부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인이 2016. 7. 7. 피청구인에게 검인 신청을 위해 제출한 화해권고결정문(○○지방법원 2016가단○○○○ 소유권이전등기)에 따르면, 청구인은 1999. 7. 1.경 ○○시 ○○동 ○○○외 l필지 ○○5차아파트 제○○○동 제○○○호(이하‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 이 아파트를 건설한 시공사와 매매계약을 체결하고 1999. 8. 5. 매매대금을 완납한 후 같은 날 이 사건 아파트에 입주하였으나 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않은 채 계속 거주해 오다가 2016년경이 되어서야 소유권이전등기가 마쳐지지 아니한 사실을 알게 되어 2016. 7. 11. 비로소 이 사건 아파트에 관하여 1999. 7. 1.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. 피청구인은 2017. 10. 20. 청구인에게「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하‘부동산실명법’이라 한다) 제10조제1항 위반을 이유로 과징금(18,800,000원) 부과예고를 한 후, 같은 법 제5조 및 같은 법 시행령 제4조의4 단서 100분의 50 감경규정을 적용하여 2017. 11. 20. 청구인에 대하여 과징금 9,400,000원 부과처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 기초사실 관계 가) 청구인의 아파트 소유권 취득 과정 청구인은 경기도 ○○시 ○○동 ○○○외 l필지 ○○5차아파트 제○○○동 제○○○호(도로명 주소 : ○○시 ○○○ ○○○번길 ○○)의 소유자이며, 이 주택에 대하여 청구인은 1999. 7. 1.경 이 아파트 건설사인 ○○주택건설(주)와 매매계약을 체결하고 1999. 8. 5.) 잔금을 완납한 후 즉시 입주하여 1999. 8. 16. 전입신고까지 경료하였다(준공 前입주이다). 이후 실질적인 소유권 취득에 따라 1999. 9. 20.경 취득세까지 납부하였으나 등록세 납부 고지를 받지 못하여 등록세의 존재를 모르고 있었다. 한편 이때까지는 아파트의 준공이 허가나기 前상황으로서 이 당시 시공사였던 ○○주택건설(주)은 준공을 앞두고 도산하여 결국 이의 모든 권리와 의무 일체를 승계한 ○○주택보증(주)가 2002. 10. 18.에 와서야 이 사건 부동산의 소유권 보존등기를 비로소 마치게 되었다. 이러한 과정에서 등기상 소유권을 취득한 ○○주택보증(주)는 이미 잔금이 완납되어 입주까지 한 청구인에게 당연히 소유권 등기를 이전해주어야 하지만 최초 시공사인 ○○주택건설(주)와 인수인계가 제대로 이루어지지 않았던 탓인지 총 6차례에 걸쳐 납부하는 중도금 中 5차, 6차 중도금 납부가 확인되지 않는다며“소유권(등기)을 취득하려면 소송을 통하여 취득하라”는 호기를 부려 결국 소송을 통하여(○○지방법원 2016가단○○○○, 화해권고 결정 종결) 2016. 7. 11. 소유권을 취득(등기)하게 된 것이다. 나) 피청구인의 과징금 부과 위 소유권 취득 과정에서 피청구인(○○시청)은 [부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률] 제10조(장기미등기) 위반으로 2017. 11. 20. 9,400,000원의 과징금을 부과하였고, 결국 청구인은 2018. 2. 7. 납부하였다. 2) 등기 지연사유 청구인은 야채 운송 및 유통업에 종사하는 상인으로서 부동산에 대한 전문적인 지식을 갖추고 있지는 않다. 또한 개인거래가 아닌, 건설회사로부터 직접 주택을 매매할 경우에는 건설사 측에서 위촉한 법무사가 모든 등기업무 및 취/등록세 납부업무를 일괄적으로 대리하는 것이 일반적인데, 이 당시는 준공 전에 입주한 상태였기에 등기업무를 대리하는 법무사가 존재하지 않았고 결국 보존등기는 입주 후 3년의 시간이 흐른 2002. 10.경에서야 승계인인 ○○주택보증(주)로 소유권등기가 이루어졌다. 따라서 부동산에 문외한인 청구인은 취득세를 기 납부했기에 당연히 소유권을 취득한 것으로 알고 있었고, 등기권리증의 존재를 모른 상태에서 별도로 부동산 등기부등본을 확인하지도 않았고 현재까지 실거주하고 있는 실수요자, 실입주자였기 때문에 특별히 확인할 필요도 없었던 것이다. 더 나아가 전술한 바와 같이 ○○주택건설(주)의 승계인인 ○○주택보증(주) 또한 자발적으로 소유권을 이전해주지 않아 결국 소송을 진행하여 이전받게 되었던 것이다. 