부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 청구 외 이○○의 모친으로, ○○도 ○○시 ○○동 262-1 외 4필지 ○○○○○○ ○○○동 ○○○호(이하‘이 사건 부동산’이라 한다)를 2019. 1. 3. 청구외인의 명의로 소유권 이전 등기를 하였다. 이후 이 사건 부동산 거래계약에 대하여 국토교통부 토지정책과에서는 정밀조사 대상으로 ○○도지사를 통하여 2019. 5. 9. 피청구인에게 통보하였고, 이에 피청구인은 청구외인에 대한 저가의심신고 정밀조사를 하던 중 청구외인의 모친인 청구인의 자금으로 이 사건 부동산을 매수한 후, 경제적 능력이 없는 청구외인의 명의로 명의신탁하여 소유권이전등기를 하였기에 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하‘부동산실명법’이라 한다) 제3조를 위반하였음을 이유로 2019. 11. 8. 청구인에게 과징금 24,300,000원 부과처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 처분의 경위 가) ○○도 ○○시 ○○동 262-1 외 4필지 ○○○○○○ ○○○동 ○○○호를 2018. 12. 15. 계약하여 2019. 1. 3. 잔금을 정산하고 청구 외 이○○의 명의로 매매에 따른 소유권 이전을 하였다. 나) 그러나 피청구인은 2019. 11. 14. 청구인에게 부동산실명법 위반에 따른‘부동산 실권리자명의등기법 과징금’을 부과하였기에 2020. 2. 11. 이 사건 심판청구를 하였다. 2) 처분의 부당성(또는 위법성) 가) 청구인은 2018. 12월초, 이 사건 부동산에 대하여 매도인을 통해 일금 삼억오백만 원에 급급매로 부동산에 내놓겠다는 말을 듣게 되었다. 그로 인하여 청구인은 상기 물건 소유자에게 부동산에 내놓지 말라고 하면서 청구인이 매수하겠다고 의사전달을 하였다. 나) 현재 임차인이 전세보증금 삼억 원으로 임대하고 있으며, 실제로 투자되는 금액이 매우 적어서 금번 투자 기회를 청구인의 자녀인 청구 외 이○○의 명의로 하면 좋겠다는 생각을 하고 이 사건 부동산 소유자인 매도인과 쌍방합의로 매매를 실행하게 되었다. 다) 특히 성년 자녀에게는 5,000만 원까지 증여를 하여도 증여세가 부과되지 않기 때문에 특별하게 걱정하지 않고 진행하게 되었으며, 상기 물건에 소요되는 실제 초기 투자금은 실 매입차액금 500만 원과 등기비용 415만 원 이었다. 라) 기존 임차인의 임대기간 만료일이 2019. 4. 10. 이었고, 새로운 임대 보증금이 금이억육천오백만 원으로 낮아져 청구인은 3,500만 원을 기존 임차인에게 청구 외 이○○의 명의로 반환하여 주며, 추가로 반환 보증금을 청구 외 이○○에게 현금 증여를 하게 되었다. 마) 그러므로 청구인이 청구 외 이○○에게 총 증여한 금액이 44,150,000원이라 주변에 확인해보니 증여세 인적공제 금액이 5,000만 원 이하이기 때문에 증여세 신고를 굳이 하지 말고, 추후 세무서에 소명하여도 된다고 하여 현금 지급에 따른 증여세 신고를 하지 않았다. 바) 그러나 이 사건 부동산에 대해 피청구인은 아래와 같이 부동산실명법 제3조와 제5조를 위반하였다는 이유로‘부동산 실권리자명의 등기법 과징금’을 부과하였다. 사) 처분청인 피청구인이 위반이라고 지적하는 부동산실명법 제3조를 살펴보면 청구인과 청구 외 이○○간 명의를 신탁할 이유가 되지 않는다. 그 이유는 청구인과 청구 외 이○○은 모녀지간으로 대한민국에 국민의식을 보면 대부분 부모가 자녀에게 재산을 무상 증여하려고 하지 명의신탁을 하지 않는다. 더구나 청구인은 청구 외 이○○에게 명의신탁을 할 명백한 이유가 없으며, 청구 외 이○○은 경제적인 독립을 할 수 없는 대학생이며, 국세청에서 판단하는 1세대 2주택 조건에서 벗어날 수 없는 세법적 해석으로 굳이 청구인이 청구 외 이○○에게 명의신탁을 하여서 실익이 없다. 단지 부모로서 청구인은 청구 외 이○○에게 저렴한 금전으로 주택마련을 할 기회를 미리 만들어 주려는 의도로 현금 증여를 한 것이라 할 수 있다. 3) 결론 가) 청구인은 이 사건 부동산을 청구 외 이○○에게 증여한 것에 대해 피청구인이 명의신탁으로 판단한다는 것을 매우 충격적이고 놀라운 일이라고 생각한다. 