부동산중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인은 ○○구 ○○로 203(○○동) 소재 ‘○○공인중개사사무소’(이하 “이 사건 업소”라 한다.)라는 부동산중개업소를 2008. 10. 17.부터 운영하는 자로, 2012. 8. 21. ○○구 ○○동 749-19 부동산(대지와 건물)의 매매계약을 중개하면서 매수인(김OO)으로부터 법정중개수수료(122만원)를 초과하여 중개수수료 130만원을 수령하고 중개대상물 확인･설명서를 보존하지 않았다는 이유로 2014. 3. 19. 피청구인에게 적발되었다. 나. 이에 따라, 피청구인은 2014. 3. 24. 청구인에 대하여 처분사전통지를 한 후, 같은 해 4. 21. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조(중개대상물의 확인･설명) 등 위반을 이유로 업무정지 6개월(’14. 5. 7. ～ 11. 6.)의 처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다.)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 이 사건 부동산을 중개할 당시 계약체결 전에 중개대상물에 관한 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장 등의 사항을 중개의뢰인에게 충분히 설명하고 현장 방문하여 확인한 후 매매계약을 체결하는 등 공인중개사로서 의무를 충실이 이행하였으나 매도인과 매수인의 다툼으로 정신이 없는 상태에서 중개대상물확인･설명서의 작성을 누락하였는 바, 청구인은 공인중개사업을 하면서 한 번도 업무정지 등 처분을 받지 않을 만큼 성실하고 정확하게 업무를 하였고, 현재까지 중개대상물확인･설명서의 작성을 누락하거나 이를 교부하지 않은 적이 없었다. 나. 이 사건 부동산에 대한 공인중개수수료가 122만원임을 김OO에게 분명히 고지하였고, 김OO이 청구인이 안내한 계좌로 130만원을 입금하기에 초과한 8만원은 의아하였지만 교통비 및 실비조로 더 송금한 것으로 생각하여 현재에 이른 것이다. 다. 청구인은 전혀 고의가 없었던 것임에도 이러한 실수로 이 사건 처분을 받는다면 이는 처분이 너무 가혹한 것이다. 이러한 불합리를 완화하기 위해 확인･설명 의무 위반시 6개월 이하 업무정지 대상이던 것을 과태료 대상으로 수정하는 법안이 국토교통위원장 제안으로 진행중에 있다. 처와 함께 거주하며 청구인의 수입으로 생계를 유지하고 있는 바, 대출금에 대한 이자, 사무소 월세 등 내기에도 힘든 형편에서 이 사건 처분으로 영업이 정지된다면 생계에 곤란을 겪게 되고 더 이상 공인중개사업을 하기도 힘든 상태에 이르게 된다. 선처를 바란다. 3. 피청구인 주장 가. 이 사건과 관련한 중개대상물 확인･설명서는 미보존 상태이고, 건축물 관리대장 등의 사항을 중개의뢰인에게 설명하였다고 하나 불법증축 건축물이 있음을 간과하였다. 나. 중개수수료 초과수령에 대해서는 법정 중개수수료(122만원)에 실비(8만원) 포함하여 130만원을 수령하였다고 주장하나, 확인결과 중개의뢰인은 중개수수료 500만원을 요구하여서 항의하여 130만원을 송금하였다고 진정서에서 진술하고 있고, 청구인 또한 실비내역에 대한 증빙자료가 없어 미제출 하여 그 과실이 인정이 되는 것이다. 다. 중개업자는 관련 법령을 숙지하고 전문직업인으로 의뢰인에게 믿음과 신뢰를 바탕으로 중개행위를 하여야 함에도 이를 소홀히 하여 위반에 이르게 된 것이다. 청구인의 개인적, 경제적 곤란 등은 처분의 감경사유에 해당하지 않는 것이므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 ㆍ공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조, 제32조, 제33조, 제38조, 제39조, 같은 법 시행령 제20조, 제21조, 같은 법 시행규칙 제25조 - 중개대상물의 확인･설명서 미교부 및 미보존 : 업무정지 3개월 - 중개수수료 초과수령 : 업무정지 6개월 나. 판 단 (1) 청구인과 피청구인이 제출한 문서와 제반 관련 자료에 의하면 다음 사실을 인정할 수 있다. (가) 청구인은 ○○구 ○○로 203(○○동) 소재 이 사건 업소를 2008. 10. 17.부터 운영하고 있다. (나) 피청구인은 2014. 3. 19. 이 사건 업소를 점검하여 청구인이 2012. 8. 21. ○○구 ○○동 749-19 부동산(대지와 건물)의 매매계약을 중개하면서 매수인(김OO)으로부터 법정중개수수료(122만원)를 초과하여 중개수수료 130만원을 수령하고 중개대상물 확인･설명서를 보존하지 않은 사실을 적발하였다. (다) 피청구인은 2014. 3. 24. 처분사전통지를 하였고, 청구인은 같은 해 4. 11. “법정수수료 초과분 8만원은 교통비 등 실비로 생각하여 수령한 것이고, 확인･설명서는 실수로 누락이 된 것이다. 선처를 바란다.”는 취지의 의견을 제출하였다. (라) 피청구인은 2014. 4. 21. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 등 위반을 이유로 이 사건 처분을 하였다. (2) 살피건대, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조, 제32조, 제33조, 제38조, 제39조, 같은 법 시행령 제20조, 제21조 및 같은 법 시행규칙 제25조에 의하면, 부동산중개업자는 중개대상물의 확인･설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 하고, 어떠한 명목으로도 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받아서는 아니되며, 이를 위반한 경우 중개대상물의 확인･설명서를 보존하지 않은 경우 업무정지 3개월, 중개수수료를 초과수령한 경우 업무정지 6개월 처분토록 하고, 업무정지기간을 가중하여 처분하는 경우 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없도록 규정하고 있는 바, (가) 청구인이 서명･날인한 사실확인서, 이 사건 계약서 등 청구인과 피청구인이 제출한 자료에 의하면, 청구인이 2012. 8. 21. ○○구 ○○동 749-19 부동산(대지와 건물)의 매매계약을 중개하면서 매수인(김OO)으로부터 법정중개수수료(122만원)를 초과하여 중개수수료 130만원을 수령하고 중개대상물 확인･설명서를 보존하지 않은 사실이 인정되며, 이는 위 관련 법령을 위반한 것이어서 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분에 달리 위법함은 있어 보이지 아니한다. (나) 나아가, 청구인은 중개대상물에 관한 사항을 중개의뢰인에게 충분히 설명하였음과 위반의 고의가 없었음 등을 이유로 이 사건 처분의 부당함을 주장하나, 이 사건 관련규정은 부동산거래질서를 보호하는 데 목적이 있는 것으로 위반의 고의여부를 묻지 않는 것이어서 청구인이 고의가 아니었다거나 단순 착오였다는 이유로 이 사건 처분이 위법하다거나 달리 부당하다고 할 수는 없는 것이라 할 것이다. (다) 다만, 청구인이 2008. 10월 이 사건 업소를 운영한 이후 그 동안 다른 위반전력이 없는 것으로 보아 평소 부동산중개업자로서의 준수사항을 충실히 이행해 온 것으로 보이는 점, 이 사건 처분으로 인해 청구인이 생계에 곤란을 겪게 되는 점 등을 참작하면 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익에 비해 청구인이 입는 피해가 다소 가혹하다 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 일부 이유 있다고 할 것이므로 이 사건 처분은 변경하기로 하여 주문과 같이 재결한다.