한편 피청구인은 장기미등기를 이유로 과징금을 부과하고 있으나 청구인이 자력으로 소유권을 이전할 수 있었던 시점은 ○○주택보증(주)와의 소유권이전등기 소송이 종료된 2016. 6. 24) 이후로서, 청구인은 이 소송이 종료된 직후 지체 없이 2016. 7. 11. 소유권이전등기를 완료하였다, 따라서 피청구인이 주장하는 장기미등기는 이유 없다 할 것이다. 3) 법률 제정취지의 검토 한편 ○○시청이 과징금 부과의 근거로 제시한 부동산실명법의 제정 목적은 제 1조에서 천명한 바와 같이“부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적”으로 한다. 입증한 바와 같이 청구인은 이 사건 아파트를 매수한 후 현재까지 지속적으로 이 아파트에서 거주하며 자신의 명의(임석환)로 매년 재산세를 성실히 납부해왔고, 다수의 부동산을 소유한 사람도 아니기에 부동산 등기제도를 악용하여 투기·탈세·탈법행위를 할 이유도, 한 사실도 없다. 또한 개인적으로 아는 지인도 아니고 공기업인 ○○주택보증(주)를 명의신탁자로 이용한다는 것은 설득력도 없고 오히려 소송을 통해 소유권을 취득한 상태이다. 따라서 청구인의 장기미등기는 동법 제10조제1항의 단서조항, 즉“등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우”로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 즉 입주당시인 1999년부터 최초 보존등기가 이루어진 2002년까지는 준공이 허가되기 전이었기에 등기가 불가능했고, 준공 이후에는 아파트 매도자인 ○○주택건설(주)로 소유권 보존등기가 이루어진 것이 아니라 소유권에 관한 한 전혀 권리가 없는 ○○주택보증(주)로 소유권 보존등기가 이루어져 진정한 소유자인 청구인이 피해를 본 상황이다. 4) 처분청의 위반사실 통지 부재 한편 청구인은 입주 후 현재까지도 이 사건 부동산에 대한 재산세를 자신의 명의로 꾸준히 성실하게 납부해왔고, 1999년 취득 당시 취득세도 납부하였다. 이는 과세 관청인 ○○시청도 청구인을 진정한 소유자로 인식하고 있었던 것이며, 그렇다면 18년간 단 한 번도 미등기 또는 등록세 미납에 대하여 이를 고지하지 않았던바 재산세가 자신의 명의, 즉 청구인을 납세자로 하여 매년 정기적으로 부과되는 것 자체가 명의이전이요, 소유권 취득이라고 믿고 있었던 청구인은 자신의 위반사항을 결코 알 수가 없었던 것이다. 이는 부동산실명법 제10조제l항의 단서조항인“등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우”로서 정상참작의 여지가 충분하다 할 것이다. 5) 결 론 살펴본 바와 같이 청구인은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률의 입법취지에 반하여 이를 악용한 사항이 전무하고, 어떠한 부당이득도 취한 사실이 없다. 그리고 적법한 등기가 불가능했던 준공 이전부터의 입주, 준공을 앞둔 시점에서의 시공사(매도인) 도산, 그리고 시공사 및 승계회사 간의 부실한 인수인계 등으로 부동산에 해박한 지식이 없었던 청구인은 속수무책일 수밖에 없었다 할 것이다. 이를 결국 변호사를 선임하여 소유권이전등기 청구의 소를 제기하여 어렵게 소유권을 되찾았으니 청구인은 정당한 소유권자로서 억울한 손해를 감수한 피해자라 할 것이다(변호사 수임료로 700만원을 지급했다). 따라서 피해자인 청구인에게 피청구인이 거액의 과징금을 부과하는 것은 청구인에게 2중의 피해를 발생시키는 문제이기 때문에 이는 반드시 재고되어야 할 것이다. 특히 피청구인의 과징금 부과는, 18년간 청구인으로부터 재산세를 부과해 징수하면서도 부동산등록세 미납사실(또는 등기사실)은 확인조차 하지 않은 피청구인의 과실에서 기인된 것이다. 종합하건대 첫째, 부동산 매매계약 체결 이후 매도자(○○건설)의 도산으로 승계인인 ○○주택보증(주)가 실소유자인 청구인에 우선하여 근거 없이 소유권을 취득한 사실. 둘째, ○○주택보증(주)의 소유권이전 거부로 인하여 결국 소송을 통하여 소유권을 이전받게 된 사실 및 소송 종결 후 즉시 소유권을 이전하여 등기를 해태하지 않은 사실. 셋째, 18년간 취득세를 부과/징수 하면서도 등록세 미납(미등기)사실을 단 한 번도 고지하지 않았던 피청구인의 과실. 넷째, 피청구인의 과징금 부과는 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위를 방지하기 위한 부동산실명법의 제정취지에 반하는 점. 