부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 국민신문고 민원을 통해 청구인이 2014. 12. 23. OO시 OO동 00번지, OO마을OO 00동 00호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 청구인의 명의가 아닌 청구외 이OO의 명의로 소유권이전등기한 사실을 적발하였다. 이에 피청구인은 청구인의 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조제1항 위반을 사유로, 처분 사전통지 및 의견제출 절차를 거쳐 2022. 10. 12. 과징금 49,400,000원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 청구인은 2012년부터 2020년 7월경까지 이 사건 부동산의 전 소유자였던 청구외 이OO과 결혼을 전제로 동거하는 사실혼 관계였으며, 결별 과정에서 이 사건 부동산에 대해 명의는 이OO에게 있고 실소유자는 청구인이었기에 동거하는 동안 생긴 부채는 이OO이 부담하고, 부동산의 명의는 청구인에게 돌려주고 나간다는 조건으로 합의하였다. 청구인의 아들이 뇌하수체 종양 판정을 받아 병원검사와 여의치 않는 형편으로 소유권을 바로 가져올 수 없는 형편이었으며, 소유권을 이전하는 과정에서 이 사건 부동산의 가격이 오르자 이OO은 돈을 요구하였고, 청구인이 그에 응하지 않자 이 사건 부동산에 대한 담보대출을 최대한도까지 받아가고 본인 소유라고 주장하는 등 청구인으로의 소유권 이전이 지체되면서 이 사건 처분을 받게 된 것이다. 청구인은 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적은 전혀 아니었고, 이 사건 부동산에 대하여 명의신탁을 할 의도는 전혀 없이 개인사정에 의하여 소유권을 이전해 주었던 것 뿐이며, 청구외 이OO으로부터 다시 소유권을 이전 받아 오기까지도 많은 어려움이 있었다. 따라서 청구인의 사정을 감안하여 이 사건 처분을 취소해주길 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 청구인은 이 사건 부동산의 전 소유자로부터 2014. 11. 27. 소유권을 이전받고 사실혼 관계인 청구외 이OO에게 2014. 12. 23. 소유권 이전등기를 하여 부동산실명법 제3조제1항을 위반하였기에, 피청구인은 청구인에게 2022. 8. 8. 부동산실명법 위반 과징금 부과 처분 사전통지하고, 2022. 10. 12. 과징금 49,400,000원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 이 사건 처분의 적법·타당성 가) 위반행위 발견 경위 피청구인에게 국민신문고로 청구인의 부동산실명법 위반에 대하여 민원이 접수되었고, 증빙자료로 제출된 OO지방법원 0000가단0000 손해배상 판결문의 청구원인을 보면, 청구인은 신용불량자로 전 사실혼 배우자인 청구외 고OO으로부터 이 사건 부동산에 관한 소유권을 넘겨받으면서 이 사건 부동산에 설정되어 있던 근저당권부 채무를 승계할 수 없었는바, 이 사건 부동산의 소유자 명의를 유지하지 못할 특별한 사유가 있었다고 인정된다고 명시하고 있다. 또한, 청구외 이OO이 청구인의 동의 없이 임의로 이 사건 부동산에 제3근저당권을 설정하여 이를 담보로 OO대부로부터 240,000,000원을 대출받아 담보신탁계약의 피담보채무 191,621,665원을 변제한 사실은 앞서 본 바와 같은 바, 특별한 사정이 없는 한 청구외 이OO은 그 차액인 48,378,335원 상당의 이익을 얻었고, 그로 인하여 청구인에게 그에 상응하는 손해를 입혔다고 할 것이므로, 청구외 이OO은 청구인에게 위 48,378,335원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 따라서 피청구인은 이 사건 부동산에 대한 청구인과 이OO 사이의 명의신탁약정 체결 경위 및 그 내용에 따라 청구인의 부동산실명법 제3조제1항 위반을 발견하게 되었다. 나) 과징금 부과대상 여부 판단 부동산실명법 제2조제1호에서는 “명의신탁약정이라 함은 부동산에 관한 소유권기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 타인 명의로 하기로 하는 약정을 말한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 제3조제1항에서는 “누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.”고 규정하고 있으며, 같은 법 제5조제1항에 따라 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과할 수 있다. 대법원은 부동산에 관하여 명의신탁이 이루어졌는지 여부는 명의신탁을 주장하는 사람들 사이의 관계, 등기명의인 앞으로 등기가 마쳐진 경위, 그 부동산의 관리상태, 그 부동산에 대한 수익의 수령·지출관계, 제세공과금의 납부 관계, 등기권리증과 같은 권리관계를 증명하는 서류의 소지 여부, 그 밖의 모든 사정을 종합적으로 검토하여 판단하여야 한다고 판시했다(대법원 2002. 7. 26. 선고 2001다76731 판결 참조). OO지방법원 0000가단0000 판결문 및 청구인이 피청구인에게 제출한 의견제출서에 따르면, 청구인과 청구외 이OO은 사실혼 관계였으나 부동산실명법 과징금 부과에 대한 특례를 규정한 제8조제2호의 ‘배우자’에는 사실혼 관계에 있는 배우자는 포함되지 아니하고(대법원 1999. 5. 14. 선고 99두35 판결 참조), 청구인은 이OO과의 이 사건 부동산 매매대금 지급이 없었음을 인정하고 있으며, 이 사건 부동산의 근저당권 및 담보신탁계약의 피담보채무는 그 이자의 대부분이 청구인과 청구인의 부친이 이OO 명의 계좌에 입금한 돈으로 납입된 사실이 확인된다. 