부동산실명법 위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2010. 6. 24. 청구외 박○○와 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 ○○○-○3, 같은 리 ○7 등 ‘○○○○○○○○마을’ 전원주택지 251평에 대한 매매계약을 체결한 뒤 대금을 모두 납부하였으나, 청구외인은 같은 리 ○○○-○3 대 591㎡와 같은 리 ○○○-○3 115㎡에 대해서면 소유권이전등기를 하여주고, 나머지 부분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못하였다. 청구인은 청구외인을 상대로 ○○지방법원에 소유권이전등기절차 이행 청구소송을 제기하여 원고 승소판결을 받아 판결문 검인 과정에서 장기미등기사실이 적발되었다. 이에 피청구인은 2017. 3. 7. 청구인에게 부동산실명법 위반 장기미등기를 원인으로 한 과징금 744,870원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2010. 6. 24. ○○○ ○○단지의 전용면적(대지)과 공유면적(공유도로)을 분양받는 계약을 체결하고, 전용면적을 분양업자로부터 등기이전 받아서 등록했으나, 공유면적은 분양업자가 4차 단지의 도로설계를 완료한 이후 등기이전을 해 줄 수 있다고 차일피일 미루다, 청구인보다 후순위에 계약한 계약자가 공유도로를 등기이전 받았다는 사실을 알고 즉시 소송을 진행하여 판결을 받은 후, 등기이전을 하였다. 도로 설계 후 등기이전을 해준다는 의미는, 도로설계가 진행 중이니 지번이 없다는 말이기도 하다. 분양업자가 도로에 대하여 고의로 이전을 지연시켰는지는 알 수 없으나, 계약서에는 전용면적은 지번이 명시되고 면적이 명시되어져 있으나 공유면적에는 지번이 특정되어져 있지 않고 면적만 명시되어져 있다. 즉, 등기이전의 필수 요건 중 하나가 지번의 특정인데, 계약일에는 공유면적의 지번조차 특정되어 있지 않았기 때문에 등기를 할 수 없었다. 2) 또한, 전용면적과 별개로 공유도로를 매매할 수 있다고 가정해보면, 어느 누구도 전원단지 내의 공유도로를 매수하지 않는다. 실제로 공시지가는 2만원가량 되므로, 38평의 지분가치는 76만원가량이 되나, 그 가격에 매수할 사람이 없다. 공유도로만 매수해서는 활용처가 전무하기 때문이다. 실제로 가치가 큰 전용면적은 빠른 시간에 등기이전을 하고, 가치가 거의 없는 공유도로를 지연하여 등기이전을 할 이유도 없을뿐더러, 그 등기조차 소송을 통해서 강제로 등기한 것이다. 마땅히 받아야 할 도로지분을 6년이 경과한 시점에 받은 것도 그 과정 중에 정신적 피해가 매우 크다. 등기이전을 하기 위해 피해를 받고, 개인적으로 비용과 시간을 사용하면서 애썼던 것은 청구인이 본인의 땅을 받기 위한 노력이므로, 이는 결과적으로 부동산실명법을 지키기 위한 노력으로 볼 수 있다. 3) 아울러 이 사건 처분은 기준일을 단순히 계약일로 하여 법 적용을 잘못한 위법이 있다. 여기서 계약일은 등기가 가능한 최소한의 요건을 갖춘 경우에 한하여 기준일로 적용되어야 한다. 즉, 계약일에 본 계약처럼 공유도로의 평수만 38평이라고 기재되어져 있고, 지번이 특정되어져 있지 않은 경우라면 등기이전을 할 수 있는 최소한의 요건도 갖추지 못하였으므로 기준일이 되어서는 안 된다. 즉, 계약일에 본 계약처럼 공유도로의 평수만 38평이라고 기재되어 있고, 지번이 특정되어 있지 않은 경우라면, 등기이전을 할 수 있는 요건이 갖추어져 있지 않으므로 기준일이 되어서는 안 된다. 즉, 소송 판결일이 등기이전이 가능한 실효성이 생긴 날짜이므로, 유효한 기준일이 되어야 한다. 청구인은 판결일로부터 채 2개월도 지나지 않은 날짜에 등기이전을 하였다. 지번이 특정된 날짜는 소송제기일이며, 그것도 분양업자의 도로 중 한 곳을 청구인이 임의로 지정하여 소송을 진행하였다. 하지만 소송제기일은 실제로 등기가 가능한 상태가 아니므로 부동산실명법의 유효한 기산일이 될 수 없다. 4) 이 사건 토지의 분양업자는 여기저기 부채로 인해 모든 토지가 현재 경매로 설정된 상태이다. 판결일 이후에 해당 사실을 알게 되었으나, 울며 겨자 먹기 식으로 등기이전을 한 것이다. 즉, 온전하게 청구인의 소유권을 지킬 수 있을지에 대한 담보가 현재로선 없다. 그래서 소송에서 승소하고 등기이전을 하였지만 여전히 청구인은 정신적으로 고통 받고 있다. 빠르게 청구인의 명의로 등기하려고 소송까지 진행한 청구인의 노력은 부동산실명법을 수호하기 위한 혼자만의 노력으로 이는 칭찬받아야 마땅한 일인데도 과징금 부과처분을 받은 것은 부당하다고 생각된다. 나. 피청구인 주장 1) 부동산실명법에서는 장기미등기자에 대하여 ‘부동산등기 특별조치법 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자’로 규정하고 있다. 청구인이 제출한 판결문에 의하면 2010. 6. 24. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라‘고 되어 있으며, 이 사건 토지대장 및 지적도를 보면, 생성할 당시부터 도로로 설계되었다는 것을 알 수 있다. 따라서 청구인이 전원주택단지를 계약하고 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날인 2010. 7. 19.를 기산일로 하는 것이 타당하다. 2) 부동산실명법은 조세포탈이나 법령위반의 목적 유무를 떠나 모든 명의신탁을 금지하고 그 위반자를 행정적, 행사적 제재대상으로 삼고 있으며, 이는 부동산에 관한 권리를 실체적 권리관계에 부합하도록 등기하게 함으로써 투기, 탈세, 탈법행위 등을 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격안정을 도모하고자 제정된 것이다. 