부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지외 11필지의 소유자인 청구인과 같은 리 ○○○-○○번지외 10필지 소유자인 ○○○은 ①2007. 3. 2. 각 소유 토지를 교환 및 사용할 것, ②각 소유토지에 대한 근저당권설정채무는 인수인이 각각 변제할 것, ③각 소유토지상에 현소유자 명의로 건축물을 완공하여 이전하기로 하되 건축비용은 인수인이 부담할 것, ④각 소유토지에 대한 인허가에 필요한 서류는 상호 협조하기로 할 것, ⑤등기는 토지거래허가 후에 하기로 할 것 등을 내용으로 하는 ‘교환계약’을 체결하였다. 이후 청구인은 ○○리 ○○○-○○번지상 토지(2014. 7. 23. 임야에서 공장용지로 변경, 2,289㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 신축되어 2014. 9. 23. ○○○ 명의로 소유권보존등기된 건물(공장 2동, 915㎡, 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 건축비용을 청구인이 부담하였으므로 해당 건물의 실명의자는 청구인이라는 사유로 2014. 2기 부가가치세 확정신고를 하여 18,680,000원의 세액을 환급받았는데, 2015. 4. 15. ○○세무서로부터 위와 같은 사실을 통보받은 피청구인은 청구인이 이 사건 토지에 대한 장기미등기 및 이 사건 건물에 대한 명의신탁을 하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조와 제3조제1항을 각 위반하였다는 사유로 2015. 5. 18. 사전통지 및 의견제출 안내 절차를 거쳐 2015. 6. 25. 청구인에게 부동산실명법 시행령 제3조의2, 제4조의2에 의거 과징금 122,162,210원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인과 ○○○은 2007. 3. 2.자로 당리 ○○○-○번지외 11필지의 토지와 같은 리 ○○○-○○번지외 10필지의 토지를 교환하기로 가교환계약서(교환계약서가 아님)를 작성하였으나, 당시 해당 지역은 토지거래허가구역이라 정식 교환을 하지 못하였고, 토지거래허가 후에 하기로 하였다. 그러나, 해당 지역의 토지거래허가구역 지정이 해제된 후에도 ○○○-○○번지에 ○○○이 채무자로 설정되어 있던 근저당권 등기 말소를 하기 어려운 사정(○○○의 자금문제)으로 청구인과 ○○○은 각 소유토지들의 교환에 의한 소유권이전등기를 하지 못하였던 것이다. 2) 이후 이 사건 토지에 건물을 신축하려 했으나, 명의 문제로 피청구인이 청구인 앞으로는 허가를 내주지 않아(○○세무서에서 피청구인에게 통보한 자료 중 ‘부가가치세 신고내용 검토서’에도 명시되어 있음), 일단 청구인의 ○○○-○번지 토지에 청구인 명의로, ○○○-○○번지 토지에 ○○○ 명의로 각 공장을 신축하고 나중에 토지와 건물 일체를 함께 교환에 의한 소유권이전등기 하기로 하고, 서로의 동의하에 각 소유 부동산을 담보로 각 대출을 받아 공장을 신축하였으므로, ○○○-○번지상 공장의 실질 건축주는 ○○○이고, ○○○-○○번지상 공장의 실질 건축주는 청구인이다. 차후 ○○○의 사정이 개선 되는대로 청구인과 ○○○은 ○○○-○번지 토지 및 건물과 ○○○-○○번지 토지 및 건물을 정확히 정산한 후에 서로 교환할 예정이다.(○○○-○번지 토지 및 건물과 ○○○-○○번지 토지 및 건물의 면적과 위치를 비교해 보면 단순히 1:1로 맞교환할 수 있는 상황이 아니며, 피청구인의 계산대로라도 그 차액은 2천만원 이상이다.) 3) 이러한 이유로 ○○○-○번지상 건물의 소유권보전등기는 청구인으로 되어 있지만 근저당권설정등기의 채무자는 ○○○의 딸인 ○○○으로 되어 있고, ○○○-○○번지상 건물의 소유권보전등기는 ○○○으로 되어 있지만 근저당권설정등기의 채무자는 청구인으로 되어 있는 것이다. 4) 이처럼 청구인과 ○○○은 이 사건 토지에 관하여 ‘가교환계약서’를 작성하였을 뿐 이 사건 토지와 건물에 대한 ‘명의신탁약정’을 한 바 없으므로, 가교환계약 이후 정식 교환계약을 체결하는 문제, 이 사건 토지에 대한 차액 정산 등의 문제들에 대해 청구인과 ○○○이 사적으로 다룰 문제를 임의로 평가하고 재단하여 피청구인이 한 이 사건 처분은 사적 자치에 반한다 할 것이다. 5) 설사 상기 계약서를 명의신탁약정으로 본다 해도, 가교환계약서에 따른 어떠한 정산도 아직 이루어진 적이 없고, 교환계약에 따른 차액(잔금) 정산 등 반대급부의 이행도 완료되지 않아 차액 정산 등이 이루어지지 않으면 계약을 해지할 수도 있는 등 많은 변수가 있는바, 부동산실명법 제10조제1항제1호 및 제2호에 규정된 “계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료”되었거나, “계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생”한 경우에 해당하지 않으므로, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 할 것이다. 6) 또한, 상술한 바와 같이, 청구인이 ○○○에게 수차례 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 