부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인 및 ○○○ 유한회사는 2007. 4. 29. 김○○로부터 경기도 ○○시 ○○동 ○○○번지 전 393㎡를 매수하기로 하고 대금지급은 매매대금 ○원으로 정하고, 이주단지 산정대금을 ○원으로 정하여 매도인이 이주단지 이주 시에 매수인에게 ○원을 지급하기로 하고, 이주주택비 ○원은 매수인들이 매도인에게 지급하기로 정하여 매매계약을 체결하였다. 이후 위 ○○○번지 토지는 ○○○번지 141㎡와 ○○○-○번지 252㎡로 분할되었고, ○○○-○번지 토지만 사업구역으로 지정되어, 청구인 및 ○○○ 유한회사는 2017. 7. 20. 위 김○○와 사업구역 외 잔여지가 된 위 □□□번지 141㎡(이하 ‘이 사건 □□□번지 토지’라고 한다)에 대하여 계약을 해지하기로 하고 매수인이 매도인들에게 ○원을 반환하기로 정하였다. 그리고 같은 날 김○○는 청구외 전○○에게 이 사건 ○○○번지 토지를 매매대금 ○원으로 정하여 매도하기로 계약을 체결하고, 2017. 9. 27. 전○○ 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 청구인은 및 ○○○ 유한회사는 2008. 3. 26. 최○○ 외 6인으로부터 경기도 ○○시 ○○동 ○○○번지 답 3,352㎡를 매매대금 ○원에 매수하기로 매매계약을 체결하고, 2008. 4. 10. 매매대금을 모두 지급하였다. 이후 위 ☆☆☆번지 토지는 ☆☆☆번지 3,314㎡(이하 ‘이 사건 ☆☆☆번지 토지’라고 한다)와 ○○○-○번지 38㎡로 분할되었고 ○○○-○번지 토지만 사업구역에 편입되어 청구인과 ○○○ 유한회사는 2017. 8. 23. 매도인들과 사업구역 외 잔여지가 된 이 사건 ☆☆☆번지 토지에 대하여 매매계약을 해지하기로 하고 매도인들은 매수인들에게 ○원을 지급하기로 합의서를 작성하였다. 위 매도인들은 2018. 8. 30. 청구외 전○○에게 이 사건 ☆☆☆번지 토지를 매매대금 ○원에 매도하기로 매매계약을 체결하고 위 전○○은 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 전○○은 신○○과 손○○에게 이 사건 □□□번지 토지 및 ☆☆☆번지 토지를 매매대금 ○원으로 정하여 매도하기로 하고 2018. 11. 1. 신○○ 및 손○○명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 피청구인은 2021. 12. 2. ○○지방국세청장으로부터 청구인의 이 사건 □□□번지 토지 및 ☆☆☆번지 토지에 대한 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 위반 혐의를 통보받고, 같은 해 12. 15. 처분 사전통지절차를 거쳐, 2022. 2. 7 청구인에게 부동산실명법 제3조, 제5조에 따라 과징금 ○원 부과처분을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 소외 전○○ 명의로의 등기가 된 경위 가) ○○○○지구 주택건설사업의 경위 청구인은 2004년부터 경기도 ○○시 ○○동 일대의 ○○○○지구에서 주택건설사업을 추진하기 위하여 사업예정구역 내의 토지 및 건축물에 관한 부동산 매매계약을 진행하였고, 2009. 3. 10. ○○○○지구 지구단위계획구역이 결정고시되었다. 한편 이 사건 토지는 위 지구단위계획결정에 따라 ○○○○지구 사업구역에서 제외되었다. 나) 이 사건 토지에 관한 매매계약 체결 경위 및 그 이후의 사정변경 (1) 청구인은 2007년에 이 사건 토지에 관하여 ○○○○지구 사업구역에 포함될 것으로 판단하고 이 사건 토지를 포함한 분할 전 이 사건 토지에 관하여 김○○, 최○○ 등과 매매계약을 체결하였다. 그런데 이 사건 토지에 해당하는 부분에 관하여는 2009. 3. 10. 지구단위계획 결정 당시 사업구역에서 제외되었고, 사업구역에 포함된 나머지 분할 전 이 사건 토지 부분은 2014. 3.경 실시계획인가가 고시되면서 분할측량 과정을 거쳐 별도로 지번이 새로 부여되고 면적도 특정되었으며, 그에 따라 사업구역에서 제외한 이 사건 토지는 분할 전의 지번을 그대로 유지한 채 면적만 축소되었다. 이에 따라 청구인은 사업구역으로 편입되면서 분할된 위 ○○동 ○○○-○, ○○○-○토지의 소유권은 「농지법」 제6조 제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제92조 제9호에 따라 취득을 하였으나, 사업구역에서 제외된 이 사건 토지는 지목이 농지인 관계로 법인인 청구인이 그 소유권이전등기를 할 수가 없었다. 따라서 청구인은 어쩔 수 없이 이 사건 토지의 매도인들에게 이 사건 토지에 관한 매매계약 해제의 의사를 표시하면서 해당 매매대금의 반환을 요청하였다. 다만 이 사건 토지에 관한 매매계약을 해제하기 위해서는 주택건설사업계획승인 또는 실시계획인가를 받아 매매계약토지에 대한 분할 및 면적확정이 되어야하기 때문에 2009년에 매매계약 해제가 불가능하였고, 그 후 2010년부터 2014년까지 순차로 주택건설사업계획승인 및 실시계획인가가 이루어지면서 청구인은 위 매매계약을 체결한 토지를 분할하여 당초 계획대로 사업구역 내의 토지에 대해서는 소유권이전등기를 마치고 이 사건 토지에 대해서는 매도인들과 매매계약을 합의해제를 시도하게 되었다. (2) 청구인의 위 매매대금 반환요청에 관하여 매도인들은 강하게 반발하면서, 청구인의 사업구역에 편입된 토지들의 소유권이전등기에 필요한 제반 서류조차 교부하지 않겠다는 입장을 취하였다. 특히 매도인들은 2007, 2008년 당시 사업진행을 위하여 청구인이 고가로 이 사건 토지를 매수하면서 그 매매대금을 이미 선지급을 하여 매도인들이 그 매매대금을 이미 다 소비한 상태에서 수년이 흐른 뒤에 해당 매매대금의 반환을 요청하는 것에 관하여 해당 매매대금을 지급할 형편이 되지 아니한다고 하면서, 매도인들이 새로운 매수인을 찾아 그 매매대금으로 청구인에게 해당 매매대금을 반환하는 것도 불가능에 가깝다고 하면서 청구인에게 스스로 본인들의 이 사건 토지의 매수인을 구해와서 매매대금을 회수할 것을 요청하였다. 