부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 1995. 1. 10. 매도인 김명○으로부터 경기도 ○○시 ○○구 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지(답, 1,775㎡) 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 매매를 원인으로 2022. 5. 3. 소유권이전등기를 경료한 자이다. 피청구인은 2023. 2. 20. 청구인에게 이 사건 토지의 매수일자가 ‘1995. 1. 10.’임에도 ‘2022. 5. 2.’까지 등기하지 않아 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조에 따른 장기미등기에 해당한다는 이유로 과징금 부과를 예정하는 처분 사전통지를 거쳐 같은 해 3. 27. 부동산실명법 제5조에 따라 과징금 25,950,500원을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 “부동산평가액”이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. ■ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 [별표] 과징금 부과기준(제3조의2ㆍ제4조의4 및 제8조관련) 과징금 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828789"></img> 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 제11조(과태료) ①등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」 제10조 및 제10조의2부터 제10조의6까지의 과세표준에 같은 법 제11조제1항의 표준세율(같은 법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다)에서 1천분의 20을 뺀 세율(같은 법 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액(같은 법 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다. 【부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법】 제8조(소유권 이전절차) ① 이 법에 따른 소유권이전등기는 「부동산등기법」 제23조제1항에도 불구하고 확인서를 발급받은 사실상의 양수인 또는 그 대리인이 단독으로 신청할 수 있다. ② 제1항의 등기를 신청하는 경우에는 확인서로 등기원인을 증명하는 「부동산등기법」 제24조제2항의 첨부정보를 갈음한다. ③ 제1항의 등기를 신청하는 경우에는 대장등본을 제출하여야 한다. 제11조(확인서의 발급) ① 미등기부동산을 사실상 양수한 사람과 이미 등기되어 있는 부동산을 그 부동산의 등기명의인 또는 상속인으로부터 사실상 양수한 사람, 부동산의 상속을 받은 사람 및 소유자미복구부동산의 사실상의 소유자는 이 법에 따른 등기를 신청하기 위하여 대장소관청으로부터 확인서를 발급받아야 한다. ② 확인서를 발급받으려는 사람은 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위촉하는 5명 이상의 보증인의 보증서를 첨부하여 대장소관청에 서면으로 신청을 하여야 한다. 다만, 보증인에는 제2호에 해당하는 사람이 1명 이상 포함되어야 한다. 1. 해당 부동산 소재지 동ㆍ리에 대통령령으로 정하는 기간 이상 거주하고 있는 사람 2. 변호사ㆍ법무사의 자격이 있는 사람 ③ 제2항제2호에 따른 보증인은 다른 보증인과 제1항에 따라 확인서를 발급받으려는 사람을 직접 대면하여 그 보증 내용이 사실인지 여부를 확인한 후 보증서를 작성하여야 한다. ④ 제2항제2호에 따른 보증인은 제1항에 따라 확인서를 발급받으려는 사람으로부터 법무부령으로 정하는 바에 따라 보수를 받을 수 있다. ⑤ 제2항에 따른 신청서를 접수한 대장소관청은 보증인들에게 허위보증의 벌을 경고한 다음 보증취지를 확인하여야 한다. ⑥ 제2항에 따른 신청서를 접수하고 제5항에 따라 보증취지를 확인한 대장소관청은 다음 각 호의 사항을 실시한 후 확인서를 발급하여야 한다. 다만, 공고기간 내에 제12조의 이의신청이 있는 부동산에 관하여는 그 이의에 대한 처리가 완결되기 전에는 확인서를 발급하지 못한다. 1. 해당 부동산에 대한 「부동산등기법」상 등기명의인 또는 그 상속인(배우자, 직계존비속 및 4촌 이내의 혈족에 한정한다)에게 확인서 신청 및 발급취지의 통지(제3호의 공고기간 내 등기명의인 또는 그 상속인을 확인할 수 없는 정당한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제외한다) 2. 해당 부동산에 대한 보증사실의 진위, 해당 토지에 관한 현재의 점유ㆍ사용 관계, 소유권에 관한 분쟁유무 및 소유권입증에 관련되는 문서 등의 확인 등 현장조사 3. 해당 확인서의 신청사실 및 대통령령으로 정하는 사항을 해당 시ㆍ군ㆍ구ㆍ읍ㆍ면과 동ㆍ리의 인터넷 홈페이지 및 사무소의 게시판에 2개월간 게시하는 방식으로 공고 ⑦ 제2항부터 제6항까지에 따른 보증인의 자격과 대장소관청의 보증취지 확인, 현장조사 및 확인서 발급의 절차 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정할 수 있다. 【부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 시행령】 제5조(보증인의 자격) ① 법 제11조제2항제1호에서 “대통령령으로 정하는 기간 이상”이란 25년 이상을 말한다. 