부동산중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2014. 11. 8. ○○지구 내 ○○블럭 ○○○-○○○에 대한 아파트분양권(이하 ‘이 사건 아파트분양권’이라 한다)에 대한 매매계약서를 작성한 사실이 있는데, 이때 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않고, 거래계약서에 서명·날인을 하지 않았다는 민원이 제기되자, 이에 피청구인은 사실관계를 조사한 후 2015. 1. 8. 청구인이 「공인중개사법」 제26조제2항 및 제25조제3항을 위반하였다는 이유로 같은 법 제39조제1항제6호, 제9호 및 같은 법 시행규칙 제25조제2항에 따라 업무정지 3개월의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2014. 11. 18. 매도인인 청구외 ○○○과 매수인인 ○○○은 쌍방합의로 ○○○○지구 내 이 사건 아파트분양권에 대하여 매매계약서를 작성하며, 청구인에게 매매계약서작성을 부탁하여 청구인은 중개수수료를 받지 않고 매매계약서 작성을 도왔다. 그런데 계약체결 후 한 시간도 되지 않아 청구외 ○○○이 계약을 해지한다고 하여 매수인인 ○○○에게 연락을 하려 하였으나 연락이 되지 않자 청구외 ○○○은 계약금 500만원을 놓고 매수인 ○○○은 물론 청구인에게도 아무런 연락도 하지 않았다. 2) 청구외 ○○○은 2014. 12. 10. 청구외 ○○○과 계약해지에 관한 합의가 이루어지지 않자 청구인에게 민원을 넣겠다고 협박을 하면서 계약금의 배액을 상환할 것을 요구하였다. 청구인이 도의적인 책임으로 100만원을 지급하겠다고 하였으나 이를 거절하고 피청구인에게 민원을 제기한 것이다. 3) 국토교통부가 2014. 12. 30. 회신한 내용을 보면 개업공인중개사가 중개대상물 확인ㆍ설명서 및 거래계약서를 작성하지 않는 등 단순히 대서행위만 하였다면 공인중개사법령상 중개행위가 있었다고 볼 수 없다고 하였다. 청구인은 ○○○과 ○○○의 부탁으로 계약서작성의 대서행위만을 하였으므로 「공인중개사법」위반은 아닌 것이다. 따라서 피청구인의 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하므로 취소되어야 한다. 4) 행정심판유사 재결례에 따르면 매매중개수수료를 받지 않고 계약이 해지된 경우 등에 계약해지 후에는 관련서류를 보관하지 않아도 된다고 청구인의 입장에서 주관적으로 인정할 여지가 있는 점 등을 고려하면 공인중개업 3개월 정지처분은 그 위반의 정도에 비하여 가혹하다고 하고 있다. 청구인은 2003년 공인중개사증 취득하고 현재까지 이 사건 처분과 유사한 그 어떠한 행정처분도 받지 않고 성실하게 공인중개사업무를 수행하여 왔다. 뿐만 아니라 청구인은 현재 2억5천만 원 정도의 부채를 안고 있으며, 개업을 한지 1년도 안 되는 상황에서 이 사건 처분은 받는 것은 지나치게 가혹하며, 이 사건 처분으로 직원들은 당장 생계곤란에 빠지게 되는 점을 참착하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 아파트분양권에 대하여 중개수수료 없이 단순히 매매계약서작성을 도와주었다고 주장하나, 이 사건 아파트분양권 매수인인 청구외 ○○○이 피청구인을 2014. 12. 2. 방문하여 ○○ ○○구 소재 △△△△공인중개사사무소 공인중개사 ○○○의 중개로 청구인이 운영하는 ○○○○공인중개사 사무소에서 이 사건 아파트분양권에 대한 매매계약서를 작성하였는데, 매도인인 ○○○이 2014. 11. 13. 일방적으로 계약해지 통보를 하고 계약금 500만원을 입금하고 배액상환 등을 하지 않고 있음에도 부동산중개업자는 문제해결을 위한 노력을 하고 있지 않다고 조사해서 처벌해달라고 이 사건 아파트분양권 계약서 등 관련서류를 피청구인에게 제출하였다. 여기에 따르면 청구외 ○○○이 내용증명에 따르면 2014. 11. 8. ○○ ○○ △△공인중개사 ○○○, ○○○○공인중개사 ○○의 중개로 ○○○○공인중개사사무소에서 이 사건 계약을 체결하였다고 하고 있고, 공동중개업자 △△△△공인중개사사무소 ○○○가 2014. 11. 5. 청구외 ○○○에게 가계약금조로 보관한 액면 삼백만원짜리 영수증을 발행한 사실, 이 사건 아파트분양권계약서 특약사항에 작성된 발코니확장비는 매매대금 중 별도로 매매계약서 발급 시 계약금을 지급하기로 한다 등의 2014. 4. 21. 부동산사무소개설등록신청서와 2014. 8. 22. 소속공인중개사 고용신고서에 작성된 필체와 일치하고 있다는 점, 청구외 ○○○은 ○○년생, 주소가 ○○시 ○○구 ○○동이고, 청구외 ○○○은 ○○년생, 주소는 ○○ ○○구 ○동으로 되어 있는 점에서 두 사람의 연령차와 주소를 보면 쌍방합의로 계약하는 데에 단순히 계약서작성을 도와주었을 뿐이라는 청구인의 주장은 설득력이 없다. 2) 또한, 이 사건 아파트는 2014. 9. 18. 한국토지주택공사 ○○사업본부에서 공급한 공공분양주택으로 입주자모집공고문에 따르면 주택법령상 최초 주택공급계약 체결이 가능한 날(2014. 11. 18.)부터 4년간 전매가 금지된 아파트이다. 「공인중개사법」제33조제5호, 제7호에 따르면 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리변동이 제한된 부동산매매를 중개하는 경우 같은 법 제48조에 따라 형사처벌을 받게 된다. 청구외 ○○○이 제출한 자료에 의하면 청구인은 이 사건 아파트분양권 매매계약을 작성하면서 이 사건 아파트분양권 매매계약서를 쌍방합의로 작성하였고, 이 사건 아파트분양계약서에 ○○○○공인중개사사무소 명칭, 등록번호, 사무소소재지 등을 미기재 및 개업공인중개사 서명ㆍ날인을 생략하였으며, 중개대상물 확인ㆍ설명서를 교부하지 않은 것이다. 3) 이에 피청구인은 2014. 