청구인으로서는 위와 같은 상황 전개와 관련하여 매도인들에게 특별한 귀책 사유도 없었고, 무엇보다도 사업구역 내의 빠른 사업 진행을 위해서는 매도인들의 소유권이전등기의무의 빠른 이행이 절실하였는바, 매도인들의 반발을 무시하고 매도인들을 상대로 매매대금 상당액의 반환을 구하는 소송을 진행할 수도 없는 상황이었다(청구인이 위와 같이 소송을 진행할 경우 매도인들은 사업구역 내의 토지에 관한 소유권이전등기에 협조하지 아니할 것이 분명하고 이 또한 소송을 통하여 소유권을 이전받기 위해서는 수년의 시간이 추가로 걸릴 예정이었다). (3) 매도인들과의 최종합의 결국 매도인들과 합의를 통하여 청구인과 매도인들은 이 사건 토지에 관하여 매매계약을 해지를 하고 다만 매도인들은 매매대금을 반환할 여력이 없었기 때문에 이 사건 토지를 제3자에게 매각하고 그 대금으로 청구인에게 매매대금을 반환하기로 합의를 하였다. 다만 실제로 당장 이 사건 토지를 매수할 제3자를 구할 수 없었기 때문에 전○○이 매도인들로부터 이 사건 토지를 매수하고(○○동 □□□ 토지는 2017. 8. 4., ○○동 ☆☆☆ 토지는 2017. 8. 30. 매수하였다), 위 매도인들의 전○○에 대한 매매대금채권을 수동채권으로 삼고, 청구인이 위 매도인들에 대하여 가지는 매매대금반환채권을 전○○이 청구인으로부터 양수받아 이를 자동채권으로 삼아 상계하기로 하였다(다만 ○○동 □□□ 토지는 매매대금이 애시당초 매도인에게 지급되지 않았으므로 실제로 금원을 전○○에게 대여하였고, 전○○이 이를 매매대금으로 매도인에게 지급하였다). 이에 따라 청구인은 전○○에게 양도한 매매대금반환채권 및 대여금에 관하여 전표상 ‘대여금’으로 회계처리하였고, 나아가 전○○은 이 사건 토지를 이 사건과 아무런 관련이 없는 제3자인 신○○, 손○○에게 2018. 9. 10. 청구인으로부터 대여한 금원 ○원에 매각한 후 매매대금을 수령하여 청구인에 대한 대여금을 변제하였고, 청구인은 최종적으로 대여금을 회수하게 되었다. 2) 이 사건 처분의 위법성 가) 명의신탁 관계의 판단 (1) 명의신탁관계는 양자간의 협약, 비용부담관계 외에 당사자의 내심의 의사를 객관적으로 확인할 수 있는 제반 사정 등 구체적 사실관계에 기하여 부동산에 관한 소유권을 사실상 취득하려고 하는 자인지를 판단하여야 할 것이다. (2) 법무부는, 농지의 명의신탁과 관련하여 대체로, ① 법인이 농지를 다시 전매하여 시세차익을 누린다거나, ② 임직원 명의로 이전해 놓았다가 나중에 실제로 그 부지에 공장을 짓거나 기타 사업을 위해 활용하는 등 회사에게 경제적 이익이 분명하게 존재하는 경우에 명의신탁관계를 인정하고 있다. (3) 또한 이러한 명의신탁 관계는 전○○이 소유권을 취득한 2017년을 기준으로 판단하여야 할 것이다. 나) 이 사건 토지에 관한 처분의 위법성 (1) 앞서 설명한 바와 같이 이 사건 토지는 사업구역에서 제외되었기 때문에 청구인에게는 아무런 의미가 없는 토지로서 청구인이 이 사건 토지에 소유권을 취득할 아무런 이유가 없다. 즉 ○○○○지구 지적도에서 살펴보듯이 이 사건 토지는 사업구역에서 포함된 토지 부분을 제외한 자투리 토지로서 청구인이 이를 현재 또는 장래에 있어서 소유할 아무런 이유가 없는 부분으로서 청구인이 명의신탁을 하면서 이 사건 토지의 소유권을 사실상 취득할 아무런 동기 자체가 없다. (2) 청구인은 전○○에게 채권양도한 금액 및 대여한 금액에 관하여 대여금으로 회계처리를 하였고, 이 사건 토지를 이용하여 매매차익을 얻지도 아니하였다. 전○○은 청구인으로부터 대여한 금원과 동일한 금액으로 1년 만에 제3자인 신○○, 손○○에게 이 사건 부동산을 매매하여 그 대금으로 청구인에 대한 대여금을 상환하였고, 그 과정에서 청구인이 전매차익 등을 얻은 사실이 없다. (3) 청구인은 이 사건 토지에 관하여 소유권을 취득할 필요 및 가능성이 없어졌으므로 매매계약 해지 및 매매대금 반환을 요구하였으나, 매도인들의 반발로 인하여 매도인들의 반발을 무마시켜줄 방법을 찾아준 것에 불과하다는 점에서도 청구인에게 소유권 취득의 의사가 없음을 알 수 있다. (4) 즉 매도인들 소유의 이 사건 토지에 관하여 매매계약 해지에 따른 매매대금 반환 업무를 위하여 소외 전○○ 앞으로 소유권을 이전하고 소외 전○○이 이 사건 토지를 제3자에게 반환할 매매대금 상당으로 매수할 제3자를 찾아 전○○이 사실상 매도인들을 대신하여 매매대금을 반환하기로 하는 위임약정이 전○○ 명의의 소유권이전등기의 실질적인 모습이라고 할 것이다. 이러한 약정은 청구인과 전○○ 사이에서 뿐만 아니라 매도인들과 전○○ 사이에서도 체결이 된 것이고, 이러한 약정의 내용에는 청구인이 소유권을 취득하기로 하는 내용은 전혀 들어가 있지 않다. 유사하게 춘천지방법원 1988. 11. 5. 선고 98가단6438 판결도 “부동산실권리자명의등기에관한법률이 ‘위임·위탁매매의 형식에 의한 명의신탁약정’을 무효로 규정한 것은 위임·위탁매매를 가장하여 명의신탁의 목적을 달성하려는 것을 그 본질적 내용으로 하는 약정, 즉 약정의 목적이 수임인 또는 수탁자에게 매수사무를 위임·위탁하려는 데 있는 것이 아니라, 대내적으로는 위임인 또는 신탁자가 부동산에 관한 물권을 보유하고 그 등기만 수임인 또는 수탁자 명의로 두려는 데 있는 약정을 규제하려는 것이지, 민법 제680조 내지 제692조 또는 상법 제101조 내지 제113조에 정한 바에 따른 순수한 위임·위탁매매, 즉 약정의 목적이 대내적으로는 위임인 또는 신탁자가 부동산에 관한 물권을 보유하고 그 등기만 수임인 또는 수탁자 명의로 두려는 데 있는 것이 아니라 부동산에 관한 물권을 자기명의로 취득하기 위하여 수임인 또는 수탁자에게 매수사무를 위임·위탁하는 경우까지 이를 무효로 하려는 취지는 아니라고 할 것이다.”라고 판시하고 있다. (5) 이 사건 위임의 내용도 청구인이 이 사건 토지에 대한 물권을 보유하고 그 등기만 전○○ 앞으로 두는 것이 아니라, 전○○이 이 사건 토지의 소유권을 취득하여(매수) 제3자에게 매도인들이 매매계약 해지에 따라 청구인에게 반환할 매매대금 상당액으로 매도를 하여 매도인들의 매매계약 해지에 따른 매매대금 반환의무 및 청구인의 매매계약 해지에 따른 매매대금 회수 업무를 처리해 달라고 하는 내용에 불과하여 순수한 위임에 해당할 뿐 부동산실명법이 무효로 하는 명의신탁에 해당하지 않는다고 할 것이다. (6) 한편 위 전○○은 이 사건 토지뿐만 아니라 ○○○○지구 사업 진행과정에서 이 사건 토지 등과 동일, 유사한 사유로 인하여 매매계약을 해지하는 과정에서 발생한 각종 민원 등의 문제를 해결하기 위하여 ○○동 일대의 다른 부동산에 관하여도 본인 앞으로 소유권이전등기를 하였다. 