부동산실명법 위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 ○○세무서는 상속세 세무조사 결과, ○○시 ○○동 ○○○○-○○번지(전, 474㎡)는 청구외 ○○○(명의수탁자)이 2003. 8. 4. 채권자인 청구인과 청구외 ○○○로부터 현금 2억원을 차용한 후 2005. 8. 4.까지 상환하지 못하여 대물로 변제되어 실질적인 소유권이 청구인과 ○○○에게 이전되었음에도 불구하고 청구인(4/5지분 소유)과 ○○○(1/5지분 소유)는 본인들 명의로 소유권이전등기를 하지 않고 있다가 채무자인 ○○○이 사망하자 2005. 8. 16. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2006. 2. 14. ○○○의 배우자 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 하게 하여 ○○○에게 명의신탁한 혐의가 있음을 확인하고, 2016. 11. 3. 이 사실을 피청구인에게 통보하였다. 이에 피청구인은 2016. 11. 9. 처분 사전통지절차를 거쳐, 2017. 1. 23. 청구인이 부동산실명법 제3조 제1항을 위반하였음을 이유로 같은 법 제5조 규정에 의거 33,559,200원의 과징금 부과처분 통보(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)를 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 기초 사실 이 사건 피청구인의 처분의 대상이 된 부동산은 갑제3호증 등기사항전부증명서(말소사항 포함) 토지 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○○-3 전 474㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 2003. 8. 4. 매매하는 과정에서 발생하게 된다. 이 사건 토지는 분할 전 토지 같은 리 ○○○○번지와 같은 리 ○○○○-○, ○(이하 ‘관련 토지’라 한다) 3필지 총 1,406㎡(716평) 매매하는 토지 가운데 ○○○○번지에서 2005. 5. 4. 분할된 토지이다. 관련 토지를 포함 이 사건 토지에 관한 매매계약은 매도인은 망 ○○○과 매수인은 청구인과 망 ○○○였다. 2) 당사자 관계 청구인 ○○○은 2003. 8. 4. 관련 토지 ○○리 ○○○○, ○○○○-2와 이 사건 토지의 5분의 4 지분에 관하여 전 소유자인 망 ○○○으로부터 매수한 자이며, 망 ○○○은 매도인 망 ○○○의 배우자, ○○○·○○○·○○○·○○○은 망 ○○○과 같은 ○○○의 각 상속인들로 위 망인들의 직계비속 자녀들이다. 그리고 청구 외 홍○○는 ○○리 ○○○○-1 및 이 사건 토지를 청구인과 함께 5분의 l 지분을 매수한 청구인의 친구 망 ○○○의 상속인이다. 3) 이 사건 토지의 매매과정 가) 청구인의 남편은 젊어서부터 신장병으로 투석하며 힘든 투병생활을 계속해 왔고, 공동 매수인인 청구인의 절친한 친구 망 ○○○는 자폐증 환자인 아들과 딸 홍○○ 이렇게 서로가 힘들고 어렵게 투병생활을 하는 동병상련의 처지에 놓여 있어서 평소에 늘 이야기하기를 시골로 내려가 한적하고 한가롭게 살았으면 좋겠다며 입버릇처럼 입에 담아 꿈꾸고 소망해 왔는데 마침 망 ○○○으로부터 이 사건 토지 등을 소개받게 되었다. 나) 한가한 시골 생활을 계획하고 있던 청구인과 망 ○○○는 이런 취지에서 2003. 8. 4. 분할 전 ○○리 ○○○○, ○○○○-1, ○○○○-2 총 716평을 매매대금 금 823,400,000원(평당 매매가 1,150,000원)에 매수하되 청구인은 분할 후 토지인 이 사건 토지의 5분의 4 지분과 ○○○○번지 및 ○○○○-2 토지를, 망 ○○○는 이 사건 토지의 5분의 1 지분과 ○○○○-1 토지 전부를 매수하기로 하였다. 갑제4호증 부동산매매계약서 참조 다) 청구인이 관련 토지를 매수한 2003. 8. 4.에 ○○○○번지 토지는 그 일부가 도시계획상 자연녹지(공원부지)로 편입될 계획(2003. 8. 4. 당시에 청구인과 망 ○○○는 알지 못함)이어서 분할절차는 매매계약이 체결되고 매매대금이 완불되고 나서도 한참 후인 2005. 5. 4.에야 마침내 이루어졌는데, 이렇게 분할절차가 늦어진 이유는 역시 망 ○○○이 단기매매로 인한 양도세 중과를 피하기 위해 계획적으로 미룬 일이었고, 분할 후 이 사건 토지는 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 이 사건 토지를 제외한 나머지 관련 토지는 망 ○○○의 단기매매로 인한 양도세 중과 기간을 벗어난 시점인 2005. 5. 30. 매수인들인 청구인과 망 ○○○ 명으로 각각 소유권이전등기가 완료되게 되었다. 각 등기사항전부증명서 및 2005. 3. 29.자 부동산매매계약서(이 계약서는 2003. 8. 4. 작성한 계약서를 무시하고 평당 매매가 900,000원으로 다시 쓴 일종의 다운계약서임, 다운계약서로 등기함) 각 참조 라) 이 사건 토지를 제외한 관련토지의 소유권이전등기가 매매계약 완결 후 2년여 세월이 지난 뒤에야 이루어진 이유 (1) 매도인 망 ○○○은 부동산 중개업을 수행한 전문 부동산중개인이면서 부동산 투기에 뛰어난 지식을 갖춰 부동산 투자에만 열중하고 있었던 자였는데, 이 사건 토지를 비롯한 관련 토지를 청구 외 ○○○으로부터 2003. 4. 22. 매수하지만 실소유가 목적이 아니라 단기 매매차익을 얻고 곧 매도해야 하는데 매입한지 불과 4개월도 지나지 않은 토지를 바로 매도하기에는 중과되는 양도세가 망 ○○○에게는 너무나 큰 문제였던 것이었다. (2) 망 ○○○은 실제로 평당 금 750,000원에 사서 불과 4개월도 지나지 않은 기간에 청구인과 망 ○○○에게 금 1,150,000원에 거의 2배에 가까운 가격에 팔려고 하니 거액의 양도차액에다 단기 매매에 대한 막대한 양도세가 피하기 어려웠고, 이를 피하기 위해 청구인과 망 ○○○에게 2년 후에 이전등기를 해 가도록 하고 매매가도 평당 금 1,150,000원으로 하는 것이 아니라 900,000원을 낮춰 다운계약서를 다시 쓰자는 것이었다. 결국 이 다운계약서는 2005. 3. 29. 체결된다. 갑제4-7호증 부동산매매계약서 참조. (3) 한편으로 계약 후 2년을 넘기기는 하였지만 관련 토지인 ○○리 ○○○○번지 일부 143평 정도(분할 후 이 사건 토지가 됨)가 도시계획에 따라 자연녹지 공원구역으로 지정되어 ○○리 ○○○○-3 이 사건 토지로 분할하여 각 나누어야만 하였는데 이 사건 토지가 분할과 함께 외지인에게는 소유권이전등기가 불가능한 토지거래허가구역으로의 지정됨에 따라 청구인과 망 ○○○에게는 소유권이전등기 절차가 원시적으로 불가능하게 되고 말았다. (4) 2003. 8. 4.에 매도인 망 ○○○은 이런 사정을 잘 알고 있었고, 청구인이나 망 ○○○는 가정주부로 이런 구체적인 사정을 전혀 알지 못했었으며 토지대장이나 등기사항전부증명서상 지목이 모두 농지로 등재되어 있어 일부 토지가 이렇게 이전등기가 불가능하리라는 생각을 추호도 해 보지 못했다. (5) 그런데 결과는 분할 후 이 사건 토지가 자연녹지 공원구역으로 편입되고 이어서 이 토지만 토지거래허가구역으로 지정되어 외지인인 청구인과 망 ○○○에게는 소유권이전등기가 사실상 불가능하여 불가피하게 이 사건 토지를 제외하고 관련 토지만을 2005. 