부동산장기미등기자 과징금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 청구외 홍○○, 민○○과 2000. 11.경 경기도 ○○군 ○○리 산 8번지(지목 : 임야, 면적 75,768㎡) 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 구입하여 공동으로 소유하여 오다, 2007. 6.경 청구외 ○○영농조합법인에게 매매하여 소유권을 이전하였다. 이후 청구인과 민○○은 청구외 법인을 상대로 소유권이전등기이전절차이행 소송(의정부지방법원 2014가단30629)을 제기하여 승소하였고, 2015. 2. 16. 소유권이전등기를 하였다. 이에 피청구인은 처분사전통지, 의견제출 등의 절차를 거쳐 2018. 4. 5. 청구인 및 청구외 민○○에게 「부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률」(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제10조 위반을 이유로 과징금 5,531,060원 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2000. 11.경 이 사건 토지를 미등록 중개업자 청구외 이성○이란 자의 미래가치가 있다는 정보를 믿고 청구외 홍○○, 청구외 민○○과 함께 구입했다. 2007. 6.경 이 사건 토지를 알선인이 산양삼재배사업을 하도록 해주겠다고 하여 토지위탁매매계약을 했다. 이 때 청구외 홍○○는 사업에 반대하여 청구인과 청구외 민○○만 토지신탁을 하기로 결정했다. 청구외 이성○은 ○○영농조합법인(284371-XXXXXXX)이란 서류상 회사를 설립하여 토지위탁매매계약을 하여 토지 소유권을 가져갔으나 이 사건 토지에 대해 아무런 사업도 하지 않고 토지 소유권을 되돌려 주지도 않던 중 이 사건 토지에 진입로 공사를 했다는 청구외 이용○의 공사대금 채권 집행을 위한 강제경매가 개시된다는 사실을 알게 되어 청구인은 청구인의 아들인 장○○(이하 ‘청구인의 자’라 한다)의 도움으로 민사소송을 하여 소유권을 되찾아 등기를 원래상태로 회복했다. 이 과정에서 많은 시간이 흘러 의도치 못하게 부동산 장기 미등기를 하게 되었다. 2) 청구인은 무학에 가까워 한글만 겨우 읽고 쓸 수 있는 정도여서 토지신탁이라든지 부동산실명법이라든지 하는 세상일에 무지하다. 그러나 부동산을 몇 번 사고팔아 돈을 벌었기에 업자들의 말을 믿고 거래하다보니 여러 차례 사기를 당하기도 했다. 2006년경부터 뇌경색과 파킨슨이란 노인성 질환을 앓기 시작하였는데 점점 증상이 악화되었고 2009년부터는 파킨슨 진단을 받고 현재까지 치료중이다. 2007년만 해도 인지능력이 토지를 사고 팔수는 있는 상태여서 토지신탁계약을 하였으나 신탁된 토지를 다시 찾아야할 시점에는 파킨슨이 상당히 진행되어 판단력도 저하되고 부축없이는 외출도 어려워서 부동산 명의를 되돌려야 한다는 사실을 알았다 해도 건강악화로 오도가도 못하는 상황이었다. 이후 2014년 경매로 토지소유권이 넘어갈 수도 있다는 사실을 청구외 민○○이 알려와 청구인의 자 도움으로 소송을 하여 소유권을 되찾아 왔다. 3) 법을 모르는 무지함으로 법을 위반하려는 의도 없이 벌어진 일이며, 건강이 급격히 나빠져 인지능력이 없던 상황에서 벌어진 일이라 책임을 묻기에는 억울한 점이 있기에 과징금 부과는 너무 무거운 처벌이다. 게다가 청구인은 현재 재산 하나 돈 한 푼 없이 아들에게 부양받고 있고 3년 전부터는 요양병원에 입원중이며, 청구인의 자는 긴 세월을 청구인의 남편(3년 전 사망 전까지 십여년간 수차례 수술과 투병생활을 하였다)과 청구인의 부양과 병원비로 많은 빚을 지게 되었다. 사업부진에 학생인 두 자녀를 부양하며 현재도 청구인의 요양병원비 부담으로 경제적으로 어려운 형편이다. 게다가 이 사건 토지를 되찾기 위한 소송비용과 도로공사업자 청구외 이용○에게 합의금(53,500,000원) 등을 청구인 대신 지급하느라 엄청난 손해를 감수하였다. 이러한 사정이 있고 청구인은 현재 건강이 악화되어 의사를 결정하고 표현하기에 곤란한 상태이며 과징금을 납부할 능력이 없다. 특히 청구인은 이 사건 토지에 대해 사실관계에 맞도록 소송까지 해가며 등기를 넘겨왔고, 등기명의인이 바뀌는 과정에서 청구인은 어떠한 실익도 없었고, 조세회피를 하지도 않았으며, 거래안전을 해치려는 어떠한 시도도 하지 않았다. 그러므로 부동산실명법 취지를 살펴 과징금부과처분을 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 「부동산실명법」 제2조 제1호 각목, 제8조에 따른 경우를 제외하고는 명의신탁행위는 금지되어 있다. 청구인은 신청서를 통해 스스로 밝힌 바와 같이 이 사건 토지에 대해 청구외 ○○영농조합법인에 명의신탁을 하여 부동산실명법을 위반하였다. 더구나 청구인은 청구외 ○○영농조합법인에 ‘신탁’을 원인으로 소유권이전등기를 경료하였다고 주장하나, 청구외 ○○영농조합법인에 대해서 2007. 6. 26. 