부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2019. 4. 17. 피청구인에게 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-6번지 토지 및 건물(이하‘이 사건 토지 및 건물’이라 한다)의 소유권이전 등기원인 증명 서류의 검인을 신청하였는데, 이 과정에서 피청구인은 청구인이 이 사건 토지 및 건물을 명의신탁한 혐의를 발견하였다. 이에 피청구인은 청구인에게 처분 사전통지 및 소명자료 제출을 요청하였고, 2019. 9. 10. 청구인이 이 사건 토지 및 건물의 실권리자임에도 불구하고 모친 박○선의 명의로 소유권이전등기하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하‘부동산실명법’이라 한다) 제3조를 위반한 사유로 같은 법 제5조에 따라 과징금 42,000,000원 부과처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 피청구인의 청구인에 대한 과징금 부과처분 피청구인은 2019. 9. 10.자로 청구인에 대하여 부동산실명법 제3조, 제5조, 제7조에 근거하여 과징금 부과처분을 하였다. 위와 같은 과징금 부과처분의 대상이 되는 사실관계는 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-6번지 토지 및 지상 건물에 관하여 청구인이 어머니인 박○선으로부터 명의를 빌려 등기를 하였다는 것으로서 부동산실명법 위반이라는 것이다. 그러나 위와 같은 피청구인의 청구인에 대한 4,200만 원 과징금 부과처분은 아래와 같은 이유로 위법·부당하다고 할 것이다. 2) 이 사건 과징금 부과처분의 위법·부당성 가) 위 ○○리 ○○-6번지 토지(이하‘이 사건 토지’라 한다)와 관련하여 피청구인은 청구인이 어머니인 박○선과 명의신탁약정을 체결한 후 박○선으로부터 명의를 빌려 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하였고, 이에 따라 이 사건 토지에 관한 박○선 명의의 소유권이전등기까지 하였다는 것으로서 박○선 명의의 등기가 명의신탁약정에 의한 것이었다는 점을 전제로 하고 있으나, 청구인은 박○선과 사이에 명의신탁약정을 체결한 사실이 없고, 박○선 명의의 등기는 명의신탁약정에 의한 것이 아니라 진실한 사실관계에 기한 등기라고 할 것이다. 구체적으로 살펴보면, 청구인은 2003년경 어머니인 박○선을 모시고 살고 있었던 상태에서 고물상 영업을 하기로 마음먹고 고물상을 운영하는 데 적당한 부지로 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-7, ○○-8번지 토지를 소개받아 매매 협상을 하였는데, 위 토지의 전 소유자는 인접 토지인 같은 리 ○○-6번지(합병 전 ○○-6, ○○-11, ○○-12, ○○-13) 토지 또한 함께 매수하라고 하면서 만약 함께 매수하지 않으면 매도하지 않겠다고 하였고, 청구인은 고물상 영업을 할 수 있는 부지가 반드시 필요한 상황에서 어쩔 수 없이 전 소유자의 요구를 들어줄 수밖에 없었지만 매매대금이 턱없이 부족하여 이러한 사정을 박○선에게 이야기하였고, 박○선은 보유하고 있었던 돈과 여동생 남편으로부터 차용한 약 2,700만 원, 큰아들 명의로 되어 있는 ○○○시 ○○○동에 있는 ○○아파트 ○○○동 ○○○○호를 담보로 한 대출금 약 3,300만 원을 합하여 매매대금을 마련하게 된 것으로, 위 ○○리 ○○-7, ○○-8번지 토지는 청구인이, 같은 리 ○○-6번지 토지는 박○선이 각 매수[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]하게 되었다. 그런데 당시 박○선은 보유하고 있었던 돈이 매매대금에 많이 부족하여 박○선의 여동생 남편인 김○혁으로부터 약 2,700만 원을 차용하였고, 큰아들 명의로 되어 있는 ○○○시 ○○○동에 있는 ○○아파트 ○○○동 ○○○○호를 담보로 하여 약 3,300만 원을 대출받은 후 당시 보유하고 있었던 돈을 합하여 매매대금을 마련한 것이다. 박○선은 김○혁으로부터 차용한 2,700만 원을 변제하여야 할 의무가 있으나, 당시 고령의 나이로 일정한 수입도 없어 하는 수 없이 아들인 김○철의 도움을 받아 변제하여야만 했고, 김○철이 아내인 김○선 명의의 계좌를 통하여 김○혁에게 2003. 12. 9. 16,735,000원과 2004. 3. 22. 10,750,000원을 각 변제하였다. 