부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 2,268㎡ 및 같은 동 ○○○○-○○번지 105㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 청구외 박○○에게 명의신탁을 한 혐의가 ○○세무서에 의한 청구외 황○○의 양도소득세 조사·결정 과정에서 적발되어 2013. 4. 5. 피청구인에게 통지되자, 이에 피청구인은 2014. 5. 1. 이 사건 토지가 청구외 박○○에게 명의신탁 되었다고 판단하고 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조 및 제5조를 근거로 과징금 529,809,000원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2000. 2. 28. 본점을 ○○동으로 이전하였는데, 이전된 ○○동에서는 업무가 불편하여 다른 곳으로 차고지 및 본점을 이전할 필요가 있어 적당한 부지를 물색하여 청구인 대표이사인 청구외 박○○은 청구외 한○○과 공동으로 2002. 8. 1. 소외 한○○과 학교법인 ○○○○학원 명의로 되어 있던 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지 4,205㎡, ○○○○번지 1454㎡를 17억 원에 매매계약을 체결하여 2003. 2. 14. 소유권을 이전하여 이 중 1454㎡ 토지는 청구외 한○○ 명의로 이전하였다. 그 후 청구외 박○○은 2002. 10. 15. 학교법인 ○○○○학원으로부터 ○○읍 ○○리 ○○○○-○번지 1,338㎡를 5억6천만 원에 취득하여 소유권을 이전하였다. 이때 토지구입자금은 청구외 박○○이 100%보유하고 있던 ㈜○○가스의 주식매매대금 등으로 조달한 8억8백만 원, 청구인으로부터 차입한 자금 약 9억5천2백만 원, 청구외 한○○이 조달한 5억원 등으로 충당하였던 것이다. 2) 이렇게 구입된 위 토지 중 ○○리 ○○○-○번지 4,570㎡에서 ○○○○-○번지(904㎡)가 분할되어 ○○시에 이전되었고, 또 ○○○○-○○번지(1,597㎡)가 분할되어 청구인에게 양도되었으며, ○○○-○번지 나머지 2069㎡ 중 365㎡는 ○○○○-○와 ○○○○-○○번지로 분필되어 청구외 이○○에게 이전되었고, 또 62㎡는 ○○○○-○○번지로 분필·합병되어 도로로 편입되어 나머지는 1,642㎡는 형질변경되어 대지로 남아 있다. 또한 ○○리 ○○○○-○번지 토지 1,338㎡ 중 669㎡는 ○○○○-○번지로 분필되어 ○○시에 양도되었고, 43㎡는 1028-14번지로 분필된 후 ○○○○-○○번지에 합병되어 도로로, 626㎡는 ○○○-○번지에 합병되었다. 따라서 청구외 박○○이 2003. 2. 14. 취득한 토지는 결국 ○○동 ○○○-○번지 2,268㎡와 ○○○○-○○번지 105㎡가 남아 있는 것이다. 3) 이 사건 토지가 명의신탁이라고 하려면 명의신탁약정이 있어야 하고, 이 사건 토지에 대한 대금이 청구인의 자금으로 조달되었어야 한다. 이중 하나라도 충족하지 못하면 명의신탁이라 할 수 없는 것이다. 그런데 청구인과 청구외 박○○ 사이에는 명의신탁을 하지 않았고, 자금은 청구외 박○○이 조달한 것이다. 앞에서 설명한 바와 같이 청구인으로부터 차입이 있기는 하였으나 자금조달은 박○○이 조달한 것이며, 이 사건 토지의 취득당시의 가액으로 환산하면 약 7억5천만원에 해당한다. 이는 청구외 박○○이 ㈜○○가스 주식매각대금으로 충당할 수 있는 금액인 것이다. 또한 청구외 박○○이 이 사건 토지에 대한 취득세와 등록세, 농어촌특별세 등 취득관련 세금뿐만 아니라 보유단계에서 재산세 및 종합소득세, 이 사건 토지에 대한 토목공사비도 부담하였으며, 2008. 1. 1. 