부동산실명법위반 과징금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구외 ○○○은 2006. 11. 15. ○○시 ○○○구 ○동 ○○○ 답 1480㎡ 및 같은 동 732 답 4511㎡(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라고 한다)을 매수하기 위하여 피청구인으로부터 토지거래계약허가를 득한 후, 청구외 ○○○과 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금을 2,890,000,000원으로 하는 매매계약을 체결하고, 2006. 11. 24. 위 매매를 원인으로 위 ○○○으로부터 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. 피청구인은 2013. 9. 27. ○○지방국세청장으로부터 청구인이 2006. 11. 24. 이 사건 각 부동산을 위 ○○○ 명의로 매수한 후 2010. 6. 22. 이 사건 각 부동산의 소유권을 이전받아 명의신탁을 하였다는 사실을 통보받고, 사전통지 절차를 거쳐 2013. 12. 5. 청구인에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제3조 위반을 원인으로 과징금 636,543,750원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구외 ○○○과 ○○○는 법률상 부부로, 2006년경 ○○시 ○○○구 ○동 ○○○ 답 1480㎡ 및 같은 동 732 답 4511㎡이 향후 택지개발예정지구로 지정될 가능성이 크다는 소문이 있어 이를 직접 구매하고자 하였으나 금전적으로 여의치 않자, 평소 알고 지내던 청구인에게 매매대금 상당의 금원의 대여를 요청해 왔다. 그러나 청구인은 위 부부에게 대여한다면 이자는 어떻게 받을 것인지, 오히려 원금손실의 결과가 발생한다면 어떻게 할 것인지 고민하게 될 것 같아 처음부터 단호히 거절하였다. 그러나 위 부부는 쟁점 부동산에 미련을 가지고 지속적으로 청구인을 설득하였고, 결국 청구인이 우선 계약금 3억원을 빌려주어 계약을 하고, 위 부부가 직접 이 사건 부동산을 담보로 대출을 받아 빌려준 돈을 변제하라고 제안하였으나, 위 부부는 대출을 받아도 이자부분을 감당하기 어렵다면서 부동산 대출이자 부분까지도 청구인이 부담하여 주기를 희망하였다. 확인해보니 이 사건 부동산을 담보로 하면 18억 5천 만 원까지 대출이 가능하다고 하여 결국 부동산매입대금 총 29억 5천 만 원 중 18억 5천 만 원은 위 부부가 담보대출로 충당하고, 나머지 11억 원은 청구인이 대여하기로 합의하였다. 그리고 청구인이 빌려주기로 한 11억 원과 청구인이 부담하기로 한 대출이자부분은 연 8%의 이율로 빠르면 1년 이내, 늦어도 3년 내에 상환받기로 하였다. 2) 청구인은 청구외 ○○○의 명의로 금융대출이 이루어진 후 청구인이 실질적으로 소유하고 있는 청구외 회사 ㈜△△△△의 대표인 ○○○ 명의로 가지급금을 받아서 11억을 보내주었고, 채권자 ○○○ 명의로 이 사건 부동산에 채무액의 120%을 채권 최고액으로 하는 근저당권을 설정하였다. 3) 이 사건 부동산의 매도호가는 48억이나 되었지만, 실제 그 정도의 자금을 가지고 매입하겠다는 사람을 찾을 수 없어 이 사건 부동산의 매각은 계속 지연되었고, 이로 인하여 위 부부가 청구인에게 빌려간 금원의 변제까지 지연됨에 따라 청구인과 위 부부 사이에 마찰이 발생하게 되었다. 그러다보니 위 부부는 청구인에게 직접 이 사건 부동산의 매각을 하여 직접 대여금을 받아가라는 요구까지 하게 되었고, 이에 청구인은 위 부부와의 사이에 더 이상 갈등이 있어서는 안 될 것 같아 할 수 없이 이 사건 부동산을 직접 시세대로 매수하겠다고 제의하게 되었다. 이에 위 부부는 매매가를 48억으로 제시하였으나, 이는 그야말로 시세일 뿐 실제 그 가격에 매수자를 찾기란 쉽지 않을 뿐더러 그 금액도 적지 않은 금액이어서 청구인은 위 매매가을 받아들일 수 없었고, 수차례 협상 끝에 청구인은 매매가 43억을 최종적으로 제시하여 이 가액으로 매매가가 결정되었다. 청구인은 매매대금 43억 중 은행 대출 상환, 대여금, 대출이자, 양도소득세 등 공과금 등 모든 정산을 마치고 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였는데, 한편 애초에 자신들이 주도적인 입장이었고 청구인은 단지 돈을 빌려주는 입장이었는데 결론적으로는 자신들이 얻을 이익이 얼마 없다는 사실에 당시 위 부부는 상당히 언짢아했던 것으로 기억한다. 4) 그러던 중, 청구외 ○○○는 ㈜□□□□ 세무조사로 인하여 ○○지방국세청에서 전후사정에 대한 아무런 설명도 없이 무조건 출석하라는 소환요구를 받게 되었고, 처음에는 사실대로 청구인으로부터 11억원을 빌려 이 사건 부동산을 매입하였다고 진술하였으나 조사공무원들로부터 그때까지 ○○○가 잘 알지 못했던 ○○○이라는 사람으로부터 위 금원이 아니온 것이라는 이야기를 듣자 순간 ○○○는 당황하였고, 청구인이 수감되어 있는 상황에서 혹시나 그 자금이 잘못된 자금이라면 ○○○ 자신에게 어떠한 피해가 갈지 모른다는 생각과 명의신탁이라고 해도 큰 문제가 없다는 조사공무원들의 설득 및 그 동안 청구인과 이 사건 부동산 매각과정에서의 갈등이 떠올라 자기도 모르게 명의신탁이라고 대답하게 되었다. ○○○ 입장에서는 명의신탁이라고 진술하면 정상적인 신고·납부로 ○○○ 본인에게는 더 이상 별도의 피해가 없을 것으로 판단하였고, 과세상의 문제도 벗어날 수 있다고 판단하였다고 한다. 