부동산중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2015. 1. 20.부터 ○○시 ○○로○○○번길○에서‘○○○○○○○○○○’(이하 ‘이 사건 업소’라 한다)를 운영하고 있는 자인데, 피청구인은 2015. 7. 27. 민원인 ○○○으로부터 이 사건 업소를 통해 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-○○ 외 1필지(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 매도하였으나 매도인·매수인 직접거래인 것처럼 계약서를 작성하고 ○○○(중개보조원)에게 중개보수로 500만원을 지급하였다는 민원을 유선상으로 접수하였다. 이에 피청구인은 이 사건 부동산 거래 관련 자료를 검토 후 처분사전통지절차를 거쳐 2015. 8. 20. 청구인이「공인중개사법」제25조제3항, 제26조제2항, 제32조제4항 및 같은 법 시행규칙 제20조제7항을 위반하였다는 사유로 같은 법 제39조제1항에 의거 부동산중개업 업무정지 6월(2015. 8. 26. ~ 2016. 2. 25)의 행정처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 개업 공인중개사로서「공인중개사법」상 양벌규정을 잘 알고 있었고 중개보조원의 행위를 공인중개사의 행위로 의제하는 것도 알고 있어서 수차 주의를 주었음에도 불구하고 매도인(○○○)이 중개보조원인 청구인의 아버지 ○○○을 ○○○ 법무사로 불러서 이 사건 업소가 아닌 다른 장소에서 서로 합의하에 계약을 하였다. 청구인은 이 사건 처분 명령서를 받은 후에야 알게 된 것으로 공인중개사로서 자부심을 가지고 개업을 하였는데 6개월 영업정지는 너무 가혹한 행정처분이다. 2) 피청구인은 사실조사를 위해 이 사건 업소의 대표인 청구인에게 전화 메시지 등 일체의 확인을 하지 않았는데 이 사건 처분은 청구인에게 내려지는 것인데도 불구하고 피청구인이 어찌하여 이 사건 업소의 대표인 청구인에게 사실 확인을 단 한차례도 안하고 행정처분을 내리게 된 것인지 의문스럽다. 그리고 청구인은 2015. 8. 1. 행정처분 사전통지를 받고 본 사실을 알게 되어 너무 당혹스러워 의견을 제출하지 못하였고, 중개보조원 ○○○이 담당부서를 찾아가 폭언과 폭행을 가하였다는 것은 청구인이 동행하지 않아 보지 못하였고 ○○○의 주장은 담당자가 다리를 꼬고 앉아서 무례하게 대하여 폭언을 하였다고 들었다. 3) 피청구인은 답변서 상 사건경위에서 ‘매도인, 매수인 직접거래인 것처럼 법무사 사무실에서 계약서를 작성하게끔 하여’라고 기재하여 마치 직접 목격한 사실인 양 작성하였으나 이는 피청구인의 개인적 감정을 담아 감정적으로 작성한 것이다. ○○○은 2015. 1. 민원인 ○○○으로부터 지하수로와 지상권이 존재하여 매도가 어려운 이 사건 부동산에 대한 컨설팅을 자문받아 약 8개월간 매도방법에 대해 컨설팅을 하였고 매도방법을 알게 된 ○○○은 매수인을 찾아 계약서를 작성하게 되었는데 이 때 ○○○은 ○○○을 법무사 사무실로 불렀다. 현장 동행한 ○○○은 ○○○이 지급한 금 500만원을 수취 후 수개월이 지나 ○○○이 지급된 금전 중 200만원의 반환을 요구하였고 이에 협의하여 100만원을 돌려주었다. 4) 중개보조원 ○○○은 관련계약의 중개보수가 아니라 용역컨설팅 비용 명목으로 금전을 받았으나, 청구인이 전혀 알지 못했던 명함(○○○이 대표로 적힌 명함)을 건넸다고 들었는데 이는 청구인은 전혀 알지 못하였으며 관리를 소홀히 한 점은 인정한다. 피청구인은 중개보조원 ○○○이 마치 이 사건 업소를 방문하는 민원인들에게 ○○○이 대표로 되어 있는 명함을 교부하였다고 주장하나 이는 사실이 아니고, 이 또한 피청구인이 중개보조원 ○○○과의 말다툼 과정에서 생긴 개인적 감정을 서술한 것으로 판단된다. 또한 500만원 수수건도 이 사건 업소의 대표인 청구인의 통장으로 받은 것도 아니거니와 전혀 이러한 사실에 대해 몰랐다. 청구인은 이 사건 부동산과 관련된 계약 내용, 계약서 작성여부, 거래대상부동산, 거래당사자조차 전혀 모르고 있던 와중에 사실확인조차 받지 않고 처분사전통지서를 받은 후에야 알게 되었기 때문에 계약서를 작성하거나 중개대상물 확인설명서 등을 교부할 수조차 없었다. 청구인은 중개보조원 교육에 소홀히 한 점에 대해서 깊이 반성하고 있으니 위에서 살펴본 점들을 참작하여 이 사건 심판 청구를 인용하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 피청구인은 2015. 7. 27. 민원인으로부터 이 사건 업소에 대한 민원을 접수받고 2015. 7. 28. 사실조사를 위하여 중개보조원 ○○○에게 전화통화를 시도하였으나 ○○○은 바쁘다며 전화를 일방적으로 끊어버렸다. 이후 2015. 7. 30. 행정처분 사전통지를 하고 같은 날「공인중개사법」제19조 및 제33조제3호 위반으로 ○○경찰서에 청구인과 ○○○을 고발조치 하였는데, 2015. 8. 4. ○○○이 담당부서를 찾아와 담당자에게 모욕적 언사와 폭행을 가하고 청구인은 의견제출기한인 2015. 8. 13.까지 아무런 의견 제출을 하지 않아 2015. 8. 20. 