그중 ○○동 ○○○-○ 토지에 관하여 피청구인이 2018. 7. 19. 부동산실명법 위반을 사유로 하여 과징금 ○원을 부과하는 처분을 먼저 하였고, 그 처분에 관하여 경기도행정심판위원회는 ○○○○경기행심○○○○호로 그 부과처분을 취소하였다. 그 재결의 내용을 살펴보면 ○○동 ○○○-○ 토지는 매매계약 이후 사정에 따라 추가적인 개발행위허가를 득할 수 없게 되어 청구인이 소유자인 구○○로부터 농지인 ○○동 ○○○-○ 토지에 관한 소유권이전등기를 이전받는 것은 확정적으로 불가능하게 된 사안으로서, 이 사건 토지와 동일하게 ○○○○지구에서 매매계약 체결 이후에 소유권이전등기를 이전받는 것이 불가능해진 사안이다. 재결에서 ‘청구인과 구○○가 2017. 6. 7. ○○동 -○○○○ 토지에 관하여 합의해지를 하였고, 같은 날 ○○동 ○○○-○ 토지의 처분에 관한 별도의 합의서를 작성하였는데, 해당 합의서 기재 내용에 따르면, 구○○는 청구인이 지정하는 제3자인 전○○에게 이 사건 부동산을 매매하고, 매매대금은 청구인이 구○○에 대하여 가지는 매매대금 반환채권을 전○○에게 양도하여 이로써 매매대금 지급에 갈음하도록 되어있다’고 기재하고 있는바, 이 사건 토지의 매매계약 해지와 매도인과의 합의서, 매매대금 반환채권의 양도까지 모두 동일한 경우이다. 위 재결은 명의신탁과 관련하여 ‘청구인과 구○○와 매매계약을 체결한 것은 근린시설부지를 조성하기 위한 목적이었으나 청구인은 ○○○○종중과의 소송 과정에서 이 사건 부동산을 취득할 필요가 없어졌고, 이에 따라 청구인과 구○○ 사이에 2017. 6. 7. ○○동 ○○○-○ 토지에 관한 매매계약이 해제되었으며, 다만 ○○○○종중과의 합의에 따라 이○○에게 ○○동 -○○○○ 토지의 소유권을 취득하게 해야 할 의무만 부담하게 된 상황에서 전○○에게 일시적으로 소유권이전등기가 마쳐지게 된 것으로 보이고, 그 후 합의에 따라 전○○에서 이○○으로 소유권이전등기가 마쳐진 점을 고려하면, 청구인은 ○○동 ○○○-○ 토지를 사실상 취득하기 위해 전○○ 명의로 소유권이전등기를 한 것은 아니고, ○○○○종중과의 법원 조정에 기하여 일시적으로 전○○ 명의로 소유권이전등기를 한 것으로서 이는 부동산 실명법에서 금지한 명의신탁에 해당하는 것으로 볼 수 없다’고 판단을 하였는데, 이 사건 토지도 매매게약 해지에 따른 매매대금을 반환받기 위하여 매도인과의 협의에 따라 제3자에 대한 처분을 위하여 일시적으로 전○○ 명의로 소유권이전등기를 하고 이후 제3자에게 처분을 한 것인바 부동산실명법에서 금지한 명의신탁이라고 볼 수는 없다. (7) 부동산실명법 제1조도 ‘부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.’고 정하고 있는바, 이 사건 토지에서는 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위가 없음은 명백한바, 이 사건은 부동산실명법이 규제하려는 명의신탁약정이 존재하지 않는 경우이다. 즉 전○○이 위임의 취지에 따라 본인 앞으로 소유권을 이전한 이후에 1년 만에 제3자에게 위임의 취지에 따른 처분을 한 사안이므로 명의신탁약정이 존재하지 않는다고 할 것이다. 다) (예비적 주장) 이 사건 과징금 처분은 감경사유가 있음에도 불구하고 감경을 하지 않은 위법이 있다. (1) 부동산실명법 시행령 제3조의 2는 “법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다.”고 정하고 있다. (2) 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010두7031 판결은 “실권리자명의 등기의무를 위반한 명의신탁자에 대하여 부과하는 과징금의 감경에 관한 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령’ 제3조의2 단서는 임의적 감경규정임이 명백하므로, 위 감경사유가 있음에도 이를 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인한 나머지 과징금을 감경하지 않았다면 그 과징금 부과처분은 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없다.”고 하면서, “행정청이 출연재산인 부동산을 명의신탁한 사회복지법인에 대하여 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’ 제3조를 위반하였다는 이유로 같은 법 시행령 제3조의2 본문 [별표]에 의하여 산정된 과징금 전액을 부과한 사안에서, 위 사회복지법인은 법인 설립허가조건의 불이행에 따른 설립허가 취소라는 행정처분을 피할 목적으로 부동산을 명의신탁한 것이지, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 명의신탁하였다고 볼 수 없어 위 시행령 제3조의2 단서의 과징금 감경사유가 있음에도, 과징금 부과 관청이 과징금을 산정하면서 이를 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 오인하여 과징금 전액을 부과한 것으로 보이므로, 위 과징금 부과처분은 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분”이라고 하였다. (3) 대법원은 2012. 7. 5. 선고 2012두1358 판결에서 “ ① 청구인은 골프장업 등을 영위할 목적으로 1973. 10. 6. 설립된 회사로서 그 무렵부터 골프장 개장을 위하여 용인시 기흥구 보정동 일대 토지를 매수한 사실, ② 청구인은 당시 지목이 답으로서 농지였던 이 사건 토지 또한 위 골프장의 부지로 편입할 목적으로 매입하였으나, 구 농지개혁법에 따른 농지매매증명을 받을 수 없어 1980. 6. 3. 소외인 명의로 소유권이전등기를 마친 사실, ③ 청구인은 1981년경 이 사건 토지를 포함한 위 보정동 일대 토지 441,504평에 관하여 27홀 규모의 골프장을 건설하는 내용의 사업계획승인을 받았는데, 이때 체육용지로 전용되는 농지는 전체 농지 40,644평 중 7,888평으로 제한된 사실(이 사건 토지의 경우 457평 중 348평으로 제한), ④ 그 후 청구인은 골프장 공사를 마친 후 1984년경부터 한성컨트리클럽을 운영하였고, 그 무렵부터 이 사건 토지도 골프장 부지로 이용되어 온 사실, ⑤ 청구인과 소외인은 1993. 