부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 청구 외 ○○○로부터 ○○시 ○○동 ○○○-○○○, 같은 동 ○○○-○○○ 토지(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)를 매수하면서 청구 외 ○○○와 이 사건 각 부동산의 소유명의를 청구 외 ○○○로 하는 명의신탁약정을 체결하고, 2006. 12. 29. 청구 외 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 피청구인은 2013. 7. 15. ○○지방검찰청 ○○지청으로부터 청구인의 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 위반 사실을 통보받아, 2013. 7. 18. 사전통지 절차를 거쳐 2013. 9. 10. 청구인에게 과징금 19,790,400원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2006. 12. 26. 청구 외 ○○○로부터 ○○시 ○○동 ○○○-○○○, ○○○ 부동산을 매수한 후, 2008. 1. 29. 청구 외 ○○○에게 매도하였다. 이 사건 토지들은 토지거래허가구역에 있어 청구인이 명의이전을 할 수 없는 상태였고, 따라서 불가피하게 ○○○에게 명의신탁을 하게 된 것이며 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 명의신탁 한 것은 아니다. 2) 다만 위와 같이 이 사건 토지들은 2006. 12. 26.부터 2008. 1. 28.까지는 청구인의 소유였으나, 2008. 1. 29.부터 2010. 3. 12.까지는 청구 외 ○○○의 소유였으므로 보유자별로 보유기간을 산정하여 부과하였어야 하는데 피청구인은 모두 청구인 소유로 보아 이 사건 처분을 하였다. 따라서 부동산실명법의 과징금 부과기준 중 기간에 관한 부분은 1년 초과 2년 이하 기준에 따라 10%로 산출하여 과징금을 부과하였어야 하는데, 2년 초과로 보아 15%를 적용하여 부과한 것은 위법하다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-○○○ 전 467㎡, ○○동 ○○○-○○○ 전 331㎡를 ○○○로부터 금 360,000,000원에 매수하면서 청구 외 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실이 적발되어, ○○지방검찰청 ○○지청으로부터 부동산실명법 위반을 원인으로 벌금 2,000,000원의 약식명령을 받았고, 피청구인은 ○○지방검찰청 ○○지청으로부터 청구인의 범죄사실에 대한 통보를 받아 2013. 9. 10. 청구인에게 과징금 19,790,400원 부과처분을 하였다. 2) 청구인은 이 사건 부동산을 2006. 12. 26. 매수하여 2008. 1. 29. 청구 외 ○○○에게 매도하였으므로, 1년 초과 2년 이하의 부과율에 의하여 10%를 부과함이 타당한데도 부당하게 2년 초과에 해당하는 15%를 적용하는 것은 부당하다는 의견을 제출하였다. 그런데 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 제1항에 의하면, 허가 구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다고 명시되어 있고, 같은 조 제6항에 의하면 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 명시되어 있어 청구인과 위 ○○○의 매매계약은 토지거래허가를 받지 아니한 무효의 계약이다. 따라서 위 계약이 무효인 이상 청구인은 2006. 12. 26.부터 2010. 3. 12.까지 이 사건 각 부동산을 명의신탁하여 소유하고 있었다고 할 것이므로 2년 초과 부과율에 해당하는 15%를 적용한 것은 정당하다. 3) ○○지방검찰청 ○○지청으로부터 이 사건 청구인의 명의신탁 사실이 통보되었으므로 과징금 부과대상이 됨은 명백하며, 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있으나, 청구인은 이를 입증할 만한 객관적인 자료를 전혀 제시하지 못하였다. 또한 대법원은 ‘구 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률이 조세포탈이나 법령위반 목적에 관계없이 모든 명의신탁을 금지하고 행정적·형사적 제재를 가하는 것이 헌법에 위반되지 않는다고 판시하고, 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에 따라 과징금을 감경할 것인지 여부는 행정청의 재량에 속한다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두4554 판결 참조). 따라서 청구인의 주장을 모두 인정하여 청구인이 조세포탈이나 법령위반의 목적과 관계없이 명의신탁행위를 한 것이라고 하더라도 이 사건 과징금 부과처분은 적법하고, 감경할 수 있는지 여부는 행정청의 재량이므로 이 사건 과징금 처분이 적법한 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. [전문개정 2010.3.31] 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010.3.31] 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010.3.31] 【부동산실권리자명의등기에관한법률시행령】 제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541589"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 이 사건 처분서, 부동산실권리자명의등기에관한법률 위반사범 통보, 약식명령서, 부동산실명법위반 과징금부과 사전처분 통지, 의견제출서, 확약서, 이 사건 각 부동산에 대한 등기부등본, 청구인에 대한 사법경찰리 작성의 피의자신문조서, 판결문(○○지방법원 ○○지원 2013. 8. 9. 선고 2012가단26541판결)의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실을 각 인정할 수 있다. 