이 사건 처분을 하였다. 2) 중개보조원 ○○○은 관련 계약의 중개보수는 컨설팅 용역비로 받은 것이라고 주장하나「공인중개사법」제15조제2항에서 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다고 규정하고 있고 ○○○은 이 사건 업소에 고용된 중개보조원이다. 또한 민원을 제기한 이 사건 부동산의 매도인 ○○○이 중개업소를 통한 계약임을 주장하며 처분을 요구하였고 관련 계약을 중개한 ○○○은 컨설팅 대표 명함이 아닌 중개업소 대표 명함을 거래당사자들에게 교부한 점 등을 종합적으로 판단하면 관련 계약은 이 사건 업소를 통해 중개보조원이 중개하였다고 보는 것이 타당하다. 3) 그리고 이 사건 업소 대표인 청구인은 중개업소를 대표하고 중개보조원을 관리·감독하여야 할 책임이 있음에도 청구인이 고용한 중개보조원 ○○○이 중개업소 대표 명함을 제작하여 중개업소를 방문하는 민원인들에게 교부하고 부동산 계약 및 중개보수를 받는 행위를 방조하고서도 아무것도 몰랐다고 하고 있는 바 이는 책임 회피이다. 4) 청구인은 이 사건 처분이 과하다고 주장하나「공인중개사법」에 의거 중개보수 한도 초과 수수(500만원 수수)한 것은 업무정지 6월에 처하고, 중개보조원 ○○○이 중개하고서도 거래당사자들을 법무사 사무실로 데리고 가서 직접거래처럼 계약서를 작성하여 계약서에 공인중개사의 서명 및 인장 날인을 누락한 것은 업무정지 3월에 처하고, 계약서 작성시 중개대상물 확인·설명서를 거래당사자들에게 교부하여야 함에도 이를 교부하지 않은 것은 업무정지 3월로 총 12개월의 업무정지 처분에 해당되나 관련 규정상 업무정지 기간은 6월을 초과할 수 없으므로 청구인에게 6월 처분을 한 것이므로 과하다는 주장은 이유 없다. 5) 청구인은 이 사건 처분 전에 청구인에게 사실조사를 하지 않았다고 주장하나, 관련 법 위반은 청구인이 고용한 중개보조원 ○○○이 하여서 사실조사를 위해 ○○○에게 전화를 하여 시청에 방문하여 줄 것을 요청하였으나 일방적으로 통화 중 전화를 끊었고 행정처분 사전통지에 따른 의견제출 기간(2015. 7. 30. ~ 2015. 8. 13) 동안 충분히 의견 제출을 할 수 있었음에도 경황이 없어서 제출하지 못하였다는 청구인의 주장은 터무니없고, 청구인은 개인적 감정에 따른 행정처분이라고 주장하나, 민원인 ○○○이 민원을 제기하며 증거물로 거래계약서, 5백만원 이체증, 이 사건 업소 대표 ○○○ 명함 등을 제출하였고 피청구인은 관련 법령을 면밀히 검토하여 청구인에게 처분사전통지서를 발송하였으나 어떠한 의견도 제출하지 않았으므로 청구인의 주장은 터무니 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【공인중개사법】 제1조(목적) 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014.1.28.> 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 5. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다. 6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다. 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) ① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23., 2013.6.4., 2014.1.28.> ②소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. <개정 2014.1.28.> 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014.1.28.> ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. 제32조(중개보수 등) ④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다. 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014.1.28.> 3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 제38조(등록의 취소) ②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011.5.19., 2014.1.28.> 9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23., 2014.1.28.> 1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 동조제1항제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다. 2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우 3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령이 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우 4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 당해 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우 5. 