3. 29. 매도인 망 ○○○의 의도대로 평당 950,000원으로 날짜도 변경하고 매매가도 내린 다운계약서 다시 작성하여 이 사건 토지를 제외한 나머지 관련 토지를 매수인인 청구인과 청구인의 친구인 망 ○○○에게 각각 소유권이전등기를 마칠 수가 있었다. (6) 이렇게 급한 대로 관련 토지에 관하여는 소유권이전등기를 마쳤지만 이 사건 토지의 이전등기는 토지이용계획법 상 토지거래허가구역으로 편입되는 바람에 이전등기절차가 불가능해지게 됨에 따라 청구인과 망 ○○○는 이 사건 토지의 소유권이전등기도 신속하게 처리해 달라고 망 ○○○에게 강력하게 요구하였지만 결과적으로 여러 규제 때문에 불가능하게 되었고 망 ○○○은 이 사건 토지에 대한 이전등기를 위해서는 오로지 청구인과 망 ○○○가 ○○시 인근으로 전입하여 일정 기간 거주한 뒤 이전등기를 해 가라고 황당한 주장을 거듭 하였지만 두 가정 모두 투병중인 가족들이 있어 이주가 불가능하고 위장 전입이란 말은 있을 수도 없는 일이어서 그렇다면 이렇게 소유권이전등기가 어렵다면 이 사건 토지에 관한 매매계약을 백지화하자고 요구하였다. (7) 그러나 이미 많은 매매차익을 챙긴 망 ○○○은 계약을 백지화하는 것은 한사코 거부하면서 청구인과 망 ○○○에게 주소를 이 사건 토지의 인근으로 옮긴 뒤 일정한 기간이 지나고 나서 소유권이전등기를 해 가라는 말만 계속 되풀이 하였다. (8) 청구인과 망 ○○○는 그럴 수는 없다고 강력 반발하면서 심지어 이 사건 토지에 대하여는 매매계약을 없었던 것으로 백지화하고 매매대금을 되돌려주거나, 그 무렵 망 ○○○의 설명이 이 사건 토지가 장차 수용될 가능성이 높다고 한다면 청구인이나 망 ○○○는 애초에 수용당할 토지라면 굳이 매입할 이유도 없는 것이므로 매매대금 중 다소의 손해를 감수하고 양보할 테니 당시 공시지가 수준의 돈만으로라도 반환해서 주고, 반대로 망 ○○○이 얼마가 되었든 보상을 받아가라고까지 양보해 주었지만 부동산 전문가인 망 ○○○은 이런 청구인과 망 ○○○의 요구는 철저하게 묵살해 버렸다. 마) ○○○의 사망 (1) 매도인 ○○○은 이 사건 토지를 제외한 나머지 관련 토지를 청구인과 망 ○○○에게 소유권이전등기를 마쳐 주고 얼마 지나지 않은 2005. 8. 16. 세상을 떠났고, 그의 배우자인 망 ○○○이 이 사건 토지를 협의분할에 의한 상속 방법으로 이전등기를 마치게 되었다. (2) 이렇게 망 ○○○ 명의로 상속등기를 함에 있어 매수인 지위에 있는 청구인이나 망 ○○○의 뜻이 거기에 개입할 이유나 근거도 없고 개입하지도 않았으며 상속인들이 청구인과 망 ○○○에게 의사를 따라 좌우 될 수 있는 그런 일도 아니었던 것으로 이것은 전적으로 상속인들의 자유로운 판단에 따라 상속등기를 마쳤던 것이다. (3) 이 사건 토지가 망 ○○○ 명의로 상속등기가 된 사실을 뒤늦게 알게 된 청구인과 망 ○○○는 이런 사실관계와 숙원인 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기 내지는 매매계약 백지화에 관하여 확인하는 과정에서 전해들은 이야기는 망 ○○○의 상속재산이 무려 100억 원을 상회하고 있었는데 이들이 유산을 상속등기 하는 과정에서 과도한 상속세 부과로 곤경에 처한 상속인들은 이 사건 토지의 소유권이전등기를 협조하는 대가로 상속세의 일부인 금 60,000,000원을 매수인인 청구인과 망 ○○○가 대납해 달라는 황당한 요구를 추가하였고, 상속 문제로 골머리를 앓고 있던 상속인들은 매매계약을 원점으로 되돌리는 일에 대하여는 망 ○○○ 못지않게 더 완강하게 거부하였다. (4) 이렇게 속수무책 일방적으로 당하면서 불안한 세월을 보내오던 청구인과 망 ○○○는 그래도 희망을 버리지 않고 수시로 이 문제를 망 ○○○에게 해결해 줄 것을 촉구하였지만 결국 아무런 해결책도 마련하지 못해 오다 2007. 7. 7. 그렇다면 매매대금에 대한 보장으로 이 사건 토지에 채권최고액 4억원으로 하는 근저당권설정등기라도 해 두는 것이 청구인과 망 ○○○에게 마음에 안정을 가질 수 있겠다는 요구에 따라 4억원 근저당권설정등기를 마침으로 우선 당장에 급한 문제를 정리하게 되었지만 그러나 이 사건 토지에 관한 근본적인 해결의 실마리를 여전히 찾을 수가 없었다. (5) 이렇게 대책도 없이 지내오다 2015. 2. 4. 망 ○○○의 상속인이던 배우자 ○○○ 마저도 사망하게 되고 말았다. 물론 이 사실 또한 청구인과 망 ○○○는 그해 7월경에야 부동산등기부등본을 발급받아 확인해 보고서 알게 되었고, 이렇게 갈수록 일이 더 어렵게 꼬이게 됨에 따라 망 ○○○가 ○○시에 직접 전화하여 이전가능여부에 대하여 다시 문의해 본 결과 이 사건 토지가 마침내 공원구역에서 해제되고 토지거래허가구역에서 해제되었다는 사실을 알게 되었다. (6) 그렇다면 이제는 여러 규제에서 풀렸음으로 이 사건 토지를 청구인과 망 ○○○에게 이전등기를 해 줄 수가 있으니 청구인과 망 ○○○에게 소유권이전등기를 이행하기 위해서는 먼저 망 ○○○의 상속인들 명의로 상속등기가 먼저 진행되어야 할 것인데, 이때부터 상속인들은 본격적으로 상속세를 청구인과 망 ○○○에게 떠넘기며 이를 대납해 주지 않으면 상속등기 자체를 할 수 없다고 버티기 시작하였다. 그러면서 제의하는 말이 명의 신탁인지 등기해태인지 청구인과 망 ○○○는 생전 들어보지도 못한 이야기를 하면서 무슨 과징금이 50,000,000원이 별도로 부과되게 되어 있다. 그러니 당신들이 이 과징금을 내게 되는 것을 매매계약을 다시 쓰는 방식으로 눈감아 주고 소유권이전등기를 해 줄 테니 상속인들에 부과될 상속세 돈 60,000,000원을 청구인과 망 ○○○가 대신 납부해 달라고 거의 협박하며 상속등기는 할 수 없고 인감도 발급해 줄 수 없다고 하면서 소유권이전등기를 거부하고 나온 것이다. (7) 이렇게 상황이 갈수록 험악해지고 결국에는 정상적인 방법으로는 소유권이전등기가 도저히 불가능하다는 판단에 이르게 되면서 매수인 ○○○마저 2016. 1. 7. 세상을 떠나게 되어 더 이상 해결의 길이 사라져 버림에 따라 마지막 이 사건 토지에 관한 해결 최후의 방법으로 최소한의 피해라도 회복하자는 취지에서 2016. 8. 26. 근저당권설정등기 채권을 권원으로 ○○지방법원 2016 타경 24016호 부동산임의경매를 신청하게 되었다. (8) 이 사건 청구와는 다소 다른 의견이기도 하지만 사실 ○○○가 사망에 이르게 된 원인 중에는 이 사건 토지를 처리하려는 데서 받은 감당할 수 없는 스트레스가 한 몫 하였던 것을 부정할 수가 없다. 이 사건 토지를 2003. 8. 4. 매입하고 난 뒤 제대로 소유권이전등기를 하지 못하고 권리가 불안정한 상태에서 단 하루 노심초사하지 않은 날이 없었고, 이를 처리하기 위해 매도인 측과 수 없이 대화하고, 또 관계기관을 방문하며 온갖 수모와 고초를 다 겪은 과정에서 노년기를 맞이한 ○○○에게 다가오는 온갖 스트레스는 상상 할 수가 없었던 것이다. 