부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2002. 4. 26. ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-1(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매도인 청구외 박동률과 180,000,000원에 매매계약을 체결하고, 당일 계약금 20,000,000원, 같은 해 5. 29. 1차 중도금 60,000,000원, 같은 해 6. 29. 2차 중도금 60,000,000원, 다음 해인 2003. 11. 24. 잔금 40,000,000원에 추가된 부분에 대한 대금 30,000,000원을 더한 70,000,000원을 지급하여 완납하였으나, 등기이전을 하지 않고 2014. 1. 28.에 이르러 이 사건 토지에 대한 등기를 하였다. 이러한 사실을 인지한 피청구인은 2015. 4. 16. 청구인에게 「부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조를 위반하여 과징금부과처분대상이라는 사전통지를 한 후, 2015. 5. 13. 의견제출을 받아 검토한 후 2015. 6. 11. 과징금 34,452,000원을 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 피청구인은 청구인이 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날로부터 3년이 경과하였음에도 등기를 이전하지 않았다고 하나 청구인은 매도인에게 수년간 등기이전에 협조해줄 것을 독촉하였으나 매도인은 자신이 조합장으로 있는 동림주택조합의 공사책임자 홍재준에게 건축을 맡기지 않는다면 등기를 이전해 줄 수 없다는 납득하기 어려운 사유를 들어 등기이전의무를 이행하지 않고 있었다. 그러던 중 2012. 3.경 양도소득세를 청구인이 일부 부담하면 등기에 필요한 협력을 하겠다는 의사를 밝혀와 당시 거절하였으나 청구인이 대금지급의무를 다하였음에도 10년 동안 등기를 하지 못해 재산상 손해는 물론 심적 고통이 계속 이어져 청구인은 손해를 감수하고라도 등기를 마쳐야겠다는 생각으로 2013. 12.경 양도소득세 중 일부인 약 2,800만 원 정도를 부담하기로 약정하고 2014. 1. 2. 이를 지급하였던 것이다. 대법원은 매매당사자 사이 매도인이 부담하여야 할 양도소득세를 매수인이 부담하기로 하는 약정을 한 경우 양도소득세액에 관한 구체적인 이행제공의 형태, 방법, 시기 등의 내용에 따라 양도소득세액 제공의무와 소유권이전의무 사이에 대가관계가 인정될 수도 있다(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558 판결)고 하여 매매계약에 있어 일반적인 대금지급의무와 소유권이전의무 외의 의무도 반대급부 의무가 될 수 있음을 인정하고 있다. 2) 이처럼 청구인의 경우는 반대급부의 이행의 완료일인 2014. 1. 2.로부터 3년이 지나지 않은 시점인 2014. 1. 28. 등기를 경료하였으므로 위 판례에 비추어 볼 때 청구인의 양도소득세 제공의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 대가관계에 있었다고 보지 않을 수 없으므로 이 사건 토지에 대해 잔금을 납부한 2003. 11. 24. 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날로 단순히 볼 수 없다할 것이며, 등기이전의무와 대가관계에 있는 양도소득세액 납부의무를 이행한 2014. 1. 2.을 반대급부가 완료된 날로 보아야 할 것이다. 그렇다면, 청구인의 이 사건 토지에 대한 등기이전은 부동산실명법 제10조제1항에서 규정하고 있는 장기미등기에 해당하지 않음이 명백하다. 3) 설령 이 사건 토지에 대한 잔금지급으로 반대급부가 사실상 이행되었다고 보더라도 청구인에게는 부동산실명법 제10조제1항에 따른 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있으므로 이 사건 처분은 위법하다. 대법원은 등기를 신청하지 못할 정당한 사유에 대하여 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우라고 판시하고 있고(대법원 2002. 5. 17. 2000두6558 판결), 서울고등법원은 장기미등기에 해당하는 사유가 있더라도 입법취지를 고려하여 등기를 해태하게 된 경위 귀책사유의 존부, 불법수단으로 사용하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 등기를 신청하지 못한 사유가 있는 경우에는 과징금을 부과할 수 없다(서울고등법원 2000. 