부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인들은 2011. 2. 21. 김○덕과 ○○○시 △△동 642-2외 1필지 소재의 제1종근린생활시설 집합건물 제2층 제207-1호, 제207-2호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관한 근저당권의 피담보채무와 임대차계약 보증금 반환채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 하는 매매계약(공유지분 각 1/2, 이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 청구인들은 2011. 4. 5. 김○덕에게 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 하지 않다가 2016. 9. 22. 김○덕을 상대로 소유권이전등기소송을 제기하여 2018. 5. 24. 승소판결이 확정되었고, 같은 해 7. 17. 이 사건 건물의 소유권이전등기가 경료 되었다. 피청구인은 청구인들의 위 판결문의 검인을 검토하다가 장기미등기한 사실을 확인하여 2019. 5. 17. 청구인들에게 「부동산 실권리자명의등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조 위반을 이유로 청구인들의 소유지분에 따라 과징금 각 23,423,500원 부과처분(이하 ‘당초처분’이라 한다)하였다. 이후, 피청구인은 같은 해 12. 6. 부동산 평가액에 착오가 있었다는 이유로 과징금을 증액하여 사전통지를 거쳐 청구인들의 소유지분에 따라 과징금 각 50,593,920원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인 김○숙은 중소기업 직원이고, 청구인 서○나는 평범한 가정주부로 무직이다. 2) 이 사건 건물에 대한 소유권 이전 등기가 늦어진 이유 가) 이 사건 건물에 대해 김○덕과 매매계약 체결 청구인들은 2011. 2. 21. 김○덕이 공매로 취득 예정인 이 사건 건물에 대해서 4억6,000만원을 매매대금으로 하여 매매계약을 체결하였다. 다만 향후 김○덕이 설정할 근저당권 피담보채무(3억7,000만원)와 체결예정인 임대차 계약 보증금 반환채무(3,000만원)를 인수하고 나머지 9,000만원을 지급하기로 하였다. 청구인들은 2011. 2. 21. 김○덕에게 계약금 2,000만원, 같은 해 4. 5. 잔금 7,000만원을 지급하였고 김○덕이 설정한 채무들을 어떻게 인수할지, 임대차계약으로 인해 발생될 월차임 340만원의 임대수익이 보장되는지에 대한 논란이 있어 소유권이전등기는 향후에 하는 대신 김○덕이 당분간 이 사건 건물을 관리하기로 합의하였고 다음과 같은 합의서를 작성하였다. 나) 한편 김○덕은 2011. 3. 9. 이 사건 건물에 관하여 공매를 원인으로 한 소유권이전등기와 채권최고액 4억1,000만원의 근저당권설정등기를 각 경료 하였고, 같은 해 3. 10. 임차인 배○호와 임대차 계약(보증금 3,000만원, 월차임 340만원)을 체결하였다. 다) 김○덕의 매매계약 해제와 소유권이전등기절차 미이행 김○덕은 2011. 4. 5. 합의서 작성과 동시에 이 사건 건물의 차임을 수령하는 용도로 본인 명의 통장(이하 ‘이 사건 통장’이라 한다)을 개설하면서 이 통장의 ‘인감 또는 서명’란에 청구인 김○숙의 남편인 유장○의 도장을 날인하고 이 사건 통장을 교부하였다. 임차인 배○호는 이 사건 통장에 차임을 지급하고, 그 돈으로 근저당권 피담보채무의 이자가 이체되었고, 청구인들은 이체되고 남은 차임 중 일부를 인출하였다. 그러던 중 임차인 배○호가 차임 지급을 지체하였고, 김○덕은 이 사실을 청구인들에게 고지하지 않아 청구인들은 이를 모른 채 돈을 인출하여 이 사건 통장의 잔액이 부족하게 되면서 청구인들과 김○덕 사이에 분쟁이 발생하게 되었다. 김○덕은 이 사건 통장에 대해서 분실신고를 한 뒤 차임 수령용 통장을 재발행 받아 더 이상 청구인들이 금원을 인출할 수 없었다. 이에 청구인들은 김○덕에게 이 사건 건물에 대한 소유권이전등기를 요청하였으나 김○덕은 매매계약이 해제되었다고 주장하면서 이행하지 않았다. 또한, 김○덕은 2014. 10. 8. 독단적으로 새로운 통장에서 4,000만원을 인출하였고, 2016. 6. 8. 이 사건 건물을 담보로 채권최고액 4,000만원의 근저당권을 설정하기까지 하였다. 3) 이 사건 건물에 대한 소송결과 가) 소송에 이르게 된 경위 청구인들은 지속적으로 김○덕에게 소유권이전등기를 요청하였지만, 김○덕은 계약이 해제되었다고 하거나 1억원을 지급하면 빠른 시간 내에 등기를 해 주겠다고 하면서 다른 한편으로는 통장에서 현금을 인출하거나 이 사건 건물을 담보로 대출을 받는 등 이중적인 행동을 하였다. 이에 청구인들은 2016. 9. 22. 김○덕에게 소유권이전등기청구 소송을 제기하였고, 김○덕의 의도적인 소송 지연으로 약 2년 후인 2018. 5. 4. 승소판결이 선고되었다. 나) 이 판결 중 과징금 부과와 관련된 주문의 내용은 “피고(반소원고, 김○덕)는 원고들(반소피고, 청구인들)로부터 각 644,859원을 지급받음과 동시에 원고들(반소피고, 청구인들)에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 각 1/2 지분에 관하여 2011. 2. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.”는 것이다. 이 주문과 같이 선고된 것은 “부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 매수인이 인수하기로 한 채무는 매매대금 지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 그 채무를 대신 변제하였다면 그로 인한 매수인의 매도인에 대한 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금 지급채무에 갈음한 것의 변형이므로, 매수인의 구상채무와 매도인의 소유권이전의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다 할 것이다(대법원 2007. 