가) 청구인은 청구 외 ○○○로부터 이 사건 각 부동산을 매수하는 과정에서, 이 사건 각 부동산은 토지거래허가구역 내에 있는데 청구인은 토지거래허가취득 가능성이 없으므로 토지거래허가를 득할 수 있는 청구 외 ○○○와 이 사건 각 부동산의 소유명의를 ○○○에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 체결하였고, 이에 따라 2006. 12. 29. 위 ○○○ 명의의 소유권이전등기가 경료되었다. 나) 청구인은 2008. 1. 29. 청구 외 ○○○과 이 사건 각 부동산과 청구 외 ○○○ 소유의 ○○ ○구 ○동 ○가 ○○-○○ 토지 및 그 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 숙박시설을 교환하기로 하는 교환계약을 체결하면서, 이 사건 각 부동산의 소유권이전등기와 관련한 업무는 청구 외 ○○○와 ○○○의 부인 ○○○이 처리하도록 하였다. 그리고 위 교환계약에 따라 청구인은 2008. 3. 14. 2008. 1. 29.자 매매를 원인으로 하여 위 숙박시설과 건물이 소재한 토지에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. 다) 청구 외 ○○○은 2009. 5. 29. 이 사건 각 부동산에 관하여 청구 외인의 명의로 소유권이전등기를 마치지 않은 상태에서 이를 청구 외 ○○○에게 매도하고, 청구 외 ○○○의 동의하에 청구 외 ○○○와 ○○○ 사이에 매매계약서를 작성한 후, 2010. 3. 12. 이 사건 각 부동산에 관하여 청구 외 ○○○로부터 직접 청구 외 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 경료되게 하였다. 라) 청구 외 ○○○은 위와 같은 미등기전매사실이 밝혀져 2011. 1. 1. ○○세무소로부터 청구 외인이 ○○○에게 이 사건 각 부동산을 매도한 것과 관련하여 양도소득세 및 미신고 가산세 합계 102,557,000원을 부과받았다. 마) 청구인은 2011. 8. 29. ○○지방법원 ○○지원에서 위와 같은 명의신탁에 의한 부동산실명법 위반을 원인으로 벌금 2,000,000원의 약식명령을 받았다. 바)○○지방검찰청 ○○지청은 2013. 7. 16. 피청구인에게 청구인의 부동산실명법 위반 사실을 통보하였고, 이에 피청구인은 2013. 9. 10. 사전처분 및 의견제출절차를 거쳐 청구인에게 이 사건 처분을 하였다. 2) 「부동산실명법」 제3조 제1항, 제5조, 같은 법 시행령 제3조의2 별표에 의하면, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니되며, 이를 위반한 때에는 부동산의 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 부동산평가액과 의무위반 경과기간을 기준으로 하여 산정된 과징금을 부과하고, 다만 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 2008. 1. 29. 이 사건 각 부동산을 청구 외 ○○○에게 매도하였으므로 청구인과 청구 외 ○○○에게 보유기간에 따라 과징금을 부과하여야 함에도, 청구인이 2006. 12. 26.부터 2010. 3. 12.까지 계속하여 이 사건 각 부동산을 명의신탁하여 대내적으로 소유권을 보유하고 있었던 것으로 추정하여 이 사건 처분을 한 것은 위법하다고 주장하고 있는바, 앞서 인정한 바와 같이 청구인이 2008. 1. 29. 청구 외 ○○○과 교환계약을 체결하여 청구인이 2008. 3. 14. ○○○의 소유였던 토지 및 숙박시설에 대하여 소유권이전등기를 마쳤던 점, 위 ○○○은 2009. 5. 29. 이 사건 각 부동산의 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 이를 다시 청구 외 ○○○에게 매도하고 청구 외 ○○○의 동의 하에 청구 외 ○○○와 ○○○ 사이에 매매계약서를 작성한 후 2010. 3. 12. 이 사건 각 부동산에 관하여 청구 외 ○○○로부터 직접 청구 외 ○○○ 명의의 소유권이전등기가 경료되었던 점, 청구 외 ○○○이 위와 같은 미등기전매사실로 양도소득세 및 미신고 가산세 102,557,000원을 부과받았던 점 등을 종합하면, 적어도 2008. 3. 14.에는 이 사건 각 부동산의 실질적 소유권이 청구 외 ○○○에게 이전되었다고 보아야 할 것이다. 이에 대하여 피청구인은 ○○○은 토지거래허가를 받지 아니하였으므로 그 매매계약은 무효이며, 따라서 청구인이 2010. 3. 12.까지 이 사건 각 부동산을 명의신탁 한 것으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 피청구인의 주장에 의하면 청구인이 명의신탁을 할 당시에도 이 사건 각 부동산은 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으므로 청구인과 청구 외 ○○○ 사이의 매매계약 역시 무효로 보아 명의신탁을 인정할 수 없다고 할 것이므로 위 주장은 주장 자체로 이유 없다고 할 것이며, 위와 같이 청구인은 2006. 12. 26.부터 2008. 3. 14.까지만 이 사건 각 부동산에 관하여 명의신탁자의 지위에 있었다고 봄이 상당하므로, 의무위반기간이 1년 초과 2년 이하로 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율이 10%임에도 피청구인은 이러한 점을 오인하여 의무위반 경과기간 기준의 과징금 부과율을 15%로 하여 과징금을 산정한 위법이 있다. 4) 나아가 청구인은 이 사건 각 부동산은 토지거래허가구역 내에 위치하고 있는데, 청구인은 토지거래허가를 득할 자격요건을 구비하지 못하여 부득이 청구 외 ○○○ 명의로 명의신탁을 하게 된 것으로, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다고 주장하고 있는바, 청구인이 토지거래허가를 득할 자격요건을 구비하지 못하였음에도 이 사건 각 부동산을 매수하기 위하여 청구 외 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 한 사실을 자인하고 있고, 이는 그 자체로 법령에 의한 제한을 회피하기 위하여 명의신탁을 한 것으로 봄이 상당하므로, 청구인의 이 부분 주장은 이유 없다. 5) 결국, 이 사건 처분은 과징금 부과율을 잘못 적용한 위법이 있고, 이를 지적하는 청구인의 주장은 이유 있다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.