7. 5. 선고99누13248 판결)고 판시하고 있다. 가) 청구인이 등기를 해태하게 된 경위는 매도인인 동림주택조합 이사장인 박동률이 외국에 체류 중이어서 매수 직후 등기를 할 수 없었고, 무엇보다도 매도인이 자신이 지정한 건축업자인 홍재준에게 건축을 맡기지 않으면 등기이전을 하지 않겠다며 등기절차에 협력하지 않았다. 이에 청구인은 수차례 등기이전을 해줄 것을 요구하였으나 매도인측의 완강한 반대로 등기를 할 수 없었다. 나) 청구인은 매도인이 등기이전에 필요한 서류를 교부해주지 않아 임의로 등기이전이 불가능하면 등기이전청구의 소를 제기하여 강제로 이행할 수 있다는 사실을 알지 못하였다. 또한 청구인과 같은 교수인 매도인의 인격을 믿었기에 소송을 제기하는 것을 애초에 고려하지도 않고 있었다. 이처럼 매도인이 등기이전에 협력하지 않고 있는 상황에서 미등기의 책임이 청구인에게 있다고 볼 수 없으며, 청구인이 등기이전 청구의 소를 제기하지 않았다는 사실만으로 다르게 판단할 이유 또한 없다고 할 것이다. 다) 부동산실명법이 장기미등기를 금하고 있는 이유는 장기미등기를 통하여 조세를 포탈하거나 미등기전매를 통하여 부당한 차익을 남기는 것을 금하기 위해서인 것이다. 청구인에게 장기미등기에 해당하는 사유가 있다고 하더라도 청구인이 이를 통하여 부당하게 조세를 포탈한 사실이 없다는 점, 지금까지 청구인이 이 사건 토지를 보유하고 있으며 이를 통하여 차익을 남긴 사실도 없다는 점, 마을공동임야매입을 하는 등 실제 이 사건 토지에 거주하기 위한 노력을 다하였다는 점 등이 반드시 고려되어야 한다. 라) 청구인이 등기를 하지 못한 것은 매도인이 부당한 요구를 하며 협조를 하지 않았기 때문이고, 청구인에게 장기미등기에 해당하는 사유가 있다고 하더라도 부동산실명법의 취지를 고려하여 등기를 해태하게 된 경우, 귀책사유의 존부, 불법적으로 사용하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 등기를 신청하지 못할 사유가 있는 경우에는 과징금을 부과할 수 없다는 판례의 취지에 비추어 보면 이 사건 처분은 청구인에게 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 존재함에도 불구하고 부과된 것으로서 위법하다 하지 않을 수 없다. 4) 부동산실명법 제5조제3항 및 같은 법 시행령 제3조의2에서 규정하고 있는 과징금 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 “부동산평가액”이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있다. 과징금 부과처분을 할 때 감경사유까지 고려하고도 과징금을 감경하지 않은 채 전액을 부과하는 처분을 한 경우 위법하다고 단정할 수 없으나 행정행위를 함에 있어서 이익형량을 전혀 하지 않거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성·객관성이 결여된 경우에는 그 행정행위는 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수 밖에 없다. 청구인은 수차례 등기이전을 시도 하였음에도 이를 경료하지 못한 까닭은 매도인이 등기에 협력하지 않았기 때문이고 청구인은 어떠한 조세포탈 목적이 없었다. 청구인은 10년 넘게 마음을 졸이다가 이 사건 토지에 대한 등기를 경료하고 그에 따른 취득세를 납부하였다. 청구인은 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 마저 납부하였으며 그 외 이 사건 토지의 보유로 인하여 발생하는 어떠한 조세도 회피하고자 한 적이 없다. 청구인에게는 이 사건 토지의 등기로 인하여 발생하는 법령의 제한을 회피할 목적 또한 전혀 없었으며 오히려 하루 빨리 등기를 경료하여 제반법령에 따라 건물을 건축하려고 백방으로 노력하였다. 위에서 보는 바와 같이 피청구인의 이 사건 처분은 처분사유가 없음에도 내려진 것으로 위법하며, 가사 처분사유가 인정된다고 하더라도 재량권 행사의 일탈·남용이 있는 위법한 처분이므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 피청구인은 이 사건 부동산이 2002. 4. 26. 매매계약을 체결하고 2003. 11. 24. 잔금이 지급되었음에도 등기하지 않고 있는 사실을 인지하여 부동산실명법 위반여부를 법제처에 질의한 후 2015. 4. 16. 처분사전통지를 하고, 청구인이 2015. 5. 13. 