2. 20. 이 사건 토지 등에 관하여 매매계약을 체결하였고 청구인은 1994년경 위 매매에 따른 취득세까지 납부하였으나, 이 사건 토지의 지목이 여전히 답으로 되어 있었던 관계로 부동산실명법이 시행되고 1년이 경과하도록 실명등기를 하지 못한 사실, ⑥ 1994년경부터 이 사건 토지에 대한 종합토지세 등은 청구인에게 부과되었고 청구인이 이를 납부하여 온 사실에 비추어, 당초부터 청구인은 체육용지로 전용할 목적으로 이 사건 토지를 매입한 것이고, 실제로 위 사업계획승인에 따라 이 사건 토지의 상당 부분이 체육용지로 전용이 가능하게 되었으며, 그 후 이 사건 토지 전체가 사실상 골프장 부지에 포함되어 농지, 즉 실제 경작에 사용되는 토지로서의 기능을 상실한 것으로 보이므로 구 농지개혁법 등의 제한을 회피할 목적이 있었다고 보기는 어려워 보이고, 청구인이 1994년경 이 사건 토지에 대한 취득세를 납부하였고 그 후 청구인에게 부과된 종합토지세 등을 납부하여 온 사정에 비추어 보면, 위 유예기간이 경과한 시점에 청구인에게 조세포탈의 목적이 있었다고 보이지도 않는다.”고 판시하였다. (4) 이 사건에서도 청구인은 이 사건 토지와 관련하여서는 청구인은 이 사건 토지에 대하여 매매계약을 체결할 당시 지구단위계획구역에 편입될 것으로 예상하였으나 구역 지정시 제외된 점, 위 2012두1358 판결의 청구인과는 달리 청구인은 사업구역에 포함되지 아니하였던 이 사건 토지에 관한 매매계약을 합의해지함으로써 더 이상 쟁점토지를 취득할 의사가 없음을 분명히 하였던 점, 이 사건 토지의 등기 이전 과정에서 취득세 및 재산세 등의 세금이 모두 납부된 점, 청구인은 이 사건 토지에 관하여 양도차익을 얻은 바도 없다는 점을 종합하여 볼 때 청구인에게는 이 사건 토지에 관하여 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 인정되지 않는다. (5) 그렇다면 이 사건 과징금 처분은 청구인이 「농지법」의 제한을 회피하여 이 사건 토지를 취득하려는 의사가 없었고 단지 매도인들의 수차 민원을 제기함에 따라 매도인들의 피해를 최소화하면서 매매대금을 회수하기 위한 한 방편으로 본건 합의에 이른 것이므로 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없어 과징금 감경사유가 존재함에도 과징금 전액을 부과하였으므로 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 것이다. 3) ○○동 □□□ 토지에 관한 피청구인 답변의 부당성 가) 피청구인의 주장과 달리 ○○동 □□□ 토지와 ○○동 ○○○-○ 토지가 계약해지가 된 것이 아니라 ○○동 □□□ 토지 141㎡ 만 계약해지가 된 것은 아래와 같이 합의서에 비추어 명백하므로, 피청구인의 주장은 이해하기 어렵다. 즉 ○○동 ○○○-○ 토지에 관하여는 계약해지가 된 것이 아니고, 오직 사업구역 외 토지인 ○○동 □□□ 토지 141㎡만 계약해지가 되었다. 나) 피청구인의 주장과 달리 이 사건 ○○동 □□□, ○○○-○ 토지(분할 전 ○○동 □□□토지)에 관한 매매대금은 아래와 같이 토지 ○원, 주택 ○원 합계 ○원이다. 분할 후 ○○동 □□□ 토지의 면적은 141㎡로서 분할 전 ○○동 □□□ 토지 면적 393㎡의 약 35.878%로서 해당 부분에 비율에 따른 매매대금은 약 ○원 정도이므로, 분할 후 ○○동 □□□ 토지에 관하여 매매계약을 해제하면서 해제된 부분에 관한 매매대금을 ○원으로 정한 것이다. 따라서 매도인과의 합의에 따라 분할 후 ○○동 ○○○-○ 토지는 ○원에 ○○○ 유한회사에게 새롭게 매매계약서를 작성하였고, 분할 후 ○○동 □□□ 토지는 전○○과 ○원에 매매계약서를 작성하게 된 것이다. 양 계약서의 매매대금의 합은 ○원으로 최초의 매매계약서의 매매대금과도 동일하다. 다) 이 사건 매매는 최초에 이주단지제공과 동시이행으로 교환계약 성격으로 체결되어 있었기 때문에 매매대금을 지급하지 않은 상태였는데, 청구인이 사업구역에서 제외된 분할 후 ○○동 □□□ 토지에 관하여 소유권이전등기가 불가하므로 매매계약의 합의해지를 요구하자, 매도인 김○○는 분할 후 ○○동 □□□ 토지에 관하여 일부 계약해지 할 경우 매도인이 부담해야 할 이주주택용지의 비용이 더 늘어나서 청구인에게 지급하여야 할 이주주택용지의 매매대금 지급이 어렵다면서 이를 거부하고 나아가 사업부지에 편입된 분할 후 ○○동 ○○○-○ 토지의 소유권이전등기 제반서류 또한 거부하였다. 결국 청구인은 이를 해결하기 위하여 매도인과의 합의를 통하여, 분할 후 ○○동 ○○○-○ 토지의 매매대금은 먼저 전부를 지급하고 소유권이전등기를 마친 후에 이주주택용지의 소유권이전등기가 가능한 시점에 별도로 매매계약을 체결하여 매도인에게 이주주택용지를 제공하는 것으로 하고, 분할 후 ○○동 □□□토지에 관하여는 매매계약을 합의해지하고 다만 매도인의 요구대로 분할 후 ○○동 □□□ 토지를 동일한 가격으로 제3자에게 처분할 수 있도록 하여 매도인의 매매계약 합의해지로 인한 경제적 어려움을 해결하여 주기로 한 것이다. 그리고 이를 위하여 청구인은 매매대금을 전○○에게 대여를 하였고, 전○○은 매도인 김○○에게 분할 후 ○○동 □□□ 토지에 대한 매매대금을 실제로 지급하여 매도인의 경제적 어려움을 해결하여 주고, 전○○은 분할 후 □□□ 토지를 제3자에게 처분하여 청구인에게 대여금을 상환하기로 합의를 하였다. 라) 한편 ○○○ 유한회사와의 매매계약서는 최초의 부동산매매계약 체결 당시 ○○건설 외 1법인이 정해지지 않은 상태여서 1법인을 특정할 수가 없기 때문에 그 1법인 ○○○ 유한회사에게로 ○○동 ○○○-○ 토지의 소유권이전등기를 마치기 위해서는 새로이 계약서를 작성하여야 하였다. 4) ○○동 ☆☆☆ 토지에 대한 피청구인 답변의 부당성 가) 피청구인의 주장과 달리 ○○○ 유한회사는 매도인들을 상대로 2017. 3. 2.에 소유권이전 등기절차 이행청구 소송을 이미 제기하였고, 피청구인은 청구인에게 2017. 3. 10. 장기미등기 이행강제금 처분 사전통지(민원토지과-○○○○)를 그 이후에 하였는바, 이행강제금 처분 사전통지를 받고 매도인들을 상대로 위 ○○○○지방법원 ○○○○가합○○○ 소를 제기하였다는 피청구인의 주장은 사실이 아니다. 