6. 14 선고 2007다3285 판결 등 참조).”라는 판례에 따른 것으로 김○덕의 피담보채무 변제액과 청구인들이 이 사건 통장에서 인출한 돈의 합계(116,862,718원 + 29,247,000원) 146,109,718원은 이 사건 통장에 입금된 차임 합계액 144,820,000원을 초과하므로 김○덕이 원고 대신 그 차액만큼 근저당권 피담보채무 1,289,718원을 변제하였다고 볼 수 있고, 김○덕은 청구인들에 대하여 구상채권을 취득한 것이다. 한편, 당사자 사이에 특별한 의사표시가 없으면 청구인들의 구상채무는 원칙적으로 분할채무이므로 청구인들은 김○덕에 644,859원(1,289,718원 × 1/2)을 지급할 의무가 있고 이 구상채무와 김○덕의 소유권이전등기절차 이행의무는 동시이행관계에 있다. 4) 이 사건 처분의 위법성 가) 피청구인의 주장 피청구인은 이 사건 매매계약과 관련하여 청구인들이 잔금지급의무를 이행한 시점인 2011. 4. 5.을 부동산실명법 제10조제1항제1호의 ‘계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’로 판단하고 이 사건 처분을 내렸다. 나) 이 사건 처분의 위법사유 1 (1) 위 기산점은 잘못 되었다 (2) 관련 판례(대법원 2004. 7. 9 2004다13083 판결) 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 다른 특별한 약정이 없는 이상 이는 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담한다고 해석할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다고 할 것이다. (3) 위 판례와 같이 청구인들은 이 사건 매매계약 체결시 근저당권의 피담보채무를 인수하기로 하였기 때문에 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지 금액을 지급한 2011. 4. 5. 잔금지급의무를 다하였고 그 때부터 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 판단할 수도 있다. (4) 그러나 위에서 주장한 바와 같이 김○덕이 소유권이전등기절차를 이행하지 않아 청구인들은 소송에 이르게 된 것이다. 또한 승소 확정된 판결문에서도 알 수 있듯이 김○덕이 매매계약 후 이 사건 판결이 선고될 때까지 변제한 피담보채무에 대한 이자는 청구인들이 부담하여야 할 매매대금지급채무의 변형인 구상채무이고, 김○덕이 부담하여야 하는 소유권이전등기의무는 이 구상채무와 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되므로 부동산실명법 제10조제1항제1호의 ‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’은 청구인들이 이 승소판결에 따라 644,859원을 지급한 날인 2018. 7. 10.이다. 따라서 피청구인이 부동산실명법 제10조제1항의 기산점을 2011. 4. 5.로 판단하여 이 사건 처분을 내린 것은 위법하다. 다) 이 사건 처분의 위법사유 2 (1) 부동산실명법 제10조제1항 단서규정에 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’의 의미 대법원은 “장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다.”고 판시하고 있다. (대법원 2002. 5. 17 선고 2000두6558 판결 참조) (2) 원래 명의신탁을 규제하려는 목적 하에 제정된 부동산실명법이 명의신탁자와 함께 장기 미등기자에 대해서도 일정한 제제를 가하려는 것은 장기간 이전등기를 하지 않은 채 방치할 경우 명의신탁과 유사하게 투기, 탈세 등의 수단으로 이용될 가능성이 있다는 점을 고려하려 모두 규제의 대상으로 삼는 데에 그 취지가 있는 것이다. 같은 법 제10조제1항 단서에서 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’ 가 있는 경우에는 과징금의 부과대상에서 제외하고 있으므로 입법취지를 고려하여 등기를 해태하게 된 경위, 귀책사유의 존부, 불법적인 수단으로 사용하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 부동산실명법에 따른 과징금을 부과할 수 없다. (3) 청구인들은 부동산실명법 제10조제1항 단서의 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다. 이 사안에서 청구인들이 이 사건 건물에 대한 소유권이전등기절차를 이행하지 못한 주된 이유는 김○덕이 소유권이전등기절차를 거부하였기 때문이었던 점, 이 사건 매매계약의 해제여부는 소유권이전등기의무여부와 이 사건 처분여부[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]에 불가분적으로 관련이 있어 해제에 대한 판단 및 소유권이전등기를 위하여 소송을 제기할 수밖에 없었던 점 등을 종합해 보면 청구인들이 3년의 기간 내에 소유권이전등기를 청구하지 못한 것에는 정당한 사유가 있어 이 사건 처분은 위법하다. 라) 이 사건 처분의 위법사유 3 (1) 이 사건 처분은 재량권을 일탈·남용하여 위법하다. (2) 관련판례(대법원 2005. 9. 