다섯째, 매도인의 준공 전 도산, 승계인(○○주택보증)의 소유권 이전거부에 따른 소송 진행, ○○시청의 등록세 미고지 과실 등은 부동산실명법 제10조제1항의 단서조항(등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우)에 해당되는 점. 여섯째, 승계인(○○주택보증)의 소유권 이전거부로 이미 700만원의 소송비용을 지불한 피해자(청구인)에게 피청구인이 자신의 미고지 과실 책임은 묻지 않고 거액의 과징금을 부과하여 결국 선의의 청구인으로 하여금 2중 손해를 가중시키고 있는 사실 등을 근거로 피청구인의 청구인에 대한 과징금 처분은 명백한 부당처분이므로 청구취지와 같은 재결을 구하고자 이 신청에 이르렀다. 【보충서면】 6) 피청구인의 주장 및 그에 대한 답변 가) 피청구인의 주장 피청구인은 답변서 3)항 나)목에서 첫째, 정당한 사유(천재지변, 이민 등) 없이 이전등기 가능일(2002. 10. 18.)로부터 무려 13년 5월 이상을 지연한 것은 무엇으로도 소명이 안 되고 무지는 정당한 사유가 될 수 없다는 점. 둘째, 청구인이 승계인인 ○○주택보증(주)에게 소유권이전등기를 요구한 사실이 입증되지 않고 있는 점. 셋째, 같은 아파트의 타 소유자들은 적절한 시기에 소유권이전등기를 경료한 사실. 등으로 미루어 볼 때 청구인에 대한 과징금 처분은 정당하다고 주장하고 있다. 나) 이에 대한 청구인의 답변 피청구인의 위와 같은 주장에는 일면 타당성이 전혀 없는 것은 아니다. 그러나 피청구인 같은 관공서는 대주민 행정서비스의 의무가 있다. 즉 오늘날의 지방자치단체 존재이유와 지방자치제의 시행 취지는 과거의 통치개념, 지배·지도개념에서 벗어나 관할 주민들에 의한 자치를 보장함으로써 스스로의 권익을 찾고 스스로 적극적인 행정서비스를 제공하는 것이 제도의 근본 취지라 할 것이다. 이러한 관점에서 살펴본다면, 피청구인이 주장하는 대로 13년 5월 동안 청구인이 등기를 하지 않고 있었음에도 불구하고 관할 책임자인 피청구인은 이에 대한 어떠한 조치도 취한 사실이 없다. 즉, 피청구인은 매년 재산세를 부과해왔고, 1999년 취득당시 취득세 또한 징수하였다. 따라서 이러한 사실을 알면서도 이의 고지 또는 경고를 해태한 피청구인의 책임이 막중하다 할 것이다. 피청구인은“청구인의 (등기제도에 관한)무지는 정당한 사유가 될 수 없다”고 하는데 과연 수차례나 바뀌어온 부동산관련 법률에 대하여 해박한 지식을 갖고 있는 일반인이 과연 얼마나 되겠는가? 여기에 이를 3년간 해태하면 부동산평가액의 100분의 30에 의한 과징금 처분을 받는 다는 사실을 아는 사람이 몇이나 되겠는가? 무지에 의한 해태를 무조건 정당한 사유로 인정해달라는 것이 아니라 피청구인은 이 사건 아파트에 대한 취득세를 기 징수하고, 18년 동안 재산세를 부과하여 징수해오면서도 등기지연을 경고하지 않았던 것이다. 이제 와서 피청구인이 청구인의 등기지연 사실을 몰랐다고 한다면, 그동안 재산세는 등기부등본 상 소유권자인 ○○주택보증(주)에 부과해 왔어야 타당한 조치였다 할 것이다. 즉 적절한 시기에 고지해 주면 될 일을“걸려들기만 기다렸다가 낚아채는 행위”와 뭐가 다르겠는가? 이것이 과연 진정한 행정서비스인가? 이러한 차원에서 피청구인은 관할 주민에 대한 대주민 행정서비스를 명백히 해태한 것이며, 관할 주민들의 무지를 이용하여 과징금 제도를 세수확보 수단으로 이용해서는 아니 될 것이다. 한편 피청구인은 장기간 ○○주택보증(주)에 소유권이전등기를 요구한 사실이 입증되지 않고, 주변 같은 단지 타 소유자는 이미 소유권이전을 경료한 사실을 들어 청구인의 과오를 지적하고 있다. 그러나 청구인은 피청구인이 매년 부과하는 재산세를 납부하며 이를 소유권 이전으로 판단하고 있었다. 이후 등기지연 사실을 알고서 즉시 등기부등본 상 소유권자인 ○○주택보증(주)를 상대로 적극적으로 소유권이전을 요구하였고 결국 소송까지 가는 손해를 감수하고서야 소유권을 겨우겨우 취득할 수 있었다. 적절한 시기에 소유권 이전을 마친 타 소유주들은 다른 문제가 없었는지는 모르겠지만 청구인이 ○○주택보증(주)를 상대로 소유권이전을 요구하자 ○○주택보증(주)는 2건의 중도금 납부가 확인되지 않는다며, 이미 입주까지 끝내고 수년을 살아온 청구인을 상대로 소유권이전에 협조하지 않았고 결국 소송까지 불사해서 겨우겨우 소유권을 취득한 것이다. 중도금과 잔금이 완납되지 않았다면 입주 자체가 불가능하였기에, 청구인의 입주사실만으로도 대금완납이 증명되는데도 불구하고 ○○주택보증(주)는 소유권을 이전해 주지 않았던 것이고, 2건의 중도금 납부가 확인되지 않는다는 것은 분양사(시공사)인 ○○주택건설(주)과 ○○주택보증(주)간의 인수인계 문제이지 청구인의 문제가 결코 아니라 할 것이다. 