심지어 망 ○○○의 상속인 자녀들과 대화로 풀기 위해 상속인 중 ○○○이 일하는 경기도 ○○○ 공장까지 직접 찾아다니고 관계기관을 방문하는 일을 그것도 노년기에 접어든 ○○○에게는 그야말로 견디기 힘든 스트레스였던 불문가지였고 끝내 이 문제를 해결하지 못하고 ○○○는 눈을 감아야 했다. 4) 피청구인 처분청의 사실관계 오해 및 처분의 부당성 가) 피청구인 처분청의 처분은 청구인이 망 ○○○으로부터 이 사건 토지를 매수하여 놓고도 실권리자인 청구인 명의로 등기하지 않았다고 판단하고, 또 망 ○○○으로부터 망 ○○○에게 상속등기를 한 것이 마치 청구인이 망 ○○○에게 소유권을 명의 신탁한 것이라고 판단하고 있는 것으로 알고 있다. 나) 그러나 이것은 명백하게 사실관계를 오해하고 있는 것이다. 청구인이나 망 ○○○는 이 사건 토지를 매수한 2003. 8. 4.부터 오늘 이 순간에 이르기까지 매수인들 명의로 소유권이전등기를 마쳐 달라고 그 소유권이 망 ○○○에게 있을 때는 망 ○○○에게, 망 ○○○에게 이전되어 있을 때는 망 ○○○에게, ○○○이 사망하고 난 뒤에는 그의 상속인들에게 셀 수도 없이 소유권이전등기 이행이나 그것이 정 불가능하다면 매매대금을 반환하고 계약을 백지화하자는 의견 외에 다른 어떠한 의견도 주고받은 사실이 없다. 다) 여러 가지 어려운 점이 없지 않았지만 이것은 모두 망 ○○○이 세상물정에 어둘 수밖에 없는 가정주부인 청구인과 망 ○○○를 불법이나 편법, 그리고 뛰어난 부동산 거래 지식으로 청구인과 망 ○○○를 속여 자신의 부당한 이익을 수억 넘게 도모하였을 뿐 청구인과 망 ○○○가 무슨 불순한 의도를 가지고 누구에게 명의를 신탁하거나 또 등기를 장기간 방치하는 위험천만한 일을 할 수 있는 그런 위인이 아니라는 것은 삼척동자도 다 알 수가 있다. 라) 그리고 사실관계에서도 청구인과 망 ○○○가 망 ○○○에게 명의를 신탁하였다거나 등기를 해태하였다거나 하였다고 볼 수 있는 근거를 어디에서 찾을 수가 없다. 이것은 어느 일방의 의견만을 청취한 처분이거나 그렇지 않다면 이 사건 토지와 함께 매매계약이 체결된 관련 토지가 어떻게 이전등기 처리되었는가를 살펴보면 너무나 쉽고 확실하게 확인할 수가 있다. (1) 청구인과 망 ○○○가 이 사건 토지를 포함하여 관련 토지 716평을 2003. 8. 4. 망 ○○○으로부터 매수할 당시는 이 사건 토지(이 시점에 분할되지 않았음으로) 자체는 존재하지도 않았고 이 토지는 매매대상 토지인 분할 전 ○○리 ○○○○번지의 토지에 속해 있었다. (2) 2003. 8. 4. 청구인과 망 ○○○가 망 ○○○으로부터 매수한 토지 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 관련 토지 전부는 2005. 5. 30.(이것은 망 ○○○이 2003. 4. 22. 매수하여 이 날로부터 2년이 경과한 뒤에 소유권이전등기를 해야 양도세 중과를 피할 수 있다고 하면서 소유권이전등기 자체를 협조하지 않아 비롯되었던 일) 별도로 다운계약서를 작성해서 소유권이전등기를 처리하게 되었다. (3) 그렇지 않아서 피청구인의 주장과 같이 청구인이 이 사건 토지에 대한 소유권의 권리를 제3자에게 명의를 신탁한 것이라고 주장한다면 나머지 관련 토지가 그 무렵에 이런 방식으로 소유권이전등기를 한 것을 어떤 이유와 근거로 이해해야 하는지 설명이 가능해야 한다. (4) 피청구인은 처분을 결정함에 있어 이런 사실에 관하여 사전에 청구인에 대하여 어떠한 의견을 구하거나 또는 자료에 대한 진위여부에 대한 조사, 그리고 반론의 기회를 충분히 제공하여야 하였지만 피청구인 처분청은 그런 아무런 절차도 취하지 않았다. (5) 처분청의 처분이 대상자에게 사실을 사전에 고지하고 반론을 제기할 기회를 제공하고 조사를 거친 뒤 처분 결정을 내려야 할 것이나 이 사건의 경우 피청구인은 전혀 그런 사실을 거치지 않았다는 것이다. (6) 일반적으로 매매계약에 따라 부동산을 매수한 사람이 매수 부동산을 자기 명의로 소유권이전등기를 하기 위해서는 대상 부동산이 법적으로 소유권이전등기가 가능하여야 하고, 또 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 매수인이 매매대금 지급과 동시적으로 제공하는 등 협조의무가 선행되어야 하며, 또 매수인 역시 자기 명의로 등기하려는 의사가 서로 쌍무적으로 일치해야 가능하다. (7) 그러나 이 사건 토지의 경우 2003. 8. 4. 매매계약이 체결되고 매매대금이 그 무렵 모두 지불되었지만 매도인이 부동산투기로 인한 양도세 처분에 대한 책임을 면하기 위해 2년여 기간 소유권이전등기를 악의적으로 거부하였고, 결국 관련 토지는 2년이 지난 뒤에야 변질된 채로 소유권이전등기를 이행하였고, 이 사건 토지의 경우 그 후 토지거래허가구역으로 지정되어 외지인의 취득이 불가능하게 됨에 따라 매도인의 이전등기 거부와 규제 등으로 매수인이 일방적으로 어떤 경우에도 이전등기를 할 수가 없었던 것이다. (8) 그러므로 청구인과 망 ○○○는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 하려고 하여도 등기를 할 수 없는 원시적인 불능상태에 빠져 있었고, 결과는 망 ○○○이 이런 상황을 처음부터 알면서 매수인들을 기망에 빠뜨려 비롯된 것이다. 이를테면 피청구인의 판단과 같이 청구인이 이 사건 토지에 대하여 매매대금을 지불하고 소유권을 누구에게 명의신탁하거나 등기를 유보해 놓을 취지로 실권리자가 아닌 제3자에게로 등기이행을 가장하였다고 한다면 이 사건 토지를 제외하고 총 매수한 토지 716평 가운데 거의 대부분에 해당하는 600평의 토지를 그 무렵 청구인과 망 ○○○가 직접 소유권이전등기를 왜 마쳤는지에 대한 조사와 검토, 그리고 판단을 하였다면 충분히 판단이 가능했던 일이었음에도 불구하고 피처분청은 이 부분에 대하여는 아무런 통보나 조사, 그리고 의견 청취 통 반론의 기회조차 제공하지 아니하고 무책임한 처분을 하고만 것이다. (9) 청구인은 현재 이 사건 취소의 대상이 된 처분에 이르게 된 과정이나 근거가 된 각종 정보에 접근이 극히 제한되어 있어서 구체적인 사실관계는 도저히 확인할 수 없지만, 향후 심판 또는 행정재판과정에서 사실조회 등의 방법으로 이 사건 처분의 배경을 파악할 수 있을 것으로는 보이지만 최근 청구인이 처분청을 항의 방문하여 관계자의 설명을 청취한 결과 청구인과 망 ○○○의 상속인 홍○○가 이 사건 토지에 대하여 담보권실행을 단행하자 관할 세무서에서 상속인들에게 상속세를 부과하면서 상속인들이 일종의 물귀신 작전으로 세무관서에 허위 사실과 조작된 자료로 제보한 것으로 보이나 상속세 납부는 어디까지나 상속인들의 몫일뿐이며 청구인과 망 ○○○가 이들 상속인들이 납부할 상속세를 납부해야 할 법적 근거나 이유는 없는 것이고, 상속인들이 이를 전가하기 위해 매수인들을 이용하는 것은 그들의 피상속인 망 ○○○이 벌려 놓은 문제를 적극적인 상속재산을 군말 없이 상속을 받고, 소극적인 부분을 약자들에게 전가하려는 가진 자의 아주 악랄한 재산상속에서 비롯된 일이라는 지적을 피할 수가 없다. (10) 더구나 망 ○○○은 무려 100억 원이 넘은 상속재산을 상속인들에 물려주었는데 막대한 적극적인 상속재산은 아무 말없이 취하고 당연히 납부해야 할 상속세를 탈세하기 위해 매수인들에게 전가하려는 얄팍한 수에 관할 세무서와 피처분청이 악의적으로 가담한 것이 이 사건 내면에 깔려 있는 일로 이것은 정의로운 사회에서는 어떠한 이유로도 용납해서는 안 된다는 사실을 분명하게 알려 주어야 한다. (11) 이러한 사실관계에 비추어 보아 청구인이나 망 ○○○는 망 ○○○이나 같은 ○○○, 그리고 그들의 상속인 어느 누구에게도 이 사건 토지를 명의 신탁하지 않았다. 