부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2017. 10. 11.부터 부동산 중개 및 컨설팅업, 부동산 개발·공급업 등을 영위하고 있는 법인이다. 2017. 10. 26.부터 2020. 5. 15.까지 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 등을 포함하여 ○필지가 (이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 청구외 6명의 명의로 소유권이전등기 경료되었다. 서울지방국세청은 2022. 6. 16. 피청구인에게 청구인을 이 사건 토지의 부동산 명의수탁 위반으로 통보하였고, 이에 피청구인은 서울지방국세청장으로부터 통보받은 사실에 근거하여 2022. 10. 20. 청구인에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조를 위반하여 실권리자 명의로 등기하지 않았다는 이유로 같은 법 제5조에 따라 과징금 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산실권리자명의등기에관한법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산실권리자명의등기에관한법률 시행령】 제3조(과징금의 부과ㆍ징수등) ①특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제5조제1항에 따라 위반행위를 한 자에게 위반사실이 확인된 후 1개월 이내에 다음 각 호의 사항을 기재한 서면으로 과징금을 납부할 것을 고지하여야 한다. <개정 2017. 1. 6.> 1. 납부의무자의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소 2. 위반행위의 종별 3. 과징금의 금액 및 산출근거 4. 납부기한 및 수납기관 ②제1항에 따라 고지를 받은 자는 납부고지일부터 3개월 이내에 과징금을 납부하여야 한다. 다만, 천재ㆍ지변 기타 부득이한 사유로 인하여 그 기간내에 과징금을 납부할 수 없는 때에는 그 사유에 해당되는 기간은 이를 납부기간의 계산에서 제외한다. <개정 2017. 1. 6.> ③제2항에 따라 과징금을 납부받은 수납기관은 과징금을 납부한 자에게 영수증을 교부하고 과징금을 부과한 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 지체없이 영수필통지서를 송부하여야 한다. <개정 2017. 1. 6.> ④특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 이미 납부된 과징금 중에서 과오납부한 금액이 있거나 행정심판 등에 따라 과징금을 환급하는 때에는 과징금의 납부일부터 환급결정일까지의 기간에 대하여 「지방세기본법 시행령」 제43조에 따른 이율을 적용한 환급가산금을 지급하여야 한다. <개정 2017. 1. 6., 2017. 3. 27.> ⑤제1항 내지 제4항외에 과징금의 부과 및 징수에 관하여 필요한 사항은 지방세입징수의 예에 의한다. 제3조의2(명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. ■ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령 [별표] 과징금 부과기준(제3조의2·제4조의4 및 제8조관련) 과징금 금액은 제1호와 제2호의 과징금 부과율을 합한 과징금 부과율에 그 부동산평가액을 곱하여 산정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829045"></img> 【농지법】 제6조(농지 소유 제한) ①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. ②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다). 1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 2. 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지ㆍ종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우 3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우 4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우 5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우 6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다) 7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우 8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우 9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우 9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우 ④이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 처분서, 의견제출서, 과징금산출내역서, 법인등기부 등본 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2017. 10. 11.부터 부동산 중개 및 컨설팅업, 부동산 개발·공급업 등을 영위하고 있는 법인이다. 나) 2017. 10. 26.부터 2020. 5. 15까지 이 사건 토지가 6명의 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 다) 서울지방국세청은 2022. 6. 16. 피청구인에게 청구인이 이 사건 토지가 「농지법」상 농지이므로 법인이 취득할 수 없다는 사유로 청구인의 대표자 및 대표자와 관계있는 자들의 명의를 이용하여 농지를 취득하게 한 후 부동산매매목적으로 이 사건 토지 등 14필지에 대하여 6명이 청구인과 명의신탁 관계임을 적발한 사실을 통보하였다. 라) 피청구인은 서울지방국세청장으로부터 통보받은 사실에 근거하여 2022. 10. 20. 청구인에게 부동산실명법 제3조에 따라 실권리자 명의로 등기하지 않았다는 이유로 과징금을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 마) 한편, 서울지방국세청은 2021. 10. 28. 청구인을 「조세범처벌법」 및 부동산실명법 등 위반을 이유로 서울중앙지방검찰청에 고발하였다. 2) 이 사건의 쟁점은 문제가 된 토지에 대한 명의신탁관계가 존재하는지에 대한 것으로, 청구인을 위 토지에 대한 실질적인 매수인으로 보아야 할 것인지 여부에 있다. 그리고 명의신탁관계에 대한 판단은 위탁자와 수탁자 사이의 관계 및 수탁자 명의로 토지를 등기하게 된 경위, 수탁자와 위탁자 사이의 거래 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 살펴보건대, 문제가 된 이 사건 토지의 등기명의자는 청구인의 임직원이었거나 그들의 지인들이었고, 이들이 지급한 매매대금 역시 상당부분을 청구인 회사로부터 차입하여 마련하였으며, 이에 대하여 별도의 차용증이나 이자 지급이 없었던 점, 청구인은 등기명의자가 취득한 재산을 분양하면서 발생한 양도차액의 약 90%를 분양대행 수수료로 취득한 반면 등기명의자인 수탁자는 양도차액의 10% 정도만을 수익으로 취득한 사실이 인정된다. 이에 대하여 청구인은 대상 토지에 대한 분양을 위해 영업비, 광고비용으로 거액의 비용을 지출하였으므로 90% 가까운 분양대행 수수료가 과도한 금액이 아니라고 주장하나, 오히려 분양대행자에 불과한 자가 분양에 따른 사업적 위험을 전적으로 부담하면서 양도차액에 상응하는 거액의 비용을 지출한다는 것이 매우 이례적이라는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 이 사건 토지를 명의신탁의 방법으로 취득하였다고 본 피청구인의 판단은 정당하다 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.