오히려, 그 당시 피청구인이 제출한 의견제출서을 살펴보면 아래와 같이 매도인들(최○○, 이○○, 이○○, 이○○, 이○○, 이○○, 이○○)은 장기간 사업 지연으로 정신적 손해가 발생하였고, 재산세 및 의료보험료 등을 추가로 납부 하였으니 재산세에 대한 (과다한)이자 및 의료보험 전액과 추가적인 보상을 요구하여 소유권 이전에 어려움을 겪고 있었다는 사실을 확인할 수 있다. 그렇기 때문에 청구인은 매도인들과의 합의를 위해 압박용으로 먼저 소유권이전등기청구 소송을 제기하여 합의를 진행하여 보고 최종적으로도 합의가 안될 경우 위 소송에서 분쟁을 해결하고자 할 예정이었다. 나) 한편 의견제출서에 살펴보면 아래와 같이 피청구인의 이행강제금 처분 사전통지와 관련하여, 부득이 소송을 진행함에도 불구하고 조속히 소유권이전등기를 완료할 수 있도록 매도인들과 적극적으로 협의할 예정이라고 기재하고 있다. 그리고 청구인은 피청구인의 이행강제금 처분 사전통지과 관련하여 최대한 피청구인의 요청에 부응하기 위하여 매도인들과 협의를 진행하고 2017. 8. 23. 마침내 합의서를 작성하기에 이른 것이다. 다) 위 ○○○○지방법원 ○○○○가합○○○ 사건은 2017. 8. 23. 매도인들과 사이에 이 사건 합의가 이루어졌기 때문에 매도인들이 2017. 8. 28.경 판결선고통지서(무변론)를 송달받고도 답변서 제출 등 아무런 행위를 하지 않아 2017. 9. 7. 청구인의 승소판결이 확정된 것이지, 청구인이 승소판결을 받고서도 매도인들과 위와 같은 합의를 한 것이 아니다. 즉 청구인은 피청구인으로부터 최대한 빨리 소유권이전등기를 마치라는 요청 및 이행강제금 처분 사전통지에 따라 최대한 빨리 청구인 앞으로 소유권이전등기를 마치기 위하여 매도인들과 합의를 하여 소송을 최대한 빨리 마무리한 것에 불과하다. 만약 청구인이 매도인들과 이 사건 합의를 하지 않았다면 위 ○○○○지방법원 ○○○○가합○○○ 사건에서 매도인들은 청구인의 청구에 관하여 적극 다투었을 것이고, 청구인 앞으로 소유권이전등기는 최소한 1년 이상 늦추어졌을 것이다(아래 3)나)항에서 살펴보듯이 매도인들의 귀책사유가 없기 때문이다). 청구인은 피청구인의 이행강제금 사전통지 등에 따라 소유권이전등기를 성실히 이행하기 위하여 최대한 빠른 방법을 모색하여 매도인들과 합의를 하여 사업구역 내 토지에 관하여 청구인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤음에도 불구하고, 피청구인은 오히려 그 합의를 이유로 청구인이 명의신탁을 하였다는 사유로 보고 이 사건 과징금부과처분을 한 것이다. 이러한 피청구인의 이 사건 처분은 청구인으로서는 피청구인이 청구인에 대하여 도대체 어떻게 하는 것을 원하는 것인지 알 수가 없게 만드는 행위이다. 청구인이 소송을 통하여 끝까지 법으로 가서 문제를 해결하고자 하면 빨리 등기를 하지 않는다고 이행강제금 처분을 부과할 것이고(끝까지 소송을 하더라도 ○○동 ☆☆☆ 토지에 관하여는 소유권이전등기가 불가능하고, 아래 3) 나)항에서 살펴보듯이 청구인에게 일부 계약해제를 할 권한이 있는지도 불분명하다), 피청구인의 명령에 따라 이를 해결하기 위하여 매도인의 요구를 받아들여 합의를 하고 빨리 청구인 앞으로 등기를 마쳤더니 이제는 합의에 따른 행위들이 명의신탁이라고 이 사건 과징금 부과처분을 한다면 청구인으로서는 도대체 어느 장단에 따라야 하는지 알 수가 없다. 5) 단독 해제권 또는 취소권 주장의 부당성 가) 피청구인이 주장하는 매매계약서 특약사항의 “본 계약은 매수자가 주택사업 및 기타 관련 사업을 하고자 계약을 추진하는 것”이라는 문구는 이 사건 토지에 관하여 매도인에게 단독으로 해제권 혹은 취소권을 부여하는 문구가 아님은 아래의 특약사항의 내용을 살펴보면 알 수가 있다. 특약사항의 내용은 청구인의 사업시행과 관련하여 매도인의 협조의무 등을 규정한 것에 불과할 뿐 어디를 살펴보더라도 사업지구 외 토지에 관하여는 청구인이 단독으로 계약을 해제할 수 있다는 내용은 없다. 나아가 이미 이 사건 토지는 2009년경 사업지구에서 제외되었는바, 백번 양보하더라도 2012년경에는 해제권 또는 취소권의 행사기간인 3년이 도과되어 청구인이 해제권 또는 취소권을 행사할 수도 없다. 설사 해제권이 있다고 가정하더라도 사업지연사유가 청구인에게 있었기에 매도인의 귀책사유를 묻기 어렵고, 2012년 해제권의 행사기간도 이미 도과되었으며, 사업을 위하여 편입지에 대한 등기 이전 등 매도인의 협조가 필요한 청구인의 입장에서 뿐만 아니라 일괄 매도를 원하는 매도인의 입장에서나 양자가 윈윈하는 일부 해제방안을 합의할 수밖에 없었다. 이와 같이 청구인으로서는 매도인과 한가로이 법률 다툼을 할 사정도 아니었고 매도인에 대한 도리도 아니었다. 나) 오히려 청구인은 2017년경의 매도인들과의 분쟁을 통하여 사업구역에서 제외되거나 사업이 중단되었을 경우에 부동산매매계약의 해제 등에 있어서 어려움이 있다는 사실을 알게 되어, 2020년경부터 체결하게 된 ○○동 일대 부동산의 매매계약에 있어서 아래와 같이 사업진행이 불가능할 경우에 단독으로 계약해제를 할 수 있는 조항을 추가하였다. 이를 이 사건 토지에 관한 매매계약서의 계약해제 조항과 비교하면 보면 피청구인의 단독 해제권 또는 취소권 주장이 부당함을 쉽게 알 수가 있다. 다) 오히려 이 사건 각 부동산들에 관하여 일부분이 사업구역에서 제외되어 소유권이전등기가 불가능하게 된 경우, 사업구역 외 부분의 매매계약은 무효가 되고 민법 제137조에 따라 매도인들은 오히려 사업구역 내 토지 부분까지 계약이 무효가 되었다고 주장할 여지가 있기 때문에 청구인으로는 매도인들과 이 사건 각 합의를 할 수밖에 없었던 것이다. 라) 피청구인이 청구인은 매도인 명의로 소유권이전등기를 유지한 채 제3자에 대한 매각 후에 매매대금을 회수하면 되므로 전○○ 앞으로 소유권이전을 한 것은 명의신탁이라는 주장은 그 의미를 이해하기 어렵다. 