부동산을 매수한 매수인이 그 등기를 이행하지 않고 있는 이 현상을 그리고 그 원인이 매도인이 매수인을 기망에 빠뜨려 매도인이 탈세를 목적으로 이루어진 일인 사실을 외면하고 어느 일방의 억지 주장을 근거로 과징금을 부과하는 피처분청의 처분은 청구인의 신청취지와 같이 마땅히 취소되어야 한다. (12) 거듭 밝혀드리지만 이렇게 청구인이 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 하지 못한 이유는 전적으로 망 ○○○이 부동산투기 전문가로 단기 매매차익에 대한 양도세 세금 납부를 회피하기 위해서이고, 나아가서는 상속인들이 상속등기 시 발생하는 상속세 납부를 탈세하기 위한 방편이었을 뿐, 청구인이나 망 ○○○에게는 그 어떤 책임이나 의무도 존재하지 않는다. 청구인이나 망 ○○○는 어떤 경우나 이유로도 부동산실권리자에 관한 법률을 어길 의사도 없었고 그런 행위도 하지 않았다는 사실을 분명하게 밝혀 둔다. 5) 청구인은 망 ○○○이나 망 ○○○, 또는 그의 상속인인 ○○○. ○○○. ○○○. ○○○ 그 어느 누구에게 이 사건 토지의 명의 신탁한 사실이 없다. 2003. 8. 4. 매수한 이 사건 토지를 제 때에 소유권이전등기를 하지 못하고 오늘에 이른 것은 망 ○○○이 단기 매매에 따른 양도세 중과를 피하고자 한 일이고, 그 이후에는 그의 상속인 망 ○○○이나 그의 상속인들이 부과되는 상속세를 매수인인 청구인에게 떠넘기려고 한데서 비롯되어진 일로 양도세나 상속세는 모두 망 ○○○과 그 상속인들이 납부해야할 세금으로 그 세금을 빌미로 책임을 피청구인인 처분청마저 그 책임을 매수인인 청구인에게 전가하는 것은 납세의무를 지고 있는 납세자를 탈세하도록 도와주기 위해 국가기관이 피청구인인 처분청이 반대로 선의의 청구인을 희생시킨 파렴치한 일이며, 이런 일을 국가기관인 피처분청이 앞장서서 한다는 것은 국가나 지방자치단체가 탈세의 주범들에게 부의 편법 상속을 눈감아 주고 특혜를 베풀어 주는 일로 사회정의나 공평한 납세의무 이행이라는 납세 정의에도 반한 일로써 이런 불법적인 주장을 국가기관인 처분청이 앞장서서 결정한 이 사건 피처분청의 처분은 청구인의 신청취지와 같이 반드시 취소되어야 한다. 【보충서면 1】 6) 사실관계 오인 피청구인이 귀 위원회에 2017. 3. 13.자 제출한 답변서는 전적으로 청구인과 망 ○○○ 사이에 채권채무가 존재함을 전제하고, 그 대물변제 일환으로 이 사건 토지에 관한 명의신탁등기가 이루어진 것이므로 청구인의 행위는 부동산실권리자명의의 등기에 관한 법률 제3조 ①항을 위반하였으므로 피청구인의 부동산실명법 위반 과징금 부과처분은 정당하다는 주장이다. 그러나 청구인은 망 ○○○과 어떠한 채권 채무관계에 있지 아니하고, 또 망 ○○○과 2006. 2. 14.(원인은 2005. 8. 6.임) 현재 어떠한 내용으로도 명의 신탁 약정한 사실이 없다. 그러므로 존재하지 않은 사실을 기초로 한 피청구인의 청구인이 이 사건 취소를 구하는 과징금 부과처분은 이유 없어 취소되어야 한다. 7) 구체적인 그 이유를 살펴보면 가) 피청구인이 청구인에 대한 부동산실권리자명의에 관한 법률 위반에 따른 과징금 부과처분은 청구인과 망 ○○○ 사이에 채권채무가 존재하고 청구인이 가지는 채권에 대한 변제로 망 ○○○이 이 사건 토지를 청구인에게 대물변제로 이전하기로 한 것인데 청구인이 이를 이행하지 않고 오히려 망 ○○○의 배우자인 망 ○○○에게 반대로 명의를 신탁(등기사항전부증명서 상 등기원인은 협의분할에 의한 상속)등기하였다라고 주장한다. 나) 청구인은 망 ○○○에게 2003. 8. 4. 이 사건 토지와 관련 토지에 관하여 매매계약을 체결하기 전 망 ○○○이나 망 ○○○을 알지 못하였고 또 이들과 채권채무를 발생하게 하는 어떠한 거래도 한 사실이 없으며 망 ○○○에게 특별히 금전을 대여할 이유가 전혀 없다. 다) 청구인은 2003. 8. 4. 망 ○○○과 이 사건 토지를 포함 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○○, ○○○○-1, 2, 관련 토지 총 1,406㎡(716평)에 대하여 매매대금 823,400,000원으로 매매계약을 체결하였다. 라) 청구인은 위 다항 기재와 같이 이 사건 토지를 포함한 관련 토지를 매매 계약한 것 외에 별도로 2003. 8. 4. 망 ○○○에게 돈 2억 원을 대여한 사실이나, 또는 기타 다른 금전적 거래나 나아가 2005. 8. 4. 대물변제를 원인으로 한 매매계약을 체결한 사실이 없고 그럴 이유나 이해관계도 가지고 있지 않다. 마) 그러므로 사실관계가 존재하지 않은 망 ○○○, 망 ○○○과 청구인이 채권채무가 존재하고 채무변제의 수단으로 관련 여러 토지는 제외하고 이 사건 토지를 특별하게 대물변제를 원인으로 매매하였다는 피청구인의 답변서 주장은 명백한 허위이다. 바) 피청구인의 주장만을 살펴보자면 망 ○○○이나 망 ○○○의 상속인들이 상속세 등 거액 부과된 세금을 탈세하기 위해(청구인이 이들 상속인들로부터 전해들은 이야기에 따르자면 이들의 상속재산이 100억 원이 넘는다고 함) 사실과 달리 조작된 서면들을 근거로 세무관서에 진술하자 탈세를 목적으로 범한 이들 범죄자들의 일방적인 주장을 피청구인이 전적으로 의존하고 청구인에 대한 의견청취는 물론 조사나 반대 당사자의 주장조차 듣지 아니하고 일방적으로 부과한 과징금 부과처분으로 이것은 과연 피청구인이 탈세자의 일방적인 주장만 청취하고 이렇게 중대한 국가업무를 처리해도 되는지 국민의 입장에서 보면 참으로 기가 막힌다고 하지 않을 수 없다. 8) 이 사건 토지거래허가구역 지정 피청구인은 이 사건 토지가 2002. 11. 14. 건설교통부장관의 을제7호증의 1. 일반 공고 및 을제7호증의 2 공고문에 따라 토지거래 허가 구역으로 지정 공고되었다가 2012. 1. 31. 국토해양부장관의 공고문에 따라 토지거래허가구역에서 해제 공고된 사실을 담은 증거를 청구인은 이익으로 원용한다. 9) 피청구인의 법리 오해 가) 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○○-3 전 474㎡(토지거래허가구역으로 지정된 2002. 11. 14.에는 이 사건 토지가 ○○○○번지에서 아직 분할되기 전이었으나 이 때 토지거래허가구역 지정은 ○○○○번지 전체가 토지거래허가구역으로 지정되어진 것이 아니라 토지이용계획 도면상 분할을 전제로 한 이 사건 토지만 토지거래허가구역으로 지정됨) 즉, 이 사건 토지는 청구인과 ○○○가 이 사건 토지와 관련 토지를 매수한 2003. 8. 4. 그 이전이 2002. 11. 14. 이미 토지거래허가구역으로 지정되어 있었다. 나) 그러므로 토지거래허가를 얻지 못한 매매계약은 사실상 무효로 이후 토지거래허가를 얻게 되면 매매계약이 유효한 것으로 전환하게 되는 그런 법리관계에 있다고 보아야 할 것인 바, 2003. 