또한, 청구인은 전 소유주로부터 이 사건 부동산을 이전받을 당시 신용불량자였기 때문에 근저당권부 채무를 승계할 수 없어 소유권을 이전 받은 후 바로 이OO의 명의로 소유권이전등기를 한 것이므로 명의신탁 할 사유가 있었다고 볼 것이다. 따라서, 명의신탁 여부를 가리는 가장 유력한 자료인 판결문에 적시된 사실관계를 반증할 만한 자료가 청구인의 의견제출 내용으로 증명되지 않았기에 판결문 내용을 전제로 한 피청구인의 이 사건 처분은 적법한 처분이다. 다) 과징금 감경대상 판단 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에 따르면 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닐 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다. 청구인의 경우 신용불량자이므로 자신의 명의로 부동산 거래를 할 경우 부채로 인한 강제집행을 당할 수도 있어 이를 회피하기 위해 본인 재산을 은닉할 목적으로 명의신탁 등기하였을 가능성이 있다. 또한, 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제3조 규정에 따라 타인의 실명으로 금융거래를 하여서는 아니되나, 청구인은 본인 명의로 대출을 받을 수 없게 되자 명의신탁이라는 탈법적인 방법으로 청구외 이OO의 명의로 소유권이전등기하여 이 사건 부동산을 담보로 대출받았을 가능성도 있다. 판례는 조세를 포탈하거나 법령제한을 회피할 목적이 없었다는 것에 대해서는 주장하는 사람이 입증책임을 부담한다고 설시하고 있다(대법원 2005. 9. 15 선고 2005두3257 판결 참조). 위와 같이 청구인의 법령회피 목적이 의심되는 상황에서 청구인이 과징금을 감경받기 위해서는 객관적인 자료에 의하여 적극적으로 입증하여야 하나, 청구인은 의견제출서에 단지 조세포탈이나 법령회피 목적이 없었다고만 진술할 뿐 이를 입증할 만한 자료를 제출하지 않았기에 피청구인으로서는 이 사건 처분을 감경할 여지가 전혀 없다. 3) 결론 따라서 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 적법·타당하므로, 청구인의 이 사건 심판청구를 기각해주길 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 2. “명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. “명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 “부동산평가액”이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제9조(조사 등) ① 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반하였는지를 확인하기 위한 조사를 할 수 있다. ② 국세청장은 탈세 혐의가 있다고 인정하는 경우에는 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반하였는지를 확인하기 위한 조사를 할 수 있다. ③ 공무원이 그 직무를 수행할 때에 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반한 사실을 알게 된 경우에는 국세청장과 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 사실을 통보하여야 한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조의2(명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829255"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 판결문, 이 사건 부동산 등기사항전부증명서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 피청구인은 국민신문고 민원을 통해 청구인이 2014. 12. 23. OO시 OO동 00번지, OO마을OO 00동 00호를 청구인의 명의가 아닌 청구외 이OO의 명의로 소유권이전등기한 사실을 적발하였다. 나) 이에 피청구인은 청구인의 부동산실명법 제3조제1항 위반을 사유로, 처분 사전통지 및 의견제출 절차를 거쳐 2022. 10. 12. 과징금 49,400,000원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 과징금 산출내역은 다음과 같다. <생략> 다) OO지방법원 0000가단0000 손해배상 사건에서는 이 사건 부동산에 대하여 청구인이 청구인 소유의 이 사건 부동산을 청구외 이OO에게 명의신탁하였고, 청구인 및 청구외 이OO의 입금내역, 문자메시지 내역 등을 종합적으로 고려하여 보았을 때, 등기와 다르게 청구외 이OO의 소유로 보이지 않으므로 양자간 명의신탁약정은 부동산실명법 제4조제1항에 의하여 무효라고 판단하였다. 2) 먼저, 청구인은 이 사건 부동산의 명의를 변경해 줄 당시 명의신탁의 의도가 없었다고 주장하므로, 이 사건 부동산에 대한 명의신탁 약정이 존재하여 과징금 부과대상에 해당하는지 여부에 관하여 본다. 부동산실명법 제2조제1호 본문은 “명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 ‘부동산에 관한 물권’이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 ‘실권리자’라 한다)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)을 말한다.”