한편 박○선은 위 대출금 3,300만 원을 별도로 변제하지 않았는데, 그 이유는 큰아들 명의로 위 ○○아파트 ○○○동 ○○○○호를 매수할 큰아들과 함께 살게 된 박○선이 자신이 살고 있었던 서울 도봉구 소재의 주택의 전세보증금 약 3,000만 원을 받아 매매대금으로 사용할 수 있도록 큰아들에게 빌려준 적이 있었고, 이 때 빌려준 위 약 3,000만 원 대신 위 아파트를 담보로 대출금을 받은 것으로서 위 대출금은 큰아들이 변제하였다. 따라서 청구인과 박○선 사이에 위 ○○리 ○○-6번지 토지에 관하여 명의신탁 약정이 전혀 없었고, 그 후 청구인이 박○선을 대신하여 채무 변제한 금액과 아래에서 보는 바와 같이 ○○-6번지 토지 지상 건물의 신축 공사대금을 대신 부담한 부분을 감안하여 대물변제계약을 체결하였던 것인데, 민사소송을 제기하는 과정에서 상담 과정에서의 오해로 인하여 소장에 명의신탁 약정이 있었던 것 같이 잘못 기재한 것일 뿐이다(대물변제 계약서의 내용을 보더라도 청구인과 박○선 사이에 금전거래관계만이 있을 뿐 명의신탁 약정이 있었음을 전제로 한 것이 없다고 할 것이다). 가사 피청구인이 주장하고 있는 바와 같이 청구인과 박○선 사이의 명의신탁약정이 체결되었고, 이 사건 토지에 관한 박○선 명의의 등기가 명의신탁에 의한 등기라고 하더라도 최소한 청구인에게 있어 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다고 할 것이다. 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 최초 이 사건 토지를 매수할 의사가 없었지만, 이 사건 토지의 전 소유자가 청구인에게 이 사건 토지까지 한꺼번에 매도하겠다는 의사를 강력하게 주장한 나머지 청구인과 박○선이 위 ○○리 ○○-7, ○○-8번지 토지와 함께 이 사건 토지도 매수하게 된 것으로서 처음부터 청구인이 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었다고 볼 수 있는 어떠한 사정도 없다고 할 것이다. 나) 위 ○○리 ○○-6번지 지상 건물(이하‘이 사건 건물’이라 한다)과 관련하여 청구인은 위 ○○리 ○○-6번지 지상 건물에 관하여 박○선과 명의신탁약정을 체결한 사실이 없고, 다만 박○선이 거주할 수 있는 집을 신축함에 있어 필요한 공사대금을 박○선에게 빌려준 사실만이 있을 뿐으로 관련 민사소송 소장에서 공사대금 8,000만 원을 박○선에게 빌려 주었는데, 이러한 차용금을 대신하여 건물에 관한 소유권을 이전받는 것임을 분명히 밝혔고, 이에 따라 법원에서 승소판결도 받은 바 있다(대물변제 계약서와 판결문 이유 등에 정확하게 명시되어 있다). 그럼에도 불구하고 피청구인은 청구인과 박○선 사이에 명의신탁약정이 있었다는 점을 입증할 수 있는 합리적 증거자료도 없이 청구인과 박○선 사이에 이 사건 토지에 관한 명의신탁약정이 있었다는 것을 전제로 하여 이 사건 건물에 관하여도 명의신탁약정이 있었을 것이라고 예단하고 있는 것에 불과하다고 할 것인데, 이 사건 과징금 부과처분과 같이 징벌적 성격을 가지고 있는 처분을 함에 있어 단순히 의심만으로 예단하여 처분을 하여서는 아니 된다고 할 것이고, 절대적인 증거자료에 기하여 엄격한 증명방법에 의한 사실관계 판단을 거쳐 처분을 하는 것이 마땅하다고 할 것임에도 피청구인의 이 사건 과징금 부과처분은 합리적인 근거도 없이 내린 처분에 해당한다고 할 것이다. 나아가 피청구인은 청구인과 박○선 사이에 명의신탁약정이 있었다는 것을 전제로 하여 청구인에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었다고 판단하였으나, 당시 청구인에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었다고 볼 수 있는 어떠한 사정도 없다고 할 것이다. 3) 결론 이상과 같은 청구인의 주장을 잘 살펴 부디 청구인이 부당하게 불이익을 받는 일이 없도록 이 사건 청구를 인용하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 처분의 경위 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-6번지(이하‘이 사건 토지 및 건물’이라 한다)를 취득한 실권리자이나 본인 명의로 등기하지 아니하고 모친인 박○선 명의로 등기하여 부동산실명법 제3조제1항을 위반하였기에, 피청구인은 청구인에게 2019. 5. 20. 부동산실명법 위반 과징금 부과 처분 사전 통지하고, 같은 해 9. 10. 과징금 42,000,000원을 부과처분하였다. 2) 이 사건 처분의 적법·타당성 부동산실명법 제3조에는 누구든지 부동산에 관한 물권을 타인 명의로 등기할 수 없도록 규정하고 있다. 