15 선고 2005두3257 판결) 부동산실명법이 등기권리자가 장기간 소유권이전등기를 신청하지 아니한 목적을 불문하고 같은 법 시행일부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하면 과징금을 부과하지 않도록 규정하고 있는 점에 비추어, 같은 법 시행일 이후 3년의 유예기간이 경과하도록 소유권이전등기를 신청하지 않고 있는 등기권리자가 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적을 가지고 있는지의 여부는 3년의 유예기간이 경과하는 시점을 기준으로 판단하여야 할 것이고, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다. 부동산실명법 시행령 제4조의4 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 임의적 감경규정임이 명백하므로, 감경사유가 존재하더라도 과징금 부과관청이 감경사유까지 고려하고도 과징금을 감경하지 않은 채 과징금 전액을 부과하는 처분을 한 경우에는 이를 위법하다고 단정할 수는 없으나, 행정행위를 함에 있어 이익형량을 전혀 하지 아니하거나 이익형량의 고려대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성·객관성이 결여된 경우에는 그 행정행위는 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 할 수밖에 없다. (3) 위 판례는 이 사건에서 살펴보면 청구인들은 이 사건 건물을 매수하는 과정에서 바로 소유권이전등기절차를 이행하지 않은 사실이 있지만 그 이유가 조세를 포탈하거나 법령 제한을 회피할 목적으로 그렇게 한 것이 아니고 위에서 언급한 바와 같이 매매대금 지급과정에서 인수채무를 어떤 방식으로 처리할 것인지에 대한 합의가 이루어지지 않았기 때문이다. 좀 더 구체적으로 설명하면 근저당권(채권최고액 4억1,000만원) 피담보채무에 대해서 김○덕은 기업은행을 통해서 대출을 받았는데, 청구인들은 신한은행을 통하여 대출받고 싶어 하여 대출승계에 문제가 있었고, 이 사건 건물에 대한 임대차계약으로 월차임 340만원에 대하여 김○덕은 지속적으로 발생한다고 하였는데 청구인들은 실제로 월차임이 계속해서 입금되는지 여부에 대한 확인 등을 위하여 잠시 소유권이전등기 절차를 보류하였던 것이다. 그 후 청구인들의 예상대로 임차인 배○호가 위 차임을 연체하여 청구인들과 김○덕 사이에 분쟁이 발생하였다. 이렇듯 청구인들이 조세를 포탈하거나 법령 제한을 회피할 목적이 없었던 사실은 소유권이전등기를 하여야 할 시점인 3년 동안 계속 유지되었고 그 후에도 지속되었다. 따라서 피청구인이 이 사건 처분을 할 때 청구인들에게 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서의 과징금 감경사유가 있음에도 전혀 고려하지 않았거나 감경사유에 해당하지 않는다고 판단하여 같은 조 본문 [별표]에 의하여 산정된 과징금 전액을 부과하였는바, 이 사건 처분은 마땅히 고려대상에 포함시켜야 할 사항을 누락하였거나 고려대상에 관한 사실을 오인한 경우에 해당하여 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이다. 5) 결론 이 사건 처분은 ① 이 사건 건물의 장기미등기여부에 대한 판단시점(반대급부 완료일)과 관련하여 실제로 청구인들이 이 판결에 따라 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있는 644,859원을 각 지급한 날인 2018. 7. 10.임에도 불구하고 2011. 4. 5.로 판단한 점, ② 청구인들이 이 사건 건물에 소유권이전등기절차를 이행하지 못한 것은 부동산실명법 제10조제1항 단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당된다는 점, ③ 피청구인이 이 사건 처분을 하면서 부동산실명법 시행령 제4조의2 단서의 감경사유(조세 포탈 및 법령 제한을 회피할 목적 부존재)를 고려하지 않았거나 해당하지 않는다고 판단한 점에 비추어 위법하다. 【보충서면】 6) 피청구인 주장에 대한 답변 가) 장기미등기에 부동산실명법 제10조제1항 단서의 정당한 사유가 없다는 주장에 대하여 피청구인은 김○덕이 청구인들에게 수차례 소유권이전등기절차를 최고하였다고 하나, 실제로 김○덕은 등기신청에 필요한 일체의 서류를 제공하지 않아 청구인들은 김○덕에게 수없이 전화로 완비된 등기이전 서류를 보내달라고 요청하였으나 김○덕이 보내지 않아 절차를 진행할 수 없었다. 외형적으로는 김○덕이 등기이전절차를 최고한 것으로 보이나 의도적(지능적)으로 완비된 등기이전서류를 보내지 않아 이전절차를 진행하지 못하게 등기이전을 거부한 것이다. 청구인들이 김○덕을 상대로 한 소유권이전등기 소송 판결문 10쪽을 살펴보면 “매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청에 필요한 모든 구비서류”이다(대법원 1992. 7. 14., 선고 92다5173 판결 참조). 또한 판결문 같은 쪽에 “피고(김○덕)가 2013. 4. 15. 및 같은 해 4. 24. 원고(청구인들)에게 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기절차를 인수할 것을 통지한 사실은 인정되나, 위 각 증거 및 증인 윤○경의 증언만으로는 피고가 같은 해 4. 24. 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 원고에게 통지한 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요가 없다 ”고 판결하고 있다. 나) 결론 청구인들이 이미 제출한 내용과 같이 김○덕이 소유권등기이전절차를 의도적으로 거부하여 등기 이전을 하지 못한 것으로 피청구인의 주장은 이유 없다. 