분양대상 제외통지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○○1-3 재정비촉진구역 도시환경정비사업구역내 ○○○동 ○가 ○○○-○ 번지(토지면적 5㎡)와 ○○○-△번지(토지면적 5㎡)의 소유자(등기부상 2015. 10. 19. 소유권취득)인데 피청구인 조합이 청구인을 주택분양대상자로 지정하였다가 2016. 1. 21. 피청구인○○○구청장의 재검토 요청을 받은 후, 2016. 1. 28. 청구인이 분양대상자 자격기준에 미달된다는 이유로 청구인을 분양대상자에서 제외한다는 통지를 하였다. 2. 청구인 주장 가. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」(이하 ‘도시재정비법’이라 한다) 제33조 제1항에서 분양대상자를 정하는 기준일은 재정비촉진지구 지정고시일(2010. 1. 21.)이고, 청구인 소유 토지가 포함된 구 지번 ○○○-○(99㎡)이 ○○○-○(5㎡)과 ○○○-□(94㎡)로 분할되고, ○○○-○(56㎡)이 ○○○-○(5㎡)과 ○○○-☆(51㎡)로 분할된 것은 2012. 9. 11.이나, 분할되기 전인 2005. 12. 22. 행정청(서울특별시)에서 정비구역 지정 및 정비계획 결정고시를 하면서 ○○○1-3구역(○○○-○,○○○-△)과 1-4구역(○○○-□, ○○○-☆)으로 하나의 토지를 두 개의 정비구역으로 나눈 것이므로 법으로 금지하고 있는 소위 지분 쪼개기에 해당하지 않는다. 나. 2015. 10. 6. 본 물건 ○○○-○과 ○○○-△ 매매계약 당시에 피청구인 조합이 청구인에게 분양자격이 있다고 확인해 주면서 분양신청을 하라는 안내를 해줌에 따라 분양신청을 하였으며, 청구인 소유 각 토지는 2005. 12. 22. 정비구역 지정 및 정비계획 결정고시에 의하여 오래 전에 이미 각각 두 개로 분할된 토지 중의 하나에 해당하고 두필지의 면적의 합계는 10㎡이나, 토지가액이 39,900,000원으로서 상가 최소 분양단위규모 추산액 12,585,500원 이상이므로「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」제30조 제2항 제5호에 규정된 5순위 분양대상자격자에 해당한다. 3. 피청구인 주장 가. 피청구인 조합의 주장은, “청구인에게 분양대상자의 자격이 없다는 인허가권자인 ○○○구청장의 의견을 받아들여 분양대상 제외처분을 하였으나, 행정심판 등을 통해 분양자격회복이 이루어진다면 추가로 분양계약이 가능하다.” 나. 인허가권자인 ○○○구청장의 주장은, “이 사건 토지는 도시재정비법 제33조 제1항의 규정에 의하여 재정비촉진지구 지정 고시일 이후에 필지분할 되었고 청구인 소유의 토지는 분할 전 권리내역을 토대로 이미 1-4정비구역에서 분양대상자의 지위를 인정받은 바 있으므로, 1-3정비구역에서 또 다시 분양대상자의 지위를 인정받을 수는 없는 것이어서, 이 사건 분양대상자 제외 처분은 정당하다.” 4. 관계법령 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제33조(토지 등 분할거래) 제1항 도시 및 주거환경정비법 제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일)제1항 5. 인정사실 청구인이 제출한 행정심판 청구서와 답변서, 피청구인 조합의 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각 인정할 수 있다. 가. ○○○구청장은 2005. 12. 22. ○○○1 도시환경정비구역 지정 및 정비계획 결정 고시를 하면서 1-3구역과 1-4구역 두 개의 정비구역의 경계선이 ○○○동 ○가 ○○○-○(토지면적 99㎡) 및 ○○○-△번지(토지면적 56㎡)를 관통하여 지나가도록 설정하였다(서울특별시 고시). 주택·도시계획89 나. 이후 2010. 1. 21. 위 두 개의 정비구역은 도시재정비법에 따라 재정비 촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 결정 고시가 이루어졌다(서울특별시 고시). 