서울풍물시장 임대차계약 해지처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2008년 5월 (주)○○과 서울○○시장 임대차계약을 체결하여 영업을 해 오던 중, 임대차계약 당시 ○○벼룩시장 자치위원회 ○○지역 지역장이던 청구인이 서울○○시장 입점자 선정과 관련하여 ○○벼룩시장에서 영업을 하지 않은 자를 명단에 포함시킴으로써 임차인의 준수의무를 불이행 하였다는 이유로 피청구인이 2009. 6. 12. 청구인에게 서울○○시장 임대차계약 해지통보(이하 “이 사건 처분”이라 한다)를 하였다. 2. 청구인 주장 청구인은 서울○○시장 입점자 선정기준에 따라 입점계약을 체결한 적법한 입점자이고, 서울풍물시장 입점자 선정 당시 관리자로서 정당한 입점자를 선정하여 피청구인에게 통보하였으므로 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하다. 3. 피청구인 주장 청구인은 ○○벼룩시장에서 영업을 하던 자로서 이 부분과 관련하여 계약체결상의 문제는 없으나, 서울○○시장 입점자 선정 당시 청구인의 모친인 윤○○ 등 4인은 ○○벼룩시장에서 영업을 하지 않았던 자들인데도 불구하고 청구인이 지역장의 신분을 이용하여 이들의 명단을 입점대상자로 통보하였으므로, 입점대상자 명단 제출 시 작성된 확인서와 서울○○시장 임대차계약서 제10조 및 제11조를 근거로 한 피청구인의 이 사건 처분은 적법·타당하다. 4. 관계법령 공유재산 및 물품관리법 제27조 서울특별시 공유재산 및 물품관리조례 제21조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 서울○○시장 임대차계약서, 서울○○시장 공유재산 관리·운영 위·수탁협약서, 계약해지 통보서, 확인서 등 각 사본의 기재내용을 종합해 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 피청구인과 (주)○○이 2007. 10. 11. 체결한 서울○○시장 공유재산 관리·운영 위·수탁협약서의 내용을 요약하면 다음과 같다. - 다 음 - ○ 서울특별시(이하 “갑”이라 한다)와 (주)○○(이하 “을”이라 한다)은 서울○○시장(이하 “시장”이라 한다)의 공유재산 관리 및 시장 관리운영 위·수탁에 필요한 사항을 다음과 같이 협약·체결한다. 제2조(위탁범위)① “갑”이 “을”에게 관리·운영을 위탁하는 시장의 공유재산은 다음과 같다. 1. 토지 : 서울특별시 ○○구 ○○동 109-5(9,480㎡) 2. 건축물 : 상품 판매시설 및 부대시설 일체 3. 비품 및 장비(별도 대장작성 관리) ② “을”은 사업을 수행함에 있어 시장의 설치목적에 맞도록 다음 각 호의 사항을 수행한다. 1. 시장 점포 임대·차 계약, 공유재산 사용료 및 관리비용 징수 2. 상품판매 시설 및 부대시설, 비품·장비의 유지 및 관리 3. 서울○○시장 주변의 환경 및 노점정비와 주차구역의 관리 4. 고객의 안전유지 및 고객과 인근지역 주민의 피해·불만의 처리 5. 유통 및 상거래 질서의 확립 업무 6. 시장 활성화를 위해 “갑” 또는 “갑”이 인정하는 자가 위탁하는 사업 7. ○○벼룩시장 이전 및 상인 입주에 관한 사항 8. 그 밖에 시장의 관리를 위하여 필요하다고 “갑”이 인정하는 사항 나. 청구인이 2008년 5월 (주)○○과 체결한 서울○○시장 임대차계약서의 내용을 요약하면 다음과 같다. - 다 음 - ○ 서울특별시로부터 (주)○○이 위탁받아 관리하고 있는 서울특별시 공유재산인 서울○○시장에 대하여 (주)○○(이하 “갑”이라 한다)과 입점계약자(이하 “을”이라 한다)는 다음과 같이 서울○○시장 임대차계약(이하 “본 계약”이라 한다)을 체결함. 제10조(임차인의 준수의무) ① “을”은 관련조례, ○○시장 운영규정 및 기타 법규 등을 지켜야 하며, “갑”이 ○○시장 관리에 관하여 요구하는 제반 지시사항을 준수하고 선량한 관리자로서의 주의 의무를 다하여야 한다. 