부동산실명법 위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인의 대표이사 ○○○ 및 청구인 소속 직원 ○○○, ○○○(이하 ‘○○○외 2명’이라 한다)는 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지(도로, 41㎡) 및 ○○○-○번지(공장용지, 2,759㎡)(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)를 매수하기 위하여 ○○○외 2명과 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금을 492,674,630원으로 하는 매매계약을 체결하고, 2006. 3. 28. ○○○외 2명의 공유지분으로 소유권이전등기를 경료하였다. 피청구인은 2014. 6. 26. ○○세무서장으로부터 청구인이 2006. 3. 28. 이 사건 각 부동산을 위 ○○○외 2명의 명의로 매수한 후 2010. 6. 18. 이 사건 각 부동산의 소유권을 이전받아 명의신탁을 하였다는 사실을 통보받고, 사전통지 및 의견청취 절차를 거쳐 2014. 11. 7. 청구인에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제3조제1항 위반을 원인으로 같은 법 제5조제1항에 의거 과징금 216,405,890원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 반도체관련업을 운영하는 법인으로서, ○○시 ○○면 ○○리에서 토지를 임차하여 공장을 운영하고 있던 중 공장을 신축하려고 ○○○외 2명과 이 사건 각 부동산에 대한 매매계약을 체결하게 된 것인데, 당시 이 사건 각 부동산의 지목은 ‘답’이었고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’이라고 한다)에 의거한 토지거래허가구역이어서, 법인인 청구인은 농지를 취득할 수 없으므로 토지의 형질을 변경하고, 별도의 허가를 득하여야 했는데, 당시 법률에 의하면 청구인은 개발행위허가를 받을 수 없게 되어 있다는 건축설계사무소의 말을 듣고, 청구인의 과실로 토지계약 해제를 하게 되면 매도인에게 지불하였던 계약금을 반환 받지 못하게 될 상황임을 고려하여, 부득이하게 청구인의 대표이사와 직원들의 명의로 소유권 이전 등기를 하게 된 것이다. 아울러, 청구인이 사업자로서 대출을 받은 것을 근거로 명의신탁을 인정하였다는 피청구인의 주장은 무리한 확장 해석이다. 2) 또한, 등기 당시 「농지법」에 따라 개인이라도 1천제곱미터를 초과하여 농지전용을 받을 수 없어, 대표이사 명의로 이 사건 각 부동산 전부를 취득하여 청구인에게 증여 또는 매매할 수 없는 상황이었고, 이에 직원들과 공동명의로 등기를 한 것이며, 법인 명의로 부동산을 취득하든 개인 명의로 취득하든 취득세 및 등록세, 교육세의 세율은 동일하므로, 이러한 부분들 역시 청구인에게 조세회피의 목적이 전혀 없었다는 것을 방증하는 것이다. 결국, 청구인은 조세회피 목적이 없이, 이 사건 각 부동산에 대한 소유권 이전등기 당시 법령상의 제한 및 기타 부득이한 사유로 명의를 실명의자로 하지 못하였을 뿐이었음을 혜량하여 이 사건 과징금을 취소 또는 경감하여 주기 바란다. 3) 청구인이 명의신탁한 사실은 인정하나, 고의가 아닌 영세기업으로서 불법을 인식하지 못한 과실로서 건축설계사 직원의 말만 믿고 진행한 사항이었으며, 부동산실명법 제1조에 규정되어 있는 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 한 것도 아닐뿐더러, 관할 행정청의 적발이 없었음에도 이 사건 각 부동산에 공장을 전부 신축한 후 수천만원의 이중 지방세를 부담하면서까지 2010. 6. 18. 청구인 명의로 소유권을 다시 이전받아 원래대로 소유권을 자진 복구하였다. 만일 청구인이 자진하여 등기명의를 바꾸지 않았다면 이 사건 과징금 부과처분도 받지 않았을 것이다. 4) 청구인은 작은 규모의 영세 사업체로, 검찰로부터 벌금까지 부과될 수 있는 상황에서 만일 이 사건 처분이 취소되지 않는다면 공장 문을 닫게 될 것은 명약관화하므로, 이 사건 과징금액은 회사의 존망이 걸린 심각한 수준이라고 할 것이다. 5) 결론적으로, 이 사건 처분의 경위가 된 사실이 조세 회피 목적이 전혀 아닌, 법률 규정에 의하여 부득이하게 명의신탁을 할 수밖에 없었던 상황에서 기인한 점, 청구인이 이 사건 청구일 현재까지 성실히 세금을 납부하였다는 점, 검찰로부터 벌금까지 부과 받을 경우 이중고를 겪게 되는 점 등을 종합하면 이 사건 과징금 부과처분은 청구인에게 너무나 가혹하므로, 재량권을 일탈한 위법한 처분이라 할 것이어서 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) ○○세무서장은 2014. 6. 26. 피청구인에게 통보한 이 사건 각 부동산에 대한 양도소득세 조사결과에 따르면, 청구인은 이 사건 각 부동산을 2006. 3. 28. 