부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지(임야, 20,889㎡, 이하‘이 사건 토지’라 한다)를 청구 외 ○○○과 각 1/2씩 지분을 취득하였으나 토지거래 허가지역으로 소유권이전 등기가 불가하여 전체지분을 청구 외 ●●● 명의로 2005. 8. 22. 소유권 이전등기를 하였고, 2014. 11. 3. 청구 외 ●●●의 사망으로 청구 외 ◎◎◎에게 상속 등기 경료 되었다. 이에 청구인은 2018. 8. 30. 이 사건 토지 중 본인 지분에 대하여 청구 외 ◇◇◇에게 매매하였다. 이후 이 사건 토지의 부동산 거래계약에 대하여 국토교통부 토지정책과에서는 정밀조사 대상으로 피청구인에게 통보하였고, 이에 피청구인은 청구인의 의견제출서를 검토하여 2019. 9. 18. 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하‘부동산실명법’이라 한다) 제3조 제1항 위반을 이유로 과징금 63,711,450원 부과처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 처분경위 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지(임야, 42,879㎡)는 청구 외 △△△의 명의로 되어 있었다. 전체 지분 중 청구 외 ●●●이 약 1/2지분, 이○○와 ○○○이 약 1/2 지분을 취득하기로 하였다. 위 지번에서 분할된 토지인 같은 리 ○○○-○번지(임야, 20,889㎡, 이하‘이 사건 토지’라 한다)를 취득하였으나 토지거래 허가지역으로 소유권이전 등기가 불가하여 전체 지분을 청구 외 ●●● 명의로 2005. 8. 22. 소유권이전 등기를 경료 하였다. 그 후 청구 외 ●●● 명의로 되어 있는 이○○와 ○○○ 지분을 2018. 8. 30.자 매매 하였으나, 피청구인은 2019. 8. 5.부터 이 사건 토지를 조사하여 거래내용이 명의신탁 된 토지로 판명하고, 같은 해 9. 18. 청구인에게 부동산실명법 위반을 이유로 과징금 63,711,450원 처분을 하였다. 2) 처분의 부당성 2005. 8. 22. 이전까지 이 사건 토지는 같은 리 ○○○-○번지(임야, 42,879㎡)로 청구 외 △△△의 명의로 되어 있었다. 청구 외 ○○○의 친형인 ●●●이 아주 좋은 투자가치가 있는 임야가 있으니 투자를 권유하여 투자하기로 하고 청구 외 ○○○은 사업상 만나게 된 청구인에게 위 내용을 설명하고 투자를 권유하여 청구인과 청구 외 ○○○은 공동투자를 하기로 하였다. 2005. 3. 31.경 청구인과 청구 외 ○○○은 전체면적의 약 1/2 지분을 투자하고, 나머지 지분 전체를 청구 외 ●●●이 투자하기로 하였다. 각자의 지분만큼 계약금과 중도금, 잔금을 토지소유주인 청구 외 △△△에게 지불한 후 공동지분으로 등기이전 절차를 진행하려고 하였으나, 토지거래 허가지역인 것을 뒤늦게 알게 되었고, 계약을 파기하면 손해가 막중하여 고민을 많이 하였다. 처음부터 토지거래 허가지역인 것을 알았다면 투자를 하지 않았을 것이고, 토지거래 허가지역임을 알게 되었을 때에는 이미 토지대금을 모두 지불한 후였기 때문에 명의를 청구 외 ●●● 앞으로 전체 지분의 소유권을 이전하게 된 것이다. 2014. 11. 3. 청구 외 ○○○의 친형인 ●●●이 사망함에 따라 청구인과 청구 외 ○○○은 이 사건 토지에 대하여 소유권에 대한 불안감을 갖게 되었고, 2018. 8.경 망 ●●●의 배우자인 상속인 청구 외 ◎◎◎ 명의로 이전된 이 사건 토지를 매도인 ◎◎◎, 매수인을 ○○○과 ◇◇◇ 명의로 각 1/2 지분씩 소유권이전 등록을 하게 되었다. 3) 결 론 청구인이 2005년도 토지거래 시에는 토지거래 허가지역으로 취득 명의가 이전되지 않는다는 사실을 전혀 모르는 상태에서 거래를 한 것이다. 청구 외 ●●●의 명의로 명의신탁 한 것은 조세포탈을 하거나 법령에 의한 제한 목적을 가지고 한 사실은 전혀 없다. 또한 취득 시에는 취득세, 등록세를 납부하였고, 보유 시에는 재산세(토지분), 종합부동산세 등을 성실히 납부하여 왔다. 따라서 청구인은 조세포탈을 하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 전혀 없었으므로 과징금을 50/100을 감경하여 주길 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 가) 이 사건 토지의 부동산거래계약에 대하여 국토교통부 토지정책과로부터 정밀조사대상으로 통보되었기에 피청구인은 거래소명 과정에서 청구인과 청구 외 ○○○이 이 사건 토지의 각 1/2 지분씩 2005년경 매매 취득하였으나 토지거래 허가구역인 관계로 ○○시에 주소를 둔 청구 외 ○○○의 형인 ●●●에게 명의신탁한 것임이 밝혀지게 되었다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024229"></img> 나) 피청구인은 소명내용을 근거로 청구인이 이 사건 토지의 일부 지분의 실권리자임에도 자신의 명의로 등기하지 않고 2005. 8. 22. 청구 외 ●●● 명의로 소유권이전 등기를 한 것은 부동산실명법 제3조 제1항을 위반하였다고 판단하여 2019. 8. 19. 과징금 부과 사전 통보를 하였다. 다) 이에 청구인은 이 사건 토지가 토지거래 허가구역으로 취득 명의가 안되는 사실을 전혀 모르는 상태에서 거래를 한 것으로 청구 외 ●●● 명의로 명의신탁 한 것이 조세포탈 및 법령 제한 회피 목적을 가지고 한 것이 아니며, 취득 시에는 취·등록세, 보유 시에는 재산세, 종합부동산세 등을 성실히 납부하였으므로 과징금을 50/100으로 감경하여 줄 것을 주장하고 있다. 2) 청구인 주장의 부당성 가) 부동산실명법 제2조 제1호에 따르면‘명의신탁약정’이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말한다고 되어 있고, 같은 법 제3조 제1항에는 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 규정하면서 같은 법 제5조에는 이를 위반한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 되어 있다. 나) 또한 같은 법 시행령 제3조의2 단서에는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있으나, 대법원은 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결 참조)고 판시하고 있다. 다) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하‘국토계획법 이라 한다, 시행 2005. 