또한, 청구인들이 소유권등기이전절차를 이행하지 못한 것은 김○덕이 계약해제를 주장하고, 등기절차를 의도적으로 거부하였기 때문인 점, 당초 계약 내용 중 피담보채무·보증금 및 차임 등에 대한 인수 여부에 대해서 합의가 이루어지지 않아 바로 소유권이전등기 절차를 진행하지 못한 것으로 조세포탈 및 법령에 의한 제한을 회피할 목적은 전혀 없었다는 점에서 이 사건 처분은 재량권을 일탈, 남용한 것으로 판단된다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 피청구인은 「부동산등기 특별조치법」 제2조의 적용을 받는 청구인들에게 부동산실명법 제10조제1항 위반을 이유로 2019. 5. 17. 과징금 각 23,423,500원을 부과 처분하였다. 그러나 부동산실명법 제5조에 의하면 과징금 산정 시 적용하여야 할 부동산평가액은 의무위반이 해소되는 시점의 ‘「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가’인데 피청구인이 과징금 산정 시 지방세 과세표준 중 건물부분만을 평가한 금액을 부동산평가액으로 착오 적용하여 현저히 낮은 금액으로 과징금을 부과 처분하였기에, 다시 의견 제출을 거쳐 같은 해 12. 6. 27,170,420원을 증액하여 이 사건 처분을 하였다. 2) 부동산실명법 제10조제1항제1호의 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날의 의미 청구인들은 이 사건 건물의 금액에서 근저당권의 피담보채무와 임대차계약 보증금 반환채무를 인수하고 나머지 9,000만원을 지급하기로 하여 이 사건 매매계약을 하였고, 2011. 2. 21. 김○덕에게 계약금 2,000만원, 같은 해 4. 5. 잔금 7,000만원을 지급함으로써 매매대금 지급의무를 다 하였다. 또한, 같은 해 4. 5. 김○덕이 잔금을 영수했다고 확인하였고, 청구인들은 김○덕으로부터 청구인 김○숙의 남편의 도장이 날인된 이 사건 통장을 교부 받은 후, 이 사건 건물의 차임에서 근저당권의 이자 이체 후 남은 돈을 인출하는 등 실질적인 소유자로서 재산권을 행사하기도 하였다. 따라서 2011. 4. 5. 이 사건 매매계약의 반대급부의 이행이 모두 완료되었음은 명확하며, 이러한 사실은 청구인들이 소유권이전 소송에서도 주장하여 인용된 내용이기도 하다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023867"></img> 한편, 청구인들이 사건매매에서 잔금이라고 주장하는 1,289,718원(644,859원×2)은 김○덕이 이 사건 건물을 관리하면서 대신 수령한 차임을 초과하여 변제한 세금 및 대출금 원리금 등을 정산한 금액으로서, 이는 쌍무계약인 부동산 매매계약에 있어 매도인의 소유권이전등기절차 이행의무와 고유의 대가관계에 있는 채무인 ‘매매대금 지급채무’가 아니라, 김○덕이 소유권이전등기 전까지 청구인들을 대신하여 변제한 세금 및 대출금 원리금 등에 대한 구상채무인 것이다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023865"></img> 그럼에도 청구인들은 소송에서 법원이 각 644,859원의 지급과 소유권이전등기를 동시이행 하라고 판결한 내용을 들어 위 금액을 지급한 날인 2018. 7. 10. 비로소 사건 매매의 반대급부를 모두 이행하였다고 주장하고 있다. 동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도인 바, 이러한 제도의 취지에서 볼 때 당사자가 부담하는 각 채무가 쌍무계약에 있어 고유의 대가관계가 있는 채무가 아니라고 하더라도 구체적인 계약관계에서 각 당사자가 부담하는 채무에 관한 약정 내용에 따라 그것이 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정하여야 할 사정이 있는 경우에는 동시이행의 항변권을 인정할 수 있는 것(대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다58656, 58663 판결)인바, 소송에서 법원이 위 금액의 지급과 소유권이전등기를 동시이행 하라고 한 것은, 청구인들이 본인이 진 세금 및 대출금 원리금에 대한 구상채무는 변제하지 않은 채 상대방의 소유권이전절차를 요구한 것에 대해 법원이 위의 판례를 인용하여 위 금액이 부수적인 채무임에도 예외적으로 매도자의 동시이행의 항변권을 인정한 것일 뿐, 이 사건 매매계약의 잔금이 위 금액이라는 뜻은 아닌 것이다. 3) 장기미등기에 부동산실명법 제10조제1항 단서의 정당한 사유가 있었는지 여부 청구인들이 소유권 이전을 요청한 것은 2016. 6. 8. 김○덕이 이 사건 건물에 채권최고액 금4,000만원의 근저당권을 설정하자 같은 해 7. 5.에서야 비로소 소유권이전을 요구하는 내용증명을 발송하고, 같은 해 9. 22. 소유권이전등기청구 소송을 제기하였을 뿐 장기미등기 요건 구성일인 2014. 4. 5. 이전에 김○덕에게 소유권이전을 요구했다는 어떠한 객관적인 증거도 없다. 오히려 판결문을 보면 김○덕이 계좌 잔고 부족으로 이자에 대한 부담이 늘자 2012. 3. 15. 이자를 대신 납부한 사실을 알리며 소유권이전등기절차 인수를 최고하였고, 이후에도 수차례(2013. 4. 15., 2014. 4. 24.) 더 소유권이전절차를 인수할 것을 촉구하였음에도 청구인들이 아무런 조치를 취하지 않았다. 따라서 그 후 소유권이전등기소송을 제기하였다고 할지라도 이미 장기미등기 요건을 구성한 이후이므로 청구인들의 장기미등기에 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’가 있었다는 청구인들의 주장은 이유가 없다. 4) 과징금 처분에 감경할 만한 사정이 있었는지 여부 부동산 명의신탁이나 장기미등기에는 통상 조세포탈이나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 있는 것으로 추정되고, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증해야 하는바(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005두3257 판결), 관련 소유권이전등기 소송 판결문을 보면 청구인들과 김○덕은 사건 부동산을 미등기전매하기 위해 청구인들 앞으로 소유권이전등기를 마치지 않았던 사실이 확인되고, 이후 3년이 지나 장기미등기 요건이 구성된 2014. 