하자고 독촉하였으나, ○○○의 사정 등으로 인해 이를 못하고 있는 실정임에도, 피청구인은 ○○○에게는 과징금 부과처분을 하지 않았으므로, 이 사건 처분은 형평의 원칙에도 어긋난다. 7) 요컨대, 교환계약서가 아닌 가교환계약서만으로는 청구인이 이 사건 토지 및 건물에 대한 소유권이전등기를 하려고 해도 할 수 없다는 점, 소유권이전등기는 ○○○의 협조(등기에 필요한 각 서류제공 등) 없이 청구인 혼자 할 수 없다는 점, 소유권이전등기를 할 수 있을지 여부에 대한 조건은 피청구인이 판단할 문제가 아니라 청구인과 ○○○이 협의할 문제라는 점 등을 고려하면 피청구인의 주장은 모두 이유 없다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 교환계약서상 2007. 3. 2. 각 소유토지들을 서로 교환하기로 합의·약정하고, 근저당권설정채무를 각각 변제하기로 한 점, 실제로 2007. 3. 12. 근저당권채무자가 청구인으로 변경된 점, ○○○이 이 사건 토지에 대한 공장 목적의 건축허가를 받은 2006년에 어렵지 않게 이 사건 토지를 청구인 명의로 변경할 수 있었음에도 청구인이 토지거래허가를 득하지도, 명의변경을 하지도 않은 점, 해당 계약서에 추후 차액정산 문제 등에 관한 사항이 없는 점 등을 종합해 볼 때, 해당 교환계약서는 청구인의 주장과 같은 가계약서가 아니고, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항에 해당하는 엄연히 소유권이전을 내용으로 하는 계약서이므로, 청구인이 이 사건 토지와 관련 부동산실명법 제10조제1항을 위반하여 장기 미등기를 하였다고 할 것이다. 또한 설령 청구인의 주장처럼 토지거래허가를 득하지 못하여 소유권이전등기를 하지 못하였다 하더라도 이 사건 토지는 2012. 1. 31. 토지거래허가구역이 해제되었음에도, 청구인이 해제 시점으로부터 3년 이내에 소유권 이전등기를 신청하지 아니하였으므로 청구인의 부동산실명법 제10조제1항을 위반 사실은 불변이다. 2) 청구인은 교환할 토지와 건물이 서로 가격차이가 있고, 금융권에 근저당권이 설정되어 있는 등 복잡한 상황이며, ○○○의 사정으로 소유권 이전등기를 하지 못하고 있다고 주장하나, 이 사건 교환계약서에는 토지나 건물의 가격 차이가 있을 시 어떻게 정산할 것인지에 대한 단서조항이 없다. 소유권이전을 약정하는 계약을 체결한 경우 원칙적으로 당해 계약의 해석문제로 귀착하는 것이 타당하다고 할 것이며 앞서 살펴본 바와 같이 교환계약서상 단서조항들은 이행되는데 큰 어려움이 없었을 것이라고 판단되므로 청구인이 이 사건 토지에 대하여 소유권 이전등기를 할 수 있음에도 하지 않았다고 보아야 한다. 다만, 교환계약서 단서3에는 현 소유자명의로 건축물을 완공하여 이전하기로 하되 건축비용은 인수인 부담으로 한다고 되어 있으나, 소유권이전에 관한 명확한 시기가 명시되어 있지 않으므로, 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날이 정확히 언제인지 판단하기는 어렵다. 따라서, 이 사건 토지를 포함한 교환대상토지에 한해 판단하건대, 청구인이 소유권이전에 큰 어려움이 없었을 것으로 판단되는 시점인 교환계약일(2007. 3. 2.)부터 소유권이전을 하였어야 했다고 보이며, 설령 교환계약일 기준으로 소유권 이전을 하지 못하였더라도 채무자 변경이 완료된 때 또는 이 사건 토지에 대한 토지거래허가구역 해제일(2012. 1. 31.)로부터 3년 이내인 2015. 1. 31.까지는 소유권 이전을 하였어야 함에도 청구인은 이를 이행하지 않았으므로, 청구인의 부동산실명법 제10조제1항 위반을 사유로 한 이 사건 처분은 적법·타당하다. 아울러, 이 사건 각 토지와 건물을 꼭 같이 이전해야 할 특별한 사정도 없다고 판단되며, 피청구인이 청구인 앞으로 허가를 내주지 않았다고 주장하는 증거자료인 부가가치세 신고내용 검토서는 청구인이 부가가치세 환급에 관한 조사를 받을 당시 세무서에 진술한 내용으로 보인다. 3) 또한, ○○○ 명의로 허가를 득하여 이 사건 토지에 신축된 공장의 실제 건축공사비는 청구인이 부담한 점, 이에 따라 청구인이 부가가치세 환급을 받은 점, 해당 공장건물에 대해 청구인이 채무자로 근저당설정이 되어 있는 점 등을 고려할 때, 해당 공장건물에 대한 실제 소유자는 청구인으로 판단되나, 2014. 9. 23. ○○○ 명의로 소유권보존등기가 이루어졌으므로 이 사건 건물과 관련 부동산실명법 제3조제1항을 위반하여 명의신탁을 하였다고 할 것이다. 4) 이 사건 교환대상토지의 공시지가에 각 채권최고액을 합한 부동산평가액은 대등하다고까지는 할 수 없다고 하더라도 현저히 균현을 잃은 것이라 할 수 없으므로, 단순히 1:1로 맞교환할 수 있는 상황이 전혀 아니라는 청구인의 주장은 이유 없다. 5) 이에 피청구인이 2015. 5. 18. 처분사전통지를 하였으나 청구인의 의견제출이 없어 한 이 사건 처분은 적법·타당하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010.3.31] 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010.3.31.] 