이주단지분양처분취소청구

1. 사건개요 피청구인은 1999. 5. 15. 북한산국립공원 ◎◎동지역 자연환경지구내 청구인 등의 기존 가옥 18가구를 철거하고 하류 집단시설지구내로 이전하는 것을 내용으로 하는 공원사업시행계획을 결정ㆍ고시하고, 2000. 5. 12. ◎◎동이주단지 분양계획을 공고하여 같은 해 5. 15.부터 18.까지 이주대상자들의 분양신청을 접수하여 신청자들과 분양계약을 체결한 다음, 같은 해 6. 21. 위 1차 분양에 응하지 아니한 미신청자를 대상으로 2차 분양계획을 공고하여 같은 해 6. 26.부터 29.까지 청구인들을 포함한 1차 분양 미신청자들의 분양신청을 접수하여 같은 해 7. 5. 청구인들과 분양계약을 체결(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다. 2. 청구인들 주장 이에 대하여, 청구인들은 다음과 같이 주장한다. 가. 피청구인은 4,522㎡의 분양 총면적에 대하여 분양대상자들의 권리에 따라 공정하게 분양하여야 함에도 불구하고 기준도 없이 불균형하게 분양을 하고, 이 건 분양에 반대하는 청구인 등의 주장을 다수결에 의한 의결방식으로 처리하는 등 위법한 분양처분을 하였다. 나. 청구외 박○○의 경우 1985. 1. 1. 05:14경 ○○식당에 화재가 발생하여 그 건물이 모두 소실되어 존재하지 않고, 청구외 조○○의 경우 아카시아산장이 허가취소되었으며, 청구외 이◎◎의 경우 무허가 건물임에도 불구하고 피청구인은 이들에게 분양을 강행하고 있고, 또한 조건은 동일한데도 불구하고 어떤 경우는 일괄 분양해 주고 어떤 경우는 구별해서 따로 분양해 주는 등 당사자의 의견을 듣지 아니하고 일괄분양을 강행함으로써 분양대상자들에게 손해를 주고 있다. 다. 청구인들은 분양신청을 하고 2000. 7. 5. 그 용지의 매매계약을 체결하고 매매대금을 이미 지급하였는데, 피청구인이 그 분양대상지적을 확정함에 있어 불공정하게 분양대상지적을 정하고 있어 청구인들이 위법사실이 밝혀진 피분양자들의 분양을 취소하고 새롭게 공정한 분양을 할 것을 수차 요구하였으나 피청구인은 이를 이행하지 아니하고 있다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 이 건 ◎◎동 이주단지 분양대상지 9동(음식점 8동, 상가1동)의 건물부지는 1999. 5. 6. 환경부고시로 지정ㆍ고시되어 있어 각각 그 부지면적이 특정되어 있기 때문에 이주대상자들의 이해관계에 따라 임의적인 산술평균이나 가감조정이 현실적ㆍ법률적으로 불가능하고, 피청구인은 이 건 공원사업을 시행함에 있어 이주대상자 18명에 대하여 6회의 설명회 및 3회의 자율적 합의유도 등 충분한 자율적 협의과정을 거쳤으나 분양대상자들의 이해관계에 따른 합의불가로 원만한 분양계획수립이 불가능함에 따라 2000. 4. 14. 이주단지 공급방안으로 ① 철거보상과 이주단지 택지불하는 별도사안으로 분리시행하고 ② 상가(음식점영업)와 비상가(기도원ㆍ주택)를 구분 불하하며 ③ 이 사건 이주대상인 건물들은 모두 ○○시로부터 토지를 임대받아 사용하고 있는 것이므로 잔여토지 불하에 있어서는 ○○시로부터 토지사용허가를 득한 대지별 또는 생활상태별로 구분하여 불하하되, 1가옥 수인 소유자는 공유지분 또는 합의된 지분으로 불하하며 ④ 건축물관리대장상 적법 건축물면적으로 불하하되 잔여토지는 공평하게 분양한다는 기본계획을 수립ㆍ확정하였으며, 이 건 공원사업의 본래의 취지는 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 재해위험지구로부터의 재산과 생명의 보호 및 자연계곡의 복원을 목적으로 한 것으로서 이주대상자들의 수분양권 자체를 배제하지 않는 한 이주대상자에 대한 택지공급방법, 대상자의 선정 등에 있어서는 피청구인이 자유로이 선택할 수 있는 것이므로 청구인들이 이 건 분양이 분양대상자들의 권리에 따라 공정하게 이루어지지 않고 기준 없이 불균형하게 분양을 하고 있다는 주장은 전혀 근거가 없는 것이다. 