이러한 와중에서 만일 ○○주택보증(주)가 2건의 중도금 미납을 진정한 미납으로 인식하고 있었다면, 이미 청구인을 상대로 중도금 납부를 요구할 일임에도 불구하고 이러한 사실조차 없었고, 뒤늦게 소유권을 이전해 달라는 청구인의 요구에 기 업주 사실로서 대금완납을 인정할 수밖에 없었으면서도 말도 안 되는 소송을 걸게 한 것이다. 대체 청구인 같은 서민은 어디까지 손해를 감수해야 한단 말인가? 이러한 사실을 알고 있는 피청구인이 700만원의 소송비용까지 손해를 본 청구인에 대하여 거액의 과징금을 또 부과하는 것이 진정한 대주민 행정서비스인가? 7) 법률적 검토 한편 이 사건의 적용 법률인 부동산실명법 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙) 제 1항의 제1호를 살펴보면, 소유권이전등기의 의무 발생일은“계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날”로서 이는 청구인과 ○○주택보증(주)간의 소송이 완료된 시점인 2016. 6. 29. 로 보아야 타당할 것이다. 통상적인 부동산 매매계약의 반대급부, 즉 상호간의 채권채무는 매수인(등기권리자)의 경우 잔금의 완납, 매도인(동기의무자)의 경우에는 소유권이전등기의무의 이행이라 할 것이다. 이 사건 청구인의 경우에는 1999. 8. 5. 잔금을 완납하였으나 매도인(○○건설 또는 ○○주택보증)은 소유권이전 등기의무를 이행하지 않았고, 결국 2016년 소송을 통하여 결론이 났다. 따라서 매도인의 반대급부 이행일은 2016. 6. 29.인 것이다. 한편, 이에 대하여 피청구인은 소유권이 ○○주택보증(주)로 넘어간 13년 동안 ○○주택보증(주)을 상대로 소유권 이전을 요구하지 않았던 청구인의 과실을 주장하나, 이는 청구인이 등기권리자인 이상 권리행사에 관한 문제이지, 잔금을 완납한 이상 의무의 미이행이 아닐뿐더러 모든 채무를 이행한 청구인에 대하여 반대급부(소유권이전등기의무)를 이행하지 않은 ○○주택보증(주)의 과실이라 할 것이다. 가사, 백보 양보하여(인정하는 것은 아니다) 소유권이전을 장기간 적극적으로 요구하지 않은 청구인의 과실이 있다 하더라도 피청구인이 과징금 부과의 근거로 삼고 있는 부동산실명법 제10조제1항제l호에는 해당되지 않는다. 즉 청구인은 매수인으로서 채무이행을 완료했으나 이에 대한 반대급부로서 소유권이전등기의무가 있는 ○○주택보증(주)가 이를 이행하지 않아 결국 제10조제1항제1호(반대급부의 이행이 사실상 완료된 날)이 지체된 결과이기 때문이다. 더 나아가 동법 제10조제2항에 따르면,“과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부” 등을 고려하여 과징금을 부과하게 되어 있다. 즉 과징금을 부과하기 위해서는 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간을 고려해야 하나 먼저 선행되어야 할 전제조건은“조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적”이 전제 조건으로서 입증되어야 것이다. 결론적으로 청구인은 거대 공기업인 ○○주택보증(주)을 차명으로 이용하여 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 등기를 지연한 것이 아니기 때문에 피청구인의 과징금 부과는 법률적인 근거도 없다 할 것이다. 8) 결 론 청구인은 재래시장에서 평생을 야채 상인으로 성실하게 일하며 생계를 유지해왔다. 매일 새벽 4시에 일어나 대형 도매시장에서 당일 판매할 야채를 사와 재래시장에서 하루 종일(저녁 9시까지) 이를 판매하고 있다. 오늘날 대형마트의 범람으로 수입이 얼마나 되겠는가? 그래도 지금까지 먹고 살 수 있었던 유일한 생계 수단이었고, 생업이 있다는 것에 대하여 매사 감사하며 성실하게 살아왔다. 이와 같이 매일매일 반복되는 고된 생활 패턴 속에서 한 눈 팔 시간조차 없었고 타 분야에 대한 전문적인 지식이나 재테크에 대하여 공부할 시간도 없이 그저 일만 하고 살았고, 그동안 어떠한 문제도 없었기에 이 사건 장기미등기조차도 인식하지 못하고 살아왔다. 18년 前, 全재산을 모아 어렵게 장만한 이 사건 아파트는 고된 일과에서 쌓인 피로를 풀어주고 우리 식구들이 오붓하게 살 수 있는 유일한 안식처가 되어 주었는데, 최근 이 아파트로 인하여 거대 공기업과 소송을 하는가 하면, 관할 지자체로부터는 거액의 과징금을 부과 받았으니 이를 어디에 하소연하겠는가? 