8. 4. 에는 이 사건 토지가 ○○○○번지에서 분할조차 되어 있지 않아서 이 사건 토지만을 떼어서 피청구인의 대물변제를 전제로 매매가 이루어졌다는 취지의 주장은 법리적으로 논리적으로나 사실적으로도 전혀 맞지 않는다. 다) 피청구인의 이런 잘못 인지한 사실에 근거한 잘못된 주장과 판단은 결국 존재하지도 않은 사실관계, 즉 청구인이 망 ○○○에게 돈을 빌려주고 그 변제의 수단으로 이 사건 토지를 이전해 주기로 한 것이라는 주장은 전혀 사실이 아니며, 여기에 피청구인이 증거로 제시한 을제1호증의 2 차용증이나, 을제1호증 3 각서는 청구인은 날인조차 되어 있지 않은 청구인의 법률적인 의사가 표현된 문서가 아니어서 이를 근거로 돈을 대여하였다고 주장하고 판단한 피청구인의 부과처분이나 이 답변서의 주장은 명백하게 그 이유가 없다. 을제l호증의 4 약정서는 토지거래허가구역으로 지정되어 소유권이전등기가 불가능하여 청구인 측에서 무효화를 요구하자 망 ○○○의 반대로 거절되고 토지거래허가는 시간 두고 처리하되 당장에 소유권이전등기가 불가능하여 매수인의 권리가 불안정함으로 이에 대한 보장 차원에서 금 4억원을 채권최고액으로 근저당권설정등기를 해 두자는 합의에 따른 것이다. 이 약정서 작성일을 두고 보더라도 피청구인의 주장과 같이 2006. 2. 14. 망 ○○○ 명의로 등기가 이루어지고 l년 5개월이 지난 뒤인 2007. 7. 7. 작성된 약정서로 2007. 7. 7. 작성된 약정서가 2006. 2. 14. 명의신탁등기를 하는데 대한 증거로 인정되었고 이런 사실적으로 역사적으로 잘못된 증거를 전제로 한 피청구인의 과징금 부과처분이라는 판단은 결국 존재하지 않은 서면을 근거로 이루어진 상속등기가 명의신탁이라고 하는 피청구인의 주장은 상식적으로나 역사적으로 도저히 있을 수가 없는 것이다. 과연 공무를 수행하는 국가 공무원이 2007. 7. 7. 작성된 약정서를 근거로 해서 이보다 1년 5개월여 앞서 2006. 2. 14. 협의분할에 의한 상속(상속 원인일자는 2005. 8. 16.)을 원인으로 소유권이전등기 된 망 ○○○명의의 상속등기가 명의신탁등기가 이루어졌다고 하는 사실을 추론해 내는 것은 최소한의 상식도 없는 그런 공무원의 수준에서나 가능할 뿐, 대한민국 공무원의 수준이 도무지 이 정도에 불과한 것인지 참으로 개탄을 금할 수가 없다. 라) 더욱 가관인 것은 피청구인이 증거로 제시한 2007. 7. 7. 작성된 것으로 보이는 을제l호증의 4 약정서 작성자 명의자를 보자면 합당한 약정서가 되려면 망 ○○○의 상속인들 모두와 청구인이 명의신탁약정이 체결되어야 할 것인데 망 ○○○의 상속인들은 배우자 망 ○○○만 있는 것이 아니라 직계비속 자녀들인 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○들이 있어 적어도 명의신탁 약정을 적법하게 하려면 상속인 모두와 공동으로 체결해야하는 것이지 그 중 일부인 망 ○○○과 하였다는 것은 형식적으로나 법리적으로 맞지 않는다. 마) 청구인은 이 사건 토지와 관련 토지를 일괄 매입한 것은 분명하고 일관한 사실이다. 일반적으로 매매계약 완결과 동시에 이 사건을 포함한 관련 토지의 소유권이전등기를 하지 못한 이유는 전적으로 망 ○○○이 단기매매에 따른 양도세를 탈세하기 위해 소유권이전등기를 거부하고 기피하였던 점과 이 사건 토지가 분할되어 토지거래허가구역으로 지정되고 나면 나머지 토지는 아무런 제한 없이 소유권이전등기가 진행될 수 있다는 점을 감안하여 매도인인 망 ○○○이 분할 자체를 일방적으로 무기로 삼아 악의적으로 시간을 지체하여 비롯된 것일 뿐이다. 이것은 망 ○○○의 명백한 범죄행위이다. 바) 토지거래허가구역 내 토지는 토지거래허가를 얻지 못하면 원칙적으로 무효이고, 여기에 매도인인 망 ○○○이 단기매매차액에서 발생하는 과도한 양도세를 피하기 위해 소유권이전등기를 협조해 주지 않아서 등기가 지체되었던 것뿐, 피청구인의 주장과 판단과 같이 매수인인 청구인이 매도인이나 법적으로 소유권이전등기가 가능함에 불구하고 통기를 해태하거나 제3자인 망 ○○○에게 2006. 2. 14. 명의를 신탁하기로 하고 명의신탁 약정한 사실 자체가 없는 것이다. 사) 관련 토지마저도 소유권이전등기가 이렇게 악의적으로 지체되어 졌고, 또 이 사건 토지가 오늘에 이르기까지 청구인에게 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 이유는 전적으로 매도인인 망 ○○○이 자신에게 부과되는 양도세와 상속세를 탈세하기 위해 악의적으로 기피하여 오늘에 이른 것으로 그 후로는 과도한 양, 상속세가 부과되게 되자 이를 청구인에게 떠넘기는 악의적인 탈세자들의 범법행위에서 기인한 것이고, 이런 탈세자의 일방적인 의견과 주장을 세무당국이 받아들여 그 책임을 선의의 청구인에게 덮어씌우는 매우 파렴치하고 악랄한 범죄행위에 비롯되어진 일로 부끄럽지만 피청구인 ○○시가 탈세자들의 농간에 정신없이 놀아난 행위에 다름 아니다. 아) 그 외 피청구인이 사건 토지에 관한 명의신탁에 대한 피청구인 답변서 5쪽에서 6쪽에 이르는 피청구인의 주장들은 논리에 부합하지도 않을 뿐 아니라 전혀 법리적이거나 사실관계에 기초하지 않은 그저 피청구인의 상상력에 근거한 허무한 주장에 지나지 않다. 자) 소론 청구인과 망 ○○○는 2003. 8. 4. 매도인 망 ○○○에게 이 사건 토지 및 관련 토지 일체를 매수하였다. 매매대금을 지불한 청구인과 망 ○○○는 생면부지의 망 ○○○에게 매매대금을 지불하고 소유권이전등기를 미루어야 할 이유는 전혀 없다. 일반적으로는 매매대금을 지불하고 동시적으로 소유권이전등기를 마쳐야 하는 것이고, 이를 매수인인 청구인과 망 ○○○가 미뤄야 할 이유는 그 어디에도 없다. 청구인의 입장이 이러함에도 불구하고 소유권이전등기가 진행되지 않았던 것은 매도인 망 ○○○이 단기매매에 따른 과도한 양도세를 탈세하기 위해 단기매매라는 규정을 모면하기 위해 등기이전을 상당기간 거부하고 이도 모자라 속칭 다운계약서를 작성하게 하였으며, 여기에 이 사건 토지가 분할할 것을 전제로 토지거래구역으로 지정되어 있는 점을 감안하여 분할절차의 권리를 모두 손에 쥐고 있는 망 ○○○이 분할 자체를 단기매매기간을 지나가게 한 뒤 분할하여 토지거래허가구역으로 여전히 남게 되는 이 사건 토지를 제외한 관련 토지는 단기매매라는 법 규정을 넘긴 뒤인 2005. 5. 30. 소유권이전등기를 마치게 함으로 피청구인이 이 사건 토지에 관한 명의신탁 등기를 전제로 부동산실권리자의 등기에 관한 법률 위반을 근거로 이 사건 취소를 구하는 과징금 부과처분은 청구인이 2005. 5. 30. 관련 토지 모두를 소유권이전등기를 마친 사실을 이유를 미루어 살펴보아도 이 사건 토지, 즉 매매대상 토지 일부의 토지만 명의신탁이라는 근거로 삼아 피청구인이 청구인에게 부과한 과징금처분의 부당함을 취소하기에 충분하고 명백하게 확인할 수가 있다. 10) 청구인이 취소를 구하는 피청구인의 이 사건 처분은 전적으로 청구인이 망 ○○○이나 망 ○○○과 채권채무관계에 있고 채무자인 망 ○○○이 채무변제에 수단으로 이 사건 토지를 대물변제로 넘긴 것인데, 이를 청구인이 이행하지 않고 망 ○○○에게 명의신탁약정에 따라 등기함으로써 부등산실권리명의의 등기에 관한 법률 제 3조①항을 위반하였다고 주장하고 판단한 것이나 청구인의 심판청구서 모든 증거에서 나타나듯 청구인은 망 ○○○과 채권채무관계에 있지도 않고 망 ○○○과 명의신탁약정조차 한 사실이 없음으로 사실관계가 존재하지도 않은 사실을 근거로 과징금 부과처분한 피청구인의 이 사건 처분은 청구인의 신청취지 와 같이 취소되어야 한다. 