나) 대한민국에서 과거부터 부모들이 자녀들에게 재산을 사전 증여하는 문제로 자금출처 조사를 받는 경우가 빈번하게 일어나는 일이고, 그로 인해 추후 국세청에서 증여세를 가산세와 가산금을 포함하여 과중하게 추징되는 사례는 많이 들었다. 다) 그러므로 피청구인의 상위 행정관서인 ○○도청은 금번 청구인의 불복 청구에 대하여 올바른 판단을 하여 주시리라 믿는다. 마지막으로, 피청구인이 청구인에게 한 부동산실명법 위반 과징금 부과처분을 취소하여 주길 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 청구인은 2019. 11. 8. 이 사건 부동산에 대하여 청구인의 자금으로 이 사건 부동산을 매수한 후, 당시 만 19세의 경제적 능력이 없는 자녀인 청구 외 이○○의 명의로 명의신탁하여 소유권이전등기를 함에 따라 부동산실명법 제3조(실권리자명의 등기의무 등)를 위반하였기에 같은 법 제5조(과징금)에 의거 부동산실명법 위반 과징금 24,300,000원을 부과처분 하였다. 2) 청구인 주장의 부당성 가) 청구인은 자녀인 청구 외 이○○에게 저렴한 금전으로 주택마련의 기회를 미리 만들어 주기 위한 목적으로 이 사건 부동산에 대한 매매계약을 진행하면서 청구 외 이○○에게 금41,500,000원을 현금 증여하였다고 주장하면서, 대부분 부모가 자녀에게 무상증여를 하려고 하지 명의신탁을 하는 경우가 없으며, 청구 외 이○○은 경제적인 독립을 할 수 없는 대학생이며, 국세청에서 판단하는 1세대 2주택 조건에서 벗어날 수 없는 세법적 해석으로 인하여 청구 외 이○○에게 부동산실명법 제3조에 따른 명의신탁을 하여도 실익이 없다고 주장하고 있다. 나) 이 사건 청구의 적법성 (1) 행정심판법 제27조(심판청구의 기간)에 의하면‘행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내, 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구하지 못한다’고 규정하고 있다. 해당 기간은 불변기간(같은 조 제4항)으로서, 행정심판 청구기간을 도과하면 이 사건 행정심판 청구는 부적법하게 되는 것이다. (2) 청구인에 대한 이 사건 처분은 2019. 11. 8.에 이루어 졌고, 해당 처분이 청구인에게 송달된 것은 2019. 11. 13.자로 확인된다. 따라서 이 사건 처분의 송달인인 2019. 11. 13.에 청구인이 이 사건 처분이 있음을 알게 된 것으로 볼 수 있고, 2019. 11. 13. 기준으로 하여 90일을 계산하면, 2020. 2. 11.까지 행정심판을 청구해야 심판청구기간을 도과하지 않게 되는 것이다. 여기서 행정심판청구란 행정심판위원회에 접수된 날을 기준으로 하여야 하므로, 청구인의 이 사건 심판청구가 2020. 2. 13. ○○도행정심판위원회에 접수된 이상, 이 사건 심판청구는 청구기간을 도과하여 각하되어야 할 것이다. 따라서 심판청구기간을 도과한 이 사건 청구는 부적법하여 마땅히 각하되어야 할 것이다. 다) 이 사건 청구의 타당성 (1) 가사, 청구인의 청구가 각하대상이 아니라 하더라도 부동산 거래신고 정밀조사 과정에서 청구인의 자녀는 실제 들어간 잔금 5백만 원과 취·등록세를 청구인이 대납하였다고 소명하였으며, 전세보증금 3억 원을 청구인이 세입자인 ○○소방서에 이체한 것으로 볼 때, 청구인이 실제 거래금액 3억 5백만 원을 대납한 것은 물론 취·등록세 3,355,000원을 전부 계약 당시 만 19세의 경제적인 능력이 없는 청구 외 이○○ 대신 납부한 것으로 판단된다. (2) 이에 대법원 또한‘부동산에 관한 물권의 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적인 징표 중 하나는 그가 과연 그 부동산에 관한 물권의 취득자금을 부담하였는지 여부라 할 것이다.(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 해석사례집(이하‘부동산실명법 해석사례집’이라 한다, 2015 법무부), 대법원 2010. 7. 8. 선고 20008도6545 판결 참조)’라고 판시하고 있는바, 청구인이 거래금액을 대납하고 자녀인 청구 외 이○○ 명의로 소유권이전등기를 한 행위는 부동산실명법 제3조를 위반한 것이라고 보아야 할 것이다. (3) 아울러, 부동산실명법 해석사례집‘10. 