2. 10. 법률 제7167호) 제118조 제1항에 따르면 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다고 규정되어 있는바, 이 사건 토지는 매매당시 토지거래계약 허가구역 내 토지로 등기 명의를 청구 외 ●●● 단독 명의로 하여 토지거래허가 심사에 있어 청구인에 대한 심사가 이루어지지 않았다면 이는 토지거래허가 심사를 회피하기 위한 목적이 있었던 것으로 보는 것이 상당하여 법령에 의한 제한을 회피할 목적에 해당하는 것이다. 3) 따라서 청구인이 제출한 청구 외 ●●●과 ●●●의 배우자 ◎◎◎의 과세증명서 및 종합부동산세 납부내역증명서와는 별도로 이 사건 토지의 과세대장 기재 여하에 따라서 청구인의 세금관계(종합부동산세 등)가 달라질 수 있을 것으로 청구인의 명의신탁 등기가 조세포탈 및 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다고 인정할 수 없는바, 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서조항인 감경규정을 적용하지 않고 같은 법 제3조 제1항 위반에 따른 과징금을 부과한 것은 적법·타당함으로 청구인의 청구는 이유가 없기에 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】[시행 2017. 1. 7.] [법률 제13713호, 2016. 1. 6.일부개정] 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. <개정 2016. 1. 6.> ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6.> ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010. 3. 31.] 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】[시행 2017. 1. 7.] [대통령령 제27762호, 2017. 1. 6., 일부개정] 제3조의2(명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002. 4. 8.] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024227"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) ○○도지사는 2018. 10. 26. 피청구인에게 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지 토지거래에 대하여‘저가신고 의심’을 이유로 부동산 거래신고 조사대상 통보를 하였다. 나) 청구인은 2019. 8.경 피청구인에게 이 사건 토지 거래에 대한 소명서(경위서)를 제출하였다. 다) 피청구인은 2019. 8. 19. 청구인에게 부동산실명법 위반에 따른 과징금 부과 사전 통보를 하였고, 청구인은 같은 해 9. 16. 피청구인에게 의견서를 제출하였다. 라) 피청구인은 2019. 9. 18. 청구인에게 과징금 63,711,450원 부과처분을 하였다. 2) 부동산실명법 제3조 제1항에 의하면 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되고, 같은 법 제5조 제1항에 의하면 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 되어 있다. 또한 같은 법 시행령 제3조의2에서는 법 제5조 제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준을 별표로 정하면서, 다만 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있도록 규정하고 있다. 3) 가) 청구인은 이 사건 토지가 토지거래 허가구역 내 위치하여 외지인인 청구인 앞으로는 등기를 할 수 없다는 사실을 모르는 상태에서 투자한 것으로 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 명의신탁 등기를 한 것이 아니므로 부동산실명법 시행령 제3조의2 단서조항을 적용하여 감경하여 줄 것을 주장한다. 나) 구 부동산실명법이 등기권리자가 장기간 소유권이전등기를 신청하지 아니한 목적을 불문하고 등기를 신청할 수 있었던 때로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하면 과징금을 부과하지 않도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 3년의 유예기간이 경과하도록 소유권이전등기를 신청하지 않고 있는 등기권리자에게 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있는지의 여부는 3년의 유예기간이 경과하는 시점을 기준으로 판단하여야 하되, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결 참조). 다) 살피건대, 청구인은 2005년 8.경 이 사건 토지 중 자신이 매수한 지분에 관하여 청구 외 ●●● 명의로 소유권이전 등기를 경료한 행위가 토지거래 허가지역임을 몰랐다고 하나, 청구인 스스로 이 사건 토지에 대하여 투자가치가 있어 청구 외 ○○○의 권유를 받아 공동투자를 하였고, 명의신탁했던 청구 외 ●●●이 사망하자 청구인과 청구 외 ○○○은 이 사건 토지에 대한 불안감을 갖게 되어 2018. 8.경 망 ●●●의 배우자인 청구 외 ◎◎◎ 명의로 이전된 이 사건 토지를 매도인 ◎◎◎, 매수인을 ○○○과 ◇◇◇ 명의로 각 1/2 지분씩 소유권이전 등록을 했다고 자인하고 있다. 또한 청구인은 조세회피 등의 고의적 법률위반 의사가 없었음을 이유로 부동산 실명법 시행령 제3조의2 단서조항을 적용하여 50/100으로 감경하여 줄 것을 요구하고 있으나, 위 과징금은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하기 위하여 그 확보책으로서 실명등기의무를 이행하지 않는 경우에 가해지는 일종의 행정상의 제재로서 청구인의 13년간 명의신탁을 고려할 때 과징금을 감경할 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 이 사건 토지의 과세대장 기재 여하에 따라 청구인의 세금관계가 달라질 수 있을 뿐더러 이를 뒷받침할 청구인의 증거자료가 없기에 청구인의 주장을 받아들일 수 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.