부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2006. 2. 14. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-6번지상의 ○○○○○○아파트 ○○○동 000호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대하여 매매대금을 2억 4,000만 원(매매대금 중 융자금, 전세보증금 등 은 잔금 지급 시 청구인이 정리하는 조건)으로 청구외 이○○(이하 ‘매도인’이라 한다)과 매매계약을 체결한 자로, 2006. 2. 15. 계약금 1,000만 원, 2006. 2. 21. 중도금 3,000만 원, 2006. 3. 3. 잔금 2,900만 원, 2007. 8.경 융자금 일부 6,600만 원을 매도인에게 각각 지급하였으나 반대급부 이행 완료 후 3년이 경과한 2013. 6. 25. 소유권이전등기를 경료 한 사실이 확인되었고, 이에 피청구인은「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조를 위반하였다는 이유로 2014. 1. 21. 과징금 4,000만 원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2006. 2. 14. 이 사건 부동산에 대하여 “중도금 지급 이후 은행이자 등은 청구인이 부담한다.”라는 조건으로 매도인과 매매계약을 체결하였다. 그러나 청구인은 2006. 3. 3. 잔금 지급 및 2007. 8.경 융자금의 일부를 매도인에게 지급한 후 2008. 7.경부터 융자금에 대한 대출이자와 재산세 등을 부담할 수 없는 상황이었지만 2011. 4.경 전세금 인상에 따라 잔금이 완성된 것으로 판단되어 매도인에게 이 사건 부동산에 대한 소유권을 이전하여 줄 것을 요구하였으나 매도인이 이를 거절하였다. 이에 청구인은 2012. 3. 29. 이 사건 부동산에 대한 처분금지가처분 신청(○○지방법원 2012카단100677)을 한 후 2012. 5. 29. 매도인을 상대로 소유권이전을 구하는 소송(○○지방법원 2012가합10785)을 제기하여 합의조정이 성립된 후 2013. 6. 25. 이 사건 부동산에 대한 소유권 이전등기를 경료하였다. 2) 따라서 위와 같이 청구인이 매도인에게 소유권을 이전하여 줄 것을 요구하였음에도 매도인이 이를 거절하여 부득이 재판결과에 따라 소유권 등기를 하게 된 것으로 이는 부동산실명법 제10조제1항제1호에서 규정한 ‘등기를 신청하지 못하는 정당한 사유가 있는 경우’에 해당됨이 명백하므로 피청구인이 장기 미등기라는 이유로 청구인에게 한 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인이 소유권이전 청구소송(○○지방법원 2012가합10785)을 제기하면서 제출한 자료를 보면, 청구인이 2006. 2. 15. 계약금 1,000만 원, 2006. 2. 21. 중도금 3,000만 원, 2006. 3. 3. 잔금 2,900만 원, 2007. 8.경 대금 중 일부인 6,900만 원을 각각 매도인에게 지급한 것으로 되어 있는 점, 또한 이 사건 부동산에 대한 매매계약의 특약사항을 보면, 소유권이전등기를 청구인이 지정한 때에 하기로 한 점, 소유권이전등기는 청구인이 지정하는 제3자도 가능한 것으로 예정하여 이에 따른 새로운 매매계약서 작성 및 양도소득세에 관련한 약정을 하면서 그 기한을 8년인 장기간으로 예상한 점, 잔금 지급과 동시에 부동산 거래용 통장과 도장을 청구인이 받기로 하면서 융자금에 대한 이자, 재산세, 이 사건 부동산 관리비용 등을 모두 청구인이 부담하기로 한 점, 청구인이 매매특약에 따라 2008. 7.경까지 위 부담비용 등을 부담한바 있고 인상된 전세보증금을 지급받았던 점, 매도인에게 장기간 소유권이 남겨진 상태에 따른 위험을 방지하기 위하여 손해배상예정과 근저당권 설정을 약정한 점, 매도인의 의무가 상속인에게 미친다고 기재되어 있는 점 등을 감안할 때, 청구인이 매도인에게 소유권을 이전하여 줄 것을 요구하였음에도 매도인이 이를 거절하였고, 이에 소송(○○지방법원 2012가합10785)을 제기하여 합의조정이 성립된 후 2013. 6. 25. 이 사건 부동산에 대한 소유권 이전등기를 경료한 바 있으므로 이 사건 처분은 위법하다고 주장하나 이는 관련법령에서 규정한 정당한 사유에 해당한다고 할 수 없어 청구인의 주장은 이유 없다. 2) 따라서 청구인이 소송 등을 통하여 이 사건 부동산에 대한 등기이전을 할 수 있었음에도 정당한 사유 없이 이 사건 부동산의 매매대금 완납시점인 2006. 