제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자 및 그를 교사(敎唆)하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자 ② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자 및 그를 교사하여 해당 규정을 위반하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. ③ 제3조를 위반하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. [전문개정 2010.3.31.] 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002.4.8.] 제4조의2(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준)법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002.4.8] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272143"></img> 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ②제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ③제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ④국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999년 5월 1일 전에 조합설립의 인가를 받아 토지구획정리사업의 시행자인 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리조합에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(주거시설용 토지에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 1999.3.31., 2000.1.21., 2012.12.18.> ⑤소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. <개정 2011.4.12.> 1. 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날 2. 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날 [법률 제5958호(1999.3.31.) 부칙 제3조의 규정에 의하여 이 조 제4항은 2000년 6월 30일까지 유효함] 나. 판단 1) 인정사실 이 사건 처분 사전통지서 및 처분서, 교환계약서, 토지거래계약허가구역 해제 공고문, 부동산종합증명서, 등기사항전부증명서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 각 인정된다. 가) 토지거래허가구역 내 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지외 11필지의 소유자인 청구인과 토지거래허가구역 내 이 사건 토지외 10필지 소유자인 ○○○은 ①2007. 3. 2. 각 소유토지를 교환 및 사용할 것, ②각 소유토지에 대한 근저당권설정채무는 인수인이 각각 변제할 것, ③각 소유토지상에 현소유자 명의로 건축물을 완공하여 이전하기로 하되 건축비용은 인수인이 부담할 것, ④각 소유토지에 대한 인허가에 필요한 서류는 상호 협조하기로 할 것, ⑤등기는 토지거래허가 후에 하기로 할 것 등을 내용으로 하는 ‘교환계약’을 체결하였으나, 이후 이 사건 토지에 대한 토지거래계약허가를 받은 바는 없다. 다) ○○○은 2006. 3. 20. 이 사건 건물(공장)에 대한 건축허가를 득하였고, 2014. 9. 23. 해당 건물에 대한 소유권보존등기를 본인 명의로 하였다. 라) 이 사건 토지 및 이 사건 건물에 대한 근저당권 채무자는 2007. 3. 12. 및 2014. 9. 30. 청구인으로 각 설정·등기되었다. 마) 이후 청구인은 이 사건 토지에 신축되어 2014. 9. 23. ○○○ 명의로 소유권보존등기된 이 사건 건물(공장 2동, 915㎡)의 건축비용을 청구인이 부담하였으므로 해당 건물의 실명의자는 청구인이라는 사유로 2014. 2기 부가가치세 확정신고를 하여 18,680,000원의 세액을 환급받았는데, 2015. 4. 15. ○○세무서로부터 위와 같은 사실을 통보받은 피청구인은 청구인이 이 사건 토지에 대한 장기미등기 및 이 사건 건물에 대한 명의신탁을 하여 부동산실명법 제10조와 제3조제1항을 각 위반하였다는 사유로 2015. 5. 18. 사전통지 및 의견제출 안내 절차를 거쳐 2015. 6. 25. 청구인에게 같은 법 시행령 제3조의2, 제4조의2에 의거 과징금 122,162,210원 부과처분을 하였다. 바) 국토해양부장관은 2012. 1. 31. ○○시 ○○면 ○○리를 토지거래계약허가구역에서 해제하였음을 공고하였다. 