피청구인은 청구인이 매도인 명의로 소유권이전등기를 유지한 채 청구인에게 소유권이전등기를 이전하지 않는다고 하여 이행강제금 처분을 하고서는, 지급에 와서 매도인 명의로 소유권이전등기를 유지한 채 제3자에 대한 매각을 하여 매매대금을 회수하라는 것은 그 자체로 상반된 주장이다(청구인이 만약 매도인으로부터 실제로 매매대금을 반환받지 않고 그와 같이 합의서만 작성하여 제출한다면 피청구인이 이행강제금 부과 처분을 하지 않을 것인지 되묻고 싶다, 피청구인은 오히려 허위의 합의서라고 하여 이행강제금 부과처분을 할 것이 명백하다). 또한 매도인들은 향후 제3자에게 이 사건 토지가 얼마에 팔릴지도 모르는데 매매대금 반환채무 등은 그대로 부담한 상태로 있는 위험을 부담하고 싶어하지 아니하였고, 매도인들은 청구인과의 매매계약을 확정적으로 정리하여 신경을 쓰지 않고 자신들이 받은 매매대금은 향후 어떠한 일이 발생하더라도 반환하는 일을 피하고 싶어한 것이다. 6) 기타 보충사항 가) 원고가 매도인들에게 지급한 금원 (1) 분할 전 ○○동 □□□ 토지에 관하여는 행정심판청구서에 밝힌 대로 이주단지 제공 대금과의 동시이행관계로 인하여 실제로 매매대금 자체가 지급되지는 않은 상태였고, 다만 분할 후 ○○동 □□□ 토지의 합의해지 과정에서 청구인은 분할후 ○○동 ○○○-○ 토지에 관하여는 매도인에게 직접 매매대금을 지급하였고, 분할후 ○○동 □□□ 토지에 관하여는 실제로 전○○에게 금원 ○원을 대여하였고, 전○○이 매도인에게 분할후 ○○동 □□□ 토지 매매계약을 체결하면서 그 매매대금을 지급하였다. (2) ○○동 ☆☆☆ 토지에 관하여는 원고가 매도인들에게 2007. 10. 16. 계약금 ○원, 2007. 11. 7. 잔금 ○원을 지급하였고(최초에는 매도인 이○○과 매매계약을 체결하였고, 그 이후 이○○이 사망하여 그 상속인일과 소갑 제4호증의 매매계약서만 새로이 작성한 것이다), 그렇기 때문에 피청구인이 청구인에게 장기미등기 이행강제금 처분을 하려고 하였던 것이다. 나) 전○○이 대여한 금액과 반환한 금액 (1) 전○○이 청구인으로부터 대여받은 금원은 ○○동 □□□ 토지에 관한 매매대금 ○원과 ○○동 ☆☆☆ 토지에 관한 매도인들에 대한 매매대금반환채권을 양도받은 ○원 합계 ○원과 전○○이 소유권이전등기를 위한 취득세를 납부하기 위하여 청구인으로부터 대여받은 ○원 합계 ○원에 그 외에 재산세, 종합부동산세 관련 세금까지 더하면 그 금액은 약 ○원이다. (2) 한편 전○○은 1년 만에 제3자인 신○○, 손○○에게 이 사건 부동산을 ○원에 매매하여 그 대금으로 청구인에 대한 대여금을 상환하였고, 그 과정에서 청구인이 전매차익 등을 얻은 사실이 없다. 7) 결 론 그렇다면, 피청구인의 처분은 이유 없다고 할 것이므로 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) ○○지방국세청 조사2과-○○○○(○○○○. ○○. ○○.)호로 통보된 부동산실명법 제3조 제1항 위반사항 통보서를 검토한 결과 청구인은 ○○시 ○○동 □□□번지가 ○○지구 사업시행구역에서 제외되자 법인 명의로 농지취득이 어려워 2017. 7. 20. 전○○을 통해 매매계약 후 2017. 9. 27. 전○○ 명의로 소유권이전등기를 하였고 2018. 11. 01. 제3자에게 매각하여 대금을 회수한 바에 따라 부동산 명의신탁 위반(법 제3조 제①항 위반) 혐의가 확인되었다. ○○시 ○○동 ☆☆☆번지는 반대급부의 이행완료일(잔급 지급일 2008. 04.10.)로부터 3년 이내 소유권 이전 등기를 신청하지 않아 부동산실명법 제10조 제1항 장기미등기 위반으로 과징금 (2015. 08. 31.)처분을 받은 이력이 있는 토지로서, 같은 법 제6조에 따라 청구인의 명의로 소유권이전등기를 해야 함에도 불구하고 사건 토지가 ○○지구사업 시행구역에서 제외되어 법인 명의로 농지취득이 어려워지자 2017. 08. 30. 전○○을 통해 매매계약 및 소유권이전등기를 하여 2018. 11. 01. 제3자에게 매각하는 등 부동산 명의신탁 위반사항(법 제3조 제①항 위반)이 확인되어 과징금 부과 처분을 하였다. 2) 부동산실명법 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기하여서는 아니 된다고 규정하고, 이를 위반한 명의신탁자에게는 같은 법 제5조에 따라 과징금을 부과하도록 하고 있다. 청구인은 사건 토지에 대해 계약해지 및 매매대금 반환요청을 하였고 매도인들이 매매대금을 반환할 여력이 없다는 사유로 강하게 반발함에 따라 청구인이 매매대금의 반환을 구하는 소송을 진행하기에는 빠른 사업 진행을 할 수 없다는 판단에 따라, 2007년 김○○, 최○○ 등 매도인들과 매매계약을 체결한 토지 중 사업구역에서 제외된 사건 토지에 대해 2017. 7. 20. 및 2017. 8. 23.자로 매도인들과 계약해지에 대해 합의하였고, 매도인으로부터 전○○이 사건 토지를 매수하고 청구인은 전○○에게 양도한 매매대금 반환채권에 따라 대여금을 회수하였다고 주장하고 있지만 위 주장은 부당하다 할 것이다. 가) 사건 토지 중 ○○시 ○○동 □□□번지 대하여 ○○동 □□□번지의 2007. 4. 29. 계약서를 살펴보면 ○○동 □□□번지 전 393㎡는 총 ①매매대금이 ○원이며 ②산정대금은 토지 ○원, 이주단지 ○원으로 ③ 매매대금에 대한 청구인의 지불내역은 표기되어 있지 않으며, 이주단지 이주 시 청구인에게 매도인이 차액 ○원을 지불한다고 명시되어 있다. 또한 2017. 7. 20. 작성된 합의서는 매도인과 청구인이 사업구역 밖에 위치한 토지에 대한 계약을 일부 해지함을 합의한다고 명시하고 있다. 그러나 청구인은 사건 토지(사업구역 외 토지) ○○동 □□□번지 전 141㎡ 및 사건 외 토지(사업구역 내 토지) ○○○-○번지 전 252㎡를 계약해지하였으며, 2017. 7. 20. 재계약 당시 사건 토지가 사업구역에서 제외되어 지번 및 면적 등이 특정되어 있었음에도 □□□번지 및 ○○○-○번지에 대해 계약을 체결하였다. ○○동 □□□번지 및 ○○○-○번지에 대한 2017. 7. 20.자 계약서를 각각 살펴보면 계약금 지급일은 2017. 8. 4.로 잔금 지급일은 2017. 9. 26.로 명시되어 있음을 확인할 수 있다. 위에 내용에 따르면 청구인이 주장하는 매도인과 사건토지의 매매계약 해지에 따른 매매대금을 반환받기 위해 전○○ 명의로 소유권이전등기를 하고, 이후 제3자에게 매각하여 매매대금을 반환하기로 합의했다는 청구인의 주장은 납득하기 어렵다. 나) 사건 토지 중 ○○시 ○○동 ☆☆☆번지 대하여 피청구인은 ○○동 ☆☆☆번지에 대해 반대급부 이행완료일(잔금지급일 2008. 