위반건축물 시정명령처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ☆☆시 ★★구 ○○○○로 283(●●지구) ◎◎◎◎◎ D동 ◇◇◇호(이하‘이 사건 건축물’이라 한다)의 소유자로, 2017. 7. 20. 이 사건 건축물에 대하여 매입을 원인으로 한 소유권이전등기를 완료하였다. 피청구인은 청구인이 이 사건 건축물을 복층으로 증축(40㎡)한 사항에 대하여 「건축법」 제14조 위반을 사유로 시정명령과 시정명령 촉구하였으나 원상복구 되지 않자 2019. 10. 1. 다시 시정명령(이하‘이 사건 처분’이라 한다) 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 건축물을 매입하여 2017. 7. 20. 소유권이전등기 하였고, 건물 안에 세입자가 경량철골조 40㎡(행위년도 2016, 불법증축: 복층)를 설치하여 사용하고 있다는 것을 뒤늦게 알게 되었다. 불법으로 설치하여 사용하는 것은 잘못 되었으나, 좁은 공간을 효율적으로 사용하려고 하다보니 「건축법」이 다소 완화되어야 한다고 생각한다. 권력을 가진 자는 불법으로 용도변경 하여 무단으로 사용하며 벌금내고 떳떳하게 사용하는데, 서민들은 좁은 공간을 이용하면서 젊은 알바생을 고용하여 상부상조하고 있다. 경제도 폭망하여 영업이 잘 되지 않는 상황에 이행강제금을 징수하겠다는 것은 서민의 생명줄을 끊겠다는 것이다. 물론 「건축법」을 위반한 것이 잘했다는 것은 아니지만 남의 땅을 침범하여 건축물을 증축한 것도 아니므로, 이것은 개선안을 마련하여 양성화할 수 있도록 제도적 장치가 필요하다고 생각한다. 허가받은 공간에서 영업행위를 할 경우 관할행정청에 신청하여 사용할 수 있도록 검토해주기를 바란다. 아파트나 원룸, 투룸도 복층으로 사용하고, 드레스룸·펜트리 가구 등 기타 증축행위를 하는 것이 현실이다. 가정집도 살아가기 위한 행위이고 상가가 한정된 공간을 이용하는 것도 살아가기 위한 행위이다. 2) 현 대통령도 어려운 서민을 위해서 최저임금 인상, 근로시간 단축, 비정규직 근로자 정규직 전환제도를 마련하고 있는 시점에 서민들의 어려움을 이해하지 못하고 이행강제금을 징수하겠다는 강수는 민주화시대에 있을 수 없는 일이다. 나쁜 짓 하지 않고 가족들과 먹고 살기 위해 최선의 노력을 하고 있는 가운데 서민들에게 공문을 보내서 압박하는 것은 문제가 있다고 본다. 시유지를 안고 건물이 있는 경우 세월이 흘러 시에서 거주하고 있는 서민에게 불하하여 완전하게 살 수 있도록 하는 경우가 많음을 참고하기 바란다. 서민복지, 복지 하지 말고 실제로 서민을 위해 걱정 없이 영업을 할 수 있도록 감히 이야기한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 처분 개요 2016. 6. 29. 이 사건 건축물에 대하여 당시 소유자 변○○에게 위반건축물 시정명령, 2016. 8. 29. 시정명령촉구, 2016. 10. 6. 이행강제금 부과계고 하였고, 2016. 7. 20. 건축물 소유자가 윤○○으로 변경되어 2016. 10. 13. 위반건축물 시정명령, 2016. 12. 30. 이행강제금 부과, 2017. 2. 23. 이행강제금 납부 최고 독촉을 하였다. 그 이후 청구인은 2017. 7. 20. 이 사건 불법증축 건축물을 매입하였다. 이에 따라 피청구인은 청구인에게 2017. 10. 17. 위반건축물 시정명령 하였으나 이후에도 「건축법」 위반사항이 해소되지 않아 2019. 10. 1. 위반건축물 시정명령 건으로 재시정명령을 통보하게 되었다. 2) 청구인의 주장 청구인은 2017. 7. 20. 이 사건 건축물 매입 후, 건축물 내에 세입자가 불법으로 경량철골을 설치하여 사용하고 있다는 사실을 알게 되었다. 또한 불법으로 설치하였다는 사실은 인정하고 있으나, 경제적 어려움과 영업장을 효율적으로 사용하기 위해 1층을 복층으로 증축한 사항은 「건축법」 관련 규정이 다소 완화되어야 한다는 주장을 하며 이 사건 처분이 부당하다고 심판청구 하였다. 3) 이 사건 처분의 적법성 「건축법」 제14조에서 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축을 하려는 자는 허가권자(특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장)에게 신고를 해야 한다고 명시되어 있는바 청구인은 불법증축된 건축물을 매입하였고 증축부분에 대하여 신고하지 않았으므로 이는 명백한 위반행위이다. 또한 「건축법」 제79조에 의거하여 허가권자는 불법증축된 건축물에 관해 건축주에게 필요한 조치를 명할 수 있기 때문에 청구인 소유의 불법증축 건축물에 대한 시정명령은 적법하며, 청구인이 주장하는 경제적 사정은 극히 개인적 사정이고, 「건축법」 관련규정 완화와 관련해서는 현재까지 개정된 사항이 없으므로 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다. 4) 결론 이 사건 처분은 적법한 처분이므로 청구인의 청구를 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6.“거실”이란 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방을 말한다. 8.“건축”이란 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다. 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하“건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. ④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2016. 1. 19.> 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011. 5. 30., 2015. 8. 11.> 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 ② 허가권자는 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등 대통령령으로 정하는 경우에 제1항에 따른 금액을 100분의 50의 범위에서 가중할 수 있다. <신설 2015. 