부동산중개업 업무정지 처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로 ○○-○에서 ‘○○○공인중개사사무소’(이하‘이 사건 중개사무소’이라 한다)를 운영하는 자로서 2010. 6. 17. ~ 2010. 12. 16. 기간 중 휴업 중이었던 공인중개사 ○○○을「공인중개사법」제15조제1항에 따른 고용인의 신고 없이 이 사건 공인중개사무소에서 현장 안내 등 중개 보조업무를 담당하게 하였으며, 2010. 9. 20. 청구 외 ○○○의 부동산 거래 시 ○○○이 중개보조행위(이하 ‘이 사건 위반행위’이라 한다)를 하였다는 사유로, 2014. 12. 19. 피청구인이 청구인에게 공인중개사법 제15조, 제39조의 위반에 대하여 업무정지 1개월 처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2006. 1. 20. 이후 ○○시 ○○구 ○○로 ○○-○ 소재에서 공인중개사업을 등록 영위해 왔으며, ○○○(청구인의 妻)은 같은 해 12. 18. 공인중개사업을 개별 등록하여 위 사무실에서 합동사무소를 운영해 온 바 있으며, ○○○은 2010. 6. 17.~ 2010. 12. 16.기간 중 휴업 중이었다. 2) 2010. 9. 20. 청구 외 ○○○(매수자)에게 ○○시 ○○구 ○동 ○○○○-○ 부동산에 대하여 매매를 중개한 사실이 있는데, 2012. 7. ○○○이 피청구인에게 위 사건 부동산 중개와 관련하여 위 부동산에 대하여 청구인이 아닌 ○○○에게 소개받고 현장안내를 받았다는 등 사유로 피청구인에게 진정민원을 제출하였으며, 그 이후에도 ○○지검 ○○지청 등에 악의적인 민원을 지속 제출하였고, 피청구인이 결국 ○○구청에 청구인 등을 고발까지 하였으나 무혐의 처분 받은 바 있다. 3) 그러나 2014. 12. 19. 피청구인은 청구인에게 공인중개사법 제15조(고용인 미신고)를 위반한 사유로 업무정지 1개월을 처분한 바, 이 사건 처분의 원인이 된 청구인의 妻인 ○○○은 2010. 9. 20.당시에는 휴업 중으로 사무실 유지 의무를 이행하기 위해 동 사무실에 출근하였을 뿐이며, ○○○은 청구인의 처인 처지로 사무실 청소 및 식사제공 등의 행위를 하였음은 인정하나 이는 공인중개사인 ○○○이 독자적으로 판단하고 처리한 것이며, 청구인에게 중개보조인으로 고용된 사실은 결코 없으며, 2010. 9. 20. 부동산 중개는 청구인의 주도로 이루어졌다. 4) 검찰조사결과 무혐의 처분 원인에서도, ‘피의자(청구인 및 청구 외 ○○○)들이 부부인점 등을 감안하면 중개보조인의 등록 없이 중개보조행위를 하게 하는데 있어서 犯意를 인정하기에는 부족하다’라고 결정하고 있으며, 피청구인이 잘못된 인식을 갖고 있는 악의적인 민원인의 진정민원에 쫓겨 청구인에게 한 행정처분은 사실과 다르며 법률적 근거 없는 위법 부당한 행정처분으로 취소되어야 한다. 5) 또한 공인중개사법 제39조 제3항은 제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날로부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다고 규정하고 있다. 제척기간에는 중단·정지라는 것이 없고, 제척기간은 갱신되지 않으므로 이 사건 처분과 관련, 2010. 9. 20. 발생한 사건에 대하여 이미 제척기간 3년이 경과한 후에 행정처분할 권한이 없는 피청구인이 한 이 사건 처분은 무효이다. 나. 피청구인 주장 1) ○○지방검찰청 ○○지청의 불기소결정서에 의하면 ‘○○○은 ○○○으로 하여금 ○○시 ○○구 ○동 ○○-○ 부동산에 대한 매매의 중개업무를 하게하고 2010. 9. 20.경 이 사건 부동산에 대한 매매계약이 체결되었고, ○○○은 2010. 6. 17.부터 같은 해 12. 17.까지 휴업 중이었던 사실이 인정된다.’또한‘휴업신청 기간 동안 ○○○에 와서 각종 보조업무를 담당하였으며, 매매 대상물의 위치 등에 대하여 함께 찾아가기도 하였다.’라고 되어 있다. 