부동산 중개업 등록취소처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○군 ○○면 ○○리 ○○에서 ‘○○부동산중개인사무소’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)를 운영하고 있는 자인데, ○○지방검찰청은 2014. 7. 29. 청구인에게 명의대여와 중개수수료 초과 수령으로 구약식 처분을 한 후 처분내용을 피청구인에게 통보하였다. 이에 피청구인은 2014. 9. 4. 청구인에 대한 청문을 실시한 후 2014. 11. 24. 청구인이「공인중개사법」제19조제1항 및 제33조제3호를 위반하였다는 이유로 같은 법 제38조제1항제6호 규정에 의거 청구인에게 부동산 중개업 등록취소처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 1989. 4. 17. 부동산 중개사무소 개설허가 등록을 한 후 현재까지 농업에 종사하면서 불법사항 없이 충실하게 부동산 중개업을 하여왔다. 청구인은 매도인 ○○○의 ○○군 ○○면 ○○리 ○○○-○번지 토지 및 무허가 건축물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매수인 ○○○에게 10 4평, ○○○에게 70평을 분할하여 거래하는 것을 중개하고, 나머지 잔여평 35평은 ○○○와 매매계약을 성사시키고자 하였으나 매도인 ○○○과 매수인 ○○○의 매매대금에 대한 의견 차이로 성사되지 못하였다. 이에 매수인 ○○○가 토지를 싸게 구입하려다가 생각대로 되지 않자 불만을 품고 부당거래로 ○○경찰서에 고발하였다. 이 사건 부동산 매도인 ○○○이 친분관계에 있는 ○○○에게 매도의뢰를 하여 청구인은 공인중개사로서 매도인 ○○○과 매수인 ○○○, ○○○과 쌍방에 매매금액을 합의 후 계약을 체결하면서 공인중개사로서 법정수수료를 받았으며 피청구인에게 실거래 신고를 하였다. 이에 ○○○의 고발에 대하여 검찰에서 2013. 12. 31. 증거불충분 혐의없음으로 처분결과를 통보 받았으나, ○○○가 재고발하였고 검찰에서 피청구인에게 통보를 하여 피청구인은 청구인에게 부동산 중개업 등록취소처분을 하였다. 2) 청구인은 이 사건 부동산을 중개하면서 등록증을 대여하여 준 적이 없고, 검찰에서 벌금 3백만원을 지불하라는 명령이 왔으나 너무나 터무니없는 금액이고 위반내용은 사실무근이기에 법원에 이의신청을 한 상태이다. 피청구인은 아침저녁으로 전화하는 ○○○에 못이겨 행정처분을 과하게 한 것 같으나 아직 법원 판결이 완료되지도 않았음에도 불구하고 이 사건 부동산 중개업 등록취소 처분을 한 것은 너무 억울하다. 중개업은 단독중개가 쉽게 이루어지지 않고, 지나가다가도 참견해주는 것이 중개 흥정으로 옛말에 싸움은 말리고 흥정은 부치라는 말이 있다. 청구인과 ○○○가 공모하여 청구인이 ○○○에게 명의를 대여하였다면 매수인들이 그냥 있지 않을 것이며, 시골이라 쌍방이 서로 모르는 것이 없으며 쌍방에 서로 합의하에 이루어진 계약이고 만약 부정이 있었다면 청구인이 피청구인에게 의무적으로 실거래 신고를 하지 않았을 것이다. 이 사건 부동산의 매도인 ○○○은 ○○○와 예전부터 친분이 있어서 의뢰했을 것이나 절대로 청구인이 명의를 대여한 것이 아니다. 청구인은 부동산 중개업을 운영하기 위하여 임대료를 비롯하여 전기, 전화세 일체를 지불하였다. 3) 만약 법상으로 잘못된 일이 있다면 청구인이 25년간 부동산 중개업을 하면서 신뢰를 쌓은 것을 감안하여 행정심판위원회에서 넓은 아량을 베풀어 주길 바란다. 청구인의 부동산 중개업 등록 취소가 된다면 그동안 쌓아왔던 신뢰가 무너지고 청구인의 삶 또한 큰 타격을 받을 것이므로 이 사건 처분 취소로 청구인이 더 중개업무에 충실할 수 있도록 하여주기 바란다. 나. 피청구인 주장 피청구인은 2014. 7. 29. ○○지방검찰청으로부터 범죄처분 통보를 받고 청구인이 중개업 명의를 양도 또는 대여 하고 법정 중개수수료를 초과 수령한 사실을 확인한 후 2014. 11.24. 공인중개사법 제19조제1항 및 같은 법 제33조제3호 위반을 이유로 청구인에게 이 사건 처분을 한 사항으로 이 사건 처분은 적법하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률】[시행 2011.10.13.] [법률 제10580호] 제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지) ① 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다. ②누구든지 다른 사람의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하거나 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수 또는 대여받아 이를 사용하는 행위를 하여서는 아니된다. 제32조(중개수수료 등) ① 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다. ③주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 수수료와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 수수료는 국토해양부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2008.6.13.> 제33조(금지행위)중개업자등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다. <개정 2014.1.28.> 6. 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우 ②등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011.5.19.