피청구인이 인용하는 부동산실명법의 제정 목적을 살펴보면 제1조에서“부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적”라고 천명하고 있다. 대체 청구인이 무슨 투기·탈세·탈법행위 퉁 반사회적 행위를 했다는 말인가? 또한 ○○주택보증(주)을 차명으로 이용하고자 등기를 지연한 것인가? 따라서 청구인의 장기미등기 문제는 동법 제10조제1항의 단서조항, 즉“등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우”로 보아야 할 것이고, 반사회적 행위를 염두에 둔 고의적 장기미등기가 아닌 이상 피청구인의 과징금 처분은 부당한 처분이므로 마땅히 이를 취소해야 할 것이기에 이 신청에 이르게 되었다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 ○ 2017.09.13. : 2017년도 경기도 종합감사 지적사항(확인서)이다. ○ 2017.09.18. : 이에 따라서 피청구인은「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제10조(장기미등기 등)위반 혐의자에 대해 같은 법 제9조(조사 등)에 의거 자료제출요구서를 발송하였고 ○ 2017.10.13. : 청구인은 시청을 방문하여 확인(의견)서를 제출하였다. ○ 2017.10.20. : 피청구인은 청구인에게 과징금 부과예고 알림을 발송하였고 ○ 2017.11.17. : 청구인은 시청을 방문하여 의견 제출서를 제출하였다. ○ 2017.11.20. : 이에 따라서 피청구인은「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제10조(장기미등기 등)위반자에 대해 과징금 50% 감경한 9,400,000원을 부과하였다. 2) 청구인 주장의 부당성 가) 청구인의 주장 위 사건 부동산에 대하여 매매계약체결, 잔금 완납, 입주 및 전입신고, 취득세까지 납부하였으나 등록세 납부고지를 받지 못해 이를 납부해야 한다는 사실을 모르고 있던 중 위 아파트의 시공사인 ○○주택건설(주)이 준공을 앞두고 도산하여, 시공사의 권리, 의무 일체를 승계한 ○○주택보증(주)이 2002. 10. 18.에 와서야 사건 부동산에 관한 소유권보존등기를 마쳤으며, 이러한 과정에서 최초 시공사인 ○○주택건설(주)과 인수인계가 제대로 이루어지지 않았던 탓인지 총 6차례에 걸쳐 납부하는 중도금 중 5차, 6차 중도금 납부가 확인되지 않는다며 이전등기 협조를 거부하여 결국 소송을 통하여 2016. 7. 11. 본 부동산의 소유권을 취득하게 되었으며, 위 사건 부동산을 매수한 후 현재까지 지속적으로 이 아파트에 거주하며 재산세를 매년 성실히 납부해 왔고, 다수의 부동산을 소유한 사람도 아니기에 부동산 등기제도를 악용하여 투기, 탈세, 탈법행위를 할 이유도, 한 사실도 없으므로 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조제1항“등기를 신청하지 못한 정당한 사유가 있는 경우”로 보는 것이 타당하며, 본 법의 입법 취지에 반하여 이를 악용한 사항이 전무하고, 어떠한 부당이득을 취한 사실이 없으며, 청구인은 부동산을 소송을 통해 되찾는 피해자이므로 거액의 과징금을 부과하는 것은 2중 손해를 가중시키고 있으므로 과징금 처분은 명백한 부당 처분이므로 과징금 부과결정 취소를 청구하였다. 나) 청구인의 주장에 대하여 이 사건 부동산의 소유권이전등기 지연사유가 갑작스런 시공사(○○주택건설)의 도산과 시공사의 권리, 의무를 승계한 ○○주택보증(주)이 잔금납부 완료(5차, 6차)가 확인되지 않는다는 이유로 소유권이전 등기 요청을 거부하였기 때문이라고 주장하고 있으나, 1999. 8. 5. 잔금지급을 완료한 이후 ○○주택보증(주)이 2002. 10. 18. 소유권보존등기를 완료하였다면, 이날 이후에는 소유권이전등기가 가능할 것이다. 비록, 고의로 취득한 부동산의 소유권이전등기를 지연한 것이 아니라 하더라도, 정당한 사유(천재지변, 이민 등) 없이 이전등기 가능일(2002. 10. 18.)로부터 무려 13년 5월 이상을 지연한 것은 무엇으로도 소명이 불가능한 명백한 사실이다(무지는 정당한 사유가 될 수 없다). 또한, 청구인이 ○○주택보증(주)에게 여러 차례 소유권이전등기를 요구했다는 분명한 증빙자료가 없는 점과 소송을 제기하는 방법을 통하여 소유권이전등기를 할 수 있음에도 불구하고 무려 13년 5월이라는 오랜 시간이 지나도록 청구인이 특별한 법적 시도를 하지 않았다는 점에 비추어 등기를 신청하지 못할 법령상 또는 사실상 장애가 있었다고 보기는 어렵다. 