부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2003. 12. 23. ○○시 ○○동 ○○, ○○, ○○ 지상 아파트 제○○ ○○호(이하‘이 사건 부동산’이라고 한다)에 관한 소유권이전등기 소송을 제기하였고, 해당 청구가 인용되어 2006. 6. 1. 확정되었다. 청구인은 이후 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 있다가, 2017. 11. 10. 청구외 ○○건설 주식회사에게 이 사건 부동산을 매도하는 계약을 체결하였다. 이후 청구인은 2017. 12. 5. 소유권이전등기 경료를 위하여 피청구인에 대하여 판결문 검인 신청을 하였고, 2017. 12. 27. 이 사건 부동산의 소유권이전등기는 청구외 ○○에서 청구인으로, 청구인에서 주식회사로 순차 경료되었다. 피청구인은 청구인이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하‘부동산실명법’이라고 한다) 제10조가 규정한 장기미등기자에 해당한다고 판단하고, 이 사건 부동산의 시가표준액을 77,106,120으로 산정한 뒤 사전통지 등 절차를 거쳐 2018. 4. 27. 청구인에게 시가표준액의 20%에 해당하는 과징금 15,421,220원을 부과하는 처분(이하‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 이 사건 부동산은 사용승인이 되지 않은 미완성 아파트에 불과하여 부동산실명법 제10조 제1항이 적용되는 부동산이 아니다. 통상의 경우 건물이 완공되고 사용승인이 된 후 등기기록이 개설됨에 반하여, 이 사건 부동산의 소유권보존등기는 완공되어 사용승인이 되기도 전에 등기관이 법원의 촉탁에 따라 가처분 등기를 하면서 직권으로 이루어진 것이다. 즉 이 사건 부동산은 미완성인 관계로 통상의 경우라면 등기기록이 개설되지 않았을 경우에 해당하여 청구인의 소유권이전등기의무나 그 이행기간을 논하기 힘든 경우이다. 따라서 이 사건에서 소유권보존등기일을 기준으로 하여 청구인들이 장기미등기자가 되는지의 여부를 결정하는 것은 부당하다. 또한 부동산 거래의 정상화, 안정화라는 부동산실명법 제10조 제1항의 입법취지에 비추어, 위 규정은 일반적인 거래의 대상이 되는 부동산을 대상으로 한 것이다. 이 사건 부동산의 경우 미완성·미준공 상태이고, 공시가격조차 산정되지 않았으며, 아파트임에도 불구하고 주거기능이 없는 등 일반적인 부동산 거래의 대상이 아니므로 위 규정을 적용할 수 없다. 2) 이 사건 처분은 청구인의 신뢰이익을 침해하는 것으로서 위법하다. 청구인은 청구외 ○○에 대하여 제기한 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기청구 소송에서 승소하고 2006. 6. 1. 위 판결이 확정된 이후 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 상태였으나, 이 사건 부동산은 사용 승인을 받지 않아 실제로 사람이 거주할 수 없는 건물이었기 때문에 청구인은 굳이 이를 소유권이전등기하지 않고 있었던 것이다. 피청구인은 그로부터 무려 약 12년 후인 2018. 4. 27. 장기미등기 상태임을 이유로 이 사건 처분을 하였는바, 이는 그동안 별다른 행정조치가 없을 것이라고 믿은 청구인의 신뢰이익과 법적 안정성을 빼앗는 것이 되어 매우 가혹할 뿐만 아니라, 청구인들의 위반 행위가 이 사건 처분의 사유가 된다 할지라도 그와 같은 공익상 목적보다 청구인들이 입게 될 불이익이 훨씬 더 크다. 3) 이 사건 처분의 과징금 산정의 기초가 되는 부동산 평가액은 이 사건 부동산의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고 과도하게 산정되어 위법하다. 과징금 부과기준인‘부동산 평가액’은‘부동산 가액’과 같은 의미로(부동산실명법 제5조 제3항), 이는 소유권의 경우 과징금을 부과하는 날 현재 소득세법 제99조 및 동법 시행령 164조 제11항에 따른 기준시가에 따라야 할 것인데(부동산실명법 제5조 제2항) 그 기준시가는 국세청장이 결정 고시한 공동주택가격이 없는 경우에는 행정안전부 장관이 정하는 기준에 따라 시장·군수·구청장이 산정한 가액으로 하거나, 둘 이상의 감정평가 업자에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있는 것이다(소득세법 제99조, 동법 시행령 164조 제11항, 지방세법 제4조 제1항 단서, 동법 시행령 제3조). 그런데 위 행정안전부 기준은 행정규칙으로 입법한 것이 없고, 내부공문 및 업무지침의 형식으로 운용 중인바, 청구인들로서는 어떤 기준으로 기준시가를 산정한 것인지 알 수 없으며, 그 처분이유에는 만연히 지방세법 제4조 제1항 단서(행정안전부 기준에 따라 기준시가를 산정하는 방식)에 따라 시장·군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가 업자에게 의뢰한 감정가액을 고려하여 평가하였다고 할 뿐, 행정안전부 기준에 따라 시장 등이 이를 산정한 것인지, 감정평가를 의뢰한 것인지, 그렇다면 감정평가를 실시하였는지조차 불분명하다 할 것이다. 결국 청구인으로서는 이 사건 각 부동산의 시가가 어떤 기준으로 산정되었는지 알 수 없는 상태이므로, 피청구인은 그 산정 근거를 구체적으로 제시하여야 할 것이다. 4) 이 사건 각 부동산의 시가는 실거래 사례나 현황을 고려하여 평가하여야 하는바, 아래와 같이 이 사건 부동산의 실제 가치는 1,500만 원 정도에 불과하다. 청구인이 이 사건 각 부동산을 대물 변제받고도 소유권이전등기를 방치한 것은 ○○ 주식회사에 금원을 각 대여해주고 이 사건 각 부동산을 대물 변제받았으나, 이 사건 부동산들은 골조공사만 완료된 채 공사 중단된 미완성·미준공 아파트여서 재산가치가 거의 없는 상태였기 때문이다. 