부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2005. 7. 11. ○○시 ○○읍 ○○리 산XX8번지 임야 6,282㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 매매계약을 체결한 매수인으로서, 2006. 1. 24. 매도인에게 매매대금을 지급한 후 3년이 지난 2015. 9. 18. 청구인 외 4인(이하 ‘제3자’라 한다)명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 이에 피청구인은 2018. 9. 4. 청구인에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 위반을 이유로 과징금 54,731,104원(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 부과하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 사건경위 청구인은 2005. 7. 11. 이 사건 토지를 매수하여 2006. 1. 24. 매매대금을 모두 지급하였다. 청구인은 2009. 7. 10. 당시 부동산 개발회사인 ㈜동원에게 분할전 토지의 소유권을 이전한 후 인허가를 받아 개발분양하는 계획을 추진하였으나, 비용문제 등으로 포기하였다. 이후2012. 11. 1. 이 사건 토지는 ○○리 XXX-X8 임야 6,287㎡로 등록전환되어, 2013. 9. 27. 분할전 토지로부터 9개 토지로 분할되었다. 2) 등기를 신청하지 못할 정당한 사유 청구인은 2013. 12. 3. 매도인을 상대로 소유권이전등기의 소를 제기하였고, 2015. 8. 13. 원고 승소판결(2015다XXXXX)이 확정되어 2015. 10. 1. 청구인 소유 부분(○○읍 XXX-X0, XXX-X2, XXX-X3, XXX-X7)에 대하여 소유권이전등기를 경료하였다. 이 사건 판결문을 보면, ‘청구인이 2005. 7. 11. 이 사건 분할전 토지를 매수하였으므로, 매도인은 청구인에게 이 사건 분할전 토지의 일부로서 원고가 구하는 제2,4,5 토지 및 제9토지 중 5분의 1 지분에 관하여 2005. 7. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다’고 명시되어 있다. 한편, 청구인은 2010. 7. 30.까지 매도인과 양도소득세 및 가산세 부담에 분쟁이 생겨 매도인이 소유권이전등기의무를 다하지 아니한 사정이 있었다. 피청구인은 청구인이 2010. 7. 건축허가 문제가 완료된 시점부터 60일 이내에 청구인 명의로 등기하였어야 하고 장기미등기의 원인이 청구인에게 있다고 주장하나, 2010. 7. 건축허가를 신청한 것은 청구인이 아니라 매도인이었다. 매도인은 건축허가를 득하여 소유권이전등기가 가능했음에도, 청구인에게 양도소득세 부담을 요구하며 소유권등기이전을 거부하였고, 2011. 7. 31.까지 매매계약에 따른 양도소득세 과세표준 예정신고 및 납부의무를 이행하지 않고, 관련 가산세까지청구인에게 부당하게 요구함에 따라 분쟁이 시작되었던 것이다. 따라서 피청구인은 위와 같은 사정에 대하여 등기를 신청하지 못할 정당한 사유로 인정했어야 한다. 3) 피청구인의 사실오인 피청구인이 발송한 처분사전통지서를 보면, ‘청구인은 반대급부이행을 완료한 후, 소송계류로 인한 미등기기간을 제외하고 산정하여도 3년이 경과한 후에, ○○리 XXX-X0, XXX-X2, XXX의 23, XXX-X7의 5분의 1에 대하여 청구인 명의로 2015. 9. 18. 소유권이전등기하였고, XXX-X8, XXX-X1, XXX-X4, XXX-X5, XXX-X6, XXX-X7의 5분의 4에 대하여 현재까지 미등기하였다’라고 되어 있다. 그러나 후자(XXX-X8, XXX-X1, XXX-X4, XXX-X5, XXX-X6, XXX-X7의 5분의 4)는 등기부등본 상 2015. 9. 18. 소유자인 서○○ 등의 명의로 각 소유권이전등기가 경료되어 있는바, 이러한 사실을 부정하고 과징금을 산정한 것은 잘못이다. 4) 과징금 감경규정 검토 해태 청구인은 이 사건 처분서를 송달받은 후 2018. 11. 15. 