부터는 이 사건 토지에 대한 부동산임대업을 개시하여 사업자등록증도 교부받아 여기서의 소득을 성실히 신고 납부하고 있다. 따라서 이 사건 토지는 청구인이 청구외 박○○에게 명의신탁을 한 것이라고 볼 수가 없는 것이다. 4) 이 사건 토지의 처분대금도 청구외 박○○이 수령하여 양도소득세도 신고·납부하였고, 청구외 박○○이 청구인에게 양도한 ○○동 ○○○○-○○번지 1,597㎡는 그 가액이 926,260,000인데, 이 중 730,313,090원은 임차보증금과 상계하고, 195,946,910원은 가지급금과 상계하는 것으로 회계처리 하였다. 한편. ○○세무서의 세무조사결과도 명의신탁으로 보지 않았다. 청구인은 2003 사업년도부터 2005사업년도까지 ○○세무서로부터 세무조사를 받은 바 있는데, 2006. 12. 1. 세무조사결과 2003년에 청구외 박○○이 취득한 토지와 관련하여 청구인이 지출한 가지급금을 확인하였으나 이를 명의신탁으로 보지 않았다. 이러한 점들을 종합하여 볼 때 명의신탁으로 볼 수 없음에도 이를 명의신탁이라 판단하여 이 사건 처분을 한 것이므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 대법원은 부동산에 관하여 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적인 징표 중의 하나는 취득자금이라고 하고 있다. 청구인은 청구외 박○○이 이 사건 토지의 취득자금을 부담하였다고 주장하고 있으나 이 사건 토지에 대한 직접적인 자금의 내역을 증빙하지 못하고 있다. ○○지방법원 2006고합4, 11(병합)사건[피고1. 박○○, 2. ㈜○○교통] 판결내용 중 기초사실에서 2002. 8.~2002. 10. 매매계약 당시 이 사건 부동산을 포함하여 그 일대(○○○부지)가 토지의 지목이 농지라 청구인이 아닌 박○○의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다고 되어 있는 점, 2004. 8. 12. ㈜○○교통 대표이사 박○○과 청구외 ○○교통 이사인 황○○ 사이에 작성된 합의서 7항을 보면 당시 이 사건 토지를 포함한 ○○동 소재 차고지 소유는 개인명의로 등기되어 있으나 ○○교통 소유임으로 자산평가에 포함시킨다고 하고 있는 점 등을 미루어 볼 때 「농지법」제6조의 규정을 회피할 목적으로 청구인과 청구외 박○○ 사이에 명의신탁이 있는 것이 분명하다. 2) 또한, 청구인은 2013. 7. 29. ○○세무서에서 2001. 1. 1.~2005. 12. 31.까지 대차대조표상 유형고정자산 중 토지계정이 계상되어 있지 않는다고 사실증명을 받았으나 이는 대차대조표상 단순히 토지계정으로 계상한 적이 없는 것일 뿐이고, ○○고등법원 2006나77793호 정산금반환[원고: 황○○외 1. 피고: ㈜○○교통, 박○○] 사건과 관련하여 위 피고가 소송에 제출한 순 자산가치 평가보고서를 보면 ① 청구인이 이 사건 토지를 포함하여 ○○동 사옥부지를 취득하면서 지출한 토지매입대금 및 공사대금을 단기예금계정 및 가지급금 계정에 계상한 것으로서, 단기대여금(가지급금)채권이 아닌 토지로 회계처리 했어야 할 성질의 금액으로 박○○에 대한 단기대여금을 토지계정으로 대체하여 자산평가를 한 점, ② 청구인은 이 사건 토지를 명의신탁된 토지로 보아 부동산실명법 과징금 및 이 사건 토지를 청구인의 자산으로 평가한 것으로 청구인은 부동산실명법 위반사실에 대하여 분명하게 인지하고 있었던 점, ③ 이 사건 토지를 취득한 후 청구외 박○○이 토목공사비 등으로 2003. 4. 3. 