그러나 청구인은 이 사건 토지를 전 소유자로부터 매수하였음에도 2003년 당시 관련법상 취득할 수 없는 사정이 있자 할 수 없이 모친인 박○선 명의로 소유권이전등기를 하였으며, 이후 이 사건 토지 위의 건물(단독주택) 신축 자금을 전적으로 청구인이 부담하여 2008. 3. 24. 이 사건 건물 역시 박○선 명의로 소유권보존등기를 마치고 난 뒤 이 사건 토지와 건물에 대하여 실권리를 행사하고 있다. 이는 청구인이 이 사건 토지 및 건물에 대한 실권리자임에도 이를 본인 명의로 등기하지 아니하고 박○선과의 명의신탁약정에 따라 박○선 명의로 등기한 사항으로 부동산실명법 제3조제1항을 위반하였기에 같은 법 제5조에 의하여 과징금을 부과한 피청구인의 과징금 부과 처분은 적법한 처분이다. 3) 청구인 주장에 대한 답변 가) 위반행위 발견 경위 부동산실명법 제2조제1호에는“명의신탁약정이라 함은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 타인 명의로 하기로 하는 약정을 말한다”라고 규정하고 있고 같은 법 제3조제1항에는 “누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다”고 규정하고 있다. 청구인이 「부동산등기특별조치법」 제3조(계약서 등의 검인에 대한 특례)제2항에 의한 검인을 받기 위해 피청구인에게 제출한 ○○○지방법원 2018가단○○○○○○ 판결문 정본의 청구원인을 보면, 청구인은 이 사건 토지를 매수할 수 없는 사정이 있어 할 수 없이 어머니인 박○선 명의를 차용하여 2003. 8. 14. 이 사건 토지에 관하여 매매계약을 체결하였다고 기재되어 있으며, 명의수탁자인 박○선은 명의신탁자인 청구인에게 매매대금에 해당하는 6,600만원의 부당이득반환 채권이 있다며 이 사건 토지에 대한 청구인과 박○선 사이의 명의신탁약정 체결 경위 및 그 내용이 기재되어 있어 부동산실명법 제3조제1항 위반 사항을 발견하게 되었다. <○○○지방법원 2018가단○○○○○○ 판결문 정본 발췌> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159064603"></img> 나) 과징금 부과대상 여부 판단 대법원 2010. 7. 8. 선고 2008도7546 판결에 부동산에 관한 물권의 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적인 징표 중의 하나는 그 부동산에 관한 물권의 취득 자금을 부담한 자라고 설시되어 있듯이, 명의신탁자인 실권리자의 인정 여부 또는 명의신탁약정 존재 여부를 확정하기 위해서는 일반적으로 부동산 매매대금의 출처, 부동산의 실제적인 사용·수익관계 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024923"></img> (1) 매매대금의 출처에 대하여 청구인이 제출한 통장거래내역을 살펴보면, 2003년 이 사건 토지 취득 당시 박○선이 제부로부터 대여하였다는 금액(2,700만 원)은 청구인의 부인 계좌를 통하여 변제하였고, 박○선이 큰아들로부터 변제받을 금액을 대신하여 상계 처리하였다는 금액(3,300만 원)도 청구인의 부인에게 입금되었으며, 이 사건 건물 신축 자금(8,000만 원) 역시 전적으로 청구인이 부담한 점 등 자금의 흐름이 모두 청구인(청구인 부인 포함)을 통하였다. 여기서 청구인의 의견진술 내용대로라면 청구인은 이 사건 토지를 취득할 자금이 부족하여 박○선이 취득하였다고 진술하였으나, 곧바로 박○선의 차용금을 청구인이 변제하고 심지어 건물 신축자금까지 부담한 점에 대하여는 의문점이 있으며, 3,300만 원은 박○선이 큰아들에게 받아야 할 금액이나 청구인의 부인이 수령한 사항으로 이 금액에 대해서는 박○선이 청구인에게 대여한 금액이 아니어서 청구인이 박○선에게 별도 정산했어야 함에도 불구하고 대물변제 계약서상에는 토지·건물 매입자금을 모두 청구인에게 대여하였다고 기재되어 있는 모순점이 있어 청구인과 박○선 사이에 체결된 대물변제 계약서에 대한 진위 여부도 의심스러운 상황이다. (2) 부동산의 실제적인 사용·수익관계 2003. 11. 1. 이 사건 토지가 박○선 명의로 소유권이전등기된 후 청구인은 대상 토지를 담보로 2003. 12. 5. ○○농협으로부터 채권최고금액 104,000,000원의 근저당권과 지상권을 함께 설정하였으며, 이후 2005년~2009년까지 4차례 이 사건 토지를 담보로 추가 근저당권을 설정하였고, 이 사건 건물 역시 청구인이 2009. 4. 21. 근저당권을 설정한 점 등을 볼 때, 청구인이 이 사건 토지와 건물에 대하여 처분권을 행사한 것과 다름이 없으며, 이 사건 토지는 청구인이 사업부지로 마련한 토지인 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-7, ○○-8번지와 인접한 토지로 의견진술상에는 박○선이 실 거주할 곳을 마련하기 위해 사건 토지를 취득하였다고 진술하였으나, 이 사건 건물(주택)을 준공한 이후(2007. 