담당자를 찾아가 과징금 산출근거 및 내역에 대하여 문의하였고, 담당자는 ‘법위반 사유가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다’는 내용 및 과징금 산출내역이 기재된 서류를 청구인에게 제공하였다. 피청구인은 과징금 산정에 있어서 위 감경사유를 제대로 검토하지 않은 위법이 있다. 5) 청구인의 어려운 사정 등을 감안해주기 바람 청구인은 이 사건 토지로 오랜 소송을 해야 했고, 그렇게 세월이 흘러 청구인은 사업이 원활하지 못하여 결국 부도를 맞았다. 청구인은 이 사건 토지로 동업자들과 공동주택 사업을 진행하면서 얻은 이익을 고스란히 잃었다. 청구인은 장기간의 소유권분쟁, 경기침체로 인한 경제적 손실에 따른 스트레스로 인하여 우울증, 만성 B형간염 및 간경화가 발병되어, 치료를 위해 현재 주소지인 통영으로 이사를 오게 되었으며, 현재 모든 것을 잃고 어렵게 살아가고 있다. 또한 청구인이 고의적으로 등기하지 않은 것이 아니라 어쩔수 없는 사정이 있었던 것이고, 공익을 해하거나 불특정 다수에게 피해를 주지 않았다. 그럼에도 불구하고 피청구인은 이러한 여러 사정을 감안하지 않은 채 오직 잘못된 법리적인 해석과 사실을 근거로 하여 이 사건을 처분을 한 것인바, 이 사건 처분은 위법·부당하다. 나. 피청구인 주장 1) 요지 청구인은 매도인과의 분쟁 및 소송으로 인하여 소유권이전등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있었으므로 장기미등기자가 아니라고 주장하고 있으나, 허가 문제로 인한 미등기 기간과 소송 계류로 인한 미등기 기간을 제외하여 의무위반 경과기간을 합산하여도 3년이 경과하고, 중간생략등기의 합의는 금지되는 행위이므로, 이 사건 처분은 적법하다. 2) 처분경위 피청구인은 2018. 3. 19. 부동산실거래신고 검인대상으로서 대법원 2015다XXXXX 소유권이전등기의 판결문을 통보받아 검토한 결과, 부동산실명법 제10조 위반이 의심되었다. 이에 청구인과 매도인에게 추가자료 제출을 요구하였으나 부동산실명법 위반사항이 확인되었으며, 청구인은 과징금 부과예고통보에 대하여 의견 제출을 하지 아니하였다. 3) 2010. 7. 30. 청구인과 매도인 간 양도소득세 등 분쟁이 있었다는 것이 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우인지 청구인이 2010. 7.경 허가처리가 완료된 이후로 2013. 12. 3. 소송을 제기하기 전까지 소유권이전등기를 경료하기 위하여 노력하였으나 불가피하게 등기하지 못하여 등기를 신청하지 못할 “정당한 사유”가 있었음을 입증하여야 할 것이나, 청구인이 제출한 자료만으로는 정당한 사유를 인정할 수 없다. 4) 2013. 12. 3. 매도인에게 소유권이전등기청구의 소를 제기한 것이 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우인지 피청구인은 이 사건 처분 시 소유권이전소송이 진행되었던 2013. 12. 3. ~ 2015. 7. 9. 기간은 청구인이 미등기하게 된 법률상·사실상 장애가 있다고 판단하여 의무위반 경과기간에서 제외한 후, 소송이 제기되기 이전에 등기 신청할 수 있었음에도 이를 하지 않은 기간과 그 소송이 확정된 다음날부터 등기를 마친 시점까지의 기간만 의무위반 경과기간으로 합산하여 과징금을 산정하였으므로, 위 주장은 이유 없다. 5) 제3자의 명의로 소유권이전 등기된 필지는 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하는 것과 관련이 없는 필지임에도 불구하고 부과대상 필지로 보았다는 주장에 대하여 이 사건 토지에 대하여 2005. 7. 11.자 매매계약을 체결한 청구인은 「부동산등기 특별조치법」제2조제1항 규정에 의거 잔금완납일인 2006. 1. 24.로부터 60일 이내에 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였어야 한다. 따라서 이에 대한 법위반이 인정된다. 또한 이 사건 판결문에 따르면 ‘청구인외 제3자를 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하였던 매수인으로 볼 수는 없으나, 매도인은 제3자에게 중간생략등기의 합의에 따라 2005. 7. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다’고 하였다. 따라서 피청구인은 2015. 9. 18. 청구인 명의로 이전등기를 마친 필지(○○읍 ○○리 XXX-X0, -X2, -X3, -X7번지)와 현재까지 청구인 명의로 이전등기 되어 있지 않고 제3자의 명의로 등기되어 있는 필지(○○읍 ○○리 XXX-X8, -X1, -X4, -X5, -X6번지)에 대하여 부동산실명법 제10조의 위반사항이 있다고 해석하여 이 사건 처분을 한 것이다. 6) 부동산실명법 시행령 제3조2의 감경사유 검토를 소홀히 했다는 주장에 대하여 피청구인은 청구인에게 부동산실명법 제10조 규정에 의거 장기미등기로 인한 실명법위반 과징금을 부과한 것이고, 부동산실명법 시행령 제3조에 따른 감경사유는 없다고 판단하였다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. <개정 2016. 1. 6.> ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027355"></img> 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서, 처분사전통지서, 판결문, 등기사항전부증명서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2005. 7. 11. ○○시 ○○읍 ○○리 산XX8번지 임야 6,282㎡에 대하여 매매계약을 체결한 매수인으로서, 2006. 1. 24. 매도인에게 매매대금을 지급한 후, 2015. 9. 18. 청구인 외 4인 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 나) 피청구인은 2018. 9. 4. 청구인에게 부동산실명법 제10조 위반을 이유로 과징금 54,731,104원을 부과하였다. 다) 피청구인은 소유권이전소송이 진행되었던 2013. 12. 3. ~ 2015. 7. 9. 기간은 청구인이 미등기하게 된 법률상·사실상 장애가 있다고 판단하여 의무위반 경과기간에서 제외한 후 과징금을 산정하였다. 2) 부동산실명법 제10조제1항에 따르면「부동산등기 특별조치법」제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 청구인은 2005. 7. 이 사건 토지에 대하여 매매대금을 완납한 이후 2015. 9.경까지 소유권이전등기를 완료하지 못한 것은 등기를 신청하지 못한 정당한 사유가 있었기 때문이고, 피청구인이 부동산실명법 시행령 제3조2의 감경사유 검토를 소홀히 했다고 주장하고 있다. 살피건대, 청구인이 매도인과 매매계약을 체결하고, 2006. 1. 24. 매매대금을 완납하였음에도 2015. 9. 18. 소유권이전등기를 한 사실은 명백하고, 2006. 6.경부터 2010. 7.경까지는 관련허가 문제 때문에, 2013. 12. 3. ~2015. 7. 9.까지는 소유권이전등기소송 진행 때문에 등기를 신청하지 못한 정당한 사유가 있다는 주장은 이 사건 미등기기간이 위 기간 전부를 제외하여도 3년 이상이므로 더 살펴볼 필요없이 이유 없다. 또한 청구인은 2010. 7. 30.부터 청구인과 매도인 간 양도소득세 등 분쟁이 있었기 때문에 이 또한 등기를 신청하지 못한 사유가 되므로 계속 등기를 신청하지 못할 정당한 사유로 인정되어야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 자료만으로 2010. 7.경 관련허가를 득한 이후 2013. 12. 3. 소송계속 전까지 등기를 신청하지 못한 정당한 사유를 인정하기 어렵다. 마지막으로 감경사유 검토에 대한 청구인의 주장 역시 피청구인이 감경사유가 없다고 판단한 것에 위법이 있다고 보기 어렵고, 청구인은 오히려 중간생략등기를 통하여 세금을 줄여 경제적 이익을 취득하였다고 인정되므로, 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서의 감경을 받을 사안이 아닌 것으로 보인다. 따라서 이 사건 처분은 적법·타당하다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.