부동산중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로 ○○ 소재에서 2008. 6. 25. △△△부동산 공인중개사 사무소(이하 ‘이 사건 사무소’라 한다)를 운영하고 있는 자로, 2012. 3. 2. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○ ○○○○빌라 제○○동 제○○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 ○○○에게 임대차 계약을 중개하였고, 피청구인은 이 사건 부동산은 장기미사용승인 건축물로 사용할 수 없는 건축물을 중개한 행위는 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(2014. 5. 21. 법률 제12635호로 일부 개정되어 2014. 7. 29. 시행되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라고 한다) 제33조제5호를 위반한 것이라며 같은 법 제38조제2항제9호에 따라 부동산중개업 업무정지 6개월의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2012. 3. 2. 임대인 ○○○ 소유의 이 사건 부동산을 임차인 ○○○에게 임대차보증금 5,500만원에 임대차 계약을 중개한 사실이 있다. 이 사건 부동산 전세계약서 특약사항과 같이 이 사건 부동산에 대하여 모든 설명을 하고 임차인 또한 충분한 설명을 듣고 서명·날인하였다. 한편 임차인 ○○○의 처 ○○○은 이 사건 부동산이 준공검사가 나지 않았다는 이유로 피청구인에게 진정서를 제출하였고, 피청구인은 준공검사가 나지 않은 건물을 중개했다는 이유로 이 사건 처분을 하였다. 2) 피청구인은 이 사건 처분 사유로 구 공인중개사법 제33조를 들고 있으나, 법 제33조제5호를 살펴보면, 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매를 업으로 한 행위를 한 자를 처벌 한다 것으로 이 사건 부동산은 이미 건물등기가 되어 있고 거래도 허용되어 있는 물건으로 피청구인의 업무정지 처분사유에 해당되지 않아 이 사건 처분한 것은 위법한 처분이므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 구 공인중개사법 제9조에 따라 2008. 6. 25. 이 사건 사무소를 개설 등록하여 현재까지 운영하고 있다. 청구인은 2012. 3. 2. 이 사건 부동산에 대하여 임대인 ○○○과 임차인 ○○○의 임대차 계약을 중개함에 있어 이 사건 사무소의 중개 행위 중 불편·부당 사항이 있다는 민원이 2014. 9. 18. 접수되었다. 접수사항은 세 가지로 첫 번째는 건축법상 사용승인 받지 않은 건물이라는 설명을 받지 못했다는 것이고, 두 번째는 공부상의 지목인 ‘전’을 중개대상물 확인·설명서 상에 지목을 ‘대’로 표기하였다는 사항, 세 번째는 건물과 토지의 소유주가 같다고 설명 받았는데 실제로는 일치하지 않는다는 것이었다. 2) 이에 피청구인 청구인에게 관련 서류와 의견서를 제출받아 구 공인중개사법 위반사항을 검토한 결과 접수된 민원 내용 중 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 설명을 못 받았다는 내용은 중개대상물 확인·설명서에 기재되어 있어 혐의점을 찾을 수 없었고, 건물과 토지의 소유자가 다르다는 내용은 건물 등기부등본과 토지 등기부등본을 대조해 본 결과, 임대인 ○○○의 토지 처분이 확인되어 이 역시 혐의점을 찾기 힘드나, 공부상 지목과 중개대상물 확인·설명서 상의 지목은 일치하지 않음을 확인하였다. 조사과정에서 사용승인 받지 않은 건물을 사용하였을 경우 행해지는 제재사항을 건축부서에 문의하여 이 사건 부동산은 장기미사용승인 건축물이며, 사용승인 전 입주사항에 대하여 「건축법」 제79조 및 제80조에 따라 사용금지 또는 사용제한 등의 필요한 조치를 할 수 있으며, 이를 이행하지 않을 시에는 이행시까지 이행강제금을 부과한다는 답변을 받았다. 이에 피청구인은 청구인이 구 공인중개사법 제33조제5호를 위반하였기에 같은 법 제38조제2항제9호의 규정에 따라 이 사건 처분한 것이다. 3) 구 공인중개사법 제33조제5호에는 개업공인중개사는 관계법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 금지하고 있다. 사용할 수 없는 건축물을 사용하도록 중개한 행위는 불법사항을 중개한 행위와 마찬가지이며, 이는 관련법에서 금지하고 있는 중개행위이다. 따라서 청구인은 구 공인중개사법 제33조제5호 규정을 위반한 사실로 인하여 같은 법 제38조제2항제9호의 규정에 따라 이 사건 처분한 것이므로 적법·타당하다. 4) 청구인은 이 사건 부동산이 등기가 되어 있는 건물이며, 거래도 허용되는 물건이기 때문에 청구인이 한 중개행위는 구 공인중개사법 제33조제5호 위반이 아니라고 주장하나, 이 사건 부동산은 통상 건물 등기 절차(건축허가 → 건물준공 → 보존등기)가 아닌 대위자 채권 보존을 위한 법원의 가처분 결정에 의하여 등기된 건물로 거래 가능한 물건임을 논외로 하더라도 사용해서는 안 되는 건물임에는 확실하다. 보통의 임차계약은 입주를 목적으로 하기 때문에 청구인은 위법사항을 중개한 것이다. 5) 부동산 중개는 시민의 주거생활과 밀접하게 관련되어 있으므로 시민의 재산권 보로를 위해 중개업자는 성실하고 적법하게 중개행위를 하여야 할 의무가 있다. 그렇기 때문에 구 공인중개사법에도 중개대상물을 알선해서는 안 되는 금지규정을 두고 있다. 