부동산중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ ○○○호에서 ‘○○○ 공인중개사 사무소’를 운영하는 사람으로, 2012. 4. 25. 매도인 ○○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 토지(263.6㎡) 및 그 지상에 건축 중인 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매수인 황○○에게 중개하면서 중개대상물 확인·설명서에 지상권 등 권리관계를 누락하여 구 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 ‘구 중개업법’이라 한다) 제25조제3항을 위반하였다는 이유로 2014. 9. 1. 피청구인으로부터 같은 법 제39조제1항제6호 및 같은 법 시행규칙 제25조에 따라 공인중개사 업무정지 1월 12일의 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 받았다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2012. 4. 25. 매도인 ○○○과 매수인 황○○에게 이 사건 부동산의 매매를 중개하였고, 위 황○○은 이 사건 부동산에 대한 청구인의 중개행위에 대하여 2012. 10월 하순 경 구 중개업법 위반을 이유로 피청구인 및 관할경찰서에 진정을 하였다. 이에 대하여 ○○지방검찰청은 혐의없음(증거불충분)의 불기소처분을 하였으나 피청구인은 청구인이 구 중개업법을 위반한 사실이 인정된다면서 2013. 2. 18. 청구인에게 업무정지 3개월의 처분을 하였다. 청구인은 업무정지 3개월 처분에 대하여 행정소송(○○지방법원 2013구단851 업무정지 취소)을 제기하여 업무정지 3개월의 처분을 취소한다는 청구인 승소판결을 받았고, 동 판결은 원·피고간에 항소없이 그대로 확정되었다. 그럼에도 불구하고 피청구인은 2014. 9. 1. 이 사건 처분을 한 것이다. 2) 이 사건 처분의 근거법인 구 중개업법은 「공인중개사법」으로 개정되면서 개업공인중개사가 의무를 위반하여 성실·정확하게 중개대상물에 대한 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우, ‘6개월 내 업무정지’에서 ‘500만원 이하의 과태료’부과대상으로 처벌을 완화하는 것으로 개정되었다. 다만, 같은 법 부칙은 과태료에 관한 경과조치에서 “이 법 시행당시 개업공인중개사가 이 법 시행전에 발생한 사유로 인하여 제51조제2항제1호의2의 개정규정에 해당되는 경우에는 종전의 규정에 따른다”고 규정함으로써 이 사건 처분의 사유에 해당하는 중개대상물의 확인·설명의무 위반은 과태료의 부과대상이 아닌 구 중개업법 제25조제1항 및 같은 법 제39조제1항제5호, 같은 법 시행규칙 제25조제1항, 제2항 별표2 제6호의 규정에 따라 여전히 업무정지 처분의 대상으로 남게 되었다. 3) 공인중개사가 확인·설명하여야 할 사항에 관한 입법목적은 중개대상물의 면적, 구조 등 기본적 사항과 등기부등본상 소유권 등 권리관계 및 이에 대한 증빙자료로써 이는 거래를 결정짓는 중요한 사항이고 중개대상물 확인·설명서는 이러한 사항을 거래당사자에게 설명하는 역할을 할 뿐만 아니라 정보비대칭 상태에 있는 거래당사자를 보호하기 위한 것이다. 따라서 이를 확인하고 구매자에게 설명하여 근거자료를 제공하는 것은 공인중개사 업무의 신뢰성 확보 및 소비자의 재산권 보호를 위해 필요한 것이기는 하나, 이와 같은 업무위반에 대하여 업무정지의 제재를 가하는 것은 너무 가혹하다는 반성적인 입법취지에서 그 처벌을 과태료로 완화하려는 것이다. 4) 청구인이 2012. 4. 25. 작성한 중개대상물 확인·설명서 권리관계 부분 중 토지란에 ‘채권최고액 금 364,000,000원(도드람양돈협동조합) 설정된 상태임’이라고 기재하고 지상권에 관하여는 아무런 기재를 하지 아니한 것은 사실이나, 청구인은 매수인 황○○에게 근저당권자 도드람양돈협동조합, 채권최고액 금364,000,000원으로 되어 있는 근저당권에 대한 설명을 하면서 위 지상권에 대하여도 설명을 하였다. 위 지상권은 이른바 담보지상권에 해당하는 것으로써 저당권자가 충분한 담보를 제공했음에도 불구하고 장래 저당목적물의 담보가치 하락을 막기 위해 함께 지상권을 취득한 경우 그 지상권을 통상‘담보지상권’또는 ‘담보목적의 약정지상권’이라 한다. 이처럼 담보지상권은 지상권자가 토지를 사용하지 않음은 물론 점유도 하지 않는 것이 일반지상권과 다르며, 위 지상권도 이른바 위 근저당권자인 도드람양돈협동조합이 동시에 지상권자를 겸하는 이른바 담보지상권에 해당하는 것이다. 대법원 판례도 이와 같은 담보지상권을 인정(대법원 2004. 3. 29. 2003마1753 결정 참조)하였고, 한편 저당권의 피담보채권이 소멸하면 부종성에 의해 저당권은 소멸하는데 함께 설정된 지상권도 소멸하는가에 대하여 처음에는 지상권에는 부종성이 인정되지 않으므로 지상권은 소멸하지 않는다(대법원 1991. 11. 8. 선고 90다15716 판결 참조)고 하였다가 그 후 대법원 2011. 