부동산중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○길 ○에서‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 중개사무소를 등록하여 운영하는 자로, 2012. 3. 9. ○○시 ○○동 ○○○-○○○ ○○주택 제○○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)의 전세계약을 중개하면서 이 사건 부동산에 채권최고액 55,200,000원의 근저당이 설정되어 있음에도 중개대상물 확인.설명서의 소유권 이외의 권리사항란에 해당내용을 기재하지 않고 교부한 사실(이하 ‘이 사건 위반행위’라고 한다)이 피청구인에게 적발되었다. 이에, 피청구인은 청구인의 이 사건 위반행위가 「공인중개사법」 제25조제3항을 위반하였으나, 이 사건 부동산의 근저당권 설정에 대해 당사자에게 설명하였고 행정처분 전력이 없는 점 등을 고려하여 같은 법 제39조제1항제14호, 같은 법 시행규칙제25조제1항별표2 및 같은 조 제2항에 따라 15일(2014. 9. 11. ~ 9. 25.)의 영업정지처분을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 부동산의 전세 계약을 중개하면서 중개대상물 확인설명서를 교부하였으나 등기부 기재사항 중 소유권 외의 권리사항에 채권최고액 5천5백2십만 원의 근저당권이 설정된 것을 기재하지 않았다. 하지만 이것은 위 사실을 고의로 숨기려고 한 것이 아니라 계약서에 확인 설명서의 내용을 받아 작성하는 과정에 경미한 실수로 인해 기재 내용을 누락한 것이다. 청구인은 중개과정에서 계약 당일 등기부 등본을 발급하여 저당권이 설정되어 있음을 임차인에게 설명하였고 임차인이 전세금 대출을 받기위해 은행직원 및 임대인과도 연락하였기 때문에 임대인이 은행으로 받은 대출과 그에 따른 근저당권에 대해서는 충분히 인지하고 있었으며, 임대인의 대출금 상환여부를 수시로 확인할 수 있어 저당권 미기재로 인한 법적 분쟁의 발생 우려는 없고 임차인에게 실질적인 피해가 존재하지도 않았다. 2) 이 사건 위반행위는 임차인 측에서 임대인에게 임차보증금 일부를 지급하지 않고 이 사건 부동산에 계속 입주하여 거주하면서 보증금 미지급에 대한 과실금 청구를 인정할 수 없다며 피청구인에게 민원을 제기하여 발생한 것으로 악의적으로 청구인의 괴롭히고자 하는 의도에서 비롯된 것이다. 이 사건 위반행위로 인한 피해 사실이 없고 이 사건 부동산이 경락 등의 채권보전수단으로 처리되는 등의 사유로 인해 임차인에게 피해를 줄 수 없는 현실에서 중개대상물 설명확인서상 단순 기재 누락을 이유로 특유의 업무 영속성이 있는 부동산중개업무에 대하여 15일이나 업무정지를 명하는 이 사건 처분은 과도한 것이므로 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 「공인중개사법」 제25조제1항에 따르면 근저당권 등 해당 물건의 권리 관계에 대하여 성실.정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시하여야 하며, 같은 조 제3항 에 따르면 이러한 사항을 중개대상물 확인.설명서에 서면으로 작성하여 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보관하도록 규정하고 있다. 피청구인이 이 사건 위반행위를 조사해 본 결과 계약일인 2012. 3. 9 청구인이 등기부등본을 발급받아 설명한 사실은 인정되나, 중개대상물 확인.설명서상 근저당권에 대한 기재를 누락하여 교부한 사실조차 없다고 할 수는 없으므로 위 기재사실 누락에 대하여 「공인중개사법」 제39조제1항제14호를 적용하여 2014. 7. 27. 업무정지 1개월의 처분사전통지를 한 것이다. 2) 청구인은 처분사전통지를 받고 이 사건 위반행위를 인정하였고 1개월의 업무정지는 과도하므로 경감을 바란다는 의견을 제출하였는바, 피청구인은 위반행위가 발생된 전후 사정과 동일한 사유로 이전에 업무정지처분을 받은 적이 없는 점, 위반행위 동기.결과.횟수 등을 종합적으로 고려하고 청구인의 의견을 검토하여 「공인중개사법 시행규칙」 제25조제2항에서 규정하고 있는 최대한의 감경범위인 2분의 1을 감경하여 업무정지 15일의 이 사건 처분을 한 것이다. 「공인중개사법」은 중개 행위에서 일어날 수 있는 사고를 방지하고 시민의 재산권을 보호하기 위해 공인중개사가 중개행위를 할 때 권리관계 등을 정확하게 확인.설명하고 그 내용을 기재하여 교부할 의무를 부과하고 있고 청구인 또한 법 위반행위를 인정하고 있고 피청구인이 청구인의 의견을 최대한 반영하여 감경하여 이 사건 처분을 하였음에도 이를 인정하지 않고 이 사건 심판청구를 한 것은 이유 없으므로 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ② 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014.1.28.> ③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ④ 제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009.4.1., 2014.1.28.> 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23., 2014.1.28.> 1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 동조제1항제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우 3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우 4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 당해 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우 5. 삭제 <2014.1.28.> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 10. 제37조제1항의 규정에 의한 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조를 위반하여 같은 법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7.> 【공인중개사법 시행령】 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014.7.28.> 1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6. 