그러나 이후 이 사건 부동산의 실제 소유주인 ○○○은 국세청에 위 ○○○의 진술이 사실이 아니고 당초 본인의 소유권 취득이 맞다는 내용의 사실관계 소명서를 제출하였다. 5) 그러나 사실관계를 규명하여야 할 국세청에서는 ○○○이 제출한 사실관계 소명서는 배제하고 ○○○가 유도심문에 의하여 진술한 내용만을 믿어 명의신탁으로 차리하였고, 청구인은 이러한 사실을 처분청으로부터 과징금 부과예고통지를 받고서야 알게 되었다. 법률에 따른 절차와 원칙대로라면 국세청은 세무조사 진행 중 내지 종결 후에는 청구인에게 쟁점 부동산이 명의신탁자산으로 판단하였다고 알린 후에 해당 처분청에 통보하는 것이 일반적으로 예측가능성이 있는 절차일 것이나 국세청은 청구인에게 아무런 통지 없이 처분청에 통보하였으므로, 이는 청구인의 의견진술 및 소명의 기회를 박탈한 행정처리라고 생각한다. 6) 이 사건 부동산은 부동산거래허가구역 내의 부동산이며, 거래 규모 상 취득자금 출처조사 대상이 된다는 것은 누구나 인지할 수 있는 사항이고, ○○○은 국세청 전산 상 취득자금 출처 조사 대상이다. 왜냐하면 ○○○의 소득이나 재산 상태로는 외부자금을 조달하지 않고는 취득할 수 없음이 분명하기 때문이다. 이러한 상황에서 청구인 같은 외부인이 자기자금으로 현지인인 ○○○ 명의로 부동산을 취득할 경우 명의신탁으로 판단될 가능성이 높음은 너무나 자명한 사실인데, 청구인이 굳이 ○○○을 명의수탁자로 하여 명의신탁 할 이유는 없는 것이다. 실제로 위 부부는 해당부동산의 투자가치 뿐 아니라 정상적인 영농행위를 하기 위하여 부동산거래허가신청을 하였고, 실제로도 영농행위를 하여왔다. 이는 위 부부가 이 사건 부동산을 취득한 후 취득자의 책임과 권리자로서 부동산을 관리해 왔음을 말해주는 것이다. 7) 이 사건 부동산의 매입대금으로 총 29억 5천만원이 사용되었으며, 이중 18억 5천만원은 ○○○가 금융대출을 받아 마련하였고, 나머지 11억원은 청구인이 대여하였다. 물론, 금융대출의 이자 상당액을 청구인이 부담하였으나, 이 부분은 연 8%의 이자와 함께 청구인이 반환받기로 하였고, 그렇다면 이 사건 부동산은 위 부부가 그들의 의지대로 취득 및 보유한 것으로 보아야 할 것이다. 아울러 이 사건 부동산의 취득은 위 부부가 자신들이 먼저 구입할 방도를 궁리하다가 자금 부족으로 청구인이 참여하게 된 것인 만큼, 청구인이 아니라 처분청 등이 형식상 등기명의자라고 판단하는 ○○○ 및 ○○○로부터 시작된 것이다. 따라서 이 사건 부동산거래는 명의신탁으로 보기 어렵다. 가사 이 사건 부동산이 명의신탁이라고 하더라도 동법 시행령 제3조의2 단서에 따라 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우이므로, 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있는 사안이다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 부동산을 취득하면서 토지거래계약 허가를 받을 수 없어 청구인의 지인의 처인 청구외 ○○○ 명의로 등기하였고, 이에 부동산실명법 제3조 제1항을 위반하여 이 사건 부동산을 청구외 ○○○에게 명의 신탁한 사실이 2013. 9. 27. 피청구인에게 통보되었다. 피청구인은 관련 자료의 조사 후 청구인에게 의견제출 통지 및 제출된 의견제출서 검토를 거쳐 2013. 12. 5. 청구인에게 과징금을 부과하였다. 2) 청구인은 청구외 ○○○과 ○○○가 투자가치가 높은 토지가 있어 금전적 대여를 요청하여 토지매입 대금 29억 5천만원 중 18억 5천만원은 위 부부가 담보대출로 충달하고, 나머지 11억원은 청구인이 주주인 ㈜△△△△의 대표 ○○○의 명의로 빌려 근저당권을 설정하여 청구외 ○○○의 명의로 이 사건 부동산을 매입하였으며, 금융대출이자는 청구인이 먼저 납부하고, 추후 상당액을 돌려받기로 하는 약정을 하였고 자장하나, ○○지방국세청의 ‘부동산실명법 위반 자료 통보’에 첨부된 ○○○의 진술서에 의하면, 이 사건 농지가 토지거래허가지역으로 ○○시에 가족과 함께 6개월 이상 거주해야만 취득할 수 있어 그렇게 했다고 되어 있으며, 취득 당시는 국토계획법 시행규칙 제23조 규정에 따라 ‘허가신청일로부터 소급하여 1년 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자’로 규정되어 