제11조(계약해지 등) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 “갑”은 본 계약을 해지할 수 있으며, 또한 갱신계약을 거절할 수 있다. 1. “을”이 제3조의 사용료를 2회 이상 연체한 때 2. “을”이 제4조의 관리비 등 제 경비를 3개월 이상 연체한 때 3. “을”이 정당한 사유 없이 3개월 이상 영업을 중지한 때 4. “을”이 “갑”에게 제출한 각종 서류가 허위 또는 부정한 방법에 의하여 작성·발급된 것으로 밝혀진 때 5. “을”이 제7조의 무단양도 또는 전대금지 사항 등을 위반한 때 6. “을”이 제10조의 규정을 위반하여 “갑”의 시정요구를 3회 이상 받은 때 7. “을”이 “갑”의 시정명령 등에 위반하여 허위 사실을 유포 또는 게시하여 “갑”의 상가관리 및 운영에 지장을 초래한 때 8. “을”이 불법 점유자에게 “갑”의 승인 없이 전기 또는 수도 등을 임의 공급한 때 다. 피청구인이 2009. 5. 21. 및 2009. 6. 2. 청구인에게 소명자료 요구 및 계약해지 예고 통보를 하자, 청구인은 2009. 6. 5. 피청구인에게 “입주상인의 명단제출과 관련하여 피청구인의 소명자료 요구 및 계약해지 예고통보는 부당하며 이에 대해 서울풍물시장 입점자들은 민·형사상 책임을 제기 하겠다”라는 취지로 회신하였다. 라. 피청구인의 2009. 6. 12.자 입주상인 명단제출 관련상인 계약해지 통보서에 따르면, 피청구인은 계약해지 예고통보에 대하여 소명기간 중 청구인이 제출한 회신문을 인정할 수 없고, 서울○○시장 임대차계약서 제10조(임차인의 준수의무)의 불이행을 근거로 청구인과의 임대차 계약해지를 통보한다는 취지로 기재되어 있다. 마. 청구인 등 ○○벼룩시장 자치위원회 지역대표 5인이 서명한 2008. 4. 8.자 확인서에 따르면, 자치위원회 소속 지역장들은 서울○○시장에 입주할 상인명단을 제출하면서 소속 상인의 인원수를 책임지고 입주시키고 소속 상인의 입주와 관련하여 민·형사상의 문제가 발생될 시에는 문제가 발생한 지역의 지역장 본인이 책임지고 처리한다는 취지로 기재되어 있다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 「공유재산 및 물품관리법」 제27조에 따르면, 지방자치단체의 장은 행정재산의 효율적인 관리를 위하여 필요하다고 인정하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지방자치단체 외의 자에게 그 재산의 관리를 위탁할 수 있다고 규정하고 있고, 「서울특별시 공유재산 및 물품관리조례」 제21조에 따르면, 재산관리관이 행정재산을 위탁하는 때에는 사용·수익허가의 대상범위와 허가기간 및 연간사용료·납부방법 등을 위탁계약에 포함하여야 한다고 규정하고 있다. 나. 판단 1) 위 인정사실에 의하면, 피청구인은 (주)○○과 서울○○시장의 공유재산 및 시장 관리운영 위·수탁 협약을 체결하면서 서울○○시장의 점포 임대·차 계약에 관한 사항을 (주)○○에게 위탁하였고, 이에 따라 (주)○○과 청구인이 서울○○시장 임대차계약을 체결하였으므로, 청구인의 임대차계약 요건이 존재하지 않거나, 허위 또는 부정한 방법으로 임대차계약을 체결한 것을 이유로 위탁자인 피청구인이 수탁자인 (주)○○에게 요구를 하거나 아니면 (주)○○이 직권으로 임대차계약을 해지 또는 취소할 수 있음은 별론으로 하고, 청구인의 임대차계약을 해지할 수 있는 권한은 피청구인이 아닌 (주)○○에게 있음에도 불구하고 이러한 권한이 없는 피청구인이 2009. 6. 12. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다. 2) 따라서, 이 사건 처분은 결과적으로 적법한 권한이 없는 자가 행한 것이므로 그 하자가 중대하고 명백하여 무효인 처분이다. 7. 결 론 그렇다면 이 사건 처분은 결과적으로 적법한 권한이 없는 자가 행한 것이어서 그 하자가 중대하고 명백하여 무효인 처분에 해당하므로 무효를 확인하는 의미에서 취소하기로 하여 주문과 같이 재결한다.