> 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19.> 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토해양부령으로 정한다. <개정 2008.2.29.> ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. 【구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】[시행 2011.11.8.] [국토해양부령 제399호] 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. [별표 2] 중개업자 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159269595"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 청구서, 답변서, 청문결과통보 공문, 검찰처분통보서, 약식명령서, 이 사건 처분서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○군 ○○면 ○○리 ○○에서‘○○부동산중개인사무소’를 운영하고 있는 자인데, ○○지방검찰청은 2014. 7. 29. 청구인에게 명의대여와 중개수수료 초과 수령으로 구약식 처분을 한 후 처분내용을 피청구인에게 통보하였다. 나) 이에 피청구인은 2014. 9. 4. 청구인에 대한 청문을 실시한 후 2014. 11. 24. 청구인이「공인중개사법」제19조제1항 및 제33조제3호를 위반하였다는 이유로 같은 법 제38조제1항제6호 규정에 의거 청구인에게 부동산 중개업 등록취소처분을 하였다. 다) 한편 ○○지방법원은 ○○지방검찰의 구약식처분과 관련하여 2014. 9. 15. 청구인에게 벌금 300만원에 처하는 약식명령을 하였고, 이에 대하여 청구인은 정식재판을 청구하였으나 ○○지방법원(2014○○○○사건)은 2015. 2. 12. 청구인에게 벌금 250만원에 처하는 판결을 하였고, 청구인은 항소장을 제출한 상태이다. 2) 구「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제19조제1항 및 제38조제1항제6호에 의하면 중개업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 되며 이를 위반할 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다. 또한 같은 법 제33조제3호, 제38조제2항제9호 및 제39조제1항제11호 및 같은 법 시행규칙 제25조 별표2 12.에 의하면 중개업자는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 법 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 되며 이를 위반할 경우 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소하거나 6개월의 업무 정지를 명할 수 있다. 3) 청구인은 이 사건 부동산 거래 중 매수인 ○○○가 토지를 싸게 구입하려다가 생각대로 되지 않자 불만을 품고 경찰서에 고발하여 이 사건 처분에 이르게 된 것으로 청구인은 명의를 대여하여 준 적이 없고 법정수수료를 받았으며 검찰의 구약식 300만원처분의 위반내용도 사실무근이기에 법원에 정식재판을 청구한 상태로 청구인이 25년간 성실히 부동산 중개업을 하며 신뢰를 쌓은 것을 감안하여 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다고 주장한다. 4) 행정처분과 형벌은 각기 그 권력적 기초, 대상, 목적을 달리하고 있으므로 동일한 행위에 관하여 독립적으로 행정처분이나 형벌을 과하거나 이를 병과 할 수 있다고 할 것이다. 그러나 행정소송에 있어서 형사판결이 확정된 이상 위 형사판결의 사실판단을 채용하기 어렵다고 볼 특별한 사정이 없는 한 이와 배치되는 사실을 인정할 수 없다.(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두10424판결 참조) 이 사건으로 돌아와 살펴보면 검찰에서 청구인이 이 사건 부동산 매매 계약의 중개업무를 수행하도록 ○○○에게 명의를 대여해 주었고 매수인 ○○○으로부터 법정 최고 중개수수료를 초과한 금액을 수령하였다는 이유로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 위반으로 구약식 처분을 하였고 ○○지방법원에서도 위 사실을 인정하며 청구인에게 벌금 250백만원에 처하였고, 이에 반하여 청구인은 명의대여나 중개수수료 초과 금액 수령을 한 사실이 없다고 주장하나 그 주장을 뒷받침할 만한 자료 등은 확인할 수 없었으므로, 이 사건에 있어서는 청구인에 대한 검찰처분과 법원 판결의 사실판단을 채용하기 어렵다고 볼 특별한 사정은 없다고 판단된다. 따라서, 청구인은 중개업자로서 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니 되며 법에서 정한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 하여서는 아니 됨에도 이 사건 부동산 매매 계약시 명의 대여와 법정 중개수수료 초과 수령을 하여 관련 규정을 위반한 사실이 인정되므로, 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 부동산 공인중개업 등록취소처분은 관련법령에 따른 적법·타당한 것으로 보인다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.