나. 청구인들은 위 박○○의 경우 1985. 1. 1. 05:14경 화재가 발생하여 그가 소유한 건축물이 모두 소실되어 존재하지 않음에도 불구하고 피청구인이 분양을 강행하고 있다고 주장하나, 위 건축물은 1999. 5. 6. 북한산국립공원계획변경결정고시로 공원계획상 이주계획시설에 포함되었고, 적법한 건축물관리대장이 존재하고 있을 뿐만 아니라 피청구인이 지장물조서 작성 및 보상비 책정을 위한 실제현황조사에서도 건축물이 존재하는 것은 분명하며(이는 제일감정평가법인 및 미래감정평가법인에 의해서도 확인 된 것임), 건축물대장상의 면적을 초과하는 부분(무허가부분)은 다른 무허가건물 소유자와 마찬가지로 배제하였으므로 청구인들의 주장은 이유없다. 다. 청구인들은 위 조○○의 경우 건축허가가 취소되었음에도 불구하고 분양을 강행하고 있다고 주장하나, 위 조○○의 경우 건축물 연면적 140.87㎡ 중 53.99㎡는 말소되었으나 위 조○○가 위 53.99㎡에 해당하는 지분분양을 포기함에 따라 위 조○○의 포기지분을 분양대상자들에게 공평하게 배분하였으므로 청구인들의 주장은 이유없다. 라. 청구인들은 위 이◎◎의 경우 무허가 건물임에도 불구하고 분양을 강행하고 있다고 주장하나, 위 건축물은 1999. 5. 6. 북한산국립공원계획상 이주계획시설로 확정ㆍ고시되었을 뿐만 아니라 위 무허가 건물들은 모두 1989. 1. 24. 이전의 건물들인 바, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 부칙 제3조에 의거 무허가ㆍ무신고 건축물 소유자를 이주대책에 포함시킬 수 있는 것이고, 무허가건물에 대해서는 건축물 연면적을 배제하고 잔여토지 평균분할의 범위내에서 이주대상자에 포함한 것이므로 청구인들의 주장은 이유없다 할 것이며, 특히 청구인 최○○ 및 엄○○은 무허가 건물이어서 이들의 주장은 더더욱 근거가 없는 것이다. 마. 피청구인은 ◎◎동이주단지조성사업의 목적과 취지에 따라 이 사건 이주대상자에 대한 분양계획을 수립함에 있어 우선 적법건축물의 면적비율에 따라 1998. 10. 15. 결정ㆍ고시된 ◎◎동집단시설지구 국립공원계획을 적용하여 산정 배분하고, 잔여토지에 대하여는 이 사건 건물 철거이전의 대지에 대한 공유재산(○○시유지)사용허가 내역별 또는 생활상태별로 평균분할을 하였으며, 사실상 잔여토지 부분에 대한 분양방법은 피청구인이 특별분양의 방법에 의할 것인지 일반분양의 방법에 의할 것인지 자유로이 선택할 수 있는 것이어서 청구인들이 위 잔여토지에 대하여서도 당연히 구체적인 수분양권이 발생하는 것은 아니라 할 것이나, 피청구인은 이 사건 ◎◎동이주단지조성사업의 목적과 취지에 따라 잔여토지에 대하여서도 이주대상자들에게 특별분양한다는 계획을 수립함으로써 보다 많은 혜택을 부여하였는 바, 이와 같은 분양계획을 수립함에 있어 피청구인은 이주대상자들과 6회의 설명회 및 3회의 자율적 협의를 유도하였으나 원만한 합의를 이루지 못함에 따라 피청구인이 가장 합리적인 방안을 모색한 결과 위 이주대상자를 모두 포함할 수 있고 형평성을 최대로 기할 수 있는 방안으로서 잔여토지를 시유지 사용허가 내역별 또는 생활상태별로(상가업소별 및 비상가별)로 평균분할하는 분양계획을 수립ㆍ확정하여 사업시행당시의 이용현황대로 공유지분 또는 구분지분으로 분양을 완료하였으므로 청구인들의 위법분양 주장은 아무런 근거가 없는 것이다. 한편, 청구인들은 피청구인의 분양대상지적을 불공정하게 획정하고 있다고 주장하나, 이에 대해서는 당사자간에 분양지번은 확정측량후 부여하고 공유면적은 1/2씩 소유한다는 합의가 이루어진 사항이므로 청구인들의 위 주장은 이유없다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 자연공원법 제10조 내지 제15조, 제21조, 제49조의2 공공용지의취득및손실에관한특례법 제8조 동법시행령 제5조 나. 