삭제 <2014.1.28.> 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성·교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 10. 제37조제1항의 규정에 의한 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부·방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제26조를 위반하여 같은 법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우 14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7.> 【공인중개사법 시행규칙】 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) ④법 제32조제4항에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2014.7.29., 2015.1.6.> 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔(다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정한다): 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 별표 3의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것 나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 2. 제1호 외의 경우: 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다. ⑦개업공인중개사는 주택 외의 중개대상물에 대하여 제4항의 규정에 따른 중개보수 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개보수의 상한요율을 제10조제2호의 규정에 따른 중개보수·실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. <개정 2014.7.29.> 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159269897"></img> ②등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 부동산중개사무소등록대장, 진정민원에 대한 행정처분 검토보고서, ○○○의 명함, 부동산매매계약서, 계좌거래내역, 처분사전통지서, 행정처분서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2015. 1. 20.부터 ○○시 ○○로○○○번길○에서‘○○○○○○○○○○’를 운영하고 있는 자이고, 청구인은 2015. 1. 22. ○○○을 중개보조원으로 고용하였다. 나) 피청구인은 2015. 7. 27. 유선상으로 민원인 ○○○으로부터 민원을 접수하였는데 그 내용은 ○○○이 2015. 3. 16. 이 사건 업소를 통해 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-○○ 외 1필지를 3600만원에 매도하였으나 매도인·매수인 직접거래인 것처럼 계약서를 작성하고 ○○○(중개보조원)에게 중개보수로 500만원을 지급하였다는 것이다. 다) 민원인 ○○○은 민원제기 후 피청구인에게 ○○○의 명함, 이 사건 부동산 매매계약서 및 500만원에 대한 계좌거래내역을 제출하였는데, 명함 앞면에는‘○○○○○○○○○○ 대표 ○○○’및 이 사건 업소 주소 등이, 뒷면에는 ○○○의 계좌번호가 기재되어 있고, 매매계약서상 이 사건 부동산의 매매대금은 3600만원이며 매도인과 매수인의 인적사항과 날인만 있고, 계좌거래내역에 의하면 2015. 4. 6. ○○○이 ○○○의 계좌(명함 뒷면에 기재된 계좌번호와 일치)로 500만원을 입금하였음을 확인할 수 있다. 라) 이에 피청구인은 이 사건 부동산 거래 관련 자료를 검토 후 2015. 7. 30. 청구인에게 행정처분 사전통지를 하였으나 청구인은 처분사전통지절차를 거쳐 2015. 8. 20. 청구인이「공인중개사법」제25조제3항, 제26조제2항, 제32조제4항 및 같은 법 시행규칙 제20조제7항을 위반하였다는 사유로 같은 법 제39조제1항에 의거 부동산중개업 업무정지 6월(2015. 8. 26. ~ 2016. 2. 25)의 행정처분을 하였다. 2)「공인중개사법」제2조제1호·제3호에 의하면 중개란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고 중개업이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말하며, 제15조제2항에 의하면 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. 