2) 부동산실명법 제2조제1호에 따르면, "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함)을 말하는데, 같은 법 제3조제1항, 제5조제1항에 의하면, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되며, 이를 위반한 때에는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 내에서 과징금을 부과한다. 또한, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항에 따르면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날, 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 하나, 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니한데, 부동산실명법 제10조제1항제1호에 의하면, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(장기미등기자)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금을 부과한다. 3) 청구인은 이 사건 교환계약은 부동산실명법 제2조제1호에 규정된 명의신탁약정이 아니므로, 청구인이 이 사건 토지 및 건물에 대한 장기미등기 및 명의신탁을 하였다고 보아 피청구인이 한 이 사건 처분은 위법·부당하다고 주장하여 살펴본다. 가) 먼저, 이 사건 토지에 대한 장기미등기 여부에 대해 보면, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 토지거래허가구역 내에서 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것이고, 다만 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조). 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 교환계약 체결 이후 이 사건 토지에 대한 근저당권 채무자가 청구인으로 변경·등기되었고, ○○○ 명의로 소유권보존등기된 이 사건 건물의 건축비용을 청구인이 부담하였는바, 청구인이 2007. 3. 2.부터 이 사건 토지를 사용하였다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 교환계약은 부동산실명법 제2조제1호 소정의 "명의신탁약정”에 해당한다고 판단된다. 다만, 청구인이 ○○○과 사이에 토지거래허가구역 내에 있는 이 사건 토지에 관하여 허가받을 것을 전제로 이 사건 교환계약을 체결하였으나, 해당 계약에 대한 토지거래허가를 받지는 않은 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 이 사건 교환계약은 일응 유동적 무효의 상태에 있었다고 할 것인데, 유동적 무효는 나중에 토지거래허가를 받으면 소급해서 유효하게 되지만 그 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하는 면에서 확정적 무효와 다를 바 없는 점, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항은 소유권이전등기를 신청할 수 있는 상태임을 전제로 한 규정인데 유동적 무효의 상태에서는 매도인에 대한 소유권이전등기청구를 할 수 없고 따라서 소유권이전등기신청도 할 수 없으므로 소유권이전등기신청의무가 있다고 보기 어려운 점(만약 이 경우에도 소유권이전등기신청의무가 있다고 한다면 불가능한 것을 요구한 다음 그로 인한 불이익을 가하는 것이 되어 부당하다) 등에 비추어 보면, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항 단서의 ‘계약이 무효인 경우’에는 유동적 무효인 경우를 포함한다고 봄이 상당하다. 따라서 청구인에게는 당초에는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기신청의무가 없었다고 할 것이나, 이 사건 토지가 토지거래계약허가구역에서 해제된 때 이 사건 교환계약의 효력은 소급해서 유효하게 되어, 이때부터는 청구인에게 소유권이전등기신청의무가 있다고 할 것임에도, 청구인이 이때로부터 3년 이내에 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 신청하지 아니하였으므로, 청구인은 부동산실명법 제10조제1항 소정의 “장기미등기자”에 해당한다 할 것인바, 이 사건 처분 중 이 사건 토지에 대한 장기미등기를 사유로 한 부분은 적법·타당하다고 판단된다. 나) 다음으로, 이 사건 건물에 대한 명의신탁 여부에 대해 보면, 위에서 인정한 바와 같이 이 사건 건물에 대한 근저당권 채무자가 2014. 9. 30. 청구인으로 설정·등기되었고, 청구인이 이 사건 건물의 건축비용을 청구인이 부담하였다는 사유로 세액 환급까지 받은 이상, 청구인은 이 사건 건물에 관한 ‘실권리자’라 할 것이므로, 이 사건 처분 중 이 사건 건물에 대한 명의신탁을 사유로 한 부분 또한 적법·타당하다고 판단된다. 3) 따라서 피청구인이 부동산실명법 제3조제1항 및 제10조 위반을 이유로 청구인에게 한 이 사건 과징금 부과처분은 적법·타당하다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.