다. 당초 ○○○동 ○가 ○○○-○과 ○○○-△ 토지는 청구외 ○○○이 2003. 8. 13.부터 소유권을 취득하고 있다가 2012. 9. 12. ○○○-○ 및 ○○○-□번지로, ○○○-△ 및 ○○○-☆번지로 토지가 각각 분할되었고, ○○○-○(5㎡)과 ○○ ○-△(5㎡)는 2015. 10. 19. 청구인에게 소유권 이전되었다. 라. 분할된 ○○○-□(94㎡)와 ○○○-☆(51㎡)는 1-4구역에 해당하며 청구외 ○○○ 이 계속 소유권을 유지하였다. 마. 1-4구역은 2012. 12. 31. 관리처분계획 인가되었으며 당초 소유자 청구외 ○○○ 이 두 필지 면적 145㎡ 소유자로서 정비조합으로부터 145.74㎡(전용 113.34㎡)를 분양받았다. 바. 1-3구역은 2016. 1. 26. 관리처분계획 인가되었으며, 피청구인 조합은 2016. 1. 28. 청구인에게 분양대상자에서 제외됨을 통보하였다. 6. 이 사건 심판청구의 적격 여부 가. 도시재정비법 제33조 제1항은 한 필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 재정비촉진사업에 따른 주택 등 건축물을 분양받을 권리는 재정비촉진사업 고시가 있은 날(이하 “기준일”이라 한다.)을 기준으로 산정한다고 규정하고 있다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 앞서의 인정사실과 아래와 같은 점에 비추어 보면 이 사건의 경우, 비록 현실적인 필지분할은 기준일 이후에 이루어졌더라도 기준일 이전에 필지분할이 이루어졌던 것과 마찬가지로 보는 것이 타당하므로 토지 소유주에게 분양받을 권리를 부여함이 마땅하다. 즉, 청구인 소유토지가 포함된 당초의 ○○○-○(토지면적 99㎡) 및 ○○ ○-△ 토지(토지면적 56㎡)는 기준일자 이후에 필지분할이 이루어졌지만, 기준일 오래 전인 2005. 12. 22. ○○○뉴타운 지구로 지정되면서 1-3지구, 1-4지구로 경계가 구획 지워졌던 것이며, 그 후의 실제 필지분할도 기존에 구획 지워진 그 경계에 맞추어 분할되었다. 도시정비법 제19조 제1항은 재개발의 조합원 자격을 정비구역 내의 토지등 소유자라고 규정하고 있는바, 청구외인 등이 1-4구역에서 조합원 자격을 부여받아 의결권을 행사해 왔으며, 이와 별개로 청구인 등도 1-3구역에서 독립적으로 조합원 지위를 부여 받아 조합원으로서 의결권을 행사해 왔다. 1-4구역의 청구외인 등은 구역 경계를 기준으로 자기구역에 해당하는 면적에 대한 재산평가를 하여 분양 자격을 인정 받았으며, 1-3구역의 청구인 등 역시 자기구역에 해당하는 면적만큼만 재산 평가하여 조합원 자격을 인정받았다. 피청구인 조합은 청구인 등에게 분양자격이 있다고 판단 하여 절차를 진행하여 왔으나 분양자격을 인정함이 부당하다는 ○○○구청장의 재검토요청 공문을 받고 신속한 절차 진행을 위하여 부득이 그 견해를 수용한다는 의견을 피력하고 있다. 그렇다면, 피청구인 조합이 2016. 1. 28. 청구인에 대하여 한 분양대상자 제외통지 처분은, 실질관계보다는 필지 분할에 따른 기준일을 형식적으로만 평가해 한 것으로서, 청구인이 소위 말하는 지분 쪼개기 등의 행동을 한 것도 아니고, 실질적인 조합원으로 대우 받아 온 엄연한 사실에 비추어 부당하다고 사료되므로 이 사건 분양대상 제외통지 처분은 위법하여 취소되어야 마땅하다. 다만, 청구인은 당초 피청구인을 조합으로 하면서 관할 관청인 ○○○구청장은 불명확하게 하였는데, 이후 양 당사자 모두 피청구인으로 청구한 것으로 선해 하였는바, ○○○구청장은 이 사건 처분을 한 당사자가 아니므로 이 부분에 대해서는 심판청구 요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이다. 7. 결 론 그렇다면, 조합을 피청구인으로 하는 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하고 ○○○구청장을 피청구인으로 하는 청구인의 주장은 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.