「공인중개사법」제25조제1항·제3항·제4항 및 제26조제1항·제2항에 의하면 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등 법에서 정한 사항을 확인하여 이를 당해 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성한 후 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 보존하여야 하는데 그 거래계약서와 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인을 하여야 한다. 「공인중개사법」제32조제4항, 제33조제3호 및 같은 법 시행규칙 제20조제4항·제7항에 의하면 주택, 오피스텔 외의 중개대상물에 대한 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하고 개업공인중개사는 이를 초과하여 중개보수를 받아서는 아니 된다. 「공인중개사법」제33조제3호, 제38조제2항, 제39조제1항 및 같은 법 시행규칙 제25조 [별표2]에 의하면 등록관청은 개업공인중개사가 법 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 업무정지 3월을, 법 제26조제2항 규정을 위반하여 거래계약서에 서명·날인을 하지 아니한 경우에는 업무정지 3월을, 법 제32조에 따른 보수를 초과하여 금품을 받았을 경우(최근 1년 내 1회 위반) 업무정지 6월을 명할 수 있는데, 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있으며, 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 3) 먼저 청구인은 ○○○이 ○○○에게 지하수로, 지상권 등으로 인해 매도가 어려운 이 사건 부동산에 대하여 컨설팅을 하였다고 주장하는바 이에 대해서 살펴보면, 대법원에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 규율대상인 “중개업”이라고 함은‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자간의 매매.교환.임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고, 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공 한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다고 판시(대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결 참조) 하고 있는 점, 이 사건 부동산의 매도인 ○○○은 ○○○으로부터‘이 사건 업소 대표 ○○○’이라고 기재된 명함을 받은 점, 부동산 컨설팅업 사업자등록증이나 컨설팅용역계약서 등 청구인 또는 ○○○이 부동산 컨설팅업을 독자적으로 영위하면서 이 사건 부동산에 대하여 컨설팅을 하였음을 확인할 수 있는 자료들을 확인할 수 없는 점들을 종합하면 중개보조원 ○○○이 한 행위는 컨설팅행위로 보기 어렵고「공인중개사법」의 적용을 받는 중개업과 관련된 행위로 보아야 한다고 판단된다. 4) 그리고 청구인은 이 사건에 대해 전혀 알지 못하였고 중개보조원 교육을 소홀히 한 점은 깊이 반성하고 있으나 이 사건 6개월 업무정지처분은 너무 과한 처분이므로 취소하여 줄 것을 주장하나, 「공인중개사법」제15조제2항에 의거 이 사건 업소의 중개보조원 ○○○이 한 행위는 그를 고용한 청구인의 행위로 보는 바, 결국 청구인은 이 사건 부동산을 중개하면서 거래계약서에 서명·날인을 하지 아니하고, 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 아니하였으며, 이 사건 부동산의 경우 거래금액(3600만원)의 1천분의 9이하인 32만4천원이하로 중개보수를 받아야 함에도 불구하고 500만원을 중개보수로 받았으므로「공인중개사법」제25조제3항, 제26조제2항, 제32조제4항 및 같은 법 시행규칙 제20조제7항을 위반한 사실이 인정되고, 이러한 위반사항은 같은 법 제39조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의하면 업무정지 12월에 해당되나 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없도록 규정하고 있고 이 사건 위반행위가 사소한 실수나 부주의 등으로 보여지지 아니하므로 피청구인이 한 이 사건 업무정지 6월 처분은 관련법령에 의거한 적법·타당한 처분으로 판단된다. 5) 이밖에 청구인은 처분에 대한 사전통지를 받기 전까지 피청구인으로부터 사실확인 등에 대한 전화 한통 받지 못하였다고 주장하나, 피청구인은 ○○○의 명함, 이 사건 부동산의 거래계약서, 계좌거래내역 등을 근거로 이후 행정처분절차를 진행하였고, 피청구인이 청구인에게 처분사전통지를 하였으나 청구인이 의견제출을 하지 아니한 것으로 볼 때 청구인의 주장이 사실이라고 하더라도 그러한 점만으로는 피청구인이 한 이 사건 처분이 위법하거나 부당하다고 볼 만한 이유가 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.