청구인은 이 사건 토지가 재산적 가치가 없어 실익이 없다는 이유로 자신의 권리를 찾아오지 않았으며, 이는 부동산실명법 입법취지에 어긋나는 행동이라 할 것이다. 3) 부동산실명법 제10조 제1항 단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우를 의미한다. 청구인은 소송을 제기하는 방법으로 청구인이 단독으로 소유권이전등기를 할 수 있음에도 불구하고 무려 6년이라는 시간이 지난 2016. 5. 12. 소송을 제기하여 소유권이전등기를 한 점을 감안할 때, 등기를 신청하지 못할 법령상 또는 사실상 장애가 있었다고 보기 어려우므로 청구인의 주장은 이유 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. <개정 2016.1.6.> ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.1.6.> [전문개정 2010.3.31.] 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002.4.8.] [제4조의2에서 이동 <2017.1.6.>] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273519"></img> 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 3. 의무이행심판: 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 나. 판 단 1) 인정사실 판결문, 과징금부과처분 사전통지, 부동산실명법 위반 의견제출 검토보고, 이 사건 처분서, 토지대장, 등기사항전부증명서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2010. 6. 24. 청구외 박○○와 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 ○○○-43, 같은 리 47 등 ‘○○○○○○○마을’ 전원주택지 251평에 대한 매매계약을 체결하였는데, 당시 분양면적은 총 251평 중 전용면적은 213평, 공유면적은 38평으로 정하였다. 나) 청구인은 청구외인에게 대금을 모두 납부하였으나, 청구외인은 같은 리 ○○○-○3 대 591㎡와 같은 리 ○○○-○3 115㎡에 대해서면 소유권이전등기를 하여주고, 나머지 부분에 대하여는 소유권이전등기를 받지 못하였다. 다) 이에 청구인은 청구외인을 상대로 ○○지방법원에 소유권이전등기절차 이행 청구소송을 제기하였고, 2016. 11. 29. ○○지방법원 2016가단○○○○○ 사건에서 원고 승소판결을 받았다. 라) 피청구인은 판결문 검인 과정에서 청구인의 장기미등기 사실을 적발하고, 2017. 2. 17. 청구인에게 부동산실명법 위반에 따른 과징금 부과처분의 사전통지를 하였다. 마) 청구인은 분양업자의 잘못으로 등기가 지연된 것으로, 과징금 부과의 예외대상이 되어야 한다는 의견을 제출하였으나, 피청구인은 2017. 3. 7. 청구인에게 과징금 744,870원 부과처분을 하였다. 2) 「부동산실명법」 제10조 제1항 제2호에 의하면, 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항을 적용받는 자로서 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날, 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “장기미등기자”)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과하고, 다만, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 「부동산실명법 시행령」 제3조의2에 따르면 법 제10조제1항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같고 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있도록 규정하고 있다. 3) 부동산실명법 제10조 제1항 제2호는 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 ‘장기미등기자’라고 합니다)에게 과징금을 부과하도록 되어 있는데, 청구인은 청구외 박○○와 체결한 분양계약서에서 잔금지급일을 2010. 7. 19.로 정하였고, 위 박○○를 상대로 제기한 소유권이전등기절차 이행청구 소송에서 분양계약서상의 대금을 모두 납부하였다고 주장하였으므로 위 장기미등기자에 해당한다 할 것이고, 부동산실명법 제10조 제1항 단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 등기신청의무의 이행을 기대하기 어려운 사정이 있는 경우이어야 하는데, 청구인의 경우 2010. 7. 19.부터 무려 6년이 지난 2016. 5. 12.경에서야 소송을 제기하여 소유권이전등기를 한 점을 감안할 때 등기신청을 하지 못할 법령상 또는 사실상 장애가 있었다고 보기 어려우므로 이 사건 과징금처분이 위법하다고 할 수 없다. 다만, 청구인이 전원주택 신축을 목적으로 토지를 매입하는 과정에서 주택을 신축할 부지에 대하여는 소유권이전등기를 마쳤고, 단지 내 도로에 관하여 청구외 박○○○의 채무불이행으로 소유권이전등기를 마치지 못하다가 소송을 통하여 소유권이전등기를 하게 된 것으로써, 청구인에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있었다고 보기 어려우므로 이 사건 과징금 부과처분을 2분의 1 감경함이 상당하다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결 한다.