제출한 의견서를 제출받아 검토한 후 이 사건 처분을 하였다. 2) 부동산실명법 제10조는 「부동산등기특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 제4244호 「부동산등기특별조치법」 부칙 제2조를 적용받는 자로서 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 또는 계약의 효력이 발생한 날부터“3년 이내 소유권 이전등기 신청을 하지 아니한 등기권리자에게 부동산평가액의 100분의 30범위에서 과징금을 부과한다.”라고 규정하고 있고, 부동산실명법 제10조 제1항의 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는“등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우”라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 등기신청 의무이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 의미하며(대법원2002.05.17선고 2000두6558판결), 부동산실명법 시행령 제4조의2에서 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에만 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있으나, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다(대법원2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결). 이 사건의 경우 청구인은 2003. 11. 24. 사건 토지를 매매하고도 상당기간 등기하지 아니하고 있다가 2014. 1. 2. 토지소유자에게 청구인의 딸(홍정인)을 추가하는 것으로 매매계약서를 재작성토록 요청하였고, 토지주는 ‘등기 이전 지연에 따라 추가 발생하는 양도소득세의 일부를 청구인이 부담하는 조건’으로 계약서에 동의하였고 청구인이 사건 토지의 1/2소유권이전을 경료한 사항으로 장기미등기자에 해당되어 이 사건 처분을 하였던 것이다. 3) 청구인은 부동산실명법 제10조제1항제1호‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’을 양도소득세액 납부한 날(2014. 1. 2.)로 보아“반대급부의 이행이 사실상 완료된 날로부터 3년이 지나지 않았음에도 불구하고 부과 처분한 것은 위법하다”라고 주장하고 있고, ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있음에도 불구하고 과징금을 부과한 것은 위법하다’라고 주장하고 있으며, ‘과징금 감경사유에 해당함에도 불구하고 이를 전혀 고려하지 않고 부과처분한 것은 위법하다’라고 주장하고 있으나, 청구인은 2003. 11. 24. 사건 토지의 잔금을 지급하고도 상당기간 등기하지 아니하고 있다가 2014년경 토지소유자에게 청구인의 딸을 공동매수자로 추가하기로 하는 매매계약서를 재작성토록 요청하였고, 토지주는 청구인의 요청에 대하여 ‘등기이전 지연에 따라 추가 발생하는 양도소득세의 일부를 청구인이 부담하는 조건’으로 계약서를 재작성해 준 사항으로 이 사건 토지의 반대급부의 이행일은 2003. 11. 24.일이다. 그러므로 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날로부터 10여년이 지난 2014. 1. 28. 청구인명의로 소유권 이전되어 과징금이 부과된 것으로 적법한 처분인 것이다. 4) 또한, 청구인은 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유(매도자의 미협력)가 있음에도 불구하고 과징금을 부과한 것은 위법하다’라고 주장하고 있으나, 청구외 동림주택조합이 2006. 5. 29. 청구인에게 보낸 주택건설 촉구서에서 청구인이 상당기간 동안 주택을 착공하지 않고 있자 청구인에게‘사건 토지에 조속히 주택건설을 하도록 요청하였고 만일 주택건설이 불가능하다면 조합이 적정가격에 회수하겠다는 의사를 표시한 사실과 이에 대한 답변에서 청구인은 신변상(2006년 6월부터 카자스탄 대학에서 강의하게 됨)문제로 ‘당장’주택신축이 불가하고 다음 해인 2007에 건축을 시작하겠다고 회신한 사실에서 청구인은 매도인 동림주택조합 이사장 박동률이 외국에 체류 중으로 매수 직후 등기를 할 수 없는 상황이었고 무엇보다도 매도인이 자신이 지정한 건축업자 홍재준에게 건축을 맡기지 않으면 등기이전에 협조하지 않겠다며 매도인이 등기이전 절차에 협조해주지 않아 등기하지 못했다고 하는 주장은 이 사건 토지가 2000. 5. 9.