청구외 한○○으로부터 2억원을 차입하였다는 내용에 대하여 청구인이 증거로 제출한 내용증명을 보면 수신자는 청구인으로 되어있고 청구외 박○○이 아닌 청구인이 차용하였다고 되어 있는 점으로 이 사건 토지에 대한 실질적인 권리는 청구인이라 할 것이다. 3) 이와 같이 이 사건 부동산은 청구인이 실질적인 소유자임이 명백하며, 이에 따른 피청구인의 이 사건 처분은 적법하며, 청구인의 주장은 이유가 없으므로 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산실권리자 명의등기에 관한 법률】 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조 (과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산실권리자명의등기에관한법률시행령】 제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541077"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, ○○세무서 실명법위반혐의자 통보, 부동산매매계약서, ○○지방법원 및 ○○고등법원 판결문, 토지대장 및 등기부등본, 순자산가치평가보고서 등의 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구외 박○○은 2002. 8. 1. 학교법인 ○○○○학원 명의로 되어 있던 ○○동 ○○○-○, ○○○○번지(임야)에 대하여 매매대금 17억원, 2002. 10. 15. ○○리 ○○○○-○번지(전)에 대하여 매매대금 5억6천만원에 청구외 한○○과 매매계약을 체결하였다. -아래 나)다)라)는 ○○지방법원 2006고합4, 11(병합)사건 판결문의 인정사실을 달리 부인할만한 증거가 없어 그대로 인용한다. 나) 청구인은 위 토지대금으로 청구외 한○○에게 2002. 8. 8. 3억 원, 같은 해 12. 5. 3억 원, 2003. 2. 5. 1억 1,200백만 원, 같은 달 11. 8억 4,000만 원 합계 15억 5,200만원을 지급하고, 약 5억원은 한○○의 출자금으로 충당하여 지급하였다. 다) 청구인은 이 사건 토지에 대한 명의는 지목이 농지 또는 임야이어서 청구외 박○○명의로 이전등기하였다. 라) 청구인은 이 사건 토지대금 15억 5,200만 원을 당초 회사장부들에는 토지구입대금명목으로 기재하였다가, 2002 회계연도, 2003 회계연도 법인결산함에 있어서 이 사건 토지대금 중 1,043,224,924원을 대표이사 가지급금으로, 6억 2,000만원을 단기대여금으로 회계처리하였다. 마) 청구외 박○○이 2004. 8. 12. 청구외 황○○과 작성한 합의서에서 이 사건 토지가 개인명의로 등기되어 있으나 모두 ○○택시 소유임으로 자산평가에 포함시킨다고 하였다. 바) 청구외 한○○은 2005. 1. 12. 청구인에게 2003. 4. 3. 차용한 금전 2억 원에 대하여 2005. 1. 28.까지는 변제할 것을 촉탁하고 있다. 2) 부동산실명법 제3조에 따르면, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되고, 같은 법 제5조에 따르면 제3조의 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하고, 과징금의 부과·징수는 해당부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수·구청장이 하고 납부기한까지 내지 않으면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수하여야 하고, 같은 법 시행령 제3조의2에 따르면 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있도록 규정하고 있다. 3) 청구인은 청구외 박○○이 이 사건 토지를 매입함에 있어서 그 자금을 청구외 박○○이 대표로 있던 ㈜○○가스의 주식매각대금 8억8백만 원과 청구인으로부터 차입한 차입금 9억5천2백만 원, 공동매수인인 청구외 한○○이 5억 원으로 구입을 한 것이어서 명의신탁은 없었다고 주장한다. 