4. 5.까지 이러한 목적이 없어졌다고 볼만한 사정이 없으므로 이에 대한 청구인들의 주장 또한 이유가 없다. 【보충서면】 5) 청구인들의 보충서면에 대한 답변 청구인들이 김○덕을 상대로 한 소유권이전등기 소송 판결문 제10쪽에서 “피고(김○덕)가 2013. 4. 15. 및 같은 해 4. 24. 원고(청구인들)에게 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기절차를 인수할 것을 통지한 사실은 인정되나, 위 각 증거 및 증인 윤○경의 증언만으로는 피고가 같은 해 4. 24. 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 원고에게 통지한 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요가 없다.”는 이 사건 매매계약이 해제되었다는 김○덕의 주장에 대하여 판단하면서 ‘매도인 김○덕이 소유권이전등기 절차를 인수할 것을 최고한 사실은 인정되지만, 이러한 사실만으로 계약의 해제를 주장할 정도로 김○덕 자신의 소유권이전등기서류 교부의무를 모두 이행하였다고 보기에는 부족하다’는 취지의 것이지 소유권이전등기 절차의 인수를 최고한 사실 자체를 인정하지 않는다는 의미는 아니다. 한편, 부동산실명법 제10조제1항 단서에는 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 과징금을 부과하지 않도록 규정하고 있으며, 이러한 사유란 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼만한 사정이 있는 경우를 의미하는바(대법원 2002. 5. 17. 선고 200두6558 판결 등), 등기의무자인 김○덕이 등기 이전에 협력하지 않는 경우에 등기권리자인 청구인들은 소송을 제기하는 방법을 통하여 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있음에도 불구하고, 2016. 9. 22. 소를 제기하기까지 5년이라는 오랜 시간이 지나도록 특별한 법적 시도를 하지 않았다. 청구인들은 단지 전화로만 완비된 서류를 보내 줄 것을 촉구하였다고 하지만 그에 대한 증빙이 없고 이러한 전화 촉구조차 김○덕이 2016. 6. 8. 이 사건 건물에 근저당권을 설정한 이후에서야 이루어진 것으로 보인다. 설사 청구인들의 주장을 인정하더라도 이때는 이미 장기미등기 요건이 구성된 이후이므로 청구인들의 의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있었다고 보기에는 부족하다. 또한, 청구인들은 당초 계약 내용 중 피담보채무·보증금 및 차임 등에 대한 인수 여부에 대해서 합의가 이루어지지 않아 바로 소유권이전등기 절차를 진행하지 못한 것이지 조세포탈 및 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다고 주장하나 판결문에 청구인들이 미등기전매하기 위해 스스로 등기를 하지 않았다고 주장하여 인용되었고, 이 사건 통장을 통해 이 사건 건물의 차임으로 이자를 변제하고 청구인들이 남은 돈을 인출하는 등의 합의를 이행한 사실이 확인된다. 따라서 청구인들의 주장처럼 합의가 이루어지지 않아 장기미등기 하였다는 주장은 근거 없고, 장기미등기 요건이 구성된 이후에 발생한 다툼을 이유로 정당한 사유가 있었다거나 조세포탈 등의 목적이 없었다고 주장하는 것은 이유가 없다. 6) 결론 청구인들의 주장은 이유가 없어 이 사건 행정심판청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제5조(과징금) ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6., 2020. 3. 24.> ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. <개정 2016. 1. 6.> ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과 받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다)는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016. 1. 6.> 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조(과징금의 부과ㆍ징수등) ①특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제5조제1항에 따라 위반행위를 한 자에게 위반사실이 확인된 후 1개월 이내에 다음 각 호의 사항을 기재한 서면으로 과징금을 납부할 것을 고지하여야 한다. 1. 납부의무자의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소 2. 위반행위의 종별 3. 과징금의 금액 및 산출근거 4. 납부기한 및 수납기관 ②제1항에 따라 고지를 받은 자는 납부고지일부터 3개월 이내에 과징금을 납부하여야 한다. 다만, 천재ㆍ지변 기타 부득이한 사유로 인하여 그 기간내에 과징금을 납부할 수 없는 때에는 그 사유에 해당되는 기간은 이를 납부기간의 계산에서 제외한다. ⑤제1항 내지 제4항외에 과징금의 부과 및 징수에 관하여 필요한 사항은 지방세입징수의 예에 의한다. 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023861"></img> 【소득세법】 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 건물의 종류, 거래상황, 기준시가 고시여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. <개정 2016. 1. 