목적이 없었음을 부과대상자가 객관적 자료에 의하여 소명해야 한다. 그러나 관할 관청에서 추가 취득세 등 세금을 부과하더라도 납부 의사가 있으므로 조세포탈 의사가 없다는 청구인들의 주장만으로는 조세포탈의 목적이 없었다고 단정할 수 없으며, 이 사건 각 토지의 과세대장 기재 여하에 따라서 세금관계(종합부동산세 등)가 달라질 수 있을 뿐 아니라, 청구인들은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 규정에 따른 이 사건 각 토지 관련 부동산 거래 신고를 하면서 위 법률 위반에 따른 과태료의 처분을 회피할 목적으로 실매매계약일이 아닌 2017. 4. 19.자로 허위 신고한 점, 같은 법 제5조 및 제6조에 따른 과정에서 이와 같은 사실이 밝혀진 것으로 거래신고 소명서에서 청구인들은 그동안 이 사건 각 토지의 공시지가 상승으로 실매매가격보다 공시지가가 상회하여 매매계약서를 공시지가에 맞추어 매매가격을 허위신고한 점, OO자동차(주)의 거래신고 소명서에 따르면 소유권이전등기를 여러 차례 촉구하였으나 매수인인 청구인들의 사정으로 소유권 이전 의무를 지체하였다고 진술한 점 등을 종합하여 볼 때 다른 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한 청구인들에게 과징금을 감경하여야 할 사유가 있다고 단정할 수 없는바, 「부동산실명법 시행령」 제4조의4 단서조항인 감경규정을 적용하지 않고 「부동산실명법」 제10조 제1항 위반에 따른 과징금을 부과한 것으로 청구인들의 주장은 이유 없다. 3) 결론 청구인들은 이 사건 각 토지에 대하여 매매계약을 체결하고 등기를 신청하지 못할 법령상 또는 사실상의 장애가 있었다고 판단되지 않음에도 불구하고 3년이 경과할 때까지 미등기 상태가 해소되지 아니하였던바, 「부동산실명법」 제10조 제1항을 위반하였으므로 관련 규정에 따라 과징금을 부과한 이 사건 처분은 정당하며, 조세포탈 및 법령상 제한의 회피 목적이 아니므로 「부동산실명법 시행령」 제4조의4 단서조항인 감경규정을 적용하여 줄 것을 주장하는 청구인들의 청구는 이유가 없으므로 이 사건 심판청구는 기각되어야 마땅하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [별표] 과징금 부과기준(제3조의2·제4조의4 및 제8조관련) 과징금의 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다. 1. 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271023"></img> 2. 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271025"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건의 행정심판청구서 및 답변서, 행정처분통지서, 「부동산실명법」 위반(장기미등기) 혐의 관련 소명자료 요청 공문, 부동산 거래신고 소명서, 부동산 매매계약서, 약정서 등의 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구외 김○○는 OO시 OO면 OO리 산 7O-7번지, 산 7O-O0번지, 산 7O-O1번지, 1OOO번지, 1OOO-1번지, 6OO-O3번지, 6OO-O4번지 토지의 당초 소유자로서, 1997.경 청구외 OO자동차(주)와 위 토지들의 매매 약정을 체결하고 1999.경 위 토지 중 OO리 산 7O-7번지 4,550㎡ 중 4,280㎡, 산 7O-O0번지 393㎡, 산 7O-O1번지 458㎡, 1OOO번지 575㎡, 1OOO-1번지 828㎡ 토지에 대하여 가등기 하였다. 청구인들은 부부로써, 2004. 5. 3. 청구외 OO자동차(주)로부터 청구외 OO자동차(주)가 가등기한 이 사건 토지들을 매수하고 청구외 김○○로부터 이 사건 나머지 토지들을 매입하는 내용의 3자간 약정을 청구외 김○○와 청구외 OO자동차(주)와 체결하고 같은 날 청구외 OO자동차(주)와의 이 사건 토지들에 대한 부동산 매매계약을 체결하였으며, 2005. 6. 24. 이에 대한 잔금을 지급하였다. 나) 청구인들은 2017. 4. 19. 매매원인으로 2017. 5. 23. 이 사건 토지들에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. 다) 피청구인은 국토교통부 토지정책과로부터 위 거래를 정밀조사 대상으로 통보받고, 2017. 12. 14. 청구인들에게 「부동산실명법」 위반(장기미등기) 혐의 관련 소명자료를 요청하였으며, 청구인들은 본래 이 사건 토지들과 같은 리 6○○-○3 및 6○○-○4번지 토지는 일괄매입·일괄등기하는 것으로 전제하고 청구외 ○○자동차(주)와 청구외 김○○로부터 매수한 것이었으나 사정상 이 사건 토지들만 우선 이전등기를 신청할 상황이 되지 않았기에 당시에 이전등기를 경료하지 못하였던 것이며 의도적 등기 지연이나 조세포탈의 의도는 없었다는 의견의 소명서 및 관련 자료를 제출하였다. 라) 피청구인은 2018. 1. 17. 처분 사전통지를 거쳐 2018. 2. 26. 청구인들에게 「부동산 실명법」 제10조 제1항을 위반하였다는 이유로 과징금 각 80,874,770원을 부과하였다. 과징금 산정내역은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271027"></img> 마) 이 사건 토지들은 토지거래허가구역에서 2012. 1. 31. 해제되었다. 