12. 9. 청구인이 「공인중개사법」 제25조제3항(중개대상물 확인ㆍ설명서 미교부), 제26조제2항(거래계약서 서명ㆍ날인을 하지 아니한 경우)을 위반하였다는 이유로 처분사전통지서를 통보하고, 청구인이 2014. 12. 22. 의견제출을 하자 이를 검토한 후, 2015. 1. 8. 같은 법 제39조제1항제6호 및 같은 법 시행규칙 제25조제2항에 따라 1/2 감경하여 이 사건 처분을 한 것이다. 이와 같이 피청구인의 이 사건 처분은 적법한 것이므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 【공인중개사법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014.1.28.> 1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 제3조(중개대상물의 범위) 이 법에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 제15조(개업공인중개사의 고용인의 신고 등) ① 개업공인중개사는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하거나 고용관계가 종료된 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 신고하여야 한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23., 2013.6.4., 2014.1.28.> ②소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. <개정 2014.1.28.> 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②개업공인중개사는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. <개정 2014.1.28.> ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009.4.1., 2014.1.28.> 제26조(거래계약서의 작성 등) ① 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. <개정 2014.1.28.> ②제25조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 거래계약서의 작성에 관하여 이를 준용한다. ③개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성하여서는 아니된다. <개정 2014.1.28.> 제33조(금지행위) 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다. <개정 2014.1.28.> 1.~4. 생략 5. 관계 법령에서 양도·알선 등이 금지된 부동산의 분양·임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위 6. 생략 7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19., 2013.3.23., 2014.1.28.> 1.~5. 생략 6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 7.~8. 생략 9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 10.~14. 생략 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 동항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005.12.7.> 【공인중개사법 시행령】 제2조(중개대상물의 범위)법 제3조제3호에 따른 중개대상물은 다음 각 호와 같다. <개정 2011.3.15, 2014.7.28> 1. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목 2. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 3. 삭제 <2011.3.15> 【공인중개사법 시행규칙】 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. ②등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270143"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, ○○○○도시 ○블럭 공공분양주택 입주자모집공고, 내용증명, 이 사건 아파트분양권 매매계약서, 합의서서, 의견제출서 및 이 사건 처분서 등의 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) ○○○○도시 ○○블록 공공분양주택 입주자모집공고에 따르면 이 사건 아파트는 공공택지에서 공급하고 있는 85㎡ 이하의 주택으로 주택법령상 최초 주택공급계약 체결이 가능한 날(2014. 11. 18.)부터 4년간 전매가 금지된다고 기재되어 있다. 나) 청구인은 2014. 11. 8. ○○ ○○구 소재 △△공인중개사사무소 실장 ○○○의 소개로 매도인 ○○○과 매수인 ○○○ 사이에 이 사건 아파트분양권에 대한 매매계약서를 청구인이 운영하는 ○○○○공인중개사사무소에서 작성하였다. 다) △△공인중개사사무소 실장인 청구외 ○○○는 이 사건 아파트분양권에 대한 매매계약 체결 전인 2014. 11. 4. 매수인 ○○○으로부터 이 사건 아파트분양권 가계약금조로 300만원을 받아 보관하고 매수인 ○○○에게 영수증을 발행해 주었다. 