19., 2019. 12. 31.> 1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가 2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 3. 제1항제1호나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가 4. 제1항제1호다목 또는 같은 호 라목 단서에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다), 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다) 또는 공동주택의 취득 당시의 기준시가 【부동산등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 제3조(계약서등의 검인에 대한 특례) ①계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각호의 사항이 기재된 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장(區가 設置되어 있는 市에 있어서는 區廳長)ㆍ군수(이하 "市長등" 이라 한다) 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다. 1. 당사자 2. 목적부동산 3. 계약연월일 4. 대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항 5. 부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자 6. 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한 ②제1항의 경우에 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서(이하 "判決書등"이라 한다)인 때에는 판결서등에 제1항의 검인을 받아 제출하여야 한다. 【행정절차법】 제14조(송달) ① 송달은 우편, 교부 또는 정보통신망 이용 등의 방법으로 하되, 송달받을 자(대표자 또는 대리인을 포함한다. 이하 같다)의 주소ㆍ거소(居所)ㆍ영업소ㆍ사무소 또는 전자우편주소(이하 "주소등"이라 한다)로 한다. 다만, 송달받을 자가 동의하는 경우에는 그를 만나는 장소에서 송달할 수 있다. ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 송달받을 자가 알기 쉽도록 관보, 공보, 게시판, 일간신문 중 하나 이상에 공고하고 인터넷에도 공고하여야 한다. 1. 송달받을 자의 주소등을 통상적인 방법으로 확인할 수 없는 경우 2. 송달이 불가능한 경우 ⑤ 행정청은 송달하는 문서의 명칭, 송달받는 자의 성명 또는 명칭, 발송방법 및 발송 연월일을 확인할 수 있는 기록을 보존하여야 한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 소유권이전등기소송 판결문(2016가합109278), 이 사건 건물 등기사항전부증명서, 처분사전통지서(1, 2차), 공시송달내역(○○○시 시보 및 홈페이지 화면), 과징금 정정부과처분 예정알림 공문, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인들은 2011. 2. 21. 김○덕과 ○○○시 △△동 642-2외 1필지 소재의 제1종근린생활시설 집합건물 제2층 제207-1호, 제207-2호에 관한 근저당권의 피담보채무(3억4,000만원)와 임대차계약 보증금 반환채무(3,000만원)를 인수하고 그 채무액을 매매대금(4억6,000만원)에서 공제하기로 하는 매매계약(공유지분: 1/2)을 체결하였다. 나) 청구인들은 2011. 4. 5. 김○덕에게 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 하지 않다가 2016. 9. 22. 김○덕을 상대로 소유권이전등기소송을 제기하여 2018. 5. 24. 아래와 같은 내용으로 승소판결이 확정되었다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023863"></img> 다) 청구인들은 2018. 7. 10. 김○덕에게 구상권채무(각 644,859원)를 이행하였고, 같은 해 7. 17. 청구인들의 이 사건 건물 소유권이전등기가 경료되었다. 라) 피청구인은 위 나)항 판결문의 검인을 검토하다가 청구인들이 장기미등기한 사실을 확인하여 2019. 5. 17. 청구인들에게 처분 사전통지 및 공시송달 절차를 거쳐 부동산실명법 제10조 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조 위반을 이유로 과징금 각 23,423,500원을 부과하였다. 마) 그 후, 피청구인은 2019. 9. 23. 청구인들에게 부동산 평가액에 착오가 있었다는 이유로 과징금을 증액하여 처분 사전통지(1차)하였으나 송달되지 않아 같은 해 10. 25. 재통지(2차), 같은 해 11. 7. ○○○시 시보 및 홈페이지에 공시송달(공고기간: 2019. 11. 7. ~ 11. 22.)하였다. 바) 또한, 피청구인은 2019. 10. 25. 청구인들에게 과징금 정정부과처분 예정 알림을 다음과 같이 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023871"></img> 사) 피청구인은 2019. 12. 6. 아래와 같이 이 사건 처분을 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023869"></img> 2) 부동산실명법 제10조제1항제1호에 따르면 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 “장기미등기자”라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 부동산실명법 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 같은 법 제5조제5항 및 제10조제3항에 따라 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 과징금 산정 시, 부동산평가액은 같은 법 제5조제2항제1호에 따라 「소득세법」 제99조제1항제1호다목의 오피스텔 및 상업용 건물의 경우 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액으로 한다. 