다만, 수몰지역 등으로서 현재 부동산 소재지에 거주하는 사람이 없거나 본문의 거주기간을 충족하는 사람이 없는 경우에는 해당 부동산 소재지 또는 인접 동ㆍ리에 25년 이상 거주한 사람으로 한다. ② 제1항에 따른 보증인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 사람으로서 신망이 있는 사람이어야 한다. 1. 질병, 장애, 노령, 또는 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 법 제11조제2항에 따른 보증서(이하 “보증서”라 한다) 발급에 필요한 업무를 수행할 수 없는 사람 2. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 않은 사람 3. 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간이 만료된 날부터 1년이 지나지 않은 사람 제6조(보증인의 위촉 및 해촉) ① 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장은 부동산 소재지 동ㆍ리 별로 법 제11조제2항에 따른 보증인(이하 “보증인”이라 한다)을 5명 이상 위촉하되 법 제11조제2항제2호에 해당하는 보증인을 1명 이상 포함해야 하며, 위촉 결과를 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면과 동ㆍ리의 각 게시판에 20일 이상 별지 제7호서식에 따라 공고해야 한다. 제7조(보증인의 의무) ① 보증인은 독립하여 그 직무를 공정하고 성실하며 신속하게 수행해야 하며, 다른 사람에게 그 직무를 대행시킬 수 없다. 제9조(보증서의 발급절차) ① 법 제11조제1항에 따라 확인서를 발급받으려는 자는 제6조제1항에 따라 동ㆍ리 별로 위촉된 보증인 중 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 지정하는 보증인(이하 “지정보증인”이라 한다)에게 확인서에 첨부할 보증서의 발급신청을 해야 한다. 【○○시 사무 위임 조례】 제2조(위임사항) ② ○○시장(이하 “시장”이라 한다)의 권한에 속하는 사무 중 구청장에게 위임하는 사무는 별표 2와 같다. ■ ○○시 사무위임 조례 [별표 2] <개정 2022. 12. 30.> 시장의 권한에 속하는 사무 중 구청장에게 위임하는 사무(제2조제2항 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828791"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 매도인 미국여권 사본, 매도인 미국시민권 종료처분서 사본, 캄보디아 사망진단서, 보증서, 확인서 발급신청서, 토지등기사항전부증명서, 처분 사전통지서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 1995. 1. 10. 매도인 김○○으로부터 경기도 ○○시 ○○구 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지(답, 1,775㎡)인 이 사건 토지에 대한 매매를 원인으로 2022. 5. 3. 소유권이전등기를 경료한 자이다. 나) 피청구인은 2023. 2. 20. 청구인에게 이 사건 토지 관련 매수일자가 1995. 1. 10.임에도 2022. 5. 2.까지 등기하지 아니하여 부동산실명법 제10조에 따라 장기미등기 사항이라는 이유로 이 사건 토지에 대한 과징금 부과를 예정하는 처분 사전통지를 하였다. 다) 피청구인은 처분 사전통지서가 수취인불명 및 폐문부재 등의 사유로 반송되자, 2023. 3. 7. 청구인에게 「행정절차법」 제14조에 따라 공시송달 공고를 안내하였다. 라) 피청구인은 청구인이 관련 자료나 의견을 제출하지 않자 2023. 3. 27. 청구인에게 부동산실명법 제10조에 따라 아래의 계산으로 이 사건 토지에 대한 과징금 25,950,500원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828787"></img> 마) 한편, 매도인 김○○은 2017. 8. 30. 캄보디아에서 사망하였고, 같은 해 8. 31. 김○○의 미국시민권이 종료되었으며, 청구인은 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」(2020. 2. 4. 법률 제16913호로 제정되어 2020. 8. 5. 시행된 것)에 따라 2021년 11월 보증인 5명(안○○, 구○○, 이○○, 김○○, 정○○)에게 보증을 받아 2021. 12. 2. 피청구인에게 확인서 발급을 신청하여 2022. 4. 19. 피청구인으로부터 확인서를 발급받은 후 같은 해 5. 3. 소유권이전등기 처리를 완료하였으며, 위 이전등기 경료일에 청구인에게 이 사건 토지에 대한 재산세가 처음 부과되었다. 2) 처분의 적정 여부 청구인은 장기미등기 상황이 이 사건 토지의 매도인인 큰언니와 연락 불가한 상황 중에 매도인이 타국에서 사망함에 따라 청구인에게 기대할 수 없는 사정으로 인하여 발생한 것이어서 피청구인의 이 사건 처분은 신뢰보호의 원칙에 위반되는 것이므로 취소 또는 상당한 정도의 감액이 되어야 한다는 취지로 주장한다. 