가) 살피건대, 부동산실명법은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지하는 것을 목적으로 제정된 것인바, 이러한 명의신탁관계는 부동산등기명의인이 부동산매입자금이 어디에서 어떻게 조달되었는지가 중요하다. 특히 법인이 부동산의 소유권을 취득하면서 그 등기명의를 법인이사 중 1인 앞으로 경료하는 것이 명의신탁에 해당하지 않는다고 한다면 어떤 법인의 임원 중 일부가 국토계획법이나 농지관련법 등이 정하는 매수인으로서의 법률상의 자격을 결한 경우에도 그에 합당한 자격을 갖춘 일부 임원 명의로 매매계약을 체결하기만 하면 관계법규가 정하는 허가요건이나 자격요건을 회피할 수 있는 길을 열어주는 결과가 되어 부동산등기제도를 악용한 투기·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고자 하는 부동산실명법의 취지에 반한다 할 것이다. 따라서 법인의 자금이 임원이 임원명의의 부동산의 소유권을 취득하는 데에 소요된 사실이 있다면 이것이 명의신탁이 아니라는 사실을 증거를 통해 명백히 하여야 하는 것이다. 나) 그런데, 이 사건에서 청구인이 청구외 박○○에게 이 사건 토지에 대하여 명의신탁을 하지 않았다고 제출한 거시증거를 보면, ○○지방법원 2006고합4, 11(병합)사건 판결문의 인정사실에서 청구인이 이 사건 토지대금으로 청구외 한○○에게 2002. 8. 8. 3억 원, 같은 해 12. 5. 3억 원, 2003. 2. 5. 1억 1,200백만 원, 같은 달 11. 8억 4,000만 원 합계 15억 5,200만원을 지급하고, 약 5억원은 한○○의 출자금으로 충당하여 지급하였다고 되어 있고, 청구인은 이 사건 토지에 대한 명의는 지목이 농지 또는 임야 이어서 청구외 박○○ 명의로 이전등기하였다고 하고 있으며, 청구인은 이 사건 토지대금 15억 5,200만 원에 대하여 당초 회사장부들에는 토지구입대금명목으로 기재하였다가, 2002 회계연도, 2003 회계연도 법인결산함에 있어서 이 사건 토지대금 중 1,043,224,924원을 대표이사 가지급금으로, 6억 2,000만원을 단기대여금으로 회계처리 하였다는 사실들은 법원에서 증거를 통하여 인정된 기초사실임에도 이를 배척할 만한 명백한 증거를 제시하지 못하고 있고, 오히려 청구외 박○○과 청구외 황○○이 2004. 8. 12. 작성한 합의서에서 이 사건 토지가 개인명의로 등기되어 있으나 모두 ㈜○○택시 소유임으로 자산평가에 포함시킨다고 하고 있고, 청구인이 구사옥부지가 협소하여 ○○○부지가 필요한 시점에서 대표이사로 재직 중이던 청구외 박○○에서 거액의 금액을 차용하여 주었으며, 이를 가지급금형식으로 회계처리 하였다고 하나, 청구인의 주장과 같이 회사자금이 풍부하지 않은 작은 회사임에도 대표이사에게 거액의 회사자금을 가지급금형식으로 대부하여 주었다는 것을 납득할 수 없다는 점과 청구외 박○○이 이 사건 토지에 대해 부지조성을 하여 현재 청구인의 ○○○부지로 사용하고 있다는 점, 청구외 박○○이 이 사건 토지의 토목공사조성비로 사용하기 위해 청구외 한○○으로부터 차용하였다는 사항도 청구외 한○○이 2005. 1. 12. 채권이행촉구의 내용증명을 청구인에게 보냈다는 점을 보면, 명의신탁이 없었다는 청구인의 주장은 설득력이 없다. 4) 따라서 피청구인이 이 사건 토지가 명의신탁되었다는 이유로 한 이 사건 처분은 적법해 보이고 청구인이 이 사건 심판청구는 이유가 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.