또한 과징금의 금액은 부동산실명법 시행령 제4조의4 [별표]에 따라 부과율의 합계에 부동산평가액을 곱하여 산정하는데, 과징금 부과율은 부동산평가액이 5억원 이하인 경우 5%, 의무위반 경과기간이 2년을 초과할 경우 15%이고, 같은 조 단서에 따라 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. 한편, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항제1호에 따르면 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 청구인들은 피청구인이 이 사건 처분을 함에 있어 청구인들의 장기미등기 여부의 판단에 관한 기산점이 잘못되었고, 청구인들이 부동산실명법 제10조제1항 단서의 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에 해당하며, 청구인들에게는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었으므로 피청구인이 이를 고려하여 과징금을 감액하지 않은 것은 재량권을 일탈ㆍ남용하여 위법하다고 주장하므로, 청구인들이 같은 법 제10조제1항의 장기미등기자로서 과징금 부과대상에 해당하는지 여부 및 청구인들에게 같은 법 시행령 제4조의4 단서에서 정하는 감경사유가 존재하는지 여부가 이 사건의 쟁점이다. 이 사건의 경우 피청구인이 당초처분(2019. 5. 17.) 이후 증액하여 이 사건 처분(2019. 12. 6.)을 하였는바, 대법원 판례에 의하면 개발부담금의 증액정정처분은 당초 결정된 개발이익과 개발부담금을 그대로 둔 채 증가되는 부분만을 추가하는 것이 아니라 증액되는 부분을 포함하여 전체로서 하나의 개발이익과 개발부담금을 다시 결정하는 것이어서, 당초의 부과결정은 증액부과처분에 흡수되어 독립된 존재가치를 잃고 그 효력이 소멸되므로(대법원 2014. 5. 16. 선고 2013두26699 판결 등 참조), 증액경정처분이 있는 경우, 당초 신고나 결정은 증액경정처분에 흡수됨으로써 독립한 존재가치를 잃게 된다고 보아야 하므로, 원칙적으로는 당초 신고나 결정에 대한 불복기간의 경과 여부 등에 관계없이 증액경정처분만이 항고소송의 심판대상이 되고, 납세의무자는 그 항고소송에서 당초 신고나 결정에 대한 위법사유도 함께 주장할 수 있다고 해석함이 타당하므로(대법원 2009. 5. 14. 선고 2006두17390 판결, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두4855 판결 등 참조), 이 사건에서도 당초처분은 이 사건 처분에 흡수되어 독립된 존재가치를 잃었다고 봄이 상당하여 이 사건 처분의 적법ㆍ타당성을 이하 살펴본다. 가) 먼저, 청구인들이 부동산실명법 제10조제1항의 규정에 따른 과징금 부과 대상에 해당하는지 여부에 관하여 본다. 부동산실명법 제10조제1항은 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 이른바 장기미등기자의 경우에는 부동산 평가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 규정하고 있는바, 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과하도록 되어 있는 같은 법 제10조제1항의 취지는 미등기라는 부작위상태가 장기화될 경우 사실상 전소유자인 매도인과 매수인 사이에 명의신탁 약정이 있는 것과 다름이 없고, 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세 등과 같은 반사회적 행위가 유발되어 부동산시장의 왜곡이 초래되므로, 실체적 권리관계에 부합하지 않는 등기를 방지하여 실제 거래와 등기부의 기재를 일치시키고, 부동산 거래의 안정을 도모하는 데에 있다고 할 것이다(서울고등법원 2009. 4. 22. 선고 2008누29221 판결 등 참조). 한편, 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이다(대법원 1998. 10. 27. 선고 98다25184 판결, 대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다69479,69486 판결 등 참조). 그렇다면, 위와 같은 법리와 함께 다음과 같은 사정, 즉 ① 청구인들은 이 사건 건물에 관하여 근저당권의 피담보채무(3억4,000만원)와 임대차계약 보증금 반환채무(3,000만원)를 인수하고 그 채무액을 매매대금(4억6,000만원)에서 공제하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하였고, 이에 따라 2011. 4. 5.경 위 매매대금에서 인수한 채무액을 공제한 잔금을 모두 지급함으로써 위 매매계약에 따른 잔금지급 의무를 다한 점, ② 또한 청구인들은 위 잔금 지급일인 2011. 4. 5.