매매계약을 원인으로 소유권을 이전한 것을 알 수 있다. 한편, 청구인은 의정부지방법원 2014가단30629 판결 소유권이전등기절차 이행을 통하여 청구외 ○○영농조합법인과 2007. 6. 25. 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 60일 이내에 매매대금을 완납하지 못할 경우 이 사건 토지를 청구인에게 되돌려 주기로 약정(이하 ‘이 사건 양도약정’이라 한다)하였고, 의정부지방법원 2015나57162 합의금청구의 소를 통하여 청구외 ○○영농조합법인이 매매대금을 약속대로 지급하지 못하자, 이 사건 양도약정에 따라 이 사건 토지의 소유권을 돌려받은 것이라 주장한다. 그러나 정작 청구인이 청구외 ○○영농조합법인에 2007년 약정을 원인으로 소유권이전등기절차 이행 청구를 한 것은 이 사건 약정일로부터 7년이 경과한 2014. 7. 25.이었고, 해당 시점은 공교롭게도 이 사건 토지에 대한 강제경매절차가 개시된 이후였다. 또한 이 사건 판결은 청구외 ○○영농조합법인이 어떠한 대응을 하지 않아 무변론 판결 선고·확정된 사건이다. 즉, 청구인이 최초 이 사건 토지를 청구외 ○○영농조합법인에 소유권을 이전한 것은 ① 실제 사실관계와 다른 원인으로(계약원인을 신탁이라 하나 등기원인은 매매임) ② 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위배하여 이루어진 것이며(명의신탁이 금지됨), ③ 청구외 ○○영농조합법인으로부터 소유권을 돌려받은 것도 2007. 6. 25.자 양도약정에 따라 매매계약 체결일로부터 60일이 경과한 후 근시일에 이루어진 것이 아니라, 청구외 ○○영농조합법인이 강제경매개시결정으로 소유권을 상실할 위기에 있자, 그제서야 2007년에 매매대금을 납부하지 않았다는 이유로 법원의 무변론 판결에 따라 되돌려 받은 것이다. 2) 청구인은 조세회피를 하지 않았으며, 거래안전을 해치려는 어떠한 시도도 하지 않았다고 주장하나, 청구인이 이 사건 토지에 대한 소유권을 돌려받은 과정 자체가 법에 위배되며, 진실된 거래관계에 기초한 것이라고 볼 수 없어, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 보호하고자 하는 가치 및 거래안전을 심각히 저해했다고 사료된다. 가사 청구인의 주장이 옳다 하더라도 청구인은 이미 2007년에 소유권을 돌려올 수 있었음에도 불구하고 본인의 권리와 의무를 해태하다가 7년이 경과하여서야 비로소 권리·의무를 행사한 것이므로, 이 또한 청구인이 등기의무를 해태한 데 정당한 사유가 될 수 없다고 보여진다. 3) 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항에 따라 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결하는 자는 쌍무계약의 경우에는 반대급부 이행이 완료된 날, 편무계약의 경우에는 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 또한, 「부동산실명법」 제10조에 따르면, 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항을 적용받는 자로서 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않는 자는 장기미등기자로서 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금이 부과된다. 청구인의 주장에 따르면 2007. 6. 25. 이 사건 토지에 관한 매매계약에 따라 청구외 ○○영농조합법인은 2007. 6. 25.로부터 60일 이내에 매매대금완납의무를 지고 청구외 ○○영농조합법인이 60일 안에 매매대금 완납의무를 이행하지 못하였을 경우, 청구외 ○○영농조합법인은 청구인에게 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기 절차이행의무를 진다. 즉, 청구인의 2007. 6. 25. 양도약정에 따른 소유권이전등기신청의무는 2007. 6. 25.로부터 60일이 경과한 2007. 8. 23.부터 발생하였다고 할 것인바, 청구인은 2007. 8. 23.부터 3년 이내에 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기신청을 하지 않았다는 점은 역수상 명백하다. 4) 대법원 2002. 5. 17 선고 2000두6558 판결은 “구 부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률(2002. 3. 30. 법률 제6683호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 단서에서 장기미등기자에 대하여 과징금을 부과할 수 없는 사유의 하나로 정하는 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우'라 함은 장기미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 인하여 그에게 등기신청의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우를 말한다 할 것”이라고 판시한 바 있다. 