【보충서면 2】 11) 사실관계 오인 가) 피청구인이 귀 위원회에 2017. 4. 19.자 제출한 보충서면 답변서는 명백하게 허위 사실을 바탕으로 주장함이 청구인의 반대당사자인 망 ○○○, ○○○의 상속인들의 제시한 증거 자료 및 피청구인이 작성한 별첨 공문서에 의해 명명백백하게 밝혀진다. 나) 피청구인이 청구인에게 과징금 부과처분의 원인은 청구인과 매도인 지위에 있는 망 ○○○, ○○○, 나아가 그의 상속인들과 이 사건 토지에 관하여 명의신탁등기를 한 것이라는 사실에 근거하고 있으나 최근 상속인들이 청구인과 흥○○를 상대로 ○○지방법원 2017가단○○○○○○ 소유권이전등기 인수를 청구취지로 제기한 소송 청구취지에 이 사건 토지에 관하여 이들 상속인들은 명백한 2003. 8.경 매매를 원인으로 소유권이전등기 인수를 구하고 있다. 다) 매도인 지위를 승계한 이 사건의 피고들은 이 사건 토지에 대하여 대물이니 명의신탁은 전혀 주장하지 않고 있고, 명백한 사실은 2003. 8. 3. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 인수해야 한다는 것이고, 이점에 관하여 명백한 사실이므로 피고의 지위에 있는 청구인은 다투거나 다툴 이유가 전혀 없다. 라) 그러므로 피청구인이 청구인에게 이 사건 과징금을 부과하면서 명의신탁을 이유로 부동산실권리자에 관한 법률을 위반하였음을 전제로 한 부과처분은 명백하게 사실관계를 오해하고 오인한 것이다. 마) 아울러 피청구인이 2007. 1. 8. ○○시 도시계획과 90호 망 ○○○의 민원제출 사항에 대한 회신으로 보내온 공문에 의하면 이 사건 토지가 ‘○○지역 신시가지의 충분한 녹지공간을 추가로 확보하기 위하여 근린공원으로 결정 고시한 지역’으로 지정되어 공원을 해제할 수 없다고 확실하게 회신해 주었다. 거래 대상 자체가 될 수가 없다. 바) 그러므로 이 사건 토지는 ○○시의 녹지공간을 위한 근린공원부지로 개인이 취득하는 것은 불가능했던 토지였음이 이 공문에 의해 확인된다. 사) 그러므로 매도인이나 피청구인이 작성한 이런 공문을 종합하면 이 사건 토지는 대물변제나 명의신탁이 아니라 청구인이 매매계약에 따라 매수한 것이고 소유권이전등기를 이행하지 못한 것은 매도인 망 ○○○, 또는 ○○○의 양도세 탈세, 그리고 그들의 상속인 ○○○·○○○·○○○·○○○의 고의적인 비협조와 상속세 탈세 등과 피청구인이 이 사건 토지에 관하여 공원구역으로 편입 지정 고시되었던 점에 있으며 이외 달리 청구인이 망 ○○○에게 명의를 신탁하거나 소유권이전등기를 지체해야할 사실이나 이유가 전혀 없다는 사실은 너무나 명백하게 드러난다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 ○○세무서에서는 상속세 조사과정에서 부동산실권리자명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 위반 혐의가 확인되어 2016. 11. 3. 우리 시에 부동산실명법 위반 혐의자료 통보(을제1호증 1 내지 을제l호증 4)를 하였다. 세무서 조사결과에 따르면 당초 이 사건 토지의 소유자인 ○○○이 2003. 8. 4. 청구인 및 ○○○로부터 현금 200,000,000원을 차용한 후 2005. 8. 4.까지 상환하지 못하여 이 사건 토지에 대한 실질적인 소유권을 대물변제를 원인으로 청구인과 ○○○에게 이전하였음에도 불구하고 청구인과 ○○○는 자신들 명의로 등기하지 않고 2005. 8. 16. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2006. 2. 14. ○○○의 배우자인 ○○○ 명의로 소유권이전등기하게 하여 명의신탁한 혐의가 있다(을제 1호증 1)고 되어 있고 이에 피청구인인 우리 시는 세무서 통보자료 중 2003. 8. 4. 차용증 및 2006. 2. 15. 각서, 2007. 7. 7. 약정서 등을 근거(을제1호증 1 내지 을제1호증 4)로 청구인 및 ○○○가 사건 토지의 실권리자임에도 불구하고 자신들의 명의로 등기하지 않고 2006. 2. 14. ○○○ 명의로 소유권을 이전등기 한 것은 부동산실명법 제3조 제1항을 위반하였다고 판단하여 2016. 11. 9. 청구인에게 부동산실명법 위반에 따른 과징금부과 사전 통보(을제2호증)를 하였고, 2016. 11. 24. 주소불명으로 우편이 반송되어 청구인의 주민등록 등·초본을 재확인하고 로드뷰 등(을제3호증 1 내지 을제3호증 3)을 확인한 결과 다가구주택으로 보여 지는데 청구인의 호수 등을 확인할 수 없어 행정절차법 제14조 제4항 규정에 따라 2016. 12. 5. 부동산실명법 위반에 따른 과징금부과 사전 통보 공시송달 공고(을제4호증)를 하였다. 공고 이후 청구인은 주어진 기간 내 의견 제출이 없었고, 이에 피청구인인 우리시는 2017. 1. 23. 부동산실명법 위반에 따른 과징금 33,559,200원을 부과·처분(을제5호증) 하였다. 2) 청구인 주장에 대한 답변 가) 이 사건 토지에 대하여 청구인은 ○○○와 함께 2003. 8. 4. 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리(구 ○○동) ○○○○ 및 같은 리 ○○○○-1, 같은 리 ○○○○-2 토지 전 2,362.8㎡(약 716평)를 ○○○으로부터 매수하는 부동산매매계약서를 체결(갑제4호증)하였고, 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○○ 전 l,406㎡토지가 2005. 4. 12. 같은 리 ○○○○ 전 932㎡ 및 이 사건 토지인 같은 리 ○○○○-○ 전 474㎡로 분할되었다. 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○○ 전 932㎡ 및 같은 리 ○○○○-2 전 474㎡ 같은 리 ○○○○-○ 전 487㎡(이하 ‘이 사건 관련 토지들’이라 한다)는 2005. 5. 30. 매매를 원인으로 하여 각각 청구인 및 ○○○ 명의로 소유권이전등기(을제6호증 2)를 마쳤으나, 이 사건 토지는 청구인 및 ○○○ 명의로 소유권 이전되지 않고 2006. 2. 14. 협의분할에 의한 상속으로 망 ○○○의 아내인 망 ○○○ 명의로 소유권이 이전되었다가 2016. 9. 27. 상속으로 망 ○○○의 자녀인 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 등의 명의로 소유권이 이전(을제6호증 1)되었다. 