그런데 마침 토지소유자 ○○ 주식회사가 위 아파트를 완공하고자 청구인에게 매도를 권하여 어쩔 수 없이 ○○ 주식회사와 매매대금 1,500만 원으로 하는 거래가 성사되었던 것이다. 이 사건 부동산과 같은 형태, 면적(전유부분 면적 141.22㎡)인 ○○시 처인구 ○○동 ○○ 외 2필지 지상 ○○호 아파트의 경우, ○○ 주식회사가 위 아파트 부지 소유자로서 위 ○○호 아파트 소유자인 청구외 ○○을 상대로 임료 상당의 부당이득금 반환청구소송을 제기한 사실이 있는데, 위 사건에서 ○○은 ○○호 아파트는 출입이 통제된 공사가 중단된 아파트로서 사람이 살 수 없는 아파트라는 점을 들어 점유사실을 부인한 바 있다. 이 사건 부동산은 모두 위 ○○호 아파트와 같은 동에 속하는 아파트로, 역시 골조공사만 된 상태에서 공사가 중단된 채로 사람이 거주하여 살 수 없는 상태이다. 이러한 점을 감안하여 ○○ 주식회사가 매매대금 1,500만 원에 이 사건 각 부동산을 매수하여 공사를 재개하려고 하고 있는 것이다. 결국 이 사건 각 부동산은 공사 자체가 완성되지 않은 미준공 아파트로서 국토교통부공시가격도 산정할 수 없는 아파트이고, 이 사건 각 부동산이 1,500만 원에 매도된 것을 고려한다면 피청구인이 산정한 부동산평가액 77,106,120원은 이 사건 각 부동산을 지나치게 고평가한 것이다. 5) 청구인에게는 조세포탈이나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 인정되지 않으므로, 과징금이 감경되어야 한다. 장기 미등기자에 대한 과징금 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 부동산등기 특별조치 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하되 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다(부동산실명법 제10조 제2항, 동법 시행령 제4조의4 단서). 청구인은 조세를 포탈하거나 부동산명의신탁 기타 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 이 사건 각 부동산을 장기미등기한 것이 아니므로 위 과징금의 임의적 감경사유를 고려하여야 할 필요가 있다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 부동산실명법 위반자에 해당한다. 부동산실명법 제10조 제1항은 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항·제11조 및 법률 제4244호 동법 부칙 제2조의 적용을 받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날로부터 3년 이내에 소유권이전동기를 신청하지 아니한 등기권리자에 대하여 과징금을 부과한다고 규정하고 있다. 서울동부지방법원○○가합○○호 판결 및 서울고등법원 ○○나○○ 판결에 따르면 청구인은 이 사건 부동산에 대하여 대물변제 계약을 체결하였고 이를 원인으로 이 사건 부동산의 분양계약서를 교부받았으므로 이는 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 맺은 자에 해당한다 할 것이다. 또한 이 사건 부동산의 등기부 등본을 보면 소유권보존등기는 2003. 1. 10.에 생성되었고, 청구인은 이 사건 판결을 확정 받은 날인 2006. 6. 1.부터 단독으로 소유권이전등기를 할 수 있었음에도 불구하고 단지 경제적 가치가 없다는 이유만으로 약 11년 동안 소유권이전등기를 경료하지 않았으므로 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다. 2) 이 사건 처분은 청구인들의 신뢰이익을 침해하지 않았다. 장기 미등기자에 대한 과징금 부과 제척기간의 기산점은 소유권이전등기신청 의무의 위반상태가 종료된 날이라는 것이 대법원 판례의 입장이다. 이 사건 부동산의 등기부등본을 보면 청구인은 2017. 12. 27. 소유권이전등기를 경료하였고, 피청구인은 그로부터 4개월 후인 2018. 4. 27. 이 사건 처분을 하였으므로 아무런 문제가 없다. 결국 이 사건 처분이 처분사유가 있은 날로부터 12년이 지난상황에서 발령 된 것으로 신뢰이익을 침해하므로 위법하다는 청구인 주장은 이유가 없다. 3) 이 사건 처분의 과징금은 적법한 절차를 거쳐 산정된 것이다. 부동산실명법 제10조 제5항에 따르면 제l항의 과징금에 관하여는 제5조 제4항부 터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다고 규정하고 있으며 동법 제5조 제2항 제l호에 따르면 “소유권의 경우에는 소득세법 제99조에 따른 기준시가”라고 규정하고 있다. 이 사건 부동산의 경우 소득세법 제99조 제1항 제l호 라목에 해당하는 부동산이라 할 수 있으며 동법 시행령 제164조 제11호 에 따르면 “법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액’이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제l항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다”고 규정하고 있다. 피청구인은 이 사건 부동산 건물기준시가를 관할 부서에 의뢰하여 회신을 받아 과징금을 산출하였으며, 과징금 부과 후 관할 세무서에도 이 사건 부동산에 대한 건물기준시가를 의뢰하였으나 내용을 회신할 수 없다는 답변을 받았다. 따라서 소득세법 시행령 제164조 제11호에“지방세법 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액”이란 단서가 있으므로 이 사건 처분에 대한 과징금 산정은 적법하다 할 것이므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 4) 이 사건 처분은 감경 대상이 아니다. 