12. 11.)부터 박○선이 아닌 청구인이 직접 거주하고 있는 점이 확인되었다(박○선은 이 사건 토지에 거주한 연혁 없음). 이와 같이, 청구인 명의로 소유권을 이전하기 위한 확정판결을 받은 뒤 과징금 사전예고 통지서를 받고 판결문 내용이 잘못 기재되었다고 입장을 바꾼 점, 자금의 흐름이 청구인 및 청구인 부인 계좌를 통한 점, 대물변제 계약서에 토지 매수 자금을 모두 박○선이 청구인에게 대여 받았다고 모순되게 기재한 점, 박○선 명의로 소유권 이전된 후 청구인을 채무자로 하여 이 사건 토지 및 건물이 담보로 제공된 점, 이 사건 부동산의 실거주자가 청구인인 점 등의 제반 사정을 고려하면 물권의 취득 자금 부담자 및 실사용·수익자는 박○선이 아닌 청구인인 것으로 판단된다. 따라서 명의신탁 여부를 가리는 가장 유력한 자료인 판결문에 적시된 사실 관계를 반증할 만한 자료가 청구인이 제출한 의견제출 내용으로 증명되지 않았기에 판결문 내용을 전제로 한 피청구인의 과징금 부과 처분은 적법한 처분이다. 다) 과징금 감경여부 검토와 관련하여 2003년에 ○○시는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 박○선은 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 규정에 의한 토지거래계약허가를 받고 소유권을 취득하였으며 허가 내용은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024921"></img> 위와 같이 허가받은 토지는 모두 농지였으나, 박○선(청구인 포함)은 농지를 취득할 자격이 되지 않자 허가 토지에 개발행위허가를 득하여 주거용 목적으로 취득하였으며, 주거용으로 허가받기 위해서는 토지거래업무처리규정(훈령 제386호) 제6조 규정에 의거 자기의 거주용 토지를 취득하여야 하고, 기존 주택을 소유하고 있는 경우에는 매수 토지에 자기의 거주용 주택을 건축하여야 하는 객관적이고 구체적인 사유가 소명되어야 했다. 당시 청구인과 청구인의 부인은 ○○○ ○○동에 소재한 아파트 2채를 각각 분양받은 상태였으며, 이 아파트에 직접 거주할 목적(주민등록초본상 거주이력 있음)이었기에 위 토지거래계약허가 조건을 충족할 수 없게 되자, 모친인 박○선 명의로 토지를 취득한 것으로 추정되며, 이는 곧 판결문에 기재되어 있는 관련법상의 제한사항이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 규정되어 있던 토지거래계약허가인 것으로 판단되어 청구인의 법령회피 목적이 인정되었다고 할 것이다. 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에 따르면 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닐 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다. 판례는 조세를 포탈하거나 법령제한을 회피할 목적이 없었다는 것에 대해서는 주장하는 사람이 입증책임을 부담한다고 설시하고 있다(대법원 2005. 9. 15 선고 2005두3257 판결 참조). 위와 같이 청구인의 법령회피 목적이 의심되는 상황에서 청구인이 과징금을 감경받기 위해서는 위의 목적이 없었음을 주장하고 객관적인 자료에 의하여 적극적으로 입증하여야 하나 청구인은 의견제출서에 단지 조세포탈이나 법령회피 목적이 없었다고만 진술할 뿐 이를 입증할 만한 자료를 제출하지 않았기에 감경권을 행사할 여지가 전혀 없다. 4) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이 피청구인의 이 사건 처분은 청구인이 부동산실명법 제3조제1항을 위반한 것이 분명하므로 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조의2(명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024925"></img> 【구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률】(2009. 2. 6. 법률 제9442호로 개정되기 전의 것) 제118조 (토지거래계약에 관한 허가) ①허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 제119조 (허가기준) 시장·군수 또는 구청장은 제118조의 규정에 의한 허가신청이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 허가를 하여서는 아니된다. 1. 