경 매도인 김○덕으로부터 이 사건 건물의 잔금을 영수하였다는 확인을 받고, 이후 김○덕으로부터 청구인 김○숙의 남편의 도장이 날인된 통장을 교부받은 후 이 사건 건물의 차임에서 근저당권의 이자 이체 후 남은 돈을 인출하는 등 실질적인 소유자로서 권리를 행사하여 온 점, ③ 청구인들이 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기 청구 사건의 판결에 따라 김○덕에게 지급의무를 부담하는 644,859원은 위 사건의 판결 전까지 김○덕이 청구인들을 대신하여 변제한 세금 및 대출금 원리금 등에 대한 구상채무로서 부동산 매매계약에 있어서 매도인의 소유권이전등기의무와 고유의 대가관계에 있는 매매대금 지급채무라고 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 매매계약에서 ‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’이란 청구인들이 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급을 완료한 날인 2011. 4. 5.로 보아야 할 것이고, 이와 달리 청구인들이 제기한 소유권이전등기 청구 소송의 판결에 따라 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있는 것으로 인정된 644,859원을 지급한 날인 2018. 7. 10.로 보아야 한다는 청구인들의 주장은 이유가 없다. 한편, 부동산실명법 제10조제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다고 할 것이므로, 원고가 장기간 등기를 하지 않은 채 방치한 것에 투기나 탈세 등의 탈법행위의 목적이 없었다거나 원고 명의의 소유권이전등기를 경료하기 위하여 상당한 노력을 기울였다는 점만으로는 같은 법 제10조제1항 단서 소정의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유’가 있었다고 할 수 없다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2004두14427 판결, 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000도2168 판결 등 참조). 그렇다면, 설사 청구인들의 주장과 같이 매도인 김○덕이 등기 이전에 협력하지 아니하여 청구인들이 소유권이전등기를 신청하지 못하였다고 하더라도, 청구인들이 매매계약에 따른 반대급부의 이행을 완료한 이상 소제기의 방법 등을 통하여 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있었음에도 불구하고 그로부터 5년여가 경과한 2016년 9월경에야 소유권이전등기를 구하는 소를 제기하였다는 점에서, 위와 같은 사정만으로는 청구인들에게 등기를 신청하지 못할 정당한 이유가 있었다고 보기 어렵다. 나) 다음으로, 청구인들에 대하여 부동산실명법 시행령 제4조의4 단서에 따라 과징금을 감경하지 아니한 것이 위법한지 여부에 관하여 본다. 부동산실명법 시행령 제4조의4 단서는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다고 규정하고 있고, 이는 임의적 감경규정임이 명백하므로 위와 같은 감경사유가 존재하더라도 과징금을 감경할 것인지 여부는 과징금 부과관청의 재량에 속한다고 할 것이고(대법원 2007. 7. 12. 선고 2006두4554 판결 등 참조), 또한 명의신탁자가 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011두11662 판결 등 참조). 이에 관하여 살피건대, 청구인들이 제출한 증거들만으로는 청구인들에게 이 사건 부동산의 명의신탁과 관련하여 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 없었다는 점을 인정하기에 부족하고, 오히려 청구인들이 제기한 소유권이전등기청구 소송의 판결문에서 인정된 사실에 의할 때 청구인들은 이 사건 건물을 미등기 전매하기 위하여 청구인들 앞으로 소유권이전등기를 마치지 않기로 한 사실을 알 수 있는바, 이는 결국 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적으로 소유권이전등기를 신청하지 아니한 것이라고 할 것이므로, 같은 법 시행령 제4조의4 단서의 과징금 감경사유에도 해당하지 아니한다. 4. 결 론 그렇다면 청구인들의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인들의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 부동산실명법 제10조제1항은 부동산등기 특별조치법 제2조제1항ㆍ제11조 및 법률 제4244호 부칙 제2조의 적용을 받는 자가 대가관계에 있는 반대급부의 이행을 사실상 완료하는 등 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있음에도 그로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 때에는 과징금을 부과하도록 하고 있고, 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항은 “부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 이러한 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 부동산실명법 제10조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당하지 않는다고 보아야 하고, 한편 국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할 관청으로부터 허가받기 전까지는 그 채권적 효력이 발생하지 않아 무효이어서 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으므로( 대법원 1991.12.24.선고 90다12243 전원합의체 판결, 대법원 2000.1.28.선고 99다40524판결 등 참조),토지거래허가구역 내에 있는 토지를 매수한 사람이 부동산실명법 제10조제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전 등기를 신청하지 않았다고 하더라도 토지거래허가를 받지 않은 이상 위 법조항에 따라 과징금을 부과할 수는 없다.