판 단 (1) 청구인 및 피청구인이 제출한 환경부고시 제1998-114호, 제1999-63호 및 제1999-68호, ◎◎동 이주단지조성 및 이주사업추진계획 보고, 상업시설지불하방안, 1999년도 사용허가 내역, ◎◎동이주단지 분양면적 조정, ◎◎동이주단지 분양 계획, ◎◎동이주단지 2차 분양 계획, 상가위치 추첨결과 보고, 토지포기 각서, 인증서, 용지매매계약서, 물건평가조서, 건축물관리대장, 평가서, 민원회신 등을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 피청구인은 북한산국립공원내 ◎◎동계곡 상류의 재해위험지구에 있는 노후건물 18가구 57동을 계곡 하류 집단시설지구로 이전하여 주민의 생명과 재산을 보호하고, 공원지정 이전부터 난립된 노후, 경관불량 건물을 이전시킴으로써 본래의 자연계곡을 복원할 목적으로 1998. 10. 15. 환경부고시 제1998-114호로 북한산국립공원 ◎◎동집단시설지구 토지이용계획 및 공원시설계획을 변경ㆍ고시하였고, 1999. 5. 6. 환경부고시 제1999-63호로 ◎◎동집단시설지구 상류측 자연환경지구내 기존 가옥 18가구(부대시설 포함)를 철거하고 하류 집단시설지구내로의 이전하기로 하는 내용의 북한산국립공원계획을 변경결정ㆍ고시하였으며, 같은 달 15. 경기도 ○○시 ○○동 229-104번지 일원 12,443㎡(상업시설지 4,522㎡, 주차시설지 3,310㎡)에 ◎◎동집단시설지구 주차장 및 상업시설지 조성사업, 자연환경지구 주택(상가)철거를 내용으로 하는 북한산국립공원 공원사업시행계획을 결정ㆍ고시하였는데, 물건세목조서에 의하면 청구인 이◎◎, 최○○는 경기도 ○○시 ○○동 229의 116에서 ○○산장을, 청구인 이◎◎, 청구외 엄○○는 같은 동 229의 122에서 각각 ◎◎산장, ○○집을, 나머지 14인은 각각 주택을 소유하거나 산장 또는 식당을 경영하여 온 것으로 되어 있다. (나) 피청구인은 1999. 3. 30. 관할지방자치단체인 ○○시장과의 협의를 거쳐 1999. 7. 16.부터 같은 해 11. 2.까지 4회에 걸쳐 ◎◎동이주단지조성사업관련 주민설명회를 통하여 추진계획을 설명하고, 2000. 1. 25.부터 같은 해 2. 10.까지 3회에 걸쳐 이주대상자들의 합의를 유도하였으나 합의가 성립되지 않아 같은 해 4. 14. 상업시설지 불하방안을 최종 확정ㆍ발표하였는 바, 그에 따르면 철거보상과 이주단지 택지불하는 별도 사안으로 분리하여 시행하고, 상가(음식점영업)와 비상가(기도원, 주택)는 구분하여 ○○시로부터 토지임대료 지불자에게 불하하는데, 1가옥 수인 소유자는 공유지분으로 또는 합의된 지분으로 불하하고, 건축물대장상 적법건축물 면적을 인정하고 잔여지는 공평하게 불하하는 것을 기본원칙으로 하는 것으로 되어 있으며, 이 기본원칙에 따라 우선 건축물대장상의 면적비율에 따라 산정하여 배분하고, 무허가 건물에 대해서는 건축물 연면적을 배제한 다음, 잔여토지에 대하여는 적법한 건물이나 무허가 건물이나 건물 철거이전의 대지에 대한 공유재산사용허가 내역별 또는 생활상태별로 평균하여 분할하여 이주대상자들에게 별지와 같이 ◎◎동지구 토지매각(안)을 결정하였다. (다) 피청구인은 ◎◎동이주단지 조성사업이 완료됨에 따라 2000. 5. 12. 북한산국립공원 ◎◎동지역 자연환경지구 주택(상가)철거 대상자들을 대상으로 ◎◎동이주단지 분양계획을 공고하고, 같은 해 5. 15.부터 5.18까지 이주대상자 11인의 분양신청을 접수하였으며, 같은 해 5. 24. 청구외 조○○가 건축물대장상 말소된 53.99㎡에 해당하는 지분분양을 포기함에 따라 이 면적에 대하여 분양대상자들에게 평균분할을 하여 별지와 같이 ◎◎동지구 토지매각(안)을 조정한 다음, 상가추첨을 한 결과에 따라 같은 해 5. 