이에 피청구인은 검찰 조사결과에 따라 ○○○이 휴업기간 중 이 사건 중개사무소에서 청구인의 중개 업무에 대한 현장안내 등 각종 보조업무를 담당한 사실을 확인하고 청구인의‘고용인 미신고’에 대하여 「공인중개사법」제15조제1항 및 같은 법 시행규칙 제8조의 위반을 사유로 법 제39조제1항제14조의 규정에 근거하여 행정처분 한 것이다. 2) 청구인은 ○○○과 고용관계를 성립시킨 사실이 없다고 주장하나, 내부적으로 고용관계를 유지하고 있는지의 유무를 떠나 중개의뢰인 입장에서는 공인중개사무소에 근무하며 각종 보조업무를 담당하고 있는 사람에 대하여 당연히 고용관계가 있을 것으로 오인할 수밖에 없고 이러한 외관의 형성을 충분히 방지할 책임이 있는 청구인이 각종 보조행위를 묵인한 사실에도 불구하고 내부적으로 고용관계 없음만을 주장하는 것은 부동산 중개업의 건전한 육성을 위한 법의 취지에 어긋난다고 보아야 할 것이다. 이 사건 처분은 이 사건 부동산 매수자인 청구 외 ○○○이 이 사건 중개사무소에서 중개업자 ○○○을 통해 사건 부동산을 소개받고 계약(2010. 9. 20.)하였으나, 추후 부동산의 실제 면적을 확인하는 과정에서 매물장에 기재된 전용면적과 공적장부의 전용면적이 다른 것을 알게 되어 중개대상물 확인 설명을 잘못해 매수인에게 손해를 끼친 ○○○을 신고하기 위해 진정서를 제출(2012. 6. 26.) 하였으며, 이후 ○○○이 청구인과 ○○○의 위반행위에 대하여 추가 접수한 진정 및 피청구인의 사실 조사, 관할 경찰서에 수사의뢰 등이 진행되었으며, 검찰조서 불기소처분에서도 ‘○○○이 피의자 ○○○의 행위를 보조하는데 그쳤다고 봄이 상당하나 형사처벌 조항이 없고...’라고 하고 있으므로 청구인의 위반행위가 있었음은 명백한 사실이다. 3) 청구인은 이 사건 행정처분이 2010. 9. 20. 발생한 사실에 대하여 제척기간 3년이 지나서 한 처분이므로 무효라고 주장하고 있으나, 이 사건 행정처분은 2010. 9. 20. 계약 건 뿐만 아니라 고용인의 신고 없이 휴업 기간 중인 중개업자 ○○○에게 각종 보조업무를 담당하게 한 것에 대한 처분이므로 사건발생일은 ○○○의 휴업기간 만료일인 2010. 12. 16.로 보는 것이 타당하며, 이 사건 부동산의 매수인이 최초 민원제출 후 청구인 및 ○○○에 대하여 공인중개사법 위반 사유를 추가하여 진정민원을 제기하였고, 이에 대한 조사, 수사의뢰, 행정처분 보류 등을 반복하며 2014. 12. 19. 행정처분 일까지 계속 진행해 온 사건으로 청구인 및 ○○○의 요청에 따라 보류되었던 기간 (2013. 11. 1.~ 2014. 12. 18.)은 제척기간 산정에서 제외되어야 마땅하므로 청구인의 3년 제척기간 경과한 무효한 처분이라는 주장은 적법하지 못하다. 4) 따라서 청구인에게 적법한 절차에 따라 한 행정처분은 정당하므로 청구인의 취소청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계 법령 舊【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률】[시행 2009.7.2.] 제15조 (중개업자의 사용인의 신고 등) ① 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 해고한 때에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. <개정 2008.2.29.> 제39조 (업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1.> 13. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ③ 제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7.> 舊【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】[시행 2010.6.30.] 제8조(중개업자의 사용인의 신고) ① 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용한 경우에는 법 제15조제1항에 따라 업무개시 전까지 등록관청에 신고하여야 한다. <개정 2011.3.16.> 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. [별표 2] <개정 2010.6.30.> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159269835"></img> 중개업자 업무정지의 기준(제25조 관련) 나. 