부동산실명법위반 과징금부과처분 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 2010. 11. 8. 청구외 ○○○으로부터 ○○구 ○○동 ○○○-○ 대 80.16㎡, 같은 동 ○○○-○ 답 79.86㎡, 같은 동 ○○○-○ 도로 55㎡ 지분, 같은 동 ○○○-○ 답 26.84㎡ 지분 등 4필지(이하 ‘이 사건 부동산들’이라 한다)를 금 855,000,000원에 매수하기로 하는 계약서를 작성하였는데, 같은 날 매도자 ○○○, 매수자 ○○○으로 하여 이 사건 부동산을 금 855,000,000원에 매수하기로 하는 계약서가 작성되었고, 2010. 11. 19. 매매계약을 원인으로 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 경료되었다. 피청구인은 2016. 5. 4. ○○세무서로부터 위 사실을 근거로 청구인 및 최○○이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제3조를 위반하였다는 통보를 받았고, 이에 사전통지절차를 거쳐 2016. 10. 25. 청구인에게 과징금 83,707,840원 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 건축업 종사자인바 당시 이 사건 토지를 부동산 중개업자(○○○)로부터 소개받아 ○○○과 협의하여 ○○○이 이 사건 토지를 매입하고 청구인이 다가구주택 신축공사를 수주하여 임대할 목적으로 이 사건 토지를 매입하게 되었다. 2) 2010. 11. 8. 중개인 입회하에 ○○○이 ○○○으로부터 일단 290평을 매입하고 ○○○이 실제 필요한 200평을 제외한 90평은 청구인의 지인들에게 나눠 매입케 하였다. 위 토지 매매대금은 855,000,000원으로 평당 2,948,000원인데, ○○○이 최종 등기한 평수는 200.6평이고 실제 매매대금은 591,360,000원이다. ○○○이 잔금시까지 지불한 금액은 융자금 250,000,000원을 포함하여 현금 470,000,000원인바, ○○○이 부족한 토지잔금 121,360,000원은 청구인이 대납하고 얼마 후 돌려받았으며 매입평수 290평 중 200.6평은 위와 같이 잔금이 완료되었고, 나머지 90평에 대한 잔금 263,640,000원은 옆 필지를 매입한 지인들에게 매도하여 받아서 지불하였다. 3) 잔금을 지불한 2010. 11. 19. 청구인이 ○○○ 및 중개업자 ○○○과 협의하여 건축수주 약정서 대신 건축을 전제로 한 매매계약서를 작성하였는데, ○○○에게 매입한 도로부지 55평(○○○-○)과 ○○○가 소유한 도로부지(○○○-○, ○○○-○, ○○○-○) 80평을 추가 매입하기로 하고 이 도로부지를 4등분하여 4분의3은 옆 필지를 매입한 청구인의 지인들에게 나누어 매도하고 4분의 1을 ○○○의 매입면적에 포함하여 220평에 대한 계약서를 작성하였다. 이는 건축을 전제로 토지를 매입했고 인허가를 득하기 위해서는 도로확보가 필수였기 때문에 ○○○과 청구인과 중개업자가 상호협의하여 건축약정서 대신 매매계약서를 작성키로 하고 매도인을 건축공사를 책임지는 청구인으로 하였던 것이다. 4) 그러나 도로폭이 4미터라서 6미터로 확보하는데 어려움에 봉착되어 인허가에 문제가 있었고 매입하기로 했던 소외 ○○○가 소유한 도로부지 80평은 매입하지 아니하고 토지사용승락서로 대신하기로 변경을 하여 본인와 ○○○이 상호합의하여 11. 19.자 계약은 파기하기로 하고 계약서도 파기하기로 하였다. 그러므로 매수인은 잔금후 즉시 매도인에게 다가구신축공사를 발주한다는 조건을 특약조항 2항에 명시하여 건축발주약정서 대용으로 작성된 매매계약서는 파기되어 폐기된 계약서로 무의미한 것이다. 건축허가에 어려움이 있는 상태에서 동년 12. 7. 매입면적을 정리하여 애초에 ○○○이 매입하기로 했던 약 200평을 최종등기하였다. 5) 매매대금의 대부분인 80%이 ○○○의 자금으로 지불되었고 청구인이 대납한 매매대금 20%는 등기 후 바로 돌려받았다. 이 사건 실제 토지소유자는 ○○○이다. 그러므로 피청구인의 처분은 이유없다. 나. 피청구인 주장 1) ○○○과 청구인은 이 사건 부동산 매매계약서를 작성하였는데, ○○○은 8천만원을 청구인에게 받았고, 2010. 11. 19. 중개사 사무실에서 ○○○과 두 아들, 청구인과 청구인의 아들, 법무사가 참석하여 잔금을 전달하였고, 잔금 금775,000,000원 중 부동산 매매계약서 특약사항3 “잔금일에 주택이 명도 될 때까지 잔금 중 금 150,000,000원을 매수인에게 보관한다.” 에 해당하는 금 150,000,000 원을 제외한 금625,000,000원을 받던 중 돈이 모자라서 금 30,000,000 원은 폰뱅킹[증제5호증]으로 나머지는 수표로 받았는데 그 사람 이름이 청구인의 아들 ○○○였다고 진술하였다. 2) 또한, 소외 ○○○이 제출한 매매계약서에 의하면 2010. 11. 8. 