청구인은 건강의 악화를 원인으로 불가피하게 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기 신청절차를 이행하지 못하였다고 주장하나, ① 청구인의 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기의무는 이미 2007. 8. 23.에 발생한 점, ② 청구인이 제출한 진단서 등을 통하여 볼 때 의정부지방법원 2014가단30629 소유권이전등기절차 이행의 소를 제기한 2014. 7. 25.에도 인지장애 및 파킨슨병 진단을 받아 건강상태의 변동이 크지 않고, ③ 대리인을 통하여서도 충분히 소유권이전등기신청을 할 수 있는 점 등을 고려할 때 건강악화는 청구인이 이 사건 토지에 대한 등기절차를 불이행한 데 있어 사실상 또는 법령상 장애라고 할 수 없다고 사료된다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률】 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) ① 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4944호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조 제2항 본문 및 제12조 제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 2. 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 ② 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 부동산평가액, 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 하였는지 여부, 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 부과되었는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ③ 제1항의 과징금에 관하여는 제5조 제4항부터 제7항까지 및 제5조의2를 준용한다. <개정 2016.1.6.> 【부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령】 제4조의4(장기미등기자에 대한 과징금 부과기준) 법 제10조 제2항의 규정에 의한 과징금 부과기준은 별표와 같다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271391"></img> 【부동산등기 특별조치법】(시행 1990. 9. 2.) 제2조(소유권이전등기등 신청의무) ① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날 2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날 제11조(과태료) ① 등기권리자가 상당한 사유없이 제2조 각항의 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 그 해태한 날 당시의 부동산에 대하여 「지방세법」 제10조의 과세표준에 같은 법 제11조제1항의 표준세율(같은 법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말한다)에서 1천분의 20을 뺀 세율(같은 법 제11조제1항제8호의 경우에는 1천분의 20의 세율)을 적용하여 산출한 금액(같은 법 제13조제2항ㆍ제3항ㆍ제6항 또는 제7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다. 다만, 부동산실권리자명의등기에관한법률 제10조제1항의 규정에 의하여 과징금을 부과한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 1995.3.30., 2010.3.31., 2010.12.27., 2014.1.1.> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 행정심판청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서, 의정부지방법원 판결문(2014가단30629), 의정부지방법원 판결문(2016나57162), 합의서(영수증), 부동산거래계약신고필증 등에 기재된 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2000. 11.경 이 사건 토지를 청구외 홍○○와 청구외 민○○과 함께 구입하여 75,768분의18,942 지분에 대하여 공유 등기를 하였다. 나) 청구인, 청구외 홍○○ 및 청구외 민○○은 2007. 6.경 이 사건 토지를 ○○영농조합법인에게 양도약정하여 부동산 소유권을 이전하였다. 다) 청구인와 청구외 민○○은 의정부지방법원 2014가단30629(소유권이전등기이전절차이행) 판결에서 승소하였고 2015. 