아울러, ○○주택보증(주)이 2002. 10. 18.에 와서야 이 사건 부동산의 소유권 보존등기를 마쳤다면 비단 이 사건 부동산만의 문제는 아니기 때문에 위, 아래, 옆집 등의 부동산 등기부등본을 살펴보면, - ○○○동 ○○○호, 접수번호 제15325호 2002. 11. 6. 소유권이전 - ○○○동 ○○○호, 접수번호 제15329호 2002. 11. 6. 소유권이전 - ○○○동 ○○○호, 접수번호 제15330호 2002. 11. 6. 소유권이전 - ○○○동 ○○○호, 접수번호 제15334호 2002. 11. 6. 소유권이전 위에서 살펴본 바와 같이 ○○○동 대부분이 2002년도에 소유권이전 등기를 마친 것을 알 수 있으며, 이는 이전등기를 하지 않은 청구인의 명백한 실수임이 분명한 사실인 것이다. 따라서 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조를 위반함이 명백하다고 판단되어 과징금을 부과하였다. 4) 결 론 피청구인은 청구인에게「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등)에 따라「부동산등기특별조치법」제2조제1항을 적용받는 자는 이전등기가능일(잔금지급일, 반대급부 완료일 등)로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하는 관련법을 위반한 행위이다. 따라서 청구인의 이 사건 과징금 부과결정 취소 청구는 마땅히“기각”되어야 할 것이다. 【보충서면】 5) 청구인의 주장 가) 이 사건 부동산에 대한 취득세를 기 징수하고, 18년 동안 재산세를 부과하여 징수해 오면서도 등기지연을 경고하지 않았으며, 피청구인이 청구인의 등기지연 사실을 몰랐다고 한다면, 그동안 재산세는 등기부등본 상 소유권자인 ○○주택보증(주)에 부과해 왔어야 타당한 조치라는 주장. 나) 청구인은 1999. 8. 5. 잔금을 완납하였으나, 매도인(○○건설 또는 ○○주택보증)이 소유권이전 등기의무를 이행하지 않았고, 결국 2016년 소송을 통하여 결론이 났음으로, 매도인의 반대급부이행 완료일은 2016. 6. 29. 이라는 주장. 다) 청구인은 공기업인 ○○주택보증(주)를 차명으로 이용하여 조세를 포탈하거나, 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 등기를 지연한 것이 아니므로, 과징금 부과는 법률적인 근거도 없다는 주장. 6) 청구인 주장에 대하여 가) 사유재산에 관한 사용, 처분 등의 모든 권한은 오직, 소유자가 행사할 수 있을 뿐, 피청구인은 사유재산을 관리해야 할 의무나 권한이 없습니다. 아울러, 부동산에 관한 소유권이전 등기업무는 피청구인과 관계없는 법원 관할 등기소에서 처리됨으로, 부동산 소유권이전에 관한 등기지연 등의 사실을 확인하기는 사실상 불가능 하다. 또한, 재산세의 부과는「지방세법」제107조에 따라, 재산세 과세기준일 현재, 재산을 사실상 소유하고 있는자, 또는 그 사용자에게 납세 의무가 있으므로, 청구인에게 부과한 재산세는 정당한 조치이다. 나) 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조제1항제1호 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날은, 소유권이전 등기가 가능한 날로 통상 잔금지급일로 기산된다. 이 사건 부동산의 취득을 위한 소유권이전등기소송(2016가단○○○○)은 반대급부의 이행완료일(1999. 8. 5.)을 소급하여 확인받기 위한 소송이라 판단된다. 따라서, 잔급지급일(1999. 8. 5.) 이후 즉시, 소유권이전 등기가 불가능 하였다 하더라도, ○○주택보증(주)가 소유권보존 등기를 경료한 2002. 10. 18. 이후에는 소유권이전 등기가 가능하였을 것이다. 그러므로 이 사건 부동산의 반대급부 이행완료일은 2002. 10. 18.로 부터 기산하는 것이 타당하다. 다) 청구인은 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적이 없었으므로 법률적 근거가 없다고 주장하고 있으나, 반대급부의 이행완료일(2002. 10. 18.)로부터 장기간 소유권이전 등기를 이행하지 않은 것은 엄연한 사실이다. 법은 누구에게나 동일하게 적용되어야 한다.「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」제4조의4는 장기미등기자에 대한 과징금 부과 기준과 감경 기준을 정하고 있다. 