4. 14. 선고 2011대6342 판결은 담보지상권을 인정하면서 피담보채권이 소멸하면 담보지상권도 소멸한다고 하여 부종성을 인정함으로써, 이와 같은 소위 담보지상권은 저당권과 그 운명을 같이 함을 분명히 하였다. 위 지상권 즉, 소위 담보지상권은 위 근저당권과 별개의 권리관계에 관한 사항이라 할 수 없는 것이다. 이와 같이 청구인은 위 매수인에게 위 근저당권에 대한 설명을 하면서 위 지상권에 대한 설명을 함께 하였지만, 이와 같은 대법원의 확립된 담보지상권의 법리에 따라 위 근저당권을 위 확인·설명서에 기재한 이상 위 지상권이 소위 담보지상권에 해당하였기에 위 근저당권에 대한 기재만 하면 족한 것으로 생각하여 따로 위 지상권에 대하여는 위 확인·설명서에 기재를 하지 아니하였던 것 뿐이며 실제로 위 근저당권이 2012. 8. 10. 말소됨으로써 위 지상권도 같은 날 함께 말소되었으며, 위 매수인은 위 지상권으로 인하여 그 어떠한 손해를 입은 바도 없다. 5) 또한 위 확인·설명서에서 대상물건의 표시부분 중 실제이용상태란, 토지이용계획 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)부분 중 도시계획시설란, 거래예정금액 등 부분 중 개별공시지가란, 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율부분 중 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세란에 아무런 기재가 되어있지 아니하였으나, 이 사건 부동산의 토지는 등기부등본상 지목이 대지로 되어 있고, 실제로 매수인도 위 토지를 매수하여 대지로 사용할 것이 명백하여 청구인은 공부상 지목을 대지로 설명하고 이를 위 확인·설명서에 기재하면서 실제 이용상태도 대지였기 때문에 위 확인·설명서에 실제이용상태를 생략한 것에 불과하다. 또한 청구인은 위 토지에 대한 부동산 중개 당시 위 매수인에게 토지이용계획, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항에 대하여 설명하였고, 이에 따라 용도지역, 용도지구, 용도구역, 건폐율 상한(60%), 용적률 상한(150%)에 대하여 위 확인·설명서에 기재하였다. 다만, 도시계획시설란, 허가·신고구역(토지거래허가구역), 투기지역여부(토지투기지역, 주택투기지역, 투기과열지역), 지구단위계획구역, 그 밖의 도시관리계획, 그 밖의 이용제한 및 거래규제사항에 대하여 위 확인·설명서에 따로 기재를 하지 아니한 것은 청구인이 위 매수인에게 위 토지를 중개할 당시 위 토지는 도시계획시설 부지도 아니고, 토지거래허가구역이나 지구단위계획구역도 아닐뿐더러 위 매수인이 위 토지를 대지로 사용하여 위 토지에 장차 건축될 건물을 매도인인 ○○○으로부터 취득하면서, 위 건물을 소유하기 위하여 위 토지를 이용함에 있어 특별한 제한사항이나 거래규제 사항이 존재하지 아니하였기 때문에 이를 기재하지 아니한 것이다. 그리고 청구인이 이를 위 확인·설명서의 해당사항란에 기재한다 하더라도 그 기재는 ‘해당사항 없음’이라고 기재하는 것이 전부일 것이나, 이와 같은 기재를 하지 아니하였다 하여 확인·설명 의무를 불이행하였다고 추단하여 업무정지 처분을 하는 것은 청구인에게 너무 가혹하다. 또한 개별공시지가란 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율부분 중 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세란에 아무런 기재를 하지 아니하였으나, 청구인이 위 토지의 매매를 중개할 당시 거래예정금액(430,000,000원)을 설명하면서 개별공시지가에 대하여도 충분히 설명하였으며, 위 토지의 취득 당시 납부하여야 할 세금의 종류와 세액에 대하여 이를 계산하여 매수인에게 모두 설명하였으나, 매수인이 자기가 잘 아는 법무사를 통하여 위 토지의 소유권이전등기를 할 것이라고 하여, 그 법무사가 소유권이전등기 신청시 계산한 세액이 정확한 만큼 세액의 기재를 생략하였던 것이지, 청구인이 공인중개사로서 개별공시지가나 세액 등을 설명하지 않은 것은 아니다. 나아가 ○○지방검찰청의 불기소처분 이유서에 기재되어 있는 바와 같이 청구인은 매수인 황○○에게 양도소득세 부분에 대하여 설명을 한 바, 중개대상물의 확인·설명의 대상도 아닌 양도소득세에 관한 부분까지 매도인과 매수인에게 관할세무서의 확인까지 받아가며 자세히 설명해 주었다는 사실에 비추어 볼 때 개별공시지가나 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율부분 중 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 등에 대하여 설명하였음을 미루어 짐작할 수 있다고 할 것이다. 6) 따라서 피청구인이 사실관계를 명확히 파악하지 않은 채 자의적인 법령해석 및 적용하에 청구인이 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하였다고 판단한 후 확인·설명 의무의 위반사실을 이유로 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소하여야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 구 중개업법 제25조, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 따르면 계약이 완성되어 중개업자가 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명서를 누락됨이 없이 기재하여 거래당사자들에게 교부하여야 한다. 2) 2012. 