4. 10.)로 부터 3년 이내 소유권이전 등기를 신청하지 않아 부동산실명법 제10조 제1항(장기미등기자에 대한 벌칙 등) 위반으로 2015. 8. 31. 과징금부과 처분을 하였으며, 이후 2017. 3. 10. 장기미등기 이행강제금 처분 사전통지(민원토지과-○○○○)를 하였다. 이에 청구인은 토지소유자(최○○ 외 6명)와 2017. 3. 6.까지 소유권이전등기를 완료하기 위해 협의하였으나, 협의가 되지 않자 소유권이전 등기절차이행 청구 등 소송(○○○○지방법원 ○○○○가합○○○)을 제기하여 조속한 시일 내에 소유권등기를 완료하겠다는 의견서를 제출하였고 이에 따른 부과처분 유예 요청을 하였다.(2017. 9. 30.자 청구인 승소함)(을 제4호증) 따라서 청구인은 사건 토지를 취득할 아무런 동기 및 의미가 없었으며, 빠른 사업 진행을 위해 매도인과 소송을 진행할 수 없어 사건 토지를 2017. 8. 23.자 전○○ 명의로 소유권이전등기를 하고 이후 제3자에게 매각하여 그 대금으로 청구인에게 매매대금을 반환하기로 합의했다는 청구인의 주장은 인정할 수 없는 주장이다. 다) 또한 청구인과 사건 토지의 매도인과의 2007년, 2008년 매매 계약서 특약사항 제1항에는 “본 계약은 매수자가 주택사업 및 기타 관련사업을 하고자 계약을 추진하는 것”임을 명기하였으므로 위 토지가 사업구약 내에 편입되지 않은 경우 청구인은 사정변경에 의한 매매계약 해제권(혹은 취소권)을 취득한다고 할 것이다. 즉, 청구인이 매도인들의 협조 없이 단독으로 해제권(혹은 취소권)의 행사에 의하여 매매계약을 실효시키고 매매대금의 반환을 구할 법적인 권원이 있다 할 것이다. 위와 같은 권한을 갖고 있는 청구인이 매도인과의 사이에‘토지를 제3자에 매각 후 매매대금 회수’를 내용으로 하는 합의를 할 이유가 전혀 없다. 설령, 청구인의 주장이 인정된다고 하여도 부동산 등기의 명의인을 청구인의 계열사 ○○건설 (전)대표 전○○의 앞으로 경료할 이유도 없다 할 것이다. 즉, 매도인의 명의로 등기를 유지한 채 제3자에 대한 매각 후에 매매대금을 회수하면 되는 것이다. 위와 같은 사정을 종합하여 보면 청구인이 자신의 계열사인 ○○건설 주식회사의 대표자인 전○○의 명의로 소유권이전등기를 각 경료한 사실 자체만으로도 청구인이 제3자 앞으로 명의신탁을 하고자 하는 의사를 객관적으로 추인할 수 있다 할 것이다. 즉, 청구인이 매매대금 회수를 위한 사무 처리를 전○○에게 위임하기 위하여 소유권이전 등기를 하였다는 주장은 인정하기 어렵다. 라) 청구인은 사건 토지가 사업구역에서 제외되었기 때문에 청구인에게는 아무런 의미가 없는 토지로 사건 토지를 취득할 이유가 없었다고 주장하나 ○○지방국세청 조사2과-○○○○(○○○○. ○○. ○○.)호로 통보된 부동산실명법 제3조 제1항 위반사항 통보서에 첨부된 확인서에 따르면 전○○은 청구인이 최초에 지급하였던 매매대금 상당액의 채권회수를 위하여 본인 명의로 취득하였다가 양도함을 인정하였으며, 또한 전○○의 토지 취득 의사에 따라 토지를 취득한 경우 전○○이 동일한 금액으로 사건 토지를 매매한 것과 사건 토지 매입 시 매매대금 외에 소유권 이전 등기비 등을 청구인이 지급한 것은 전○○의 토지 취득 의사에 따라 토지를 취득한 경우로 보기 어려우므로 명의신탁에 해당된다고 판단된다. 마) 청구인은 매도인들의 수차례 민원 제기에 따라 매도인들의 피해를 최소화하면서 매매대금을 회수하기 위해 본 건 합의를 한 것이라고 주장하나 이행강제금 부과 처분을 위해 소유권이전 등기절차 이행청구 등 소송을 제기한바 매도인의 피해를 최소화하려 하였다는 주장은 납득이 어려우며, 부동산실명법 제10조 제1항(장기 미등기) 위반으로 과징금 부과 처분(2015. 8. 31.)을 받아 같은 법 제6조에 따라 청구인의 명의로 소유권이전등기를 해야 함에도 불구하고 「농지법」 제6조 법인의 농지 소유 제한에 따라 사건토지에 대한 소유권이전 등기를 할 수 없어 전○○을 통한 매매 계약 및 소유권 이전등기(2017. 8. 30.)하여 제3자에게 매각(2018. 11. 1.)한 것으로 판단되어 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없다고 보기 어려우므로 과징금 감액 청구는 불가하다. 3) 결 론 청구인은 사건 토지를 취득할 의사가 존재하지 않았고 사건 토지에 대한 조세포탈이나 법령회피 목적이 없었기에 과징금 부과처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 위에서 주장하는 바와 같이 청구인의 계열사 ○○건설 주식회사 (전)대표 전○○에게 소유권 이전한 사실은 명의신탁으로 보는 것이 타당한 판단이며, 과징금 부과처분은 적법·타당한 것으로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 “부동산평가액”이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. <개정 2016. 1. 6.> ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6., 2020. 3. 24.> ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 【부동산실명법 시행령】 제3조의2(명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002. 4. 8.] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158830807"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서, 등기부등본, 부동산계약서, 해지계약서 등을 종합하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인 및 ○○○ 유한회사는 2007. 4. 29. 김○○로부터 경기도 ○○시 ○○동 □□□번지 전 393㎡를 매수하기로 하고 대금지급은 매매대금 ○원으로 정하고, 이주단지 산정대금을 ○원으로 정하여 매도인이 이주단지 이주 시에 매수인에게 ○원을 지급하기로 하고, 이주주택비 ○원은 매수인들이 매도인에게 지급하기로 하여 매매계약을 체결하였다. 