8. 11.> ③ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.> ④ 허가권자는 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.> ⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다. <개정 2014. 5. 28., 2015. 8. 11.> ⑥ 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. <개정 2015. 8. 11.> ⑦ 허가권자는 제4항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013. 8. 6., 2015. 8. 11.> 제84조(면적·높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다. 【건축법 시행령】 제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2.“증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. 3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다. 라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다. 8. 층고: 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 한다. 다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 시정명령 사전통지서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ☆☆시 ★★구 ○○○○로 283(●●지구) ◎◎◎◎◎ D동 ◇◇◇호의 소유자이다. 나) 피청구인은 2016년 6월 이 사건 건축물 현장확인결과, 복층구조로 무단증축(경량철골조, 40㎡)하여 「건축법」 제14조를 위반하였다고 판단하였다. 다) 이에 피청구인은 2016. 6. 29. 건축주 변○○에게 시정명령하고 같은 해 8. 29. 시정명령 촉구, 같은 해 10. 6. 이행강제금 부과 계고하였다. 라) 이후 피청구인은 2016. 7. 20. 이 사건 건축물 소유주가 윤○○로 변경된 것을 확인하고 같은 해 10. 13. 시정명령, 같은 해 11. 15. 시정명령 촉구, 같은 해 12. 9. 이행강제금 부과계고, 같은 해 12. 30. 이행강제금 부과, 2017. 2. 23. 이행강제금 납부 최고, 2017. 3. 21. 이행강제금 분납 고지하였다. 마) 2017. 4. 15. 청구인은 이 사건 건축물을 매입하여 2017. 7. 20. 소유권이전등기 완료하였고, 피청구인은 청구인에게 2017. 9. 19. 처분사전통지(의견제출 안내), 같은 해 10. 16. 시정명령, 2018. 3. 8. 시정명령 촉구하였으며, 2019. 10. 1. 다시 시정명령 통지하였고 그 내역은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023253"></img> 2) 「건축법」 제14조에 의하면 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축을 하는 경우에는 미리 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 보며, 같은 법 제79조에 의하면 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 「건축법」 제2조제1항제6호에서 거실이란 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 그 밖에 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방으로, 「건축법 시행령」 제2조제2호에서 증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것으로 정의하고 있는데, 같은 법 시행령 제119조제1항에서 바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고 정하면서 제3호 라목의 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락 등은 바닥면적에 산입하지 아니한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 건축물의 불법 증축사실을 뒤늦게 알게 되었고, 이에 관하여 잘못이라고 생각은 하나, 좁은 공간을 효율적으로 사용할 필요성 등 「건축법」과 기타 제도의 완화가 필요하므로 이 사건 처분이 위법·부당하여 취소되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 이 사건 처분의 적법성 여부는 이 사건 건축물 내 복층구조물이 건축법상 거실에 해당하여 바닥면적에 산입되므로 신고대상인지 또는 「건축법 시행령」상 다락으로 볼 수 있어 바닥면적에 산입하지 않고 신고하지 않아도 되는지에 따라 결론을 달리하게 된다. 그리고 이는 법령에 비추어 이 사건 복층구조물의 용도와 구조 및 기능 등을 종합하여 개별적으로 판단되어야 한다. 다락이라 함은 「건축법」상 명확한 용어 정의는 없으나, 일반적으로 지붕과 천장 사이의 공간을 이층처럼 만들어 물건의 저장 등 부수적으로 사용하기 위한 공간이라 할 수 있는데 제출된 증빙자료에 의하면 상부와 하부로 나뉜 이 사건 복층구조물 공간이 아래층에서 운영 중인 근린생활시설(일반음식점)과 동일한 용도로 사용되고 있어 그 사용목적에 비추어 볼 때 사실상 영업장 면적이 늘어난 것으로 건축법상 거실로 봄이 타당하고, 다락 용도로 활용되고 있는 구조라고 보기 어렵다. 그렇다면 이 사건 구조물은 「건축법」 제2조제1항제6호의‘거실’로 볼 수 있어 같은 법 제14조제1항제1호에서 신고대상으로 규정한 증축·개축 또는 재축의 경우에 해당하고, 신고대상이 되는 바닥면적의 산입에 포함되는 경우라고 할 것이므로, 피청구인의 청구인에 대한 이 사건 처분은 적법·타당하다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.