10. 29. 진정서가 접수되어 조사한 결과 청구인은 2012. 4. 13. 중개대상물 확인·설명서를 계약당일 중개의뢰인에게 교부하지 아니하였으며, 2012. 4. 25. 매매계약시에는 중개의뢰인들에게 당일 작성한 중개대상물 확인·설명서 내 소유권 이외의 권리사항(2011. 10. 31. 지상권 설정)을 누락한 사실이 있어, 2012. 4. 13. 매매계약과 관련해서는 구 중개업법 제25조제3항 위반에 따라 업무정지 3개월에 해당하고, 2012. 4. 25. 매매계약과 관련해서는 같은 법 제25조제1항 위반에 따라 업무정지 3개월에 해당하여 같은 법 시행규칙 제25조제2항에 의거 업무정지 기간을 2분의 1을 감경하여 업무정지 3월의 행정처분을 하였다. 3) 이에 대하여 청구인은 행정소송을 제기하였고, 소송결과 ○○지방법원은 2012. 4. 13. 계약서는 2012. 4. 25. 계약서와 동일한 목적물에 대한 매매계약으로써 특약사항 중 일부만 다르고 전체적인 내용이 동일한 점, 작성시기가 불과 12일 밖에 차이가 나지 않는 점, 부동산 거래시장의 침체로 중개업자의 생계가 어려운 점을 고려하고 증인신문내용을 인정하여 2012. 4. 13. 계약은 가계약의 성격으로 판단하고 2012. 4. 25. 계약서의 확인·설명서에 누락된 사항만을 대상으로 판결을 하였다. 4) 청구인은 매수인에게 근저당권에 대한 설명을 하면서 지상권에 대한 설명을 함께 하였지만 지상권이 소위 담보지상권에 해당하였기에 근저당권에 대한 기재만 하면 족한 것으로 생각하여 지상권에 대해서는 따로 기재하지 않았다고 주장하나, 구 중개업법에서 부동산거래 계약시 계약서의 확인·설명서에 해당사항을 기재하도록 규정하고 있는 이유는 매수인에게 부동산에 대한 정확한 정보를 제공하여 부동산거래 계약시 피해를 입지 않도록 하기 위한 것으로 공인중개업자는 중개대상물 확인·설명서를 누락된 부분없이 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 할 의무가 있으므로 청구인은 명백히 구 중개업법 제25조제1항을 위반한 것이고, 청구인이 매수인에게 설명을 했다는 사유만으로 위반사실이 치유될 수는 없고 이에 대해서는 청구인과 법원도 인정한 사실이므로 이 사건 처분은 적법·타당하고 따라서 청구를 기각하여야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【공인중개사법】[시행 2014.7.29.] [법률 제12635호, 2014.5.21., 일부개정] 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 제51조(과태료) ① 삭제 <2014.1.28.> ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2013.6.4., 2014.5.21.> 1. 제24조제3항을 위반하여 운영규정의 승인 또는 변경승인을 얻지 아니하거나 운영규정의 내용을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 자 1의2. 제25조제1항을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 자 <부칙> <법률 제12635호, 2014.5.21.> 제1조(시행일) 이 법은 2014년 7월 29일부터 시행한다. 제2조(행정제재처분의 속행에 관한 적용례) 제40조의 개정규정은 이 법 시행 후 행정처분의 대상이 되는 위반행위를 하는 자부터 적용한다. 제3조(과태료에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 개업공인중개사가 이 법 시행 전에 발생한 사유로 인하여 제51조제2항제1호의2의 개정규정에 해당되는 경우에는 종전의 규정에 따른다. 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률】[시행 2011.10.13.] [법률 제10580호, 2011.4.12., 타법개정] 제25조(중개대상물의 확인·설명) ① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12.> 1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ②중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다. ④제3항의 규정에 의한 확인·설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. <개정 2009.4.1.