나) 이 사건 토지 및 이 사건 관련 토지들 토지거래계약허가구역에 대하여 건설교통부공고 제2002-300호(을제7호증)에 따르면 성장관리권역에 해당하는 지역의 행정구역 중 2002년 10월 31 일 현재 도시계획법령상 도시계획구역이 아닌 지역 및 도시계획구역 내 녹지지역을 허가구역으로 지정한다고 되어 있고, 국토교통부 훈령인 토지거래업무처리규정 제3조 제1항 제3호에는 1필지의 토지가 도시지역 안에서 2이상의 용도지역에 속하여 있을 때에는 각각 가장 큰 면적을 기준으로 허가대상인지의 여부를 판단하되 작은 면적이라도 그 면적이 허가대상인 경우에는 1필지 전체를 허가대상으로 한다고 규정하면서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제118조 제l항에는 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 허가를 받아야 하고 국토계획법 시행령 제118조 제1항 제4호에는 녹지지역의 경우 100제곱미터이하인 경우 토지거래계약의 허가를 요하지 않는다고 규정되어 있다. 이 사건 토지는 2005. 4. 12. 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○○번지에서 분할되었는데, 분할 전 청구인이 2003. 8. 24. 이 사건 토지를 취득할 당시에는 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○○번지는 일반주거지역 및 자연녹지지역 등 2이상의 용도지역에 속하여 있었다고 판단(갑제11호증 1 내지 갑제11호증 4)되고, 용도지역별 면적은 현재 분할 이후 지번에 따른 면적을 기준으로 일반주거지역 932㎡ 및 자연녹지지역 474㎡로 위 관련규정을 살펴 볼 때 이 사건 토지는 토지거래계약의 허가를 받아야 하는 토지로 판단된다. 다만 이 사건 토지 외 이 사건 관련 토지들은 용도지역이 일반주거지역(갑제11호증 1 내지 갑제11호증 3)으로 토지거래계약허가를 요하지 아니하므로 청구인 및 ○○○는 2004. 3. 29. 매매를 원인으로 2005. 5. 30. 검인을 득하고 같은 날 망 ○○○으로부터 청구인 및 ○○○ 명의로 각각 소유권이 이전(을제6호증 2)하였다. 다) 이 사건 토지의 명의신탁에 대하여 부동산실명법 제2조 제1호 “명의신탁약정”이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다고 되어 있고, 같은 법 제 3조 제 1항에는 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 규정하면서 같은 법 제5조에는 이를 위반한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 되어 있다. 청구인은 이 사건 토지에 대하여 토지거래허가구역 및 매도인 ○○○의 협력이 없어 소유권을 이전등기 하지 못하였다고 주장하나, ① 2003. 8. 4. 이 사건 토지를 포함한 이 사건 관련 토지에 대한 부동산매매계약에서 청구인 및 ○○○는 이 사건 토지를 제외한 이 사건 관련 토지들에 대하여 소유권이전등기를 마친 점(을제6호증 2), ② 청구인이 제출한 2003. 12. 17.자 합의각서를 살펴보면 청구인도 이 사건 토지가 토지거래허가구역에 해당된다는 사실을 알고 있었고, ○○○ 사망 시 권리관계에 대하여도 합의하여 공증한 점(갑제12호증), ③ 청구인은 이 사건 토지에 대하여 자신의 명의로 소유권을 이전하려고 노력한 사실이 보이지 않고 토지거래계약허가를 신청한 사실이 없는 점, ④ 2003. 8. 4. 차용증에는 연대보증인으로 ○○○이 명시되어 있어 ○○○도 이 사건 토지와 이 사건 관련 토지가 2003. 8. 4. 청구인 및 ○○○에게 매매된 사실을 알고 있었고(을제1호증 2), ○○○ 사망이후 배우자인 ○○○ 및 자녀들이 공동으로 상속한 것이 아니라 2006. 2. 14. ○○○ 단독명의로 소유권이전등기를 마친 점(을제6호증 1) ,⑤ 2006. 2. 15. 각서에 청구인 및 ○○○와 ○○○이 이 사건 토지가 수용될 시 양도차액 및 취득세·등록세 등 이 사건 토지에 대한 관련세금을 청구인 및 ○○○가 책임지기로 하였고, 보상금 수령도 청구인 및 ○○○가 수령하기로 한 점(을제1호증 3), ⑥ 2007. 7. 7. 약정서에 근저당권설정 약정과 이를 원인으로 하여 실제 청구인이 2007. 7. 9. 근저당권을 설정하였고, 보상금에 대한 내용 및 보상금을 지급하지 않을 시 년36% 이자를 적용하는 등 그 내용이 구체적임은 물론 이 사건 토지에 대한 지분 4/5는 청구인이 지분 1/5는 ○○○ 소유라고 명시한 점(을제1호증 4) 등을 살펴 볼 때 이 사건 토지의 지분 4/5에 대한 실권리자는 청구인이 분명하고, 위 사정들을 종합해보면 매도인 망 ○○○이 협력하지 않았다는 청구인의 주장은 이유가 없다고 사료된다. 또한 이 사건 토지가 망 ○○○으로부터 ○○○ 명의로 소유권이 이전됨에 따라 세금관계 및 보상금 둥 청구인이 이 사건 토지의 실권리자로서 사실상 취득하였다고 볼 만한 사정이 있다할 것이므로 청구인의 이 사건 토지의 지분 4/5 에 관하여 ○○○ 명의로 소유권이 이전된 것은 부동산실명법 제3조 제1항을 위반한 것이므로 이를 이유로 청구인에게 과징금을 부과한 것은 적법·타당하다. 라) 예비적 주장 설령 청구인과 ○○○ 사이에 명의신탁관계가 인정되지 않는다 하더라도 청구인은 2003. 8. 4. 이 사건 토지의 지분 4/5를 취득하였음에도 불구하고 2012. 1. 31. 국토해양부 공고 제2012-70호(을제7호증 2)로 토지거래허가구역이 해제되고 3년 이내에 청구인 명의로 소유권이전등기를 신청하지 아니하였고, 청구인에게 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있다고 보여 지지 아니하므로 부동산실명법 제10조 제1항을 위반에 따른 과징금 부과대상이다, 마) 이 사건 처분 절차에 따른 주장에 대하여 피청구인은 2016. 11. 9. 청구인에게 부동산실명법 위반에 따른 과징금부과 사전 통보(을제2호증)를 하였으나 2016. 11. 24. 주소불명 등으로 우편이 반송(을제 3호증4)되어 피청구인은 2016. 12. 5. 부동산실명법 위반에 따른 과징금부과 사전 통보를 공시송달 공고(을제4호증) 하였다. 이후 2017. 1. 23. 부동산실명법 위반에 따른 과징금 부과·처분(을제5호증)을 청구인에게 하였고 2017. 1. 26. 청구인은 우편수령(을제3호증4)을 하였다. 청구인은 피청구인이 반론의 기회를 충분히 제공하는 절차를 이행하지 않았다고 주장하나, 피청구인은 과징금 사전 통보 처분을 함에 있어 청구인의 주민등록 등·초본을 확인(을제3호증1)하고 우편송달 하였으나 주소 불명으로 반송되어 주민등록 등·초본을 재확인하고 그 건물에 대한 건축물대장, 로드뷰 등을 확인(을제3호증1 내지 을제3호증3)한 결과 다중주택임에도 불구하고 청구인의 거주하는 호수를 알 수 없어 행정절차법 제14조 제4항 규정에 해당한다고 판단되어 공고 등의 방법으로 공시송달 하였다. 따라서 피청구인은 과징금부과 사전 통보는 청구인의 주민등록표 및 주소지 건물에 대한 로드뷰, 건축물대장 등에 의하여도 청구인의 주소를 확인할 수 없다고 판단하여 관계법령에 따라 공시송달을 한 경우로 절차상 적법·타당하다고 판단된다. 3) 이상과 같은 이유로 청구인의 피청구인에 대한 청구는 이유 없다 할 것이므로 기각되어야 할 것이다. 【보충서면】 4) 청구인은 2003. 8. 4.