부터 사건 토지의 등기부등본상 소유자는 김정태로 소유권 이전에 따른 등기협력은 김정태에게 요청해야 할 것이라는 점에서 매도인의 미협력으로‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’가 있었다고 볼 수 없다. 5) 청구인은 ‘법령상 제한을 회피하거나 조세를 면탈할 목적이 없었기 때문에 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서의 규정이 적용되어야 한다’고 주장하고 있으나, 부동산실명법의 입법목적은 부동산에 관한 권리를 실체적 권리관계에 부합하도록 등기하게 함으로써 투기·탈세·탈법행위 등을 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하고자 하는 것이고, 여기서 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것이다. 그러나 등기권리자인 청구인은 장기간 미등기한 기간 동안 당해 부동산의 취득에 관련된 취득세·등록세를 미룰 수 있을 뿐만 아니라 사건 토지의 1/2〔330㎡〕를 중간생략등기의 방법으로 2014. 1. 28. 자녀 홍정인에게 소유권이전을 경료하여 취·등록세 및 양도세를 납부하지 않은 사실이 있어 청구인에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다고 볼 수 없어 감경은 불가하다. 위에서 본바와 같이 부동산실명법위반 과징금 부과처분은 적법하므로 청구인 과징금부과처분 취소청구는 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제5조(과징금) ①~③ 생략 ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013.8.6.> ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과 받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의2(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270229"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 등기부등본, 부동산거래신고필증 및 통장입금내역, 주택건설촉구관련서면 및 내용증명, 임대차계약서, 이 사건 처분서 등의 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2002. 4. 26. 조합대표인 청구외 박동율과 이 사건 토지에 대하여 매매계약을 체결한 후 계약 당일 계약금으로 20,000,000원을 지급하고, 같은 해 5. 29. 1차 중도금 60,000,000원, 같은 해 6. 29. 2차 중도금 60,000,000원, 다음 해인 2003. 11. 24. 잔금 40,000,000원에 추가된 부분에 대한 대금 30,000,000원을 더한 70,000,000원을 지급하여 매매대금을 완납하였다. 나) 이 사건 토지는 2002. 11. 14. 국토계획법상 토지거래허가구역으로 지정되었다가 2012. 1. 30. 토지거래허가구역이 해제되었다. 다) 청구인은 2014. 1. 2. 청구외 김정태와 이 사건 토지에 대하여 청구인의 자녀인 청구외 홍정인을 지분 1/2의 공동소유자로 하는 매매계약서 재작성을 한 후 2014. 1. 28. 청구인과 청구외 홍정인을 각 지분 1/2로 하는 소유권이전등기를 경료하였다. 라) 이 사건 토지를 포함한 지역에 주택단지조성을 추진해온 주택조합인 청구외 동림주택은 2006. 5. 29. 청구인에게 이 사건 토지에 건축착공을 할 것을 촉구하는 내용과 주택건설이 불가한 경우 조합이 다시 적정가격에 회수할 의향이 있음을 통지를 하자, 청구인은 2006. 6. 2. 청구인의 사정으로 2007년에 건축을 착공한다는 e-mail을 보낸바 있다. 마) 한편, 위 조합은 2009. 9. 11. 청구인에게 보낸 서면에서 청구인이 2002년 계약한 분양택지 소유권매매계약서에 주택건설은 60평 이하로 하며, 설계 및 시공은 조합이 추천하는 자로 결정한다는 내용과 청구인이 ○○로 이주를 하여 6개월 이상을 거주하여야 산지전용허가와 토지거래허가를 받을 수 있음에도 거주지를 이전하지 않고 토지등기만을 원하는 것은 등기이전 후 타인에게 매도하겠다는 의도로 파악된다는 내용의 통지를 하였다. 2) 부동산실명법 제10조제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조의2에 따르면, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 「부동산등기 특별조치법」 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과하여야 하고, 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하도록 규정하고 있다. 3) 피청구인은 매도인에게 수년간 등기이전에 협조해 줄 것을 독촉하였으나 매도인은 자신이 조합장으로 있는 동림주택조합의 공사책임자 홍재준에게 건축을 맡기지 않는다면 등기를 이전해 줄 수 없다는 납득하기 어려운 사유를 들어 등기이전의무를 이행하지 않고 있었던 것이고, 2012. 