> 제39조(업무의 정지) ① 등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 중개업자에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.4.1., 2011.5.19.> 5. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 ②제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토해양부령으로 정한다. <개정 2008.2.29.> 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령】[시행 2011.8.20.] [대통령령 제23086호, 2011.8.19., 일부개정] 제21조(중개대상물의 확인·설명) ① 법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 3. 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역 4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 5. 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태 6. 벽면 및 도배의 상태 7. 일조·소음·진동 등 환경조건 8. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건 9. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 ②중개업자는 매도의뢰인·임대의뢰인 등이 법 제25조제2항의 규정에 따른 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인·임차의뢰인 등에게 설명하고, 제3항의 규정에 따른 중개대상물확인·설명서에 기재하여야 한다. ③중개업자는 국토해양부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다. <개정 2008.2.29.> 【공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙】[시행 2011.11.8.] [국토해양부령 제399호, 2011.11.8., 일부개정] 제25조(업무정지의 기준) ① 법 제39조제2항 및 법 제7638호 부칙 제6조제7항의 규정에 따른 업무정지의 기준은 별표 2와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541367"></img> ②등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 제1항의 규정에 따른 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 이 경우 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 나. 판 단 1) 인정사실 가) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ ○○○호에서 ‘○○○ 공인중개사 사무소’를 운영하고 있으며, 2012. 4. 25. 매도인 ○○○ 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 토지(263.6㎡) 및 그 지상에 건축 중인 건물을 매수인 황○○에게 중개하면서 지상권설정 사실 등을 누락하고 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하였다. 나) 매수인 황○○은 이 사건 부동산 매매계약과 관련 청구인이 ①법정 중개수수료 963만원을 초과한 1,000만원을 수령하였고, ②이 사건 부동산 중 토지 매매계약서만 작성하고 건물에 대한 매매계약서는 작성하지 않아서 추후 부동산 양도시 1억3,960만원 상당의 양도소득세를 부담하게 되었고, ③이 사건 부동산 건물을 원 소유자인 ○○○ 명의로 보존등기하지 않고 막바로 매수인인 황○○ 명의로 소유권 보존등기를 하는 전매의 방법으로 부동산투기를 조장하였다는 이유로 청구인을 경찰에 고발하는 한편, 2012. 10. 29. 진정서를 피청구인에게 접수하였다. 다) 황○○의 진정에 따라 피청구인은 자체조사 후 청구인이 2012. 4. 13. 매매계약시 중개대상물 확인·설명서를 의뢰인에게 교부하지 아니하여 구 중개업법 제25조제3항 위반에 따라 업무정지 3개월, 2012. 4. 25. 매매계약시에는 중개대상물 확인·설명서에 2011. 10. 31.자 지상권 설정사실 등을 누락한 사실로 같은 법 제25조제1항 위반에 따라 업무정지 3개월에 해당하나, 같은 법 시행규칙 제25조제2항에 의거 업무정지 기간을 2분의 1을 감경하여 업무정지 3개월의 행정처분을 하였다. 