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음 각목의 1에 해당되지 아니하는 경우 가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는 것인 경우 나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우 다. 허가구역안에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우 라. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우 마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 바. 허가구역의 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는 그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 사. 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우 【농지법】 제6조 (농지의 소유제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 부동산매매계약서, ○○○지방법원 2018가단○○○○○○ 판결문, 과징금 부과에 대한 의견서, 토지 및 건물 등기사항전부증명서, 통장거래내역, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-6번지(합병 전 ○○-6, ○○-11, ○○-12, ○○-13) 토지 및 지상 건물에 대하여 청구인의 모친 박○선을 상대로 소유권이전등기 소송을 제기하여 2019. 3. 19. ○○○지방법원으로부터 이 사건 토지 및 건물에 관하여 2018. 12. 5.자 대물변제약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 받았다(○○○지방법원 2019. 3. 19. 선고 2018가단○○○○○○ 판결). 나) 청구인은 2019. 4. 17. 피청구인에게 이 사건 토지 및 건물의 소유권이전등기를 위하여 위 판결문의 검인을 신청하였고, 이 과정에서 피청구인은 청구인이 이 사건 토지 및 건물을 명의신탁한 혐의를 발견하여 같은 해 5. 20. 청구인에게 부동산실명법 위반자 과징금 부과처분 사전통지를 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024927"></img> 다) 청구인이 2019. 6. 25.경 피청구인에게 제출한 의견서에는 박○선이 매매대금이 부족하여 제부 김○혁으로부터 약 2,700만 원을 차용하고 큰아들 명의의 아파트를 담보로 하여 약 3,300만 원을 대출 받았으나, 청구인의 배우자 김○선의 계좌로 이를 수령하였고, 이후 청구인이 김○혁에게 약 2,700만 원을 변제한 사실이 기재되어 있다. 라) 피청구인은 2019. 7. 2. 청구인에게 추가 소명자료 제출을 요청하였고, 같은 해 9. 10. 청구인이 이 사건 토지 및 건물의 실권리자임에도 불구하고 모친 박○선의 명의로 소유권등기하여 부동산실명법 제3조를 위반한 사유로 같은 법 제5조에 따라 과징금 42,000,000원 부과처분을 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024919"></img> 마) 한편 청구 외 박○선은 2003. 10. 16. 피청구인으로부터 이 사건 토지에 대하여 주거 목적으로 토지거래계약 허가를 받았으나 주민등록상 거주한 연혁이 없고, 이 사건 건물이 준공된 이후인 2007. 12. 11. 청구인이 전입신고를 한 바 있다. 2) 부동산실명법 제3조제1항, 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제3조의2에 의하면 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되며, 이를 위반한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하되, 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. 3) 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-6번지 토지 및 지상 건물과 관련하여 청구인과 박○선 사이에 명의신탁 약정을 체결한 사실이 없고 박○선 명의의 등기는 명의신탁 약정에 의한 것이 아니라고 주장한다. 살피건대, ① 박○선은 2003. 8. 14. 