2) 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항에 의하면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 또는 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 「부동산실명법」 제10조에 의하면, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 또는 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 위 법 시행령 제4조의4 [별표]에 의하면, 법 제10조 제2항에 의한 과징금의 금액은 부동산평가액을 기준으로 하는 과징금 부과율과 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율을 합친 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정하는데, 부동산평가액이 5억원 이하인 경우 과징금 부과율은 5%이며, 의무위반 경과기간이 2년을 초과한 경우 과징금 부과율은 15%이다. 3) 「부동산실명법」 제10조 제1항은 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항 및 제11조 및 법률 제4244호 부칙 제2조의 적용을 받는 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때에는 과징금을 부과하도록 하고 있고, 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항은 “부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 이러한 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 「부동산실명법」 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당하지 않는다고 보아야 하고, 한편 「국토이용관리법」상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할 관청으로부터 허가받기 전까지는 그 채권적 효력이 발생하지 않아 무효이어서 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으므로(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결 등 참조), 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 매수한 사람이 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 토지거래허가를 받지 않은 이상 위 법조항에 따라 과징금을 부과할 수는 없다(대법원 2009. 10. 15. 선고, 2009두8090 판결). 한편 「부동산실명법」 제10조 제1항 단서에서 장기 미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것(대법원 2002. 5. 17. 선고, 2000두6558 판결 참조)인데, 이 사건의 경우 2012. 1. 31. 토지거래허가구역이 해제된 경우에는 청구인에게 더 이상 법령상 또는 사실상의 장애가 있었다고 보기 어렵다. 청구인이 주장하는 토지거래허가구역 해제사실에 대한 부지나 7필지 토지를 일괄하여 등기를 하려했다는 사정은 법령상 또는 사실상의 장애에 해당하지 않는다. 따라서 피청구인의 청구인에 대한 과징금 부과처분 자체는 적법하고 다만 청구인의 주장대로 「부동산실명법 시행령」 제4조의4 단서에 따라 감경처분을 하지 않은 것이 재량권의 일탈 남용에 해당하는지에 관하여 살펴보건대, 등기신청이 가능한 날부터 3년이 경과하도록 소유권이전등기를 신청하지 않고 있는 등기권리자가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 하는데(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결 참조) 청구인이 제출한 소명자료만으로는 이러한 점이 증명되었다고 보기 어려워 처분청이 감경처분을 하지 않은 것이 위법하다고 볼 수 없다. 오히려 청구인이 ○○자동차(주)가 소유권이전등기를 여러 차례 촉구하였음에도 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 미루어 이 사건 토지에 관한 취득세를 면하게 된 점, 이 사건 각 토지의 과세대장 기재 여하에 따라서 종합부동산세 등 세금관계가 달라 질 수 있다는 점, 청구인들이 허위매매계약서를 작성한 후 매매가격을 허위로 신고하여 추후 양도소득세에도 영향을 미치게 되는 점 등에 비추어보면 청구인의 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기신청의무 위반이 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 한 것이 아닌 경우에 해당한다고 보기는 어렵다. 그 외 청구인이 과징금 부과처분의 근거규정으로 「부동산실명법 시행령」 제4조의4가 제시되지 않고 제4조의2가 제시된 것이 잘못이라는 취지의 주장은 위 시행령이 2017. 1. 6. 개정되어 제4조의2 조항이 제4조의4 조항으로 이동한 것에 따른 단순 오기에 불과하므로 이 사건 과징금부과처분의 적법성 판단에는 영향이 없다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.