라) 매도인 ○○○이 2014. 11. 13. 청구인을 통해 매수인 ○○○에게 이 사건 아파트분양권 매매계약에 대한 해지통보를 하자, 매수인 ○○○은 2014. 11. 18. 매도인 ○○○에게 일방적 매매계약해제에 따른 손해배상과 법적조치를 할 것임을 내용증명으로 통보하였다. 마) 매수인 ○○○은 2014. 12. 2. 피청구인에게 청구인이 이 사건 아파트분양권계약을 체결하면서 위법사항이 있다는 진정민원을 제기하자 피청구인은 사전조사를 거쳐 2014. 12. 9. 청구인에게 행정처분사전통지서 통보를 하고 청구인이 2014. 12. 22. 제출한 의견서를 검토한 후 2015. 1. 8. 이 사건 처분을 하였다. 2) 「공인중개사법」 제2조 제3조, 같은 법 시행령 제2조에 따르면, "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물, 즉 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건으로 「입목에 관한 법률」에 따른 입목, 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것이라고 정의하고 있고, 같은 법 제25조, 제26조 및 제39조제1항제6호, 제9호에 따르면, 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 하며, 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. 개업공인중개사가 법 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인·설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우나 법 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우에는 제39조제1항제6호, 제9호, 같은 법 시행규칙 제25조제1항[별표2]에 따라 업무정지처분을 하도록 규정하고 있다. 다만 제25조제2항에서는 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있도록 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 아파트분양권매매계약은 매도인과 매수인 쌍방합의로 하는 것으로 단순히 작성을 도왔을 뿐이고, 중개수수료도 받지 않았으므로 중개행위를 한 것이 아님에도 피청구인이 이 사건 처분을 하는 것은 위법하다고 주장한다. 가) 「공인중개사법」 제3조에서 그 중개대상물로 토지, 건물 기타 토지의 정착물, 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건을 규정하고 있는바, 위 중개대상물 중 건물에는 기존의 건축물뿐만 아니라, 장차 건축될 특정의 건물도 포함된다고 볼 것이므로 아파트의 특정 동, 호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 건물의 중개에 해당하므로 이 사건 아파트 분양권의 경우 동, 호수가 특정된 아파트 분양권으로 「공인중개사법」 제3조제2호의 중개대상물 중 건물의 매매를 중개한 것이다. 나) 살피건대, 위 인정사실과 제출된 자료에 따르면, 다음과 같은 사실, 즉 ① 이 사건 아파트분양권계약은 청구외 △△공인중개사사무소 실장인 ○○○의 소개로 ○○○○공인중개사사무소 대표인 청구인이 계약서를 작성한 점, ② 청구외 ○○○는 이 사건 아파트분양권에 대한 매매계약 체결 전인 2014. 11. 4. 매수인 ○○○으로부터 이 사건 아파트분양권 가계약금조로 300만원을 받아 보관하고 매수인 ○○○에게 영수증을 발행해 주었던 점 ③ 청구인은 이 사건 아파트분양권계약이 쌍방합의계약이라고 주장하나 매도인인 ○○○이 매매계약해제를 청구인을 통해서 매수인인 ○○○에게 통보한 점 ④ 또한 매수인 ○○○도 청구인을 통해 매매계약해지를 마무리 하려고 한 점 ⑤ 청구인의 주장 중 매도인 ○○○이 일방적 계약해지 통보를 하면서 청구인에게 계약금 500만원을 놓고 갔다고 하고 있는 점 ⑥ 이 사건 아파트는 2014. 11. 18.부터 4년간 전매가 금지되고 있는 점 ⑦ 제출된 자료에서 보면 주소지가 ○○ ○○과 ○○ ○○구 ○○동으로 다르고 연령 또한 19○○년생과 19○○년생이라는 점에서 매도인 ○○○과 매수인 ○○○은 서로 알지 못하는 사이인 점들을 종합해 보면, 이 사건 아파트분양권계약은 ○○구 ○○동에 위치한 △△공인중개사사무소 실장인 ○○○의 소개로 ○○○○공인중개사사무소 대표인 청구인 공동으로 중개한 것으로 보인다. 4) 따라서, 피청구인이 청구인에 대하여 이 사건 아파트 분양권매매를 중개하면서 중개대상물확인·설명서를 교부하지 않고, 이 사건 아파트 분양권매매계약서상에 서명ㆍ날인을 하지 않았다는 이유로 「공인중개사법」 제25조제3항, 제26조제2항을 위반하였다는 이유로 같은 법 제39조제1항제6호, 제9호, 같은 법 시행규칙 제25조제1항[별표2]에 따라 업무정지처분 6월을 확정한 후 청구인이 이 사건 아파트분양권계약에 대하여 원만히 해결하였다는 합의서를 제출한 점, 청구인이 2014. 4. 23. 부동산사무소개설등록을 한 후 「공인중개사법」위반에 따른 행정처분을 받은 적이 없는 점, 장기적인 부동산경기침체로 어려움을 겪고 있는 점 등을 감안하여 같은 법 시행규칙 제25조제2항을 적용하여 업무정지기간의 1/2을 감경하여 이 사건 처분을 하였다는 점에서 피청구인의 이 사건 처분은 정당하고, 사실이나 법리를 오해한 위법이 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.