2. 16. 피청구인에게 위 판결문에 대해 검인 신청을 한 후 같은 날 등기하였다. 라) 피청구인은 2018. 3. 8. 처분사전통지를 하였고, 이에 청구인은 2018. 3. 27. 의견제출을 하였다. 마) 이에 피청구인은 2018. 4. 5. 청구인 및 청구외 민○○에게 「부동산실명법」 제10조 위반을 이유로 과징금 5,531,060원을 부과하는 처분을 하였다. ○ 과징금부과내역 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271389"></img> 2) 「부동산실명법」 제10조에 의하면, 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항, 제11조 및 법률 제4244호 부동산등기특별조치법 부칙 제2조를 적용받는 자로서 계약당사자가 서로 대가적(代價的)인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날, 계약당사자의 어느 한쪽만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자(이하 "장기미등기자"라 한다)에게는 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금(「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료가 이미 부과된 경우에는 그 과태료에 상응하는 금액을 뺀 금액을 말한다)을 부과한다. 다만, 제4조제2항 본문 및 제12조제1항에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우와 등기를 신청하지 못할 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 같은 법 시행령 제4조의4 [별표]에 의하면, 장기미등기자에 대한 과징금은 부동산 평가액과 의무위반경과기간을 기준으로 하는 각 과징금 부과율을 합한 부과율에 그 부동산 평가액을 곱하여 산정하며, 다만 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 100분의 50을 감경할 수 있다. 3)청구인 주장의 요지는, 이 사건 토지에 관하여 토지위탁매매계약을 통하여 청구외 이성○이 설립한 ○○영농조합법인에 소유권을 이전하였다가 민사소송을 통하여 다시 소유권을 이전받은 사실을 전제로 청구인의 경제사정 등 정황을 고려하여 과징금부과처분을 취소하여 달라는 것이다. 이 사건 피청구인은 청구인의 다음과 같은 사정, 즉, 청구인이 청구외 홍○○, 민○○과 공유관계에 있던 이 사건 토지를 2007. 6. 경 양도약정에 따라 청구외 ○○영농조합법인에게 양도한 후 청구인과 청구외 민○○이 청구외 ○○영농조합법인에 대하여 소유권이전등기청구 소송을 제기하여 승소한 뒤 위 판결에 기하여 각 2분의1지분에 관한 소유권이전등기를 한 것에 대해서 2018. 4. 5. 청구인과 청구외 민○○에게 「부동산실명법」제10조 위반을 이유로 과징금을 부과하였다. 「부동산실명법」제10조는 부동산 소유권이전등기에 관하여 장기미등기자에 대한 벌칙 등을 규정하고 있고, 이 사건 토지의 경우, 청구인이 2000. 11. 경 이 사건 토지를 구입하고, 2007. 6.경 청구외 ○○영농조합법인으로 소유권을 이전하여 주고, 2015. 2. 16. 민사판결에 따른 소유권이전등기를 경료하였는 바, 이러한 과정을 살펴보면, 청구인이 「부동산실명법」제10조 제1항의 “소유권이전등기를 신청하지 아니한 등기권리자”라고 보기는 어려워 보인다. 또한, 피청구인의 주장에 의하면, 청구인은 2007. 6. 25. 이 사건 토지에 관한 매매계약에 따라 청구외 ○○영농조합법인은 2007. 6. 25. 로부터 60일 이내에 매매대금완납의무를 지고 위 법인이 60일안에 매매대금 완납의무를 이행하지 못하였을 경우, 청구외 ○○영농조합법인은 청구인에게 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기 절차이행의무를 지는데, 그렇다면 청구인의 2007. 6. 25. 양도약정에 따른 소유권이전등기신청의무는 2007. 6. 25. 로부터 60일이 경과한 2007. 8. 23.부터 발생하였다고 할 것이고, 청구인은 2007. 8. 23.부터 3년 이내에 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기신청을 하지 않았다는 점이 역수상 명백하다고 하나, 청구인이 2007. 8. 23.부터 청구외 ○○영농조합법인에 대하여 양도약정에 의한 소유권이전 청구를 할 수 있다는 것이 곧바로 청구인이 소유권이전등기 신청을 할 수 있다는 것은 아니며, 당시, 소유권 명의가 ○○영농조합법인으로 되어 있는 이상 청구인이 민사소송 등의 확정판결 없이 임의로 소유권이전등기 신청을 할 수도 없는 것이므로 위 피청구인의 주장은 타당한 것으로 볼 수 없다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.