부동산실명법 위반 과징금부과처분 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 OO시 OO면 O리 O번지(답 O,OOO㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하고자 2000. 5. 30. 매매계약을 체결한 후 2000. 9. 15. 매매대금을 완납하였음에도, 그로부터 3년이 훨씬 경과한 2013. 5. 7.에 비로소 소유권이전등기를 경료하였다. 이에 피청구인은 청구인의 장기미등기 행위에 대하여 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조, 「부동산특별조치법」제2조를 위반하였음을 이유로 2016. 8. 22. 청구인에게 과징금 14,889,600원 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인과 청구외 OOO, OOO은 청구외 OOO(이하 ‘매도인’이라 한다)로부터 향후 이 사건 토지를 분할하여 줄 것이라는 말을 믿고 이 사건 토지에 대하여 매매계약을 체결하였고, 각자 990/4162, 1640/4162, 1532/4162를 지분으로 하여 소유권지분이전등기청구권 가등기를 경료하였으며, 이후 2000. 12. 20. 매도인은 청구외 OOO에게만 해당 지분(1640/4162)에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 2) 청구인과 청구외 OOO은 이 사건 토지를 순차 개발하다가 토목공사가 완성된 2002. 6.경 매도인에게 지분 소유권이전등기를 요구하였으나, 매도인은 잔금 지급 후 1년이 지나 지가 상승 및 세금납부분을 이유로 1억원을 더 요구하면서 자신의 인감증명서, 위임장 등의 발급을 거부하였고, 이 사건 토지에 대한 매도인의 세금 미납(2002. 7. 29. ~2014.)으로 인하여 이 사건 토지가 압류되었으며, 2002. 11. 20. 토지거래허가구역으로 지정되었다. 3) 청구인과 청구외 OOO은 2012. 3. 23. 매도인을 상대로 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 2013. 1. 15. 매도인은 청구인과 청구외 OOO으로부터 각 340만원, 520만원을 받음과 동시에 지분에 따른 소유권이전등기를 경료하라는 화해권고결정이 내려졌다. 그러나 매도인의 세금미납으로 인하여 위 토지에 압류가 설정되어 있어 결국 청구인과 청구외 OOO이 대신 변제하고 압류를 풀었다. 이와 같은 과정을 보건대, 매도인은 애초에 지분등기 혹은 분할등기를 해줄 의사가 없었던 것이고, 이로인해 청구인은 결국 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 장기간 미등기하게 된 것이다. 4) 이 사건의 경우 반대급부 이행일인 2000. 9. 15.부터 2003. 9. 14.까지는 과징금 부과대상 기간이 아니고, 2003. 9. 15.부터 과징금 부과대상이 될 것이나 2002. 11. 20. 이 사건 토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 유동적 무효 상태가 되었으므로, 과징금 부과대상 기간은 토지거래허가구역 지정이 해제된 2012. 1. 31.부터라고 보아야 한다. 5) 매도인은 가등기 권리자 중 청구외 OOO에게만 지분 본등기를 경료해준 뒤 청구인에게는 본등기를 경료해주지 않았고, 각종 세금 체납으로 이 사건 토지에 압류가 설정되게 하였음에도 압류해제 조치를 하지 아니하였으며, 소유권이전등기청구의 소에서 법원의 화해권고결정이 나온 뒤에도 수년간 소유권이전등기를 해주지 않았는 바, 이러한 사정을 종합해볼 때 청구인은 부동산실명법 제10조제1항단서의 ‘제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당하여 과징금 부과대상이 아니라고 봄이 상당하다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 2000. 9. 15. 매매대금을 완납하였음에도 매도인이 추가적인 금원을 요구하며 등기이전에 협력하지 않아 청구인 명의로 소유권이전등기가 경료되지 못했고, 이 사건 토지가 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 관할관청의 토지거래 허가를 받지 아니하고는 소유권 취득이 불가능하였다고 하면서, 이는 부동산실명법 제10조제1항단서의 ‘등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우’에 해당하므로 과징금 부과대상이 아니라고 주장한다. 그러나 토지거래허가구역 지정은 2002. 11. 20. 에 이루어졌는 바, 반대급부 이행을 완료한 당시(2000. 9. 15.)에는 토지거래허가구역이 아니었으므로 소유권이전등기 청구의 소 등을 통하여 이전등기가 가능하였음에도 제출된 서류상으로는 소유권이전등기를 신청하기 위하여 노력한 사항이 보이지 않고, 청구인이 제출한 이 사건 심판청구서 ‘라’항을 보면, 인허가 사항에 따라 개발하던 중 2002. 6.경 토목공사가 완료되어 매도인에게 소유권이전등기를 요구하였다고 하는 바, 잔금을 지급한 2000. 9. 15. 이후 소유권이전등기를 요구한 2002. 6.경까지 등기를 하지 못할 정당한 사유를 인정할 수 없으므로, 청구인의 주장은 이유없다. 2) 청구인은 매매대금 완납후 부동산실명법 상의 등기의무 기간인 3년 내에 이 사건 토지가 토지거래허가구역으로 지정되었고, 토지거래허가를 받지 않은 이상 매매계약은 유동적 무효이므로 이 계약을 원인으로 과징금을 부과할 수 없으므로, 과징금 부과대상 기간은 토지거래허가구역 지정이 해제된 2012. 1. 31. 이후부터라고 주장한다. 그러나 토지거래허가구역 내 매매계약은 유동적 무효이나 일단 허가를 받으면 소급적으로 유효가 되는 바, 이 사건 토지는 2012. 1. 31 토지거래허가구역에서 해제됨에 따라 허가받은 것으로 간주되어 이 사건 토지의 매매계약은 유효한 계약이 되므로, 청구인의 위 주장은 이유없다. 3) 청구인은 매도인이 추가적인 금원을 요구하며 고의적으로 등기에 협력하지 않았다고 주장하나, 소유권이전등기 화해권고결정문에 첨부된 매도인의 반소청구원인을 보면 매도인은 ‘청구인으로부터 매매대금을 받음에 따라 언제든지 소유권이전등기를 해갈수 있도록 등기이전에 필요한 모든 서류를 제공하였다. 