모녀간 명의신탁’에 따르면 모녀지간의 명의신탁의 경우에도 부동산실명법 제5조에 의한 과징금 부과 대상임을 명시하고 있으므로, 청구인과 자녀인 청구 외 이○○간 명의신탁이 명백한 이상, 부동산실명법에 따른 과징금 부과대상이라고 보아야 할 것이므로 청구인의 해당 사건을 명의신탁이 아닌 현금증여라는 주장은 이유가 없다 할 것이다. 3) 따라서 청구인의 주장은 이유 없으므로, 청구인의 이 사건 청구는 각하 또는 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 심판청구의 적법 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. “명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. “명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. “실명등기”(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. <개정 2016. 1. 6.> ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6.> ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 시행령】 제3조의2(명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002. 4. 8.] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159022973"></img> 【행정심판법】 제27조(심판청구의 기간) ① 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구하여야 한다. ② 청구인이 천재지변, 전쟁, 사변(事變), 그 밖의 불가항력으로 인하여 제1항에서 정한 기간에 심판청구를 할 수 없었을 때에는 그 사유가 소멸한 날부터 14일 이내에 행정심판을 청구할 수 있다. 다만, 국외에서 행정심판을 청구하는 경우에는 그 기간을 30일로 한다. ③ 행정심판은 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 기간은 불변기간(不變期間)으로 한다. ⑤ 행정청이 심판청구 기간을 제1항에 규정된 기간보다 긴 기간으로 잘못 알린 경우 그 잘못 알린 기간에 심판청구가 있으면 그 행정심판은 제1항에 규정된 기간에 청구된 것으로 본다. ⑥ 행정청이 심판청구 기간을 알리지 아니한 경우에는 제3항에 규정된 기간에 심판청구를 할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 청구 외 이○○의 모친으로, ○○도 ○○시 ○○동 262-1 외 4필지 ○○○○○○ ○○○동 ○○○호를 2019. 1. 3. 청구 외 이○○ 명의로 소유권 이전 등기를 하였다. 나) 이 사건 부동산에는 전 소유자인 청구 외 지○○와 ○○소방서간 2017. 4. 10.부터 2019. 4. 9.까지 보증금 3억 원의 전세계약이 체결되어 있었다. 다) 청구인은 2019. 5. 7. 이 사건 부동산 임차인(○○소방서)에게 임대보증금 3억 원을 1억 원씩 3차례에 걸쳐 청구인의 계좌에서 송금하였다. 라) ○○도지사는 2019. 5. 7. 국토교통부 토지정책과로부터 통보받은 부동산 거래신고 의심자에 대하여 같은 해 5. 9. 피청구인에게‘부동산 거래신고 내용의 조사 등에 대한 협조 요청(’19년 1월분)’을 하였고, 이 사건 부동산은‘상시정밀조사대상’목록에 포함되어 있다. 마) 청구 외 이○○은 2019. 6. 11. 피청구인에게‘부동산거래신고소명서’를 제출하였는데, 이 사건 부동산의 중도금은 세입자 보증금으로 하고, 실제 들어간 잔금 5백만 원과 취·등록세 부분은 부모님께서 대주셔서 저렴하게 구입했다고 기술되어 있다. 바) 피청구인은 2019. 9. 18. 청구인에게 부동산실명법 위반에 따른 과징금 처분사전 통지를 하였고, 청구인은 같은 해 10. 10. 피청구인에게 의견서를 제출하였다. 사) 피청구인은 2019. 11. 8. 청구인에게 이 사건 부동산과 관련하여 부동산실명법 제3조 위반을 이유로 과징금 24,300,000원 부과처분을 하였다. 아) 청구인은 2019. 