3. 3.부터 3년을 넘겨 소유권이전 등기신청을 한 것은 부동산실명법 제10조에 따른 규정을 위반한 행위에 해당하므로 청구인에 대한 피청구인의 이 사건 처분은 적법·타당하고 청구인의 이 사건 심판청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 등기 특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ②제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ③제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ④국가·지방자치단체·한국토지공사·대한주택공사·한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999년 5월 1일 전에 조합설립의 인가를 받아 토지구획정리사업의 시행자인 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리조합에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(주거시설용 토지에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 1999.3.31, 2000.1.21> ⑤소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. <개정 2011.4.12> 1. 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날 2. 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날 【부동산 실권리자의 명의등기에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기·탈세·탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 장기미등기자(제1항 단서에 해당하는 자는 제외한다) 및 그를 교사하여 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 제1항을 위반하여 소유권이전등기를 신청하지 아니하도록 방조한 자는 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 【부동산실권리자명의등기에관한법률시행령】 제4조의2 (장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과 기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우 에는 100분의 50을 감경할 수 있다.[본조신설 2002.4.8] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541241"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 의견제출서, 등기거절 사유서(매도인), 매매계약서, 조정조서(○○지방법원 2012가합10785, 소유권이전등기), 이 사건 처분서 등을 살펴보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2006. 2. 14. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-6번지상의 ○○○○○○아파트 ○○○동 000호에 대하여 매도인과 매매대금 2억4,000만 원에 매매대금 중 융자금 1억1,600만 원과 전세금 5,500만 원은 청구인이 정리하고, 제세공과금, 융자금 이자, 이 사건 부동산 관리비용 등은 청구인이 부담하는 조건으로 매매계약을 체결하였다. 나) 청구인은 매매계약 체결 후 2006. 2. 15. 계약금 1,000만 원, 2006. 2. 21. 중도금 3,000만 원, 2006. 3. 3. 잔금 2,900만 원, 2007. 8.경 융자금 일부 6,600만 원을 매도인에게 각각 지급하였으며, 위 제세공과금 등 청구인이 부담해야할 비용을 2008. 7.경까지 부담하였으나 파산 등의 사유로 제세공과금 등을 부담하지 않았다. 다) 청구인은 매도인에게 소유권이전등기를 요구하였으나 매도인이 이를 거절하여 2012. 3. 29. 이 사건 부동산에 대한 처분금지가처분 신청(○○지방법원 2012카단100677)을 하였고, 2012. 5. 29. 소유권이전등기 소송(○○지방법원 2012가합10785)을 제기하여 2012. 10. 10. 위 법원의 합의 조정에 따라 2013. 6. 25. 소유권이전등기를 경료하였다. 