판단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 중개업자 금지행위 등의 혐의 수사의뢰서, 불기소결정서, 행정처분 사전통지서, 의견제출서, 행정처분보류서, 행정처분통지서 등을 살펴본바 아래와 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인과 청구인의 妻인 ○○○은 공인중개사로 각자 공인중개사업을 등록하고 ○○시 ○○구 ○○로에서‘○○○공인중개사사무소’에서 개업하여 합동사무소를 운영해 왔으며, ○○○이 2010. 6. 17.~ 12. 16 기간 동안 휴업한 사실이 있다. 나) ○○○은 휴업 중에도 이 사건 중개사무소에 출근하여 청소 및 식사준비 등을 맡아 왔으며, 2010. 9. 10. 청구외 ○○○의 ○○시 ○○구 ○동 ○○-○번지 부동산의 매수시 중개 대상물인 부동산의 위치 소개 및 현장 출장 등 중개 보조업무를 한 사실이 있다. 2) 이 사건 위반행위가 있었던 당시 법률인 「구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하‘법’이라 한다.) 제15조제1항에는 중개업자는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다고 하고 있고, 제39조제1항제13호 규정에는‘등록관청은 중개업자가 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다’고 하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제25조제1항〔별표 2〕의 규정에는 법 39조제1항제13호를 위반하여‘이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우’업무정지 1월을 처분할 수 있도록 하고 있다. 한편, 법 제39조 제3항의 규정에는 같은 조 제1항의 규정에 따른 업무정지 처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다고 규정하고 있다. 3) 피청구인은 휴업 중이던 ○○○이 청구인의 중개사무소에서 중개보조업무를 수행한 사실이 검찰 조사에서도 밝혀졌으며, 이 사건 처분관련 위반 행위는 2010. 9. 20. 매매 건만이 아닌 2010. 6. 17.~ 2010. 12. 16. 기간 중의 ○○○의 중개보조 업무를 대상으로 하는 것이므로 제척기간 산정 기산일은 2010. 12. 16. 이고, 청구인과 청구 외 ○○○의 거듭된 진정과 민원이 반복되는 중에 청구인이 행정처분을 보류하여 달라고 요청한 사유로 제척기간을 경과시킨 사항으로 행정처분 보류기간을 제척기간 산정에서 제외하여야 한다고 주장하는바 살펴보면, 제척기간(除斥期間)이란 법률이 규정하는 권리의 존속기간으로 권리자로 하여금 해당 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 제척기간에 있어서는 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없다고 할 것이고, 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오게 하는 것이다. 이 사건 처분의 경우, ○○○의 휴업기간이 당연히 청구인의 고용인 신분이었다고 확정할 만한 구체적인 증거나 근거가 없이 휴업기간의 만료일인 2010. 12. 16.을 제척기간의 기산일로 산정함에는 기산일의 산정에 대한 법리의 오해가 있다고 보여지며, 이 사건 처분에서 제척기간 기산일은 이 사건 부동산 거래 계약과 관련하여 ○○○의 중개보조행위가 이루어졌던 2010. 9. 20. 로 산정함이 상당하다. 따라서 이 사건 부동산 거래시 중개의뢰인에게 ○○○이 매매 대상물의 위치 등에 대하여 함께 찾아가기도 하는 등 중개보조업무를 수행한 점은 인정되나, 이와 같은 위반 행위의 발생일로부터 3년의 제척기간을 경과하여, (2010. 12. 16.을 기산일로 산정한다고 해도 동일함) 2014. 12. 19. 이루어진 이 사건 행정처분은 제척기간을 도과하여 한 처분으로 위법하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.