대법원 판례에 따르면, 부동산실명법 시행령 제4조의4 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있으나, 이는 임의적 규정임이 명백하므로, 위와 같은 감경사유가 존재하더라도 과징금을 감경할 것인지 여부는 과징금 부과관청의 재량에 속하는 것이다. 또한 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다. 청구인의 경우 의견 제출할 당시 이 사건 부동산의 경우 재산적 가치가 없다고 주장하였고 이러한 이유는 감경사유에 해당하지 않는다. 또한 조세포탈이나 법령상 제한을 회피할 목적이 아니라는 사실은 청구인이 이를 직접 주장하여야 함에도 불구하고 청구인은 이와 관련한 객관적인 자료를 제출하지 아니하였다. 결국 이 사건 처분은 재량권을 일탈·남용한 처분이라 할 수 없다. 3. 이 사건 심판청구의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·특별자치시장·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. <개정 2016. 1. 6.> ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6.> ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ①「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. <개정 2016. 1. 6.> ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과 받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.> [전문개정 2010. 3. 31.] 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271509"></img> 【소득세법】 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2013. 5. 28., 2014. 12. 23., 2016. 1. 19., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19.> 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 　 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 　 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 　 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액 라. 주택 　 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 【소득세법 시행령】 제164조(토지·건물의 기준시가 산정) ⑪법 제99조제1항제1호라목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. <신설 2006. 2. 9., 2010. 2. 18., 2010. 9. 20., 2016. 8. 31., 2018. 2. 13.> 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 【지방세법】 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 1. 19., 2016. 12. 27.> 【지방세법 시행령】 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 11. 19., 2017. 7. 26.> 나. 판 단 1) 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가) 청구인은 2003. 12. 23. 서울동부지방법원에 청구외 ○○를 상대로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기 소송을 제기하였고, 해당 청구가 인용되어 2006. 6. 1. 확정되었다(서울동부지방법원 ○○가합○○, 서울고등법원 ○○나○○, 대법원 ○○다○○, 이하 통틀어‘이 사건 판결’이라고 한다). 나) 청구인은 이 사건 판결이 확정된 이후에도 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하지 아니하고 있다가, 2017. 11. 10. 청구외 ○○ 주식회사에게 이 사건 부동산을 매도하는 계약을 체결하였다. 청구인이 제출한 이 사건 부동산의 매매계약서에 따르면, 매매대금은 1,500만 원, 부동산의 명도일은 2017. 11. 10.로 기재되어 있다. 다) 청구인은 2017. 12. 5. 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료할 목적으로 피청구인에 대하여 이 사건 판결문을 제출하여 판결문 검인 신청을 하였다. 라) 이 사건 부동산의 소유권이전등기는 2017. 12. 27. 청구외 ○○에서 청구인으로, 청구인에서 ○○ 주식회사로 순차로 경료되었다. 마) 피청구인은 청구인이 부동산실명법 제10조가 규정한 장기미등기자에 해당한다고 판단하고, 이 사건 부동산의 시가표준액을 77,106,120으로 산정한 뒤 사전통지 등 절차를 거쳐 2018. 4. 27. 청구인에게 시가표준액의 20%에 해당하는 과징금 15,421,220원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 바) 이후 피청구인은 2018. 5. 15. ○○세무서장에 대하여 이 사건 부동산의 시가표준액 산정을 의뢰하였으나, ○○세무서장은 2018. 5. 31. 피청구인에게 “해당내용을 회신할 수 없다”는 내용의 공문을 발송하였다. 2) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제10조 제1항 제1호에 따르면 부동산등기 특별조치법 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 한편 같은 법 제5조 제2항에 따르면 과징금의 기준이 되는 부동산 가액은 소유권의 경우 소득세법 제99조에 따른 기준시가에 따른다. 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목에 따르면 주택의 기준시가는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 말하는 것으로, 다만 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 소득세법 시행령 제164조 제11항에 따르면 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서“대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 1. 부동산 가격공시에 관한 법에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액, 2. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말하며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. 지방세법 제4조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제3조에 따르면 주택에 대한 시가표준액은 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장 등이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 시장 등이 산정한 가액으로 한다. 3) 청구인은 이 사건 부동산은 사용승인이 되지 않은 미완성 아파트에 불과하여 부동산 실명법 제10조 제1항이 적용되는 부동산이 아니라고 주장한다. 하지만 부동산 실명법 제10조 제1항에 의하면 부동산등기특별조치법 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조의 적용을 받는 자로서 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날, 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에 대하여 과징금을 부과한다고 규정하고 있을 뿐, 그 대상 부동산이 미완성인지 미준공인지 여부는 구별하고 있지 않다. 따라서 이 사건 부동산은 사용승인이 되지 않은 미완성 아파트에 불과하여 부동산 실명법 제10조 제1항이 적용되는 부동산이 아니라는 청구인의 주장은 이유 없다(이 사건 부동산에 관하여 이미 소유권보존등기가 경료되어 있었으므로 청구인은 서울동부지방법원 ○○가합○○호 판결 등에 의하여 소유권이전등기를 경료하는데 아무런 장애가 없었다). 또한 청구인은 이 사건 처분이 청구인의 신뢰이익을 침해하는 것으로 위법하다고 주장한다. 하지만 이 사건 관련 기록 등 제반자료를 살펴보았을 때 피청구인이 청구인에게 과태료 처분을 하지 않을 것이라는 신뢰를 부여하였다는 점을 인정할 증거가 없으므로 청구인의 위 주장도 이유 없다. 청구인은 이 사건 처분의 과징금 산정의 기초가 되는 이 사건 부동산은 실가치가 1,500만 원 정도에 불과함에도, 피청구인이 과징금을 부과함에 있어 이 사건 부동산의 재산 가치를 과도하게 산정하였으므로 위법하다고 주장한다. 하지만 이 사건 부동산의 실가치가 1,500만 원임을 인정할 증거가 없으므로, 청구인의 이 부분 주장도 이유 없다. 청구인은 이 사건 처분의 과징금 산정의 기초가 되는 부동산 평가액은 지방세법 제 4조 제1항 단서에 따라 지방세법 시행령 제3조에 의하여야 산정되어야 함에도, 피청구인은 지방세법 시행령 제4조 제1항에 의하여 산정하였으므로, 이 사건 처분은위법하다고 주장한다. 부동산실명법 제5조 제2항에 의하면 과징금의 기준이 되는 부동산 가액은 소유권의 경우 소득세법 제99조에 따른 기준시가에 따른다. 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목에 따르면 주택의 기준시가는 부동산가격공시에관한법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 말하는 것으로, 다만 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정, 고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 한편 소득세법 시행령 제164조 제11항에 의하면 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 부동산가격공시에관한 법률에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격, 임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말하며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장, 군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다. 그런데 지방세법 제4조 제1항 단서에 의하면, 같은 법 시행령 제3조에 의하여 이 사건 부동산에 대한 시가를 산정하여야 한다. 하지만 피청구인은 이 사건 부동산의 가액을 지방세법 시행령 제4조 제1항에 따라 산정하였다. 따라서 이 사건 처분 과징금 산정의 기초가 되는 이 사건 부동산에 대한 시가평가의 산정 근거는 법 규정에 따르지 않은 위법한 것이라 할 것이므로, 청구인의 이 부분 주장은 이유 있다. 결국 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.