부동산실명법 위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○번지외 ○필지 토지(이하‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하‘부동산실명법’이라 한다) 시행일(1995. 7. 1.) 이전에 각 매매계약을 체결하였기에 같은 법 부칙 제3조에 의하여 1998. 6. 30. 및 1999. 5. 19.까지 소유권이전등기를 신청하여야 하나, 각 17년 2개월, 16년3개월이 지난 2015. 9. 15. 소유권이전등기를 마쳤다. 이에 피청구인은 청구인의 장기미등기 행위에 대하여 부동산실명법 제10조, 「부동산특별조치법」제2조를 위반하였음을 이유로 2016. 5. 27. 청구인에게 과징금 138,304,800원처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 1971. 8. 6. 설립되어 ○○○○○ 컨트리클럽(구 상호 ○○컨트리클럽)을 개설, 운영하여 오고 있는데, 설립 당시 18홀 회원제골프장을 개설, 운영하여 오다가 주위 토지를 매입하여 시설을 확장하여 1994년도에 27홀 골프장으로 증설하였고, 현재는 36홀 골프장 증설허가(○○○ 9홀 중설허가)를 받아 공사를 완공하고 그 인가를 받아 골프장을 운영하고 있다. 2) 청구인은 골프장증설을 계획하고 청구 외 허00 및 허00으로부터 이 사건 토지를 매수하였으나 위 매수토지의 지목이 농지인 전,답 이어서 청구인 명의로 바로 그 소유권이전등기를 할 수 없어 위 매도인들은 청구인이 향후 위 매수 토지에 대한 토지계획시설(골프장부지인 체육시설) 사업인가를 받아 그 소유권이전등기를 할 수 있게 되면 그 즉시 청구인 명의로 소유권이전등기를 해주기로 약정하였고, 청구인은 그 이행조건을 담보하기 위하여 그 당시 청구인의 대표이사인 청구 외 이0 또는 이00 명의로 매매예약에 기한 가등기 또는 가처분등기를 경료하였다. 이후 청구인은 위 매수토지에 대한 골프장시설 인가를 받지 못하여 소유권이전등기를 하지 못하고 있다가, 2012. 2. 21.자로 ○○○ 9홀 증설을 위한 골프장시설 사업실시계획 변경인가(○○시 고시 제2012-17호)를 받게 되자, 위 매매예약 약정을 근거로 위 매도인들을 상대로 소를 제기하여 2015. 7. 17. 조정이 성립되어(○○○지방법원 2015머4519 소유권이전등기) 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마칠 수 있었다. 3) 따라서 청구인은 부동산실명법 제10조제1항에서 정한 소유권이전등기를 신청하지 못한 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다. 그렇지 않더라도 같은 법 제10조제2항의 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 이건 토지에 대한 소유권이전등기를 신청하지 아니한 것이 아니었으므로, 같은 법 시행령 제3조2항에 따라 과징금 부과기준 100분의 50의 감경사유에 해당한다고 봐야 한다. 나. 피청구인 주장 부동산실명법 제 10조제1항 단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 의미하는 바, 현행 「농지법」상 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하며 농지를 취득하려는 자는 농지취득자격증명을 발급받아야 하는데, 법인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받을 수 없어 농지를 취득할 수 없으므로 골프장 시설인가를 받을때까지 법인명의로 등기신청을 할 수 없었다는 사정에 대하여 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 장애가 있었다고 보기 어렵고, 「농지법」 등 법령의 제한을 회피할 목적이 인정된다. 판례 또한 「농지법」상 제한 때문에 부동산실명법 상 과징금 부과가 문제된 사안에서, ‘원고가 도시개발사업에 이용할 부지를 확보하는 과정에서 「농지법」상의 농지 소유 제한 규정이나 「국토의계획및이용에관한법률」상의 토지거래 허가 규정 때문에 원고 회사로 취득하는 것이 어렵게 되자, 대표이사 명의로 등기해 둔 사정이 인정되므로, 원고에게 법령제한 회피의 목적이 있었다고 봄이 타당하다’고 판단한 바 있다【○○○지방법원 2013.7.30. 선고 2012구합39 판결(○○고등법원 2013누25414로 항소 기각, 대법원 2014두5705 상고기각 확정됨) 참조】 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과 받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 생략 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의2(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272295"></img> 【부동산등기특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ④ 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999년 5월 1일 전에 조합설립의 인가를 받아 토지구획정리사업의 시행자인 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리조합에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 특수지역개발사업(주거시설용 토지에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 1999.3.31, 2000.1.21, 2012.12.18> ⑤ 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. <개정 2011.4.12> 1. 