11. 13. 위 사)항의 이 사건 과징금 처분 등기우편을 직접 수령하였다. 2) 부동산실명법 제2조 제1호 및 같은 법 제3조 제1항에 의하면 명의신탁 약정이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하며, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 또한 같은 법 제5조 제1항에 따르면 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자(제1호)에게는 해당 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과·징수하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조의2 단서에 따르면 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있으며, 같은 조에 따른 별표에서 부동산평가액 기준 비율과 의무위반 경과기간을 기준으로 하는 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 과징금의 금액을 산정하도록 정하고 있다. 한편 행정심판법 제27조 제1항에서 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구하여야 한다고 정하고 있으며, 같은 조 제3항 및 제6항에 따르면 행정청이 심판청구 기간을 알리지 아니한 경우 행정심판은 처분이 있었던 날부터 180일 이내에 청구할 수 있다. 3) 먼저, 이 사건 심판청구가 적법하게 제기 되었는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 이 사건 심판청구서에 청구일을 2020. 2. 11.로 기재하였으나, 청구인의 이 사건 심판청구서는 같은 날 16:38경 ○○○○동우체국에 접수되어 같은 해 2. 13. 09:58경 ○○도 세정과의 지방세심의위원회에 접수되었고, ○○도 세정과에서는 이 사건 심판청구서를 같은 해 2. 18. ○○도행정심판위원회에 이송처리한 점에 비추어 보면 심판청구일은 2020. 2. 13.이 분명해 보인다. 또한 청구인이 이 사건 심판청구서에 이 사건 처분이 있음을 안 날을 2019. 11. 14.로 기재하였으나, 피청구인이 이 사건 처분서를 같은 해 11. 11. 청구인에게 등기우편으로 발송하여 같은 해 11. 13. 청구인이 직접 수령한 것으로 확인되는 점 등을 고려하면, 청구인이 이 사건 처분이 있음을 알게 된 날은 2019. 11. 13.로 봄이 상당하다. 그런데, 행정심판법 제27조 제1항에 의하면 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구하여야 하는데, 청구인이 이 사건 심판을 청구한 것은 2020. 2. 13.로 청구기간 90일을 도과하였음이 역수상 명백하므로, 이 사건 심판청구는 행정심판법 제27조 제1항을 위반한 부적법한 청구이다. 4) 가사, 이 사건 행정심판이 적법하게 청구되었다고 하더라도, 부동산에 관한 물권의 실권리자인지 여부를 가리는 핵심적인 징표 중의 하나는 그가 과연 그 부동산에 관한 물권의 취득 자금을 부담하였는지 여부라 할 것(대법원 2010. 7. 8. 선고 2008도7564 판결 참조)이어서 위‘1) 인정사실 다)’에서 확인된 바와 같이 청구인이 임차인인 ○○소방서에 3억 원을 계좌이체 한 점, 청구외인이 제출한‘부동산거래신고소명서’에 따른 이 사건 부동산의‘잔금 500만 원과 취·등록세 부분도 부모님이 대주셔서’라고 기재되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 부동산의 실제 취득자인 청구인이 청구외인의 명의로 명의신탁한 것으로 봄이 타당하고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 해석사례집(2015 법무부)의‘10. 모녀간 명의신탁’에 의하면 모녀지간의 명의신탁의 경우에도 부동산실명법 제5조에 의한 과징금 부과대상임을 명시하고 있어, 청구인의 명의신탁이 아닌 현금증여라는 주장은 이유가 없다. 4. 결 론 그렇다면 이 사건 심판청구는 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.