라) 피청구인은 부동산실명법 제10조를 위반하였다는 이유로 2014. 1. 21. 과징금 4,000만 원 부과처분을 하였다. 2)「부동산 등기 특별조치법」제2조, 부동산실명법 제10조, 같은 법 시행령 제4조의2에 따르면, 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산 등기 특별조치법」제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과하며 다만, 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 3) 청구인이 매도인에게 소유권을 이전하여 줄 것을 요구하였음에도 매도인이 이를 거절하여 재판결과에 따라 소유권이전 등기를 하게 된 것으로 이는 부동산실명법 제10조제1항제1호에 따른 ‘등기를 신청하지 못하는 정당한 사유가 있는 경우’에 해당된다고 주장한다. 인정사실에 따르면, 청구인이 2006. 2. 15. 계약금 1,000만 원, 2006. 2. 21. 중도금 3,000만 원, 2006. 3. 3. 잔금 2,900만 원 및 2007. 8.경 융자금 중 일부 6,600만 원을 매도인에게 각각 지급하여 부동산실명법 제10조제1항제1호에 따라 이 사건 부동산에 대한 “반대급부의 이행이 사실상 완료된 날”은 잔금 2,900만 원을 지급한 2006. 3. 3.로 봄이 타당하다. 명의신탁을 규제하려는 목적 하에 제정된 법이 명의신탁자와 함께 장기미등기자에 대하여서도 일정한 제재를 과하려는 것은, 부동산을 취득한 자가 등기명의를 전 소유자 앞으로 두고 장기간 이전등기를 하지 않은 채 방치할 경우 명의신탁과 유사하게 투기, 탈세 등의 수단으로 이용될 가능성이 있다는 점을 고려하여 장기미등기자도 명의신탁자와 함께 그 규제의 대상으로 삼으려는 데에 그 취지가 있는바, 부동산실명법 제10조제1항 단서는 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'가 있는 경우에는 과징금의 부과대상에서 제외하고 있으므로, 장기미등기에 해당하는 사유가 있다 하더라도 위와 같은 입법 취지를 고려하여 등기를 해태하게 된 경위, 귀책사유의 존부, 불법적인 수단으로 사용하였는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 과징금을 부과할 수 없다(대법원 2002. 5. 17. 선고 2000두6558)고 할 것이다. 살피건대, 청구인과 매도인간에 체결된 매매계약서에 따르면 “소유권이전 기일은 매수인이 원하는 날에 언제든지 이전할 수 있다.”라고 기재되어 있어 적어도 청구인이 2006. 3. 3. 잔금 2,900만 원을 지급한 이후부터는 청구인의 의지에 따라 이 사건 부동산에 대한 소유권을 이전해 올 수 도 있었다는 점, 융자금 1억1,600만 원과 전세금 5,500만 원은 청구인이 정리하고, 제세공과금, 융자금 이자, 이 사건 부동산 관리비용 등은 청구인이 부담한다는 매매계약서상의 조건의 이행은 청구인과 매도인간의 사적인 문제에 불과하고, 청구인이 파산 등 개인적인 사정으로 조건을 이행할 수 없었던 바 위 조건 미 이행에 대한 귀책사유가 청구인에게 있는 것으로 보이는 점, 청구인이 2006. 3. 3. 잔금을 지급한 후 또는 적어도 융자금 중 일부인 6,600만 원을 정리한 2007. 8.경부터는 법적인 소송을 통하여 소유권을 이전해 올 수 있었음에도 이에 대한 별도의 조치를 취하지 않다가 잔금 지급일로부터 3년이 도과한 2012. 5. 29. 소유권이전등기소송을 제기하여 2013. 6. 25. 소유권이전을 경료한 점 등을 고려할 때, 청구인이 매매계약 체결 시 부여된 조건의 미 이행과 이로 인한 매도인의 거부로 소유권 이전등기를 하지 못하였다고 주장하나 이러한 사유가 부동산실명법 제10조제1항 단서에서 규정한 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'가 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 이유 없다. 따라서 청구인이 이 사건 부동산에 대한 잔금 2,900만 원을 지급한 2006. 3. 3.을 부동산실명법 제10조제1항제1호에 따라 ‘반대급부의 이행이 사실상 완료된 날’로 봄이 타당하므로 2006. 3. 3.부터 7년 3개월이 도과한 2013. 6. 25.에 소유권이전등기를 경료 한 청구인에게 피청구인이 한 이 사건 처분은 위법하거나 부당하다고 할 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.