피청구인은, 청구인의 주장과 같이, 청구인이 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적이 없다고 판단되어 법률이 정하는 최고 감경기준을 적용하여, 당초 18,800,000원의 과징금을 9,400,000원으로 50% 감경하여 부과하는 등 청구인의 사정을 충분히 고려하였다. 7) 결 론 가) 청구인이 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적이 없었다 하더라도, 취득한 부동산의 소유권이전등기를, 이전등기 가능일(2002. 10. 18.)로부터 무려 13년 이상을 지연한 것은 명백한 사실이다. 나) 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 피청구인이 청구인에게 처분한, 이 사건의 처분은 적법함으로, 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액”이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 제3조(계약서등의 검인에 대한 특례) ①계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)·군수(이하 "市長등”이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다. 1. 당사자 2. 목적부동산 3. 계약연월일 4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항 5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자 6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한 ②제1항의 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서(이하 "判決書등”이라 한다)인 때에는 판결서등에 제1항의 검인을 받아 제출하여야 한다. ③시장등 또는 그 권한의 위임을 받은 자가 제1항, 제2항 또는 제4조의 규정에 의한 검인을 한 때에는 그 계약서 또는 판결서등의 사본 2통을 작성하여 1통은 보관하고 1통은 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 송부하여야 한다. ④계약서등의 검인에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서, 화해권고결정문(○○지방법원 2016가단○○○○ 소유권이전등기), 처분 사전통지서, 이 사건 처분서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2016. 4. 6. ○○시 ○○동 ○○○외 l필지 ○○5차아파트 제○○○동 제○○○호에 관하여 소유권을 이전받기 위하여 청구외 주택○○○○를 상대로 소송을 제기하였고(○○지방법원 2016가단○○○○ 소유권이전등기), 2016. 6. 24. 주택○○○○가 청구인에게 이 사건 아파트에 관하여 1999. 7. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 화해권고결정이 확정되었다. 나) 청구인은 2016. 7. 7.「부동산등기 특별조치법」제3조에 의거 피청구인에게 검인 신청을 하였고, 2016. 7. 11. 이 사건 아파트에 관하여 1999. 7. 1.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다. 다) 청구인이 검인 신청시 피청구인에게 제출한 화해권고결정문(○○지방법원 2016가단○○○○ 소유권이전등기)에 따르면, 청구인은 1999. 7. 1.경 ○○주택건설 주식회사(이하‘○○주택건설’이라 한다)와 이 사건 아파트에 관하여 매매계약을 체결하고, 1999. 8. 5. 매매대금을 완납한 후 같은 날 이 사건 아파트에 입주하였으며, 1999. 8. 16. 전입신고를 마쳤다. 그런데 청구인은 이 사건 아파트에 대한 취득세를 납부하였으나 등록세를 납부하지 않았고 그에 따라 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않은 채 계속 거주해 오다가 2016년경이 되어서야 소유권이전등기가 마쳐지지 아니한 사실을 알게 되었다. 한편 ○○주택건설은 이 사건 아파트를 건설한 시공사인데 준공을 앞두고 도산하여 ○○주택보증 주식회사[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]가 ○○주택건설의 권리·의무 일체를 승계하여 2002. 