그럼에도 청구외 OOO만이 지분 등기이전을 하였고, 청구인은 어떤 이유에서인지 등기를 경료하지 않았다. 이에 매도인은 2000. 12. 1. 내용증명을 통하여 등기이전에 필요한 제반서류를 모두 주었으니 등기해갈 것을 통지하였고 이후 수차례 등기해갈 것을 청구하였으나 등기를 경료하지 않았다’고 주장하고 있고, 청구인이 소유권이전등기를 해가지 않음으로 인하여 재산세, 건강보험료 등을 매도인이 부담하게 되었다고 하면서 손해배상을 구하는 반소를 제기한 것이므로, 매도인이 고의적으로 등기이전에 협력하지 않았다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다. ④ 장기미등기자가 제1항에 따라 과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 아니하면 제6조제2항 및 제3항을 준용하여 이행강제금을 부과한다. ⑤ 생략 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의2(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272895"></img> 【부동산등기특별조치법】 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. ④ ~ ⑤ 생략 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 토지거래허가신청 판결문, 소유권이전등기 화해권고결정문, 이 사건 처분서 등에 기재된 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 OO시 OO면 O리 O번지(답 O,OOO㎡) 토지를 매수하고자 매도인 청구외 OOO와 2000. 5. 30. 매매계약을 체결한 후 2000. 9. 15. 매매대금을 완납하였고, 2013. 5. 7.에 소유권이전등기를 경료하였다. 이에 피청구인은 청구인의 장기미등기 행위에 대하여 부동산실명법 제10조를 위반하였음을 이유로 2016. 8. 22. 청구인에게 과징금 14,889,600원 처분을 하였다. 나) 이 사건 토지는 2002. 11. 20. 토지거래허가구역으로 지정되었다가 2012. 1. 31. 해제되었다. 다) 청구인은 2010. 5. 10. 매도인을 상대로 토지거래허가신청 절차 이행을 구하는 소를 제기하여 2010. 12. 23. 승소판결을 받았고, 2012. 3. 23. 매도인은 상대로 소유권이전등기 청구의 소를 제기하여 2013. 1. 15. 매도인은 청구인에게 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용의 화해권고결정을 받았다. 라) 피청구인의 이 사건 처분 과징금 산출근거 및 금액은 다음과 같고, 청구인은 과징금 부과처분 취소 또는 100분의 50 감경을 주장하고 있을 뿐 피청구인의 산출근거에 대하여는 다른 주장을 하지 않고 있다. - 과징금 산출근거 : 부동산가액의 20%【 (의무위반 경과기간 2년 초과) 부동산 가액의 15% + (부동산평가액 5억원 이하) 부동산가액의 5% 】 - 청구인과 청구외 OOO의 과징금 합계 : 37,930,880원 = 189,654,440원(이 사건 토지의 기준시가) * 20% - 청구인의 과징금 부분 : 14,889,600 = 37,930,880원 * 990/(1532+990) 2) 부동산실명법 제10조제1항 및 같은 법 시행령 제4조의2에 의하면 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부가 이행된 날로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 이를 위반한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 부동산평가액이 5억원 이하인 경우 5%, 경과기간이 2년 초과인 경우 15%의 과징금을 부과하며, 다만 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우 과징금의 100분의 50을 감경할 수 있다. 3) 청구인은 장기미등기 위반 요건 충족기간(2000.09.16.~2003.09.14.) 내에 토지거래허가구역으로 지정(2002.11.20.)되어 유동적 무효상태가 되었으므로 허가구역 지정 기간 동안을 장기미등기 기간에 포함하여 과징금을 부과한 처분은 위법한 처분이라고 주장한다. 대법원판례에 의하면 부동산실명법 제10조제1항, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하였더라도 그 계약의 효력이 발생하지 않았거나 소급하여 소멸한 경우에는 부동산실명법 제10조제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당하지 않는다고 보아야 하고, 한편 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할 관청으로부터 허가받기 전까지는 그 채권적 효력이 발생하지 않아 무효이어서 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없으므로, 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 매수한 사람이 부동산실명법 제10조제1항이 정하는 기간 내에 소유권이전등기를 신청하지 않았다고 하더라도 토지거래허가를 받지 않은 이상 위 법조항에 따라 과징금을 부과할 수는 없다.(대법원 2009.10.15. 선고 2009두8090 판결 참조) 따라서 토지거래허가구역으로 지정된 기간(2003.09.15.~2012.01.31.)을 부동산실명법 제10조제1항의 미등기기간으로 전제하고 한 과징금 부과처분은 위법한 처분이라고 할 것이다. 이러한 이유로 청구인의 청구를 인용함이 상당하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이 사건 토지가 토지거래허가구역으로 지정된 기간(2003.09.15.~2012.01.31.)을 부동산실명법 제10조제1항의 미등기기간으로 전제하고 한 과징금 부과처분에 관하여 이유 있어 주문과 같이 재결한다.