매수하여 해당 부동산을 담보로 한 대출금으로 매수대금을 지불하고, ○○○외 2명의 명의로 소유권 이전등기(명의신탁)를 한 후, 2010. 6. 18. 이 사건 각 부동산을 청구인 명의로 실명등기하였다. 또한, 이 사건 각 부동산 등기부에 따르면, 청구인이 위 매매일자인 2006. 3. 28. 근저당을 설정(채무자 : 청구인, 채권최고액 : 금6억5천만원)한 내역을 확인할 수 있는데, 이와 같은 사실들은 청구인이 2006. 3. 28.부터 이 사건 각 부동산의 실질적 소유자였음을 입증하는 것이다. 2) 청구인도 명의신탁 약정 사실을 인정하고 있으므로, 청구인이 부동산실명법 제3조를 위반했음이 명확하다. 3) 부동산실명법 시행령 제3조의2에서 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다는 단서를 규정하고 있는데, 청구인의 주장처럼 법인으로 등기이전 한 경우나 개인으로 등기이전 했을 경우의 조세납부액 경감효과는 없어 청구인에게 조세포탈의 목적이 없었음은 일부 인정하나, 부동산실명법 해석사례집(제9999호, 법무부, 2012.01.16.)에는 「농지법」상 법인의 농지취득 제한에 따라 법인의 이사 및 감사 등의 명의로 등기를 경료한 경우는 부동산실명법 상의 명의신탁 약정에 의한 등기에 해당하며, 「농지법」 등 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 명의신탁 등기를 한 것이 분명하므로 같은 법 시행령 제3조의2에 의한 과징금 감경대상에 해당하지 않는다고 명시되어 있으므로, 이 사건 처분이 재량권을 일탈하였다고 볼 수도 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010.3.31] 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010.3.31] 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159269481"></img> [본조신설 2002.4.8] 구【농지법】[시행2006.1.22] [법률 제7604호, 2005.7.21, 일부개정] 제6조 (농지의 소유제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. ②다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 이를 소유할 수 있다. <개정 1996.8.8., 1997.1.13., 1997.12.13., 1998.9.16., 1999.2.5., 2002.1.14., 2002.2.4., 2002.12.18.> 1. 국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 2. 초·중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험·연구·실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 2의2. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하고자 농지를 소유하는 경우 3. 상속(상속인에게 한 유증을 포함한다. 이하 같다)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 4. 대통령령이 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우 5. 제12조제1항의 규정에 의하여 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(자산유동화에관한법률 제3조의 규정에 의한 유동화전문회사등이 제12조제1항제1호 내지 제4호의 규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다) 6. 제36조제1항의 규정에 의한 농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인등을 포함한다)를 받거나 제37조 또는 제45조의 규정에 의한 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우 7. 제36조제2항의 규정에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우 8. 농업기반공사및농지관리기금법 제24조제2항의 규정에 의한 농지의 개발사업지구안에 소재하는 농지로서 대통령령이 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지 또는 농어촌정비법 제83조제4항의 규정에 의한 농지를 취득하여 소유하는 경우 9. 다음 각목의 규정에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 가. 농업기반공사및농지관리기금법에 의하여 농업기반공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우 나. 농어촌정비법 제16조·제43조·제56조·제67조 또는 제85조의 규정에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 다. 