나) 위 □□□번지 토지는 이후 □□□번지 141㎡와 ○○○-○번지 252㎡로 분할되었고, ○○○-○번지 토지만 사업구역으로 지정되어, 청구인 및 ○○○ 유한회사는 2017. 7. 20. 위 김○○와 사업구역 외 잔여지가 된 이 사건 □□□번지 토지에 대하여 계약을 해지하기로 하고 ○원을 반환하기로 정하였다. 다) 김용래는 2017. 7. 20. 청구인 지정한 청구인 계열회사 전 대표인 전○○에게 이 사건 □□□번지 토지를 매매대금 ○원으로 정하여 매도하기로 계약을 체결하고, 2017. 9. 27. 전○○ 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 라) 청구인은 및 ○○○ 유한회사는 2008. 3. 26. 최○○ 외 6인으로부터 경기도 ○○시 ○○동 ☆☆☆번지 답 3,352㎡를 매매대금 ○원에 매수하기로 매매계약을 체결하고, 2008. 4. 10. 매매대금을 모두 지급하였다. 마) 위 ☆☆☆번지 토지는 이 사건 ☆☆☆번지 토지와 ○○○-○번지 38㎡로 분할되었고 ○○○-○번지 토지만 사업구역에 편입되어 청구인과 ○○○ 유한회사는 2017. 8. 23. 매도인들과 사업구역 외 잔여지가 된 이 사건 ☆☆☆번지 토지에 대하여 매매계약을 해지하기로 하고 매도인들은 매수인들에게 ○원을 지급하기로 합의서를 작성하였다. 바) 위 매도인들은 2018. 8. 30. 청구외 전○○에게 이 사건 ☆☆☆번지 토지를 매매대금 ○원에 매도하기로 매매계약을 체결하고 위 전○○은 같은 날 소유권이전등기를 마쳤다. 사) 전○○은 신○○과 손○○에게 이 사건 □□□번지 토지 및 ☆☆☆번지 토지를 매매대금 ○원으로 정하여 매도하기로 하고 2018. 11. 1. 신○○ 및 손○○ 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 아) 피청구인은 2021. 12. 2. ○○지방국세청장으로부터 청구인의 이 사건 □□□번지 토지 및 ☆☆☆번지 토지에 대한 부동산실명법 위반 혐의를 통보받고, 같은 해 12. 15. 처분 사전통지절차를 거쳐, 2022. 2. 7 청구인에게 부동산실명법 제3조, 제5조에 따라 과징금 ○원 부과처분을 하였다. 2) 청구인에 대한 부동산실명법위반 과징금 부과처분에 관하여 청구인은 이 사건 □□□번지 토지 및 ☆☆☆번지 토지에 관하여 전○○이 소유권을 취득한 경위는 「민법」 제680조 내지 692조 또는 「상법」 제101조 내지 제113조에 정한 바에 따른 순수한 위임, 위탁매매를 한 것이고, 부동산실명법 위반의 명의신탁행위가 아니라고 주장하므로 살펴본다. 청구인은 2007년경 ○○○○지구 사업구역에 포함될 것으로 판단하고 김○○, 최○○ 등과 매매계약을 체결하고 지구단위계획 결정 당시 사업구역에서 제외된 이 사건 □□□번지 토지와 ☆☆☆번지 토지에 관하여는 지목이 농지이고 법인인 청구인이 소유할 수 없는 상황이었으며, 청구인의 건축사업에도 필요하지 않은 부지에 해당하게 되어 김○○, 최○○ 등과 일부 면적에 대한 매매계약을 합의 해제하게 되었다. 이 해제합의로서 이 사건 □□□번지 토지와 ☆☆☆번지 토지에 대한 청구인과 매도인 김○○, 최○○ 등과의 매매계약은 소급하여 무효로 되었고 매도인들은 청구인에게 기존에 지급받은 매매대금에 대하여는 부당이득으로서 반환하여야 할 의무가 발생하였다. 즉, 청구인은 이 사건 □□□번지, ☆☆☆번지 토지에 관하여 매매계약해제에 따른 부당이득반환채권만이 존재하는 금전채권자로서의 권리가 있다 할 것인데, 그러한 금전채권을 청구인 계열사 전 대표인 전○○에게 채권 양도하고 매도인들로 하여금 청구인이 지정한 전○○과 새로이 위 토지들에 대하여 매매계약을 체결하도록 하여 매도인들과 전○○ 사이에 새로운 매매계약이 체결되었다. 또한 청구인은 위와 같은 매도인들과의 합의에 따르면, 매도인들이 반환하여야 할 부당이득금채무에 관하여 지급할 능력이 되지 않아 이 사건 □□□번지, ☆☆☆번지 토지를 제3자에게 매도하여 받게 되는 매매대금으로서 지급하고자 위와 같은 처리를 하였고, 청구인과 전○○의 관계는 「민법」 제680조 내지 692조, 「상법」 제101호 내지 제113조에 해당하는 위임, 위탁매매행위라고 주장한다. 그러나 청구인과 매도인들이 매매계약을 해제하면서 합의한 합의서 및 매도인들과 전○○의 매매계약서만으로는 청구인이 전○○에게 매매권한을 위임하였다는 내용을 확인할 수 없고 달리 「민법」 제680조 내지 제692조에 따른 위임계약을 인정할 증거도 없다. 또한 「상법」 제101조 내지 113조의 위탁매매 주장에 관하여 살피면, 위 규정은 자기명의로써 타인의 계산으로 물건 또는 유가증권의 매매를 영업으로 하는 자를 위탁매매인이라고 하며(「상법」 제101조) 위탁매매인이 위탁받은 매매를 한 때에는 지체없이 위탁자에 대하여 그 계약의 요령과 상대방의 주소, 성명의 통지를 발송하여야 하며, 계산서를 제출하여야 한다(「상법」 제104조)고 정하고 있다. 전○○이 위탁매매를 영업으로서 한 행위라고 하려면 전○○이 해당 매매를 영업으로서 하였어야 하나, 전○○은 청구인의 직원인 점에 비추어 보면 위탁매매를 영업으로서 하는 자로 볼 수 없어 위 규정의 적용을 받는다는 청구인의 주장도 인정할 수 없다. 앞서 본 바와 같이 청구인은 매도인들로부터 기지급한 매매대금을 계약해제에 따라 반환받을 수 있는 금전채권자에 불과하고 그러한 금전채권을 이행받기 위하여는 매도인 소유의 이 사건 □□□번지 토지 및 ☆☆☆번지 토지에 대한 부동산 가압류 및 부당이득금 반환청구로서 그 권리를 실현할 수 있는데, 농지인 이 사건 □□□번지 토지 및 ☆☆☆번지 토지를 취득할 수 없는 자임에도 매도인들로 하여금 청구인이 지정한 전○○과 매매계약을 체결하여 소유권을 이전하게 한 것은 소유자로서의 권리를 확보하고자 한 것으로 보인다. 게다가 전○○은 실제 이 사건 토지를 취득할 의사로 매매계약을 체결한 후 등기를 이전한 것으로 보이지 않고 전○○의 이 사건 토지들에 대한 소유권취득은 청구인의 지시 내지 감독하에 이루어진 것으로 보이는바, 이는 결국 실질적으로 청구인이 이 사건 토지를 취득하고자 한 것으로 판단되고 차후 제3자에게 매도하여 득하게 될 매매대금의 수준이 부당이득반환채권금액과 동일하다고 하여 그 사정이 변경된다고 보이지는 않는다. 따라서 청구인의 주장은 모두 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.