라) 매수인 황○○의 고발에 대하여 ○○지방검찰청은 ①피의자는 사업자등록상 일반과세자이므로 부가세를 받을 수 있고 부가세를 더한 10,593,000원에서 우수리 593,000원을 공제한 금액이므로 불기소 의견, ②피의자가 세무사사무소에 상담한 결과 본 건 매매계약시 특약사항에 총매매대금이 명기되어 있고, 실거래가 신고시에도 총매매대금을 10억7천만원으로 신고했기 때문에 양도시 취득가액을 10억7천만원으로 인정받을 수 있다고 하였고, 양도소득세 부분은 중개대상물 확인·설명 사항이 아니며, 피의자의 잘못된 중개로 인해서 위와 같은 양도세가 발생할 것이라고 단정짓기에도 증거부족하여 불기소 의견, ③매매계약 체결시 특약사항 4번에 토지매매 후에 건축주를 매수인 명의로 변경해서 준공하기로 약정한 사실이 있고, 피의자가 부동산 투기를 조장한 것은 아니라고 하는 바, 증거부족하여 불기소 의견이라는 불기소결정서를 2013. 4. 8. 피청구인에게 통지하였다. 마) 청구인이 제기한 「2013구단851 업무정지처분취소」 소송에 대하여 2014. 6. 27. ○○지방법원은 ‘2012. 4. 13. 매매계약서는 가계약에 불과하여 처분의 대상이 아님. 지상권은 저당권과 별개의 권리이므로 중개업자가 확인·설명하여야 할 사항에 해당하지만, 처분으로 인하여 원고가 생계에 적지 않은 타격을 입을 것으로 보이는 점 등을 종합하면 영업정지 3개월 처분은 그로써 달성하려는 공익목적을 감안하더라도 원고에게 지나치게 가혹하여 재량권을 일탈·남용한 위법이 있다.”라고 판결하였다. 바) ○○지방법원의 판결에 따라 피청구인은 2012. 4. 13.자 매매계약에 대한 처분을 취소하고, 또한 이미 영업정지 처분이 진행된 3일을 제외한 후 2014. 9. 1. 청구인에게 영업정지 1개월 12일의 처분을 하였다. 2) 구 중개업법 제25조제1항에 따르면 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장등본·등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 같은 법 시행령 제21조제1항에 따르면 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항은 법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항이다. 구 중개업법 제39조제1항, 제2항 및 같은 법 시행규칙 제25조제1항, 제2항에 따르면 등록관청은 중개업자가 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있고, 이 경우 행정처분의 기준은 업무정지 3월이며, 등록관청은 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있다. 3) 청구인은 위 지상권은 이른바 담보지상권으로써 피담보채권이 소멸하면 담보지상권도 소멸하는 것이며, 실제로 위 근저당권이 2012. 8. 10. 말소됨에 따라 위 지상권도 같은 날 함께 말소되어 매수인은 지상권으로 인하여 그 어떠한 손해를 입은 바도 없고, 또한 확인·설명서 기재사항 누락에 대한 행정처분 기준이 「공인중개사법」 개정에 따라 2014. 7. 29. 이후의 위반행위부터는 업무정지에서 과태료로 완화된 사정 등을 고려하지 않은 이 사건 처분은 위법·부당하다고 주장한다. 살피건대, 매수인 황○○은 진정서를 경찰과 피청구인에게 각각 접수하였는데 ○○지방검찰청은 진정내용에 대해 청구인에게 불기소처분을 하여 무죄임이 입증되었다 할 것이고, 피청구인은 2012. 4. 25.자 매매계약서를 조사한 후 확인·설명서에 기재사항을 누락한 위법사실에 대해서만 이 사건 처분을 한 사실을 알 수 있다. 그런데 매수인 황○○의 진정내용에 이 사건 처분의 사유가 된 확인·설명서의 기재사항 누락으로 인하여 매수인 황○○이 불이익을 당했다는 내용이 없으며, 특히 중요하다고 보이는 지상권 설정사실의 기재 누락에 대해서도 매수인 황○○이 문제를 제기한 사실이 없음을 볼 때, 계약당시 청구인이 지상권설정 사실을 설명하였거나 그렇지 않다고 하더라도 등기사항전부증명서에 근저당권 설정일자와 동일한 2011. 10. 31.자로 지상권설정 사실이 등기되어 있었으므로 매수인 황○○이 지상권 설정사실을 알고 있었던 것으로 보인다. 따라서 청구인이 2012. 4. 25.자 매매계약서 작성시 확인·설명서에 지상권 설정사실 등의 기재를 누락한 사실은 인정되지만, 황○○의 진정에 대하여 ○○지방검찰청이 청구인에게 불기소처분을 하였고, 확인·설명서에 기재사항을 누락한 사실로 인하여 매수인 황○○이 이 사건 부동산과 관련 실질적인 불이익을 받은 것으로 보이지 않으며, 또한 이 사건 부동산 매매계약과 관련 매수인과 매도인간에 더 이상의 분쟁도 없었다고 보이므로, 청구인이 비록 매매계약시 확인·설명서에 기재하여야 할 사항을 누락하여 「공인중개사법」이 추구하고자 하는 공익목적을 해쳤다고 하더라도 매수인 등 관계자들에게 실질적인 피해가 발생하지 않은 점 등을 고려하면, 이 사건 처분으로 인해 청구인이 입을 피해가 크다고 보이므로 이 사건 영업정지 1개월 12일 처분을 영업정지 15일 처분으로 감경하기로 한다. 4. 결 론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 일부 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.