라고 규정하고, 같은 법 제3조제1항은 “누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제5조제1항제1호는 제3조제1항을 위반한 명의신탁자에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 규정하고 있다. 살피건대, 청구인은 이 사건 심판 청구서에서 이 사건 부동산에 관하여 “그 명의는 이OO이었고 실소유주는 제출인 본인이었기에”라고 함으로써 사실혼 배우자였던 이OO과의 명의신탁 약정에 따라 청구인이 실권리자인 이 사건 부동산에 관한 소유권을 이OO 명의로 등기한 것임을 스스로 인정하고 있을 뿐만 아니라, 청구인은 이를 전제로 이OO을 상대로 이 사건 부동산에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소(OO지방법원 0000가단0000호)를 제기하여 원고 승소판결이 선고되었는 바, 위 판결의 판결이유에서 인정한 사실관계(이 사건 부동산에 관한 등기권리증의 소지자, 매매대금의 지급 여부, 청구인과 이OO 사이의 문자 메시지 내역, 입금 내역, 취득세, 등기비용 및 재산세 등의 부담 여부 등)에 의하더라도 청구인이 그 소유인 이 사건 부동산을 청구외 이OO에게 명의신탁한 사실을 인정할 수 있다. 한편, 부동산실명법 제8조제2호는 “배우자의 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우”로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 법 제5조의 규정에 의한 과징금을 부과하지 아니한다고 규정하고 있는바, 위 조항의 ‘배우자’에는 사실혼관계에 있는 배우자는 포함되지 아니하므로(대법원 1999. 5. 14. 선고 99두35 판결 참조), 비록 청구인이 이 사건 부동산을 이OO에게 명의신탁할 당시 위 이OO과 사실혼관계에 있었다고 하더라도 위 법 제8조제2호의 예외사유로서 과징금이 부과되지 않는 경우에도 해당하지 아니한다. 또한, 청구인은 이OO이 청구인 앞으로 소유권이전등기를 해 주기로 하는 합의를 어기고 소유권이전등기를 지연하여 등기가 늦어지게 되었다고 주장하나, 이 사건 처분은 2014. 12. 23. 청구인이 명의신탁 약정에 따라 청구외 이OO 명의로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 한 사실에 대하여 부동산실명법 제3조제1항 위반을 근거로 하는 것이므로 그 이후에 발생한 위와 같은 사정은 이미 발생한 처분사유에 아무런 영향을 미치지 못할 뿐만 아니라, 청구인의 주장에 의하더라도 2020년 경에야 이OO과 사실혼관계를 해소하면서 이 사건 부동산의 소유권이전등기를 청구인에게 돌려주기로 합의하였다는 것이어서, 설사 이OO의 등기 지연이 없었다고 하더라도 그 명의신탁 기간이 이미 2년이 경과하여 과징금 부과율 및 과징금 액수에도 아무런 영향이 없다. 따라서, 이에 의하면 청구인은 이 사건 부동산의 실권리자이면서도 이OO과의 명의신탁약정에 의하여 이OO 명의로 소유권이전등기를 한 것이므로 부동산실명법 제3조제1항을 위반한 명의신탁자에 해당한다고 할 것이고, 달리 청구인이 명의신탁을 한다는 점이나 법률을 위반한다는 점에 대한 인식이 없었다거나 명의 수탁자인 이OO과 사실혼 관계에 있었다거나 그 밖에 청구인이 주장하는 사정만으로는 위와 같은 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다. 3) 다음으로, 청구인에게 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서에서 정하는 감경사유가 존재하는지 여부에 관하여 본다. 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 임의적 감경규정임이 명백하므로 위와 같은 감경사유가 존재하더라도 과징금을 감경할 것인지 여부는 과징금 부과관청의 재량에 속한다고 할 것이고(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두4554 판결 등 참조), 또한 명의신탁자가 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011두11662 판결 등 참조). 이에 관하여 살피건대, 청구인이 제출한 증거들만으로는 청구인에게 이 사건 부동산의 명의신탁과 관련하여 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다는 점을 인정하기에 부족하고, 오히려, 청구인이 이OO을 상대로 제기한 위 소송의 판결이유에서 인정된 사실관계에 의하면, 청구인은 이 사건 부동산의 소유권이전등기 당시 신용불량자로서 이 사건 부동산의 전 소유자였던 고민석으로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 넘겨받으면서 이 사건 아파트에 설정되어 있던 근저당권부 채무를 승계할 수 없어 이 사건 부동산의 소유자 명의를 유지하지 못할 특별한 사유가 인정되는 바, 이에 의하면 청구인은 채권자들의 강제집행을 피하고 타인인 이OO 명의로 담보대출을 받기 위하여 이 사건 부동산을 명의신탁한 것으로 보이고, 이는 결국 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」등 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 명의신탁한 것이므로 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서의 과징금 감경사유에도 해당하지 아니한다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.