있었으므로, 청구인은 이러한 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 청구인과 ○○○ 간에 명의신탁을 한 것이다. 3) 이러한 청구인의 행위는 국토계획법 제119조에서 소정의 자격을 갖춘 농업인이 자기 영농에 사용하도록 농지취득을 제한하고 있는 법률을 위반하여 명의신탁이라는 편법으로 농지를 취득하고, 시세차익을 취함으로써 부동산시장의 질서를 교란시킨 투기행위에 지나지 않으며, ‘투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하여 부동산 거래의 정상화와 가격의 안정을 도모한다’는 부동산실명법 제3조를 위반한 것이다. 4) 청구인은 이 사건 부동산의 대출현황 등을 이유로 실소유자가 소외 ○○○이며, 청구인은 명의신탁을 한 것이 아니라고 주장하고 있으나, 이 사건 부동산에 대한 담보대출은 ○○○가 하였으나, 대출이자는 청구인이 납부한 사실로 볼 때 명의신탁행위는 명백하며, 조사서의 진위가 의심될만한 어떠한 문제도 보이지 않고, 청구외 ○○○의 토지거래계약허가 신청시 제출한 자금조달계획서를 확인한 결과 자기자금(금융기관 예금액과 현금 등 기타금액) 금 290,000,000원을 조달하며 대출 및 사채로 2,600,000,000원을 조달한다고 제출하였다. 그러나 이 사건 부동산 취득시 자기자본은 전혀 들어가지 않았고, 대출과 대여금으로 토지를 취득한 것은 본인이 실제 취득자가 아님을 증명하는 것으로, 대출금의 이자를 본인이 아닌 청구인이 대납하는 행위는 전형적인 명의신탁이라고 할 수 있다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. [전문개정 2010.3.31] 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2010.3.31] 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제3조의2 (명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002.4.8] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541777"></img> 구【국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙】[시행 2006.9.19.] [건설교통부령 제533호, 2006.9.19., 일부개정] 제23조 (토지거래계약허가를 받을 수 있는 자) 영 제119조제1항제3호에서 "건설교통부령이 정하는 요건을 갖춘 자"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2005.2.19, 2005.9.8, 2005.9.20, 2006.3.28> 1. 농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자로서 「농지법」 제8조의 규정에 의한 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급요건에 적합한 자 가. 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원중 취학·질병요양·근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인하여 당해 지역에 거주하지 아니하는 자를 제외한다. 이하 같다) 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 허가신청일부터 소급하여 1년 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에 거주하는 자 나. 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인(「농지법」 제2조제3호의 규정에 의한 농업법인을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 2. 임업·축산업 또는 수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 가. 삭제 <2005.9.20> 나. 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시 또는 군에 허가신청일부터 소급하여 1년 이상 계속 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 당해 지역에 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자 다. 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시 또는 군이나 그와 연접한 특별시·광역시·시 또는 군에 사무소가 있는 농업법인 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 처분서, 부동산 매매계약서, 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서, 합의각서, 정산합의서, 이 사건 각 부동산 등기부등본, 부동산실명법 위반 자료통보, 확인서, 토지거래계약허가신청서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 각 인정된다. 