이 사건 토지를 매수하였는데, 이 사건 토지는 청구인이 같은 날 매수한 ○○리 ○○-7과 ○○-8과 같은 매도인으로부터 매수한 것으로 청구인이 매물을 물색하였던 점, ② 매매 당시 박○선의 제부 김○혁으로부터 2,700만 원을 차용하고, 박○선의 큰아들 명의의 ○○○ ○○아파트 ○○○동 ○○○○호를 담보로 하여 약 3,300만 원을 대출받아 매매대금으로 지급하였다고 주장하나, 청구인이 박○선을 대신하여 청구인의 배우자 김○선의 계좌에서 김○혁의 계좌로 2003. 12. 9. 16,735,000원, 2004. 3. 22. 10,750,000원을 입금하여 채무변제하고, 대출받은 3,300만 원도 2003. 10. 1. 청구인의 배우자 김○선의 계좌로 입금된 점, ③ 청구인은 박○선이 큰 아들에게 3,000만 원을 빌려준 적이 있어 그 변제를 대신하여 큰 아들 명의의 아파트를 담보로 대출을 받은 것이라고 주장하나 박○선이 큰 아들에게 3,000만 원을 빌려준 사실을 입증할 자료가 없는 점, ④ 청구인과 박○선 사이에 2018. 12. 5. 작성한 대물변제 계약서는 이 사건 토지 매수대금 6,600만 원을 청구인이 부담하였다는 취지로 작성된 점, ⑤ 청구인이 박○선을 상대로 제기한 ○○○지방법원 2018가단○○○○○○ 소유권이전등기 청구 소송에서 청구인은 박○선의 명의를 차용하여 이 사건 토지를 매수하였으며 토지 매매계약은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행 이후에 체결되어 박○선에 대하여 매매대금에 해당하는 부당이득반환채권이 있다고 주장한 점, ⑥ 박○선은 2008년 이 사건 토지에 이 사건 건물을 신축하였는데 건축자금 역시 청구인이 부담한 점, ⑦ 청구인은 건축 자금을 대여하였다고 주장하나, 박○선이 대여금에 대한 이자를 지급하였다는 사정도 보이지 않는 점, ⑧ 청구인은 박○선이 거주할 목적으로 이 사건 토지를 매수하고 건물을 신축한 것이라고 주장하나 박○선은 이 사건 건물에 거주한 사실이 없고 오히려 청구인이 거주한 사실이 있는 점, ⑨ 이 사건 토지에는 2003. 12. 5. 채권최고액 104,000,000원, 2005. 4. 21. 채권최고액 78,000,000원, 2006. 4. 5. 채권최고액 78,000,000원, 2007. 5. 8. 채권최고액 117,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기가 각 경료되어 있는데, 그 주 채무자가 모두 청구인인 점을 각 인정할 수 있다. 그렇다면 이 사건 토지대금 및 건축자금이 청구인에 의해 납입된 것으로 보이는 점, 청구인이 건축물 사용 및 대출 등 소유자가 할 것으로 보이는 행위를 한 점에 비추어 볼 때, 이 사건 토지 및 건물은 청구인이 박○선에게 명의신탁한 것이라고 봄이 상당하다. 한편 청구인은 가사 명의신탁약정이 체결되었고 명의신탁에 의한 등기라 하더라도 청구인에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었으므로 과징금 감경사유가 존재한다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 토지 매수 당시 및 이 사건 건물 신축 당시 이 사건 토지는 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 따라 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 시장 등의 허가를 받아야 하고, 지목이‘농지’이므로 「농지법」 제6조제1항에 따라 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하였는데, 청구인은 농지를 취득할 자격이 되지 않고 이미 기존 주택을 소유하고 있어 거주용 목적으로도 토지거래계약허가 조건을 충족할 수 없어 박○선의 명의로 거주용으로 토지거래계약허가를 득하여 이 사건 토지를 취득하고, 박○선 명의로 이 사건 건물을 건축하여 소유권보존등기한 것으로 보이는바, 청구인이 위 법령상의 제한을 회피하기 위하여 위와 같이 명의신탁등기를 한 것으로 볼 여지가 충분히 있다. 이러한 사정에 비추어보면 청구인이 최초 이 사건 토지를 매수할 의사가 없었지만 이 사건 토지의 전 소유자가 청구인에게 이 사건 토지까지 한꺼번에 매도하겠다는 의사를 주장한 나머지 청구인이 위 ○○리 ○○-7, ○○-8번지 토지와 함께 이 사건 토지를 매수하게 된 사실만으로는 이 사건 토지 및 건물의 명의신탁등기에 조세 포탈이나 법령회피의 목적이 없었다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 청구인이 이 사건 토지의 매매대금을 실질적으로 부담하였다는 등의 사정이 전혀 없는데, 통상적인 명의신탁이라면 당연히 신탁자인 청구인이 매매대금을 부담하였을 것이다.