삭제 <1999.2.5.> 라. 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 마. 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 바. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 사. 기타 대통령령이 정하는 토지등의 개발사업과 관련하여 사업시행자등이 농지를 취득하여 소유하는 경우 ③제22조제2호 내지 제6호의 규정에 의하여 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 그 기간중에는 이를 계속하여 소유할 수 있다. <개정 2002.12.18., 2005.7.21.> ④이 법에서 허용된 경우를 제외하고는 농지의 소유에 관한 특례를 정할 수 없다 나. 판단 1) 인정사실 이 사건 처분서, 부동산 매매계약서, 이 사건 각 부동산에 대한 등기부등본 및 종합증명서, 부동산실명법 위반 자료 통보문 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 각 인정된다. 가) 청구인의 대표이사 및 소속 직원인 ○○○외 2명은 이 사건 각 부동산을 매수하기 위하여 ○○○외 2명과 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금을 492,674,630원으로 하는 매매계약을 체결하고, 2006. 3. 28. ○○○외 2명의 공유지분으로 소유권이전등기를 경료하였다. 나) 청구인은 2010. 6. 18. 이 사건 부동산에 대해 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 다) 피청구인은 2014. 6. 26. ○○세무서장으로부터 청구인이 이 사건 각 부동산의 소유권을 이전받아 명의신탁을 하였다는 사실을 통보받고, 사전통지 및 의견청취 절차를 거쳐 2014. 11. 7. 청구인에게 부동산실명법 제3조제1항 위반을 원인으로 같은 법 제5조제1항에 의거 과징금 216,405,890원 부과처분을 하였다. 라) ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지(41㎡)의 지목은 2003. 11. 6. 답에서 도로로 변경되었고, ○○○-○번지(2,759㎡)의 지목은 2010. 12. 17. 답에서 공장용지로 변경되었다. 2) 부동산실명법 제3조제1항, 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제3조의2에 의하면, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되며, 이를 위반한 때에는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 내에서 과징금을 부과하며, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. 구「농지법」(2006.1.22. 법률 제7604호로 시행된 것, 이하 같다) 제6조제1항에 의하면, 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. 3) 청구인은 명의신탁 사실은 인정하나, 그 목적이 조세 회피가 아니었고, 법령상의 제한으로 인해 명의신탁을 할 수밖에 없었던 부득이한 사정을 고려하면, 이 사건 처분은 지나치게 과중하므로 취소 또는 경감되어야 한다고 주장하여 살펴본다. 가) ○○○외 2명이 이 사건 각 부동산을 취득한 2006. 3. 28. 이 사건 각 부동산중 ○○○-○번지의 지목은 답이었으므로, 구「농지법」 제6조제1항에 따라 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 해당 농지를 소유하지 못한다 할 것인데, 이 사건 심판청구서 및 보충서면, 부동산종합증명서 등의 기재내용을 종합하면, 청구인이 농지인 ○○○-○번지에 공장을 신축하기 위해 청구인의 대표이사 및 직원의 명의로 이 사건 각 부동산의 소유권 이전등기를 경료하였음과 이와 같은 행위가 구「농지법」 제6조 규정에 의한 농지취득 자격제한을 회피하기 위함이었음이 인정된다. 나) 결국 청구인은 2006. 3. 28.부터 청구인 명의로 이 사건 각 부동산의 소유권이 이전된 2010. 6. 18.까지 이 사건 각 부동산을 실질적으로 소유하면서 그 명의만 ○○○외 2명에게 둔 것이고, 청구인의 이와 같은 명의신탁행위는 부동산실명법 시행령 제3조의2 소정의 감경사유인 “법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우”에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다. 다) 따라서 피청구인이 부동산실명법 위반을 원인으로 청구인에게 한 이 사건 과징금 부과처분은 적법·타당하고, 이에 반하는 청구인의 주장은 모두 이유 없다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.