경 청구외 ○○○와 같이 망 ○○○과 이 사건 토지를 포함한 이 사건 관련 토지에 대하여 매매대금 823,400,000원으로 부동산매매계약을 체결하였다고 주장하는 점에 대하여 피청구인이 제출한 2003. 8. 4.경 청구인과 청구외 ○○○ 및 망 ○○○, ○○○ 등이 작성한 차용증 및 2006. 2. 15. 청구인과 ○○○, ○○○이 작성한 각서 등이 청구인의 주장처럼 청구인의 서명 또는 날인이 되어 있지 않는 점, 청구인의 이 사건 토지를 포함한 이 사건 관련 토지에 대하여 2003. 8. 4.경 체결한 부동산매매계약에 대하여 2003. 12. 17. 공증을 받은 점 등을 고려해 볼 때 청구인이 이 사건 토지를 취득한 원인은 청구인의 주장처럼 대물변제가 아닌 부동산매매계약에 의한 것이라고 판단되나, 5) 일반적인 부동산매매계약이라 하더라도 앞서 주장한 바와 같이 ① 청구인은 이 사건 토지에 대하여 토지거래허가 등의 사유로 소유권이전등기를 할 수 없어 2003. 12. 17. 이 사건 토지에 대한 권리관계에 대하여 망 ○○○과 합의한 점 ② ○○○이 사망한 이후 2007. 7. 7. 그 상속인인 ○○○과 이 사건 토지에 대하여 근저당권설정 및 청구인의 소유권지분을 구체적으로 명시하고 날인한 점(을제l호증 4) 등 청구인은 이 사건 토지에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자에 해당하고 그에 관한 등기는 2006. 2. 14. ○○○ 명의로 등기가 이루어졌다고 판단되므로 명의신탁이 아니라는 청구인의 주장에는 이유가 없다. 6) 설령 청구인의 주장처럼 명의신탁관계가 인정되지 않는다하더라도 ① 청구인은 이 사건 토지 지분4/5에 대하여 2003. 8. 4. 부동산매매계약을 통해 매수한 점 ② 이 사건 토지에 대하여 토지거래계약허가를 받지 않은 점 ③ 이 사건 토지는 2012. 1. 31. 국토해양부 공고 제2012-70호로 토지거래계약허가구역이 해제된 점 ④ 이후 3년 이내에 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 않은 점(을제6호증 1) 등 청구인은 부동산실명법 제10조 제1항을 위반하였다고 판단되고, 과징금 부과처분의 법적근거가 부동산실명법 제3조 제1항에서 부동산실명법 제10조 제l항으로 달라질 수 있다고는 하나 이 사건 토지 지분4/5에 대한 청구인의 부동산실명법 위반사실은 분명하므로 청구인에 대한 과징금부과처분은 적법·타당하다. 7) 청구인은 토지거래허가에 따른 제한 및 망 ○○○이 등기이전을 거부하여 소유권이전등기를 할 수 없었다고 주장하나 위 청구인의 사정만으로 토지거래계약허가구역이 해제된 2012. 1. 31. 이후 3년 이내에 청구인에게 등기를 신청할 수 없었던 법률상 또는 사실상의 장애가 있었다고 보기 어려우므로 청구인의 주장에는 이유가 없다. 8) 위와 같은 이유로 청구인은 부동산실명법 제3조 제l항 또는 같은 법 제10조 제1항을 위반하였음이 분명하므로 과징금 부과처분은 적법·타당하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기”(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010.3.31] 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010.3.31.] 제9조(조사 등) ① 특별자치도지사·특별자치시장·시장·군수 또는 구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반하였는지를 확인하기 위한 조사를 할 수 있다. <개정 2016.1.6.> ② 국세청장은 탈세 혐의가 있다고 인정하는 경우에는 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반하였는지를 확인하기 위한 조사를 할 수 있다. ③ 공무원이 그 직무를 수행할 때에 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반한 사실을 알게 된 경우에는 국세청장과 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·특별자치시장·시장·군수 또는 구청장에게 그 사실을 통보하여야 한다. <개정 2016.1.6.> [전문개정 2010.3.31.] 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. [전문개정 2010.3.31.] 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조(과징금의 부과ㆍ징수등) ①시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제5조제1항의 규정에 의하여 위반행위를 한 자에게 위반사실이 확인된 후 1월이내에 다음 각호의 사항을 기재한 서면으로 과징금을 납부할 것을 고지하여야 한다. 1. 납부의무자의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소 2. 위반행위의 종별 3. 과징금의 금액 및 산출근거 4. 납부기한 및 수납기관 ②제1항의 규정에 의하여 고지를 받은 자는 납부고지일부터 3월이내에 과징금을 납부하여야 한다. 다만, 천재ㆍ지변 기타 부득이한 사유로 인하여 그 기간내에 과징금을 납부할 수 없는 때에는 그 사유에 해당되는 기간은 이를 납부기간의 계산에서 제외한다. ③제2항의 규정에 의하여 과징금의 납부를 받은 수납기관은 과징금을 납부한 자에게 영수증을 교부하고 과징금을 부과한 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 지체없이 영수필통지서를 송부하여야 한다. ④시장ㆍ군수 또는 구청장은 이미 납부된 과징금중에서 과오납부한 금액이 있거나 행정심판등에 의하여 과징금을 환급하는 때에는 과징금의 납부일부터 환급결정일까지의 기간에 대하여 지방세법시행령 제39조의 규정에 의한 환부이자를 지급하여야 한다. ⑤제1항 내지 제4항외에 과징금의 부과 및 징수에 관하여 필요한 사항은 지방세입징수의 예에 의한다. 제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002.4.8.] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273361"></img> 【행정절차법】 제14조(송달) ① 송달은 우편, 교부 또는 정보통신망 이용 등의 방법으로 하되, 송달받을 자(대표자 또는 대리인을 포함한다. 이하 같다)의 주소·거소(居所)·영업소·사무소 또는 전자우편주소(이하 "주소등”이라 한다)로 한다. 다만, 송달받을 자가 동의하는 경우에는 그를 만나는 장소에서 송달할 수 있다. ② 교부에 의한 송달은 수령확인서를 받고 문서를 교부함으로써 하며, 송달하는 장소에서 송달받을 자를 만나지 못한 경우에는 그 사무원·피용자(被傭者) 또는 동거인으로서 사리를 분별할 지능이 있는 사람(이하 이 조에서 "사무원등”이라 한다)에게 문서를 교부할 수 있다. 다만, 문서를 송달받을 자 또는 그 사무원등이 정당한 사유 없이 송달받기를 거부하는 때에는 그 사실을 수령확인서에 적고, 문서를 송달할 장소에 놓아둘 수 있다. <개정 2014.1.28.> ③ 정보통신망을