3.경 양도소득세를 청구인이 일부 부담하면 등기에 필요한 협력을 하겠다는 의사를 밝혀와 2013. 12.경 양도소득세 중 일부인 약 2,800만 원 정도를 부담하기로 다시 약정하고 2014. 1. 2. 이를 지급하였던 것이므로 양도소득세도 반대급부 의무이므로 장기미등기에 해당하지 않는다고 주장한다. 가) 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과하도록 되어 있는 부동산실명법 제10조제1항의 취지는 미등기라는 부작위상태가 장기화될 경우 사실상 전소유자인 매도인과 매수인 사이에 명의신탁 약정이 있는 것과 다름이 없고, 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세 등과 같은 반사회적 행위가 유발되어 부동산시장의 왜곡이 초래되므로, 실체적 권리관계에 부합하지 않는 등기를 방지하여 실제 거래와 등기부의 기재를 일치시키는데 있고, 부동산실명법 제10조제1항제1호는 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자로서 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에 대하여는 부동산평가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다고 규정하고 있고, 부동산실명법 제10조제1항에서 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게 과징금을 부과하도록 규정하고, 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있는바, 부동산실명법이 등기권리자가 장기간 소유권이전등기를 신청하지 아니한 목적을 불문하고 법 시행일부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하면 과징금을 부과하지 않도록 규정하고 있는 점에 비추어, 부동산실명법 시행일 이후 3년의 유예기간이 경과하도록 소유권이전등기를 신청하지 않고 있는 등기권리자가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적을 가지고 있는지의 여부는 3년의 유예기간이 경과하는 시점을 기준으로 판단하여야 할 것이고, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다. 나) 이 사건으로 돌아와 보건대, 위 인정사실과 당사자들이 제출한 자료에 따르면, 청구인은 2002. 4. 26. 조합대표인 청구외 박동율과 이 사건 토지에 대하여 매매계약을 체결한 후 1차, 2차 중도금을 지급하고, 다음 해인 2003. 11. 24. 잔금 40,000,000원에 추가된 부분 30,000,000원을 더한 70,000,000원을 지급하여 매매대금을 완납하였으므로, 2006. 11. 24. 이전에 소유권이전등기신청을 하였어야 함에도 2014. 1. 2. 위 조합의 조합장인 청구외 김정태와 이 사건 토지에 대하여 청구인의 자녀인 청구외 홍정인을 지분 1/2의 공동소유자로 하는 매매계약서 재작성을 한 후 2014. 1. 28. 청구인과 청구외 홍정인을 각 지분 1/2로 하는 소유권이전등기를 경료하기까지는 장기미등기로 부동산실명법 제10조제1항 위반이다. 부동산실명법 제10조제1항 단서에서 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 과징금을 부과할 수 없도록 규정하고 있는바, 이에 대하여 보면, 청구인은 이 사건 토지에 대한 장기미등기는 이 사건 토지매도인인 동림주택조합 이사장인 박동률이 외국에 체류 중이어서 매수 직후 등기를 할 수 없었고, 무엇보다도 매도인 자신이 지정한 건축업자인 홍재준에게 건축을 맡기지 않으면 등기이전을 하지 않겠다며 등기절차에 협력하지 않았다고 하나 위 조합이 청구인에게 보낸 내용증명의 서면에는 이 사건 토지에 대한 건축착공을 하도록 독촉하는 내용과 당초 이 사건 매매계약서에 설계 및 시공은 조합이 추천하는 자로 결정한다는 내용을 포함하고 있는 것임을 알 수 있고, 이러한 내용에서 청구인이 이 사건 토지에 건축착공을 미루고 있을 뿐 이 사건 토지에 대한 등기이전을 위한 노력은 찾아 볼 수 없다는 점에서 청구인에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵고, 따라서 등기를 하지 못할 정당한 사유 없이 장기미등기를 함으로써 청구인은 부동산실명법 제10조제1항 단서에 해당하지 않음이 명백하다. 