가) 청구외 ○○○은 2006. 11. 7. 이 사건 각 부동산을 매수하기 위하여 피청구인에게 토지거래계약허가신청을 하여, 2006. 11. 15. 토지거래계약허가를 득하였다. 나) 청구외 ○○○은 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금을 2,890,000,000원으로 하는 매매계약을 체결하고, 2006. 11. 24. 위 매매를 원인으로 전 소유자였던 청구외 ○○○으로부터 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. 다) 청구외 ○○○는 2006. 11. 24. 이 사건 각 부동산을 공동담보로 제공하고 대출을 받아 채권최고액 금 2,220,000,000원, 채무자를 ○○○로 하는 근저당권을 설정하였고, 같은 해 12. 11. 청구외 ○○○은 채권최고액 금 1,320,000,000원, 근저당권자를 ○○○으로 하는 근저당권을 설정하였다. 라) 청구인은 2010. 7. 1. 청구외 ○○○ 및 ○○○로부터 이 사건 각 부동산을 매매대금은 4,300,000,000원에 인수하기로 합의하고, 청구외 ○○○ 명의로 대출받은 금융원금 1,850,000,000원과 금융이자 317,292,094원 및 양도소득세 등 금 456,000,000원을 인수가액에서 차감하고, 남은 금액인 1,676,707,906원 중에서 청구외 ○○○이 청구인 소유의 법인으로부터 대여받은 1,100,000,000원 및 위 대여금의 이자 354,750,000원 및 청구인이 위 ○○○에게 선지급한 65,370,240원을 차감한 잔액 156,587,666원을 지급함으로써 모든 정산을 완료하기로 하는 합의서를 작성하였다. 마) 청구인은 2010. 6. 22. 청구외 ○○○로부터 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. 바) 피청구인은 2013. 9. 27. ○○지방국세청으로부터 청구인의 부동산실명법위반 자료통보를 받아, 사전통지절차를 거쳐 2013. 12. 5. 청구인에게 「부동산실명법」 위반 과징금 636,543,750원 부과처분을 하였다. 2) 「부동산실명법」 제3조 제1항, 제5조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조의 2에 의하면, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니되며, 이를 위반한 때에는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 내에서 과징금을 부과하며, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. 3) 청구인은 이 사건 각 부동산은 청구외 ○○○과 ○○○가 영농을 목적으로 취득한 것이고, 청구인은 매매대금을 대여해준 것일 뿐이라고 주장하고 있는바, 이 사건 각 부동산은 토지거래허가구역 내의 토지로, 청구외 ○○○이 이 사건 각 부동산을 취득할 당시 이 사건 각 부동산을 취득하기 위해서는 세대주를 포함한 세대원전원이 해당 토지가 소재하는 ○○시에 허가신청일부터 소급하여 6개월 이상 계속 주민등록이 되어 있는 상태에서 실제로 해당 지역에 거주하여야 하였는데 청구인은 당시 ○○시에 거주하지 아니하여 이 사건 각 부동산을 취득할 수 없었던 점, 청구외 ○○○이 이 사건 각 부동산을 ○○○으로부터 2,890,000,000원에 매수하였는데, 매매대금 중 1,850,000,000원은 이 사건 각 부동산을 담보로 제공하여 금융기관에서 대출을 받아 마련하였고, 나머지 1,100,000,000원은 청구인이 ○○○에게 연 8%의 이율로 대여하였다는 것이나 차용증 등 이러한 사실을 입증할만한 아무런 자료가 없고, 대출 이자 역시 청구인이 부담하기로 하였던 점을 종합하면, 결국 위 ○○○은 이 사건 각 부동산을 취득하기 위하여 전혀 금원을 제공한 바 없어 이 사건 각 부동산을 위 ○○○이 취득하였다고 보기 어려운 점, 청구외 ○○○과 ○○○ 역시 이 사건 각 부동산이 청구인 소유라고 진술하고 있는 점 등을 종합하면, 결국 청구인은 2006. 11. 24.부터 청구인 명의로 이 사건 각 부동산의 소유권이전등기를 이전한 2010. 6. 22.까지 이 사건 각 부동산을 실질적으로 소유하면서 그 명의만 청구외 ○○○ 에게 둔 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다. 4) 따라서 피청구인이 「부동산실명법」위반을 원인으로 청구인에게 한 이 사건 과징금 부과처분은 적법하고, 이에 반하는 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.