부동산실명법 제10조에 따르면, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 ① 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 또는 ② 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과하되, 다만 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하고(제1항), 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외)는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처한다(제5항). 가) 부동산실명법 제10조제1항제1호에서는 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(장기미등기자)에게는 과징금을 부과하도록 규정하고 있으므로, 청구인이 법에 정하는 장기미등기자에 해당하는지 살펴본다. 청구인은 2021년 5월경 연대보증인 5명에게 이 사건 토지를 1995. 1. 10. 매수하였음을 증명하는 보증서를 받아 2021. 12. 2. 피청구인에게 이 사건 토지를 1995. 1. 10. 매수하여 현재 사실상 소유하고 있음을 확인하여 달라는 내용의 확인서 발급신청을 하였고, 2022. 4. 19. 피청구인으로부터 확인서를 발급받아 같은 해 5. 3. 소유권이전등기를 경료한 사실이 인정된다. 따라서 이 사건 토지에 대한 반대급부의 이행이 완료된 날은 1995. 1. 10.이고, 청구인이 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마친 날은 2022. 5. 3.인바, 청구인이 3년 이내 소유권이전등기를 하지 아니한 사실은 역수상 명백하다. 나) 이와 관련하여 부동산실명법 제10조제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’를 정하고 있는데, 청구인이 이러한 경우에 해당하는지 살펴본다. 부동산실명법 제10조제1항 단서에서 정하는 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결 등 참조). 청구인은 큰언니였던 매도인이 파독 간호사로서 살아오다가 미국 시민권을 취득하면서 연락이 힘들어지고 세월이 지나면서 청구인이 매도인과 매매계약을 직접 체결하기 어려웠다는 취지로 주장하나, 매도인 김명○은 1995. 1. 10. 청구인에게 이 사건 토지를 매도한 이후 2017. 8. 30.경 캄보디아에서 사망하였는바, 1995. 1. 10. 이미 매매가 완료되었다면 위 사정이 청구인의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 등기신청의무를 이행하지 못할 정당한 사유에 해당한다고 보기 어렵다. 다) 한편, 매도인의 소재를 파악하기 어려웠던 사정을 감안하여 과징금을 부과한 이 사건 처분이 감경되어야 한다는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 부동산실명법 시행령 제4조의4 단서에서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 100분의 50을 감경할 수 있다고 정하고 있다. 그리고 부동산실명법이 등기권리자가 장기간 소유권이전등기를 신청하지 아니한 목적을 불문하고 같은 법 시행일부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하면 과징금을 부과하지 않도록 규정하고 있는 점에 비추어 보면, 같은 법 시행일 이후 3년의 유예기간이 경과하도록 소유권이전등기를 신청하지 않고 있는 등기권리자가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적을 가지는지의 여부는 3년의 유예기간이 경과한 시점을 기준으로 판단하여야 할 것이고, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011두11662 판결). 이 사건의 경우 매도인의 소재를 파악하는 것이 어려웠다고 하더라도 매매계약 과정(소유권취득 관련 소송과정 포함)과 더불어 이 사건 토지 관련 세금을 납부해온 정황이나 매도인의 소재를 확인하는 과정 등이 증명되어야 할 것인데, 등기권리자인 청구인이 소유권이전등기를 신청할 수 있음에도 장기간 이를 이행하지 아니하는 경우 등기권리자는 그 기간 동안 당해 부동산의 취득에 관련된 취득세ㆍ등록세를 미룰 수 있을 뿐만 아니라, 소유권 변동의 신고 여부 또는 과세대장의 기재 여하에 따라서 미등기기간 동안 당해 부동산의 보유와 관련한 세금(재산세 등)의 납부를 면하게 될 여지도 있는 점을 고려하면, 미등기 기간 동안에 당해 부동산에 관하여 부과된 재산세 등을 실제로 등기권리자가 모두 납부 또는 부담하였다거나 소유권이전등기를 회피함으로써 등기권리자에게 부과되는 세금의 합계액이 등기를 경료하였을 경우에 부과되는 세액과 별다른 차이가 없는 등의 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한, 청구인에게 조세를 포탈할 목적이 없었다고 쉽게 단정할 수는 없다고 보아야 한다. 결과적으로, 청구인이 소유권이전등기를 신청하지 않고 있었던 기간 동안에 이 사건 각 토지에 부과된 세금 등을 청구인이 모두 부담하였다거나 청구인이 소유권이전등기를 회피함으로써 원고에게 부과되는 세액이 등기를 마쳤을 경우 부과되는 세액과 차이가 없다고 볼 만한 입증자료가 없으므로, 청구인이 주장하는 사정들만 가지고 청구인에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다는 사실이 인정된다고 볼 수 없고, 이 사건 처분을 감경할 여지도 없다고 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.