청구인과의 이 사건 부동산에 대한 매매계약서외에 매도자를 ○○○으로, 매수인을 ○○○으로 하는 매매계약서를 이중으로 작성한 것을 알 수 있으며, 소외 ○○○과 청구인간의 계약서상 「특약사항 4항」 에 의하면 “매도인은 매수인이 지정하는 자의 명의로 등기이전서류를 제공한다.” 라고 계약서에 명시하였다. 이렇듯, 일반적으로 토지나 주택 등을 매매할 경우 당연히 매수자 명의로 등기를 하는 것이 원칙이겠으나 청구인은 소외 ○○○으로 명의신탁할 마음을 가지고 이미 매매계약서상에 「특약사항」 을 명시한 것이라 할 수 있다. 더욱이 청구인은 「청구이유」 에 의하면 “청구인이 다가구주택 신축공사를 수주하여 임대할 목적으로 이 사건 토지를 매입하게 되었습니다 ” 라고 자인하였다 할 것이다. 3) 따라서 위 내용을 종합적으로 볼 때 이 사건 부동산에 대하여 실제로는 청구인이 취득하였으나 청구인과 소외 ○○○간 명의신탁 약정을 통하여 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 경료한 사항으로 「부동산실권리자명의 퉁기에 관한 법률」 제3조(실권리자의 등기의무 등) 규정을 위반한 것으로 명의신탁하지 않았다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다. 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다. 3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다. 4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제5조(과징금) ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.1.6.> 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자 ② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2016.1.6.> 【부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 시행령】 제2조 (부동산가액의 평가방법) 법 제5조제2항제2호에서 "대통령령이 정하는 방법"이라 함은 상속세및증여세법시행령 제51조 및 제63조에서 정하는 평가방법을 말한다. 제3조의2(명의신탁자 등에 대한 과징금 부과기준) 법 제5조제3항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. [본조신설 2002.4.8.] <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273597"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 부동산매매계약서(갑1), 자금송금내역서 및 확인서(갑2), 등기사항전부증명서(갑3), 이 사건 처분서(갑4), 불기소처분서(정1) 등의 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2010. 11. 8. 청구외 ○○○으로부터 ○○구 ○○동 ○○○-○ 대 80.16㎡, 같은 동 ○○○-○ 답 79.86㎡, 같은 동 ○○○-○ 도로 55㎡ 지분, 같은 동 ○○○-○ 답 26.84㎡ 지분 등 4필지를 금 855,000,000원에 매수하기로 하는 계약서를 작성하였는데, 같은 날 매도자 ○○○, 매수자 ○○○으로 하여 이 사건 부동산을 금 855,000,000원에 매수하기로 하는 계약서가 작성되었고, 2010. 11. 19. 매매계약을 원인으로 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 경료되었다. 나) 피청구인은 2016. 5. 4. ○○세무서로부터 위 사실을 근거로 청구인 및 최○○이 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조를 위반하였다는 통보를 받았고, 이에 사전통지절차를 거쳐 2016. 10. 25. 청구인에게 과징금 83,707,840원 부과처분을 하였다. 다) ○○지방검찰청은 2017. 1. 25. 부동산실명법위반 사건에 관하여 청구인에 대하여 혐의없음(증거불충분), 최○○에 대하여 공소권없음 처분을 하였다. 2) 「부동산실명법」 제3조 및 제7조에 따르면, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 되고, 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다고 정하고 있다. 3) 피청구인의 청구인에 대한 이 사건 청구는 이 사건 부동산들에 대해 실제 청구인이 소유권을 취득하였으나 청구인과 소외 ○○○간 명의신탁 약정을 통하여 조세포탈 등의 목적으로 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 경료하여 「부동산실권리자명의등기에 관한 법률」을 위반하였다는 점에 대한 입증이 부족하여 인용함이 상당하다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유가 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.