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날 2. 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서, 조정조서(○○○지방법원 2015머4519) 및 경정결정서 등의 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 등기사항전부증명서 기재에 의하면, 청구인은 1981. 6. 26. 청구 외 ○○○로부터 이 사건 토지 중 ○○○번지, 1984. 10. 12. 위 ○○○로부터 이 사건 토지 중 ○○○번지 및 ○○○-○번지(분할로 인하여 ○○○번지에서 이기), 1984. 11. 12. 청구 외 허00로부터 ○○○번지 및 ○○○-○번지, 1996. 5. 20. 청구 외 허00으로부터 ○○○번지, ○○○-○번지 및 ○○○-○번지(분할로 인하여 ○○○-○에서 이기)를 각 매수하고자 각 매매계약을 체결하였다(등기사항전부증명서 기재 참조). 나) 청구인은 소유권이전등기 신청시기에 대하여 주장하지 않고 있으나, 등기사항전부증명서 기재에 의하면 청구인은 이 사건 토지에 대하여 2015. 9. 15. 소유권이전등기를 경료하였음이 인정된다. 다) 피청구인은 2016. 5. 27. 피청구인의 이 사건 처분 과징금 금액 및 산출근거는 다음과 같고, 청구인은 과징금 부과처분 취소 또는 100분의 50 감경을 주장하고 있을 뿐 피청구인의 산출근거에 대하여는 다른 주장을 하지 않고 있다. - 과징금 금액 : 138,304,800원 - 과징금 산출근거 : 부동산가액의 20%【 (의무위반 경과기간 2년 초과) 부동산가액의 15% + (부동산평가액 5억원 이하) 부동산가액의 5% 】 2) 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제10조 제1항 및 같은 법 시행령 제4조의2에 의하면 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부가 이행된 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 이를 위반한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 부동산평가액이 5억원 이하인 경우 5%, 경과기간이 2년 초과인 경우 15%의 과징금을 부과하며, 다만 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다. 3) 살피건대 청구인은 이 건 부동산에 대하여 부동산실명법 상의 소유권이전등기 신청기한까지 등기신청을 하지 아니한 이유가 매수토지의 지목이 전, 답이어서 청구인 명의로 바로 소유권이전등기를 할 수 없었던 것이고, 매수토지에 대한 골프장 시설인가를 받게 되면 소유권이전등기를 하기로 하고자 청구인의 대표이사 명의로 매매예약에 기한 가등기 또는 가처분등기를 해 두었던 것이며, 골프장 시설인가를 얻지 못하여 등기를 유예해 오다가 시설인가를 얻은 후 등기를 경료한 것이기 때문에 위 법률 제10조제1항 각호 외의 부분 단서에서 정한 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 주장하나, 대법원은 “구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2002. 3. 30. 법률 제6683호로 개정되기 전의 것) 제10조제1항 단서에서 장기 미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다”라고 판시하였고(2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결), 「농지법」의 농지취득제한을 회피하기 위하여 등기신청을 유예한 것이 위 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 이유 없다. 또한 청구인은 자신들이 부동산실명법 제10조제2항의 ‘조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적’으로 등기신청을 유예한 것이 아니므로 같은 법 시행령 제4조의2에 따라 과징금 부과기준의 100분의 50의 감경사유에 해당한다고 주장하나, 청구인이 법인으로서 농지취득이 금지된 것을 회피하기 위하여 등기신청을 유예한 것을 자인한 것과 앞뒤가 맞지 않는 주장이므로 이 역시 이유가 없다. 따라서 청구인의 청구를 기각한다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.