10. 18. 이 사건 아파트에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 라) 피청구인은 2017년도 경기도 종합감사에서 청구인이 제출한 2016. 7. 7.자 검인자료를 확인하지 않아 부동산실명법 위반(장기미등기) 과징금을 부과하지 않은 사실 등을 지적받고, 2017. 9. 18. 청구인에게 부동산실명법 위반 여부 확인을 위한 소명자료 제출을 요청하였다. 마) 이에 청구인은 2017. 10. 13. 피청구인에게 확인서(의견)를 제출하였고, 피청구인은 2017. 10. 20. 청구인에게 부동산실명법 제10조제1항 위반을 이유로 과징금(18,800,000원) 부과예고를 한 후, 같은 법 제5조 및 같은 법 시행령 제4조의4 단서규정에 따라 100분의 50 감경을 적용하여 2017. 11. 20. 청구인에 대하여 과징금 9,400,000원 부과처분을 하였다. 바) 청구인의 이 사건 과징금 산출내역은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271649"></img> 사) 한편 ○○주택보증 주식회사는 이 사건 아파트와 같은 동 ○○○호, ○○○호, ○○○호, ○○○호 등에 관하여는 2002. 10. 18. 소유권보존등기를 하고 2002. 11. 6.에 각 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 2) 부동산실명법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 부동산실명법 제10조제1항에 의하면,「부동산등기 특별조치법」제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날, 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다. 또한 부동산실명법 제10조제2항에 따르면 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부,「부동산등기 특별조치법」제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하며, 같은 법 시행령 제4조의4 및 [별표]에 따르면 과징금 부과기준으로 부동산평가액이 5억원 이하일 경우 5%, 의무위반 경과기간이 2년 초과할 경우 15%의 과징금을 부과하며, 다만 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. 3) 부동산실명법 제10조제1항제2호는 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하‘장기미등기자’라고 합니다)에게 과징금을 부과하도록 되어 있는데, 청구인은 1999. 7. 1.경 이 사건 아파트에 관하여 매매계약을 체결하고 같은 해 8. 5. 매매대금을 완납하였고, 이 사건 아파트 준공을 앞두고 시공사가 도산하여 시공사의 권리의무를 승계한 주택○○○○(상호변경 전 명칭, ○○주택보증 주식회사)가 2002. 10. 18. 이 사건 아파트의 소유권보존등기를 마쳤음에도 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않았으므로 위 장기미등기자에 해당한다 할 것이고, 부동산실명법 제10조제1항 단서의‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 등기신청의무의 이행을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우이어야 하는데, 청구인의 경우 2002. 10. 18.부터 무려 13년이 지난 2016. 4. 6.경에서야 소송을 제기하여 소유권이전등기를 한 점을 감안할 때 등기신청을 하지 못할 법령상 또는 사실상 장애가 있었다고 보기 어려워 이 사건 과징금처분이 위법하다고 할 수는 없다. 다만 청구인이 1999. 8. 5. 이 사건 아파트의 매매대금을 완납한 후 입주하여 전입신고를 마친 상태에서 현재까지 약 18년 간 이 사건 아파트에 실제 거주하면서 재산세 등을 납부하여 온 점을 고려할 때 등기해태와 관련하여 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 위반한 것으로 보기 어렵다는 점에서, 이 사건 처분은 다소 과중하여 과징금의 2분의 1을 감경하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 이후 ○○주택보증 주식회사가 주택○○○○로 명칭이 변경되었다.