부동산중개업 업무정지처분 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 청구인이 서울 ○○구 ○○○로 ○○○ 1층 소재 ‘○○공인중개사사무소’(이하 ‘이 사건 사무소’라 한다)를 운영하면서 2015. 4. 3. 서울 ○○구 ○○동 ○○○-○ 일원 ○○ ○○○○○○ 아파트 △△동 □□□호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 대한 부동산 거래계약서 작성 시 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않은 사실을 확인하고, 2015. 5. 28. 공인중개사법 위반을 이유로 청구인에 대하여 45일(2015. 6. 8. ~ 7. 22.)의 업무정지 처분을 하였다. 2. 청구인 주장 청구인은 2015. 4. 3. ○○공인중개사사무소 대표인 청구 외 신○○과 공동중개로 이 사건 부동산에 대한 분양권 매매계약(매도인 안○○, 매수인 심○○)을 체결하였는데, 계약과 동시에 중개대상물 확인설명서를 작성해야 하나, 이 사건 부동산은 계약 당시 분양권 상태로 건축물의 준공이 나지 않은 상황으로 내부 상태를 볼 수 없는 상태에서 계약이 진행될 수밖에 없었고, 따라서 중개대상물 확인 설명서는 추후 잔금일에 쌍방 확인 후 작성·교부하려고 하였던 것이다. 그런데, 매매계약 이후 이 사건 부동산의 가격이 급격히 상승하게 되었고, 이에 매도인은 계약을 조건없이 해약하자고 요구를 해왔으며 매수인이 이에 응하지 않자, 매도인으로서는 실질적으로 손해를 볼 여지가 없는 중개대상물 확인·설명서 미교부를 문제삼아 피청구인에게 민원을 제기하였고, 이에 청구인은 매수인을 겨우 설득하여 위 매매계약을 해약하게 되었고 위약금도 대신 변상하였다. 그 후 피청구인 사무실에 모여 위 매매계약과 관련하여 쌍방이 어떠한 이의제기도 하지 않고, 매도인은 민원을 취하하기로 합의서를 작성하였는데, 매도인은 민원을 취하하지 않고 피청구인에게 행정처분을 진행할 것을 요구하고 있는 상황인 바, 매도인은 이 건 매매계약으로 금전적인 피해를 본 사실이 전혀 없으므로 이 사건 처분은 부당하며 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 개업공인중개사는 공인중개사법 제25조 제3항에 따라 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 함에도 불구하고 청구인은 이를 이행하지 아니하였으며, 따라서 청구인은 같은 법 제39조 제1항 제6호 및 같은 법 시행규칙 제25조, 별표2에 근거하여 업무정지 3월의 처분 대상이나, 피청구인은 민원인의 불편사항이 청구인의 적극적인 노력으로 해결되고, 민원을 취하하겠다는 합의서가 작성된 점, 청구인이 이전에 법규위반사항이 없었던 점 등을 감안하여 관련 법령에 따라 2분의 1을 감경한 45일의 업무정지처분을 한 것으로 이는 적법·타당한 처분이다. 4. 관계법령 공인중개사법 제25조, 제39조 공인중개사법 시행령 제21조 공인중개사법 시행규칙 제25조, 별표2 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 피청구인은 2015. 4. 29. 청구인의 공인중개사법 위반에 대한 민원을 접수하고 2015. 4. 30. 청구인이 이 사건 부동산 매매계약시 중개대상물 확인·설명서를 미교부한 사실을 확인하였고, 이에 청구인에게 2015. 5. 15.자로 업무정지 처분에 대한 사전통지를 하였다. 나. 청구인은 2015. 5. 18. 자로 피청구인에게 ‘청구인은 이 사건 매매계약의 매수인을 설득하여 매도인과 합의하에 계약 해제를 어렵게 성사시켰고, 법규 위반사항에 대하여 반성하고 있으니 선처를 바란다’는 내용의 의견을 제출하였다. 다. 한편, 이 사건 부동산에 대한 매매계약시 청구인과 공동중개 한 청구 외 신○○과 매도인 안○○은 2015. 5. 15.자로 ‘2015. 4. 3.자 매매계약에 대해 매도인, 매수인은 매매계약이 없었던 것으로 하기로 하며, 향후 금번 매매건과 관련하여 어떠한 이의제기 및 민·형사상의 행위도 하지 않을 것을 상호 합의한다’고 하면서 상호 이행사항으로 ‘매수인 : 계약금만 반환으로 계약해제하며 별도의 위약금은 없는 것으로 한다. 매도인 : ○○구청에 제기한 관련 민원 취하 및 계약금 반환’이 기재되어 있는 내용의 합의서를 작성한 바 있다. 라. 피청구인은 2015. 5. 28. 청구인에 대하여 이 사건 처분을 하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 공인중개사법 제25조 제3항에 의하면 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항의 규정에 의한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다고 정하고 있으며, 같은 법 제39조 제1항 제6호 및 같은 법 시행규칙 제25조 제1항에 의하면 등록관청은 중개업자가 법 제25조 제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 업무정지 3월의 처분을 명할 수 있다고 되어 있고, 같은 조 제2항에는 위반행위의 동기, 결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지 기간의 2분의1 범위 안에서 가중 또는 경감할 수 있다고 되어 있다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 위 인정사실 및 제출된 자료 등에 의하면, 청구인이 2015. 4. 3. 서울 ○○구 ○○동 ○○○-○ 일원 ○○ ○○○○○○ 아파트 △△동 □□□호에 대한 부동산 거래계약서 작성 시 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않음으로써 공인중개사법 제25조 제3항을 위반한 사실이 명백하며, 분양권에 대한 매매계약의 경우에도 중개대상물 확인·설명서를 작성·교부하는 것이 개업공인중개사로서의 의무라 할 것인 바, 이에 대하여 피청구인이 당초 업무정지 3월의 처분을 하고자 하였으나 청구인이 제출한 의견 및 위반당시의 정황 등을 고려하여 업무정지 3월의 처분을 업무정지 45일로 감경하여 이 사건 처분을 하였으므로, 피청구인의 이 사건 처분을 위법하다고 할 수는 없다. 다만, 이 사건 부동산은 계약 당시 분양권 상태로 건축물의 준공이 나지 않은 상황에서 거래계약서가 작성되었으며, 따라서 거래계약 시 중개대상물 확인·설명서에 기재할 수 있는 사항으로 실제 거래계약서 상의 내용 이상의 것을 기대하기는 어려운 점, 이 사건 부동산의 계약이 아파트 매매가격의 상승에 따른 매도인의 변심에 의해 해지된 점, 이 사건 부동산의 계약 해지과정에서 청구인이 매도인과 매수인 간의 원만한 합의를 위해 노력한 점, 이 사건 부동산의 중개대상물 확인·설명서의 미교부로 인하여 매수인 등에게 피해가 발생한 것이 아닌 점 등에 비추어 볼 때, 피청구인의 이 사건 처분은 다소 가혹한 부분이 있다 하겠다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.