그러나 청구인은 이 법을 위반하여 사용하면 안 되는 물건을 사용하게끔 중개함으로써 중개업자로서의 책임을 다하지 못했으므로 이 시건 처분은 적법·타당하므로 청구인의 주장은 이유 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 구【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률】 제25조(중개대상물의 확인·설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ② 중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③ 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ④ 제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 제33조(금지행위) 중개업자등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. 5. 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 제36조(자격의 정지) ① 시·도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다. 7. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 ③ 제1항의 규정에 의한 자격정지의 기준은 국토해양부령으로 정한다. 제38조(등록의 취소) ② 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 ② 제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토해양부령으로 정한다. 구【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ② 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 〔별표 2〕 중개업자 업무정지의 기준(제25조 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270585"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 중개사무소등록증, 부동산 중개업자 관련 고충민원접수에 따른 자료제출 요구 공문, 의견진술서, 부동산전세계약서, 등기사항전부증명서(집합건물), 공인중개사법 위반에 따른 행정처분 사전통지 및 의견제출서 공문, 공인중개사법 위반에 따른 행정처분 결과 알림 공문 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○로 ○○, 3호(○○동)에서 ‘△△△부동산○○○ 공인중개사사무소’라는 이름으로 2008. 6. 25. 중개사무소를 개설·등록하였다. 나) 청구인은 2012. 3. 2. 건축법상 사용승인을 받지 않은 이 사건 부동산을 임대인 ○○○과 임차인 ○○○ 간의 부동산 임대차계약의 중개를 하였다. 다) 이 사건 부동산은 2008. 3. 4. 가처분등기촉탁을 원인으로 ○○○이 소유권 보존등기를 하였고, 2011. 11. 8. 매매를 원인으로 ○○○이 소유권 이전등기를 하였으며, 2014. 6. 7. ○○○으로 소유권 이전등기 되었다. 라) 청구인이 이 사건 부동산을 중개하면서 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 사실을 설명하지 않았다며, 2014. 9. 25. ○○○이 피청구인에게 민원을 제기하였다. 마) 피청구인은 2014. 9. 30. 청구인에 대하여 이 사건 부동산에 대한 전세계약서 및 의견진술서 제출을 요구하였고, 2014. 10. 16. 행정처분 사전통지 후, 같은 달 22. 이 사건 처분을 하였다. 2) 구 공인중개사법 제25조에 따르면, 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항에 대하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 같은 법 제33조제5호에 따르면, 중개업자는 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위를 하여서는 아니 되고, 법 제36조, 제38조 및 제39조에 의하면, 시·도지사는 공인중개사가 법 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우에는 6개월의 범위 안에서 자격정지를 할 수 있으며, 등록관청은 중개사무소의 개설 등록을 취소하거나 6개월의 범위 안에서 업무정지를 명할 수 있다. 3) 피청구인은 이 사건 부동산은 미승인건축물로 이를 중개하는 행위는 구 공인중개사법 제33조제5호에서 규정하고 있는 관계법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등에 해당한다고 주장하므로 살피건대, 구 공인중개사법 제33조제5호의 입법취지를 볼 때 ‘관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된’이란 부분은 그 규정의 구성요건 중 ‘부동산’을 한정하는 것이 아니라 ‘분양·임대 등과 관련 있는 증서 등’을 한정하는 것으로 보아야 할 것이므로 같은 법 제38조제2항제9호에 따른 업무정지를 처분하기 위해서는 중개업자 등이 매매·교환 등을 중개한 중개목적물이 관계 법령(이 사건의 경우 건축법)에서 양도·알선 등이 금지된 증서에 해당하여야 한다고 보아야 할 것인데, 이 사건 부동산이 장기미사용승인 건축물이고, 사용승인 전 입주사항에 대해서 「건축법」 제79조 및 제80조에 따라 사용금지 또는 사용제한 등의 필요한 조치를 할 수 있다는 건축부서의 의견을 마치 이 사건 부동산이 관련 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서에 해당한다고 보아 이 사건 처분한 것은 법리를 오해하여 위법하다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.