30.부터 7. 5.까지 1차 분양신청자 전원에 대하여 토지매각조정(안)과 같은 면적에 대하여 각각 분양계약을 체결한 다음, 2000. 6. 21. 위 1차 분양 미신청자를 대상으로 분양대상자가 매입의사가 없거나 매입을 거부하는 잔여 토지에 대하여는 경기도 ○○시 개발제한구역내에 거주하는 타인에게 일반분양을 할 수 있다는 내용으로 제2차 ◎◎동이주단지 분양계획을 공고하고, 같은 해 6. 26.부터 6. 29.까지 청구인들을 포함한 6인의 분양신청을 접수하여, 같은 해 7. 3. 상가추첨을 한 결과에 따라 같은 해 7. 4.부터 7. 5.까지 토지매각조정(안)과 같은 면적에 대하여 각각 분양계약을 체결하였다. (2) 살피건대, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(이하 “법”이라고 한다) 제8조제1항, 법시행령 제5조제1항, 제5항 및 법시행규칙 제27조의2 제3항 등은 법 소정의 공공사업의 시행자로 하여금 그 사업시행으로 인하여 생활근거를 상실하게 되는 이주자들에 대하여 택지를 조성하여 공급하는 등의 이주대책을 수립ㆍ실시하도록 규정하는 한편, 구체적인 이주대책의 내용 등에 관하여는 상세한 규정을 두지 아니한 채 사업시행자의 처분에 맡기고 있으므로, 사업시행자는 구체적인 이주대책을 수립ㆍ실시함에 있어 이주택지의 수량이나 그 공급대상자의 선정 등에 관하여 재량을 가진다고 할 것이고, 따라서 그러한 이주택지 공급대상자의 선정을 위하여 필요한 기준을 설정하는 것 역시 사업시행자의 재량에 속한다고 할 것이므로, 그와 같이 설정된 기준은 그것이 객관적으로 합리적이 아니라거나 타당하지 않다고 볼 만한 다른 특별한 사정이 없는 한 존중되어야 할 것이다. 위 인정사실에 의하면, 피청구인이 법상의 공공사업에 해당하는 이 건 공원사업을 시행하는 과정에서 ◎◎동집단시설지구 상류측 자연환경지구내 기존 가옥 18가구를 철거하고 이들을 하류 집단시설지구내로의 이전하기로 하는 내용의 공원사업시행계획을 결정ㆍ고시하고, 이주대책을 수립ㆍ실시하면서 관할지방자치단체와 협의하고, 주민설명회를 통하여 추진계획의 설명하고 이주대상자들의 합의를 유도하였으나 합의가 성립되지 않아, 이주단지 공급방안의 기본원칙을 상가와 비상가를 구분하여 ○○시로부터 토지임대료 지불자에게 불하하고, 1가옥을 수인이 소유하는 경우 공유지분 또는 합의된 지분으로 불하하며, 건축물대장상의 건축물 면적을 인정하고 잔여지는 공평하게 불하하는 것으로 결정하고, 그 기본원칙에 따라 토지매각(안)을 정하였으며, 그 후 위 조○○가 건축물대장상 말소된 53.99㎡에 해당하는 지분분양을 포기함에 따라 이 면적에 대하여 다시 분양대상자들에게 평균분할을 하여 토지매각(안)을 조정한 다음, 분양신청을 받아 상가추첨을 한 결과에 따라 분양신청자 전원에 대하여 토지매각조정(안)과 같은 불하면적에 대하여 각각 분양계약을 체결한 사실을 인정할 수 있고, 청구인들의 주장과는 달리 위 박○○의 건물은 건축물관리대장상 등재되어 있으며, 위 조○○의 경우 건축물관리대장상 말소된 부분에 대하여는 그 부분에 대한 지분을 반납받아 분양대상자들에게 평균분할을 하였고, 무허가 건물에 대하여는 건축물 연면적을 배제한 채 잔여토지에 대하여만 건물 철거이전의 대지에 대한 공유재산사용허가 내역별 또는 생활상태별로 평균분할하여 분양계약을 체결한 사실에 비추어 보면, 이 건 처분은 피청구인이 법상의 이주대책에 관하여 인정되는 재량의 범위 내에서 분양대상자들에게 분양신청을 받아 분양계약을 체결한 것으로서, 그 내용이 객관적으로 합리성을 인정할 수 없거나 타당하지 않다고 볼 특별한 사정이 없으므로 이 건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인들의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.