또한, 토지거래허가구역과 관련하여 3년의 기간의 기산은 토지거래허가 구역으로 지정된 기간을 제외하여야 한다고 하나, 토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약은 토지거래허가를 받기까지 효력을 발생하지 않는 이른바 유동적 무효인 상태에 있어 토지거래허가가 있기까지 매수인은 소유권이전등기를 신청할 수 있는 자에 해당하지 아니하여 토지거래허가를 받거나 토지거래허가구역이 해제될 때부터 3년의 기간을 기산하는 것이 상당하나, 이 사건 토지의 경우는 이 사건 토지에 대한 매매계약이 체결된 2002. 4. 26. 이후인 2002. 11. 14. 국토계획법상 토지거래허가구역으로 지정(2012. 1. 30. 토지거래허가구역이 해제)되었으므로 이 사건 토지에 대한 매매계약은 토지거래허가와 상관없이 효력이 발생하는 것이므로 토지거래허가구역으로 지정된 기간이 제외되어야 하는 것은 아니다. 다) 부동산실명법 제10조제2항 및 같은 법 시행령 제4조의2는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있는바, 이에 대하여 보면, 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 임의적 감경규정임이 명백하므로, 감경사유가 존재하더라도 과징금 부과관청이 감경사유까지 고려하고도 과징금을 감경하지 않은 채 과징금 전액을 부과하는 처분을 한 경우에는 이를 위법하다고 단정할 수는 없으나, 행정행위를 함에 있어 이익형량을 전혀 하지 아니하거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성·객관성이 결여된 경우에는 그 행정행위는 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없고(대법원 2005.9.15, 선고, 2005두3257, 판결), 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 등기권리자가 장기간 소유권이전등기를 신청하지 아니한 목적을 불문하고 같은 법 유예기간 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하면 과징금을 부과하지 않도록 규정하고 있는 점에 비추어, 같은 법 제10조제1항에서의 3년의 유예기간이 경과하도록 소유권이전등기를 신청하지 않고 있는 등기권리자가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적을 가지고 있는지의 여부는 3년의 유예기간이 경과하는 시점을 기준으로 판단하여야 할 것이고, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다. 살피건대, 반대급부인 매매대금의 완납이 있음에도 3년이 경과하도록 장기간 소유권이전등기를 하지 않는 것은 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 법률상 추정되는 것이고, 또한 장기간 미등기함으로써 재산세나 종합부동산세 등 조세법 관련체계를 교란하는 것인바, 이에 대한 목적이 아닌 것이라는 것은 이를 주장하는 자 즉, 청구인이 입증하여야 하는바, 이 사건에서 청구인은 수차례 등기이전을 시도 하였음에도 이를 경료하지 못한 까닭은 매도인이 등기에 협력하지 않았기 때문이고 청구인은 어떠한 조세포탈 목적이 없었으며, 이 사건 토지의 보유로 인하여 발생하는 어떠한 조세도 회피하고자 한 적이 없다고 주장을 할 뿐 이에 대한 적극적인 소명이 없고, 오히려 이 사건 토지에 대하여도 청구인이 등기를 이전하지 않아 매도인인 청구외 김정태가 청구인이 이 사건 토지에 대한 재산세를 등기를 이전한 2014. 1. 28.까지 재산세를 납세하고 있었던 점에서 재산세나 종합부동산세 등 과세에 왜곡을 초래하였던 것에 비추어보면 법령을 회피목적이 없다는 청구인은 의 주장은 설득력이 없다. 4) 위에서 본바와 같이, 피청구인의 이 사건 처분은 재량권 일탈·남용이 있는 위법한 처분이라 할 수 없고, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유가 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.