벽면 및 도배의 상태 7. 일조·소음·진동 등 환경조건 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 ② 개업공인중개사는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여야 한다. <개정 2014.7.28.> ③ 개업공인중개사는 국토교통부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23., 2014.7.28.> 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541355"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 처분사전통지서 및 의견제출서, 행정처분서 등을 살펴보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○길 ○에서‘○○공인중개사사무소’라는 상호로 중개사무소를 등록하여 운영하는 자로, 2012. 3. 9. ○○시 ○○동 ○○○-○○○ ○○주택 제○○호의 전세계약을 중개하면서 이 사건 부동산에 채권최고액 55,200,000원의 근저당이 설정되어 있음에도 중개대상물 확인.설명서의 소유권 이외의 권리사항란에 해당내용을 기재하지 않고 교부한 사실이 청구인에게 적발되었다. 나) 피청구인은 청구인의 이 사건 위반행위가 「공인중개사법」 제25조제3항을 위반하였으나, 이 사건 부동산의 근저당권 설정에 대해 당사자에게 설명하였고 행정처분 전력이 없는 점 등을 고려하여 같은 법 제39조제1항제14호, 같은 법 시행규칙 제25조제1항별표2 및 같은 조 제2항에 따라 15일(2014. 9. 11. ~ 9. 25.)의 영업정지처분을 하였다. 2) 「공인중개사법」제25조에 따르면 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태.입지.권리관계 및 대통령령으로 정하는 사항을 성실.정확하게 설명하고 그 근거자료를 제시하여야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위의 확인.설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제21조에 따르면 중개대상물 확인.설명사항으로 소유권.전세권.저당권.지상권 등의 권리관계에 관한 사항도 포함된다고 규정하고 있다. 「공인중개사법」제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조제1항별표2에 따르면 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물 확인.설명서를 교부하거나 보존하지 아니한 경우에는 3개월의 업무정지를 명할 수 있고, 법 제39조제1호내지제13호 이외의 그 밖의 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우에는 1개월의 업무정지에 명할 수 있다고 규정하고 있다. 다만, 위 시행규칙 제25조제2항에 따르면 등록관청은 위반행위의 동기.결과 및 횟수 등을 참작하여 위 업무정지기간의 2분의 1범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있도록 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 부동산의 저당권 설정내역에 대해서 임차인에게 충분히 설명하였고 위 내용이 중개대상물 확인.설명서에 기재되어 있지 않은 것은 단순 실수로 누락된 것인 점, 미기재로 인해 임차인에게 실질적 피해가 존재하지 않았고 업무 영속성이 있는 부동산중개업무에 대해 이 사건 처분을 하는 것은 과도하다는 점에서 이 사건 처분은 취소되어야 한다고 주장한다. 4) 「공인중개사법」 제25조제1항에 따르면 공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리 관계 등을 정확하고 성실하게 당사자에게 설명하여야 하고 그 근거자료를 제시하여야 하며, 같은 조 제3항에 따르면 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 위의 설명 내용을 대통령령이 정하는 바에 따라 중개대상물 확인.설명서에 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 하는바, 청구인은 중개대상물 확인.설명서를 작성하여 교부하면서 법률 및 시행령에 따른 기재 사항인 이 사건 부동산에 설정된 채권최고액 5천5백2십만 원의 근저당권 내용을 기재하지 않았으므로 위 제25조제3항의 의무를 위반하여 같은 법 제39조제6호 및 시행령 제25조제1항에 따라 업무정지처분의 대상이 됨은 명백하다고 할 것이다. 5) 한편, 「공인중개사법」제25조의 입법 취지는 부동산 물권거래에 있어 중개업자의 역할과 의무를 규정하여 안정적인 거래질서와 신뢰성 있는 부동산 시장을 형성.유지하려는 것뿐만 아니라, 중개인의 성실한 중개행위를 유도하여 중개계약과 관련된 분쟁을 사전에 예방하고 실제 분쟁이 발생하였을 때 그 책임소재를 명확히 하여 중개 의뢰인의 사익을 보호하려는 측면도 있으므로, 이 사건 처분을 함에 있어 계약이 완성되었던 2012. 3. 9.이래 이 사건 위반행위로 인해 거래 당사자들에게 특별한 피해가 있었다고 보이지 않고 그럴 가능성도 미비한 점, 청구인의 중개행위 당시 이 사건 부동산의 근저당권 설정내역에 대해 부동산등기부를 발급받아 임차인에게 충분히 설명한 것이 인정되는 점, 기재사항이 누락된 것이 중개인의 고의적인 기망행위가 아닌 단순한 실수로 보이는 점, 청구인이 설명하였던 중개대상물의 실제 권리관계와 공부사항의 내용과 다르지 않다는 점 등이 고려되어야 한다. 6) 그런데, 이 사건 처분은 피청구인이 「공인중개사법 시행규칙」제25조제1항별표2에 따라 업무정지 1개월에 행정처분을 할 것이라고 청구인에게 사전통지하였으나, 위와 같은 사정을 참작하여 위 규칙 제25조제2항에서 규정한 최대한의 감경범위인 2분의 1을 감경하여 업무정지 15일을 한 것으로 보인다. 이 사건 처분으로 인하여 청구인이 다소간의 불이익을 입게 될 수도 있으나 계약당사자간의 분쟁을 사전에 방지하고 중개업자의 공정한 중개행위를 담보하려는 공익이 결코 작다고 할 수 없고, 위와 같은 사정을 고려하여 행한 피청구인의 이 사건 처분이 특별히 합리적인 이유 없이 재량권을 일탈.남용하였다고 보기 어려우며, 그 외의 사실오인 또는 절차상의 하자가 존재한다고도 볼 수 없으므로 이 사건 처분의 취소를 요구하는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.