임대사업자 등록말소 거부처분 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○로○○○번길 ○-○○(○○동 ○○○○-○) 소재 다가구주택 4채(▽01호ㆍ▽02호ㆍ△01호ㆍ△02호, 이하 ‘이 사건 주택’라 한다)를 소유한 자로, 2022. 3. 24. 이 사건 주택 중 △02호의 방 2개(58.75㎡) 중 1개(32.5㎡), 같은 해 4. 19. 이 사건 주택 중 △01호의 방 2개(60.79㎡) 중 1개(34.54㎡)에 대한 각 임대차계약을 체결하여 거래신고 후, 같은 해 5. 16. 피청구인에게 이 사건 주택에 대한 임대사업자 등록신청[장기일반 민간매입임대주택, ▽01호ㆍ△01호(60.79㎡), ▽02호ㆍ△02호(58.75㎡)]을 하였고, 피청구인은 같은 해 5. 19. 청구인에게 임대사업자 등록신청 수리 및 등록증 교부를 통지하였다. 이후 청구인은 2023. 6. 19. 피청구인에게 임대주택의 공부(건축물대장)상 현황이 이 사건 주택 중 실제 임대한 면적 현황과 다르게 등록되었다며 임대사업자 등록말소를 신청하였고, 피청구인은 같은 해 6. 30. 청구인에게 ‘해당 임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)에 따라 적법하게 등록되었고 건축물대장과 임대사업자로 등록된 민간임대주택 현황도 일치하여 임대사업자 등록말소 요건에 해당하지 않아 말소 불가’라는 이유로 임대사업자 등록말소 신청을 거부(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【민간임대주택에 관한 특별법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다. 7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 1. 삭제 <2018. 1. 16.> 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 ③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. ⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다. 1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 2. 해당 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 제43조의 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 3. 해당 신청인의 국세 또는 지방세 체납 기간, 금액 등을 고려할 때 임차인에 대한 보증금반환채무의 이행이 현저히 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. <개정 2020. 6. 9., 2020. 8. 18., 2021. 3. 16., 2021. 9. 14., 2023. 3. 28.> 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우 2. 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 후 대통령령으로 정하는 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우 3. 제5조제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우 4. 제5조제6항의 등록기준을 갖추지 못한 경우 5. 제43조제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우 6. 제43조제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우 7. 제44조에 따른 임대조건을 위반한 경우 8. 제45조를 위반하여 임대차계약을 해제ㆍ해지하거나 재계약을 거절한 경우 9. 제50조의 준주택에 대한 용도제한을 위반한 경우 10. 제48조제1항제2호에 따른 설명이나 정보를 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제공한 경우 11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우 12. 임대사업자가 보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생하였다고 대통령령으로 정하는 경우 13. 제46조에 따른 임대차계약 신고 또는 변경신고를 하지 아니하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제61조제1항에 따라 보고를 하게 하였으나 거짓으로 보고하거나 3회 이상 불응한 경우 14. 제49조제1항에 따른 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 15. 국세 또는 지방세를 체납하여 보증금반환채무의 이행과 관련한 임차인의 피해가 명백히 예상되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 16. 임차인에 대한 보증금반환채무의 이행과 관련하여 「형법」 제347조의 죄를 범하여 금고 이상의 실형(집행유예를 포함한다)을 선고받고 그 형이 확정된 경우 17. 그 밖에 민간임대주택으로 계속 임대하는 것이 어렵다고 인정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다. ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다. ④ 임대사업자가 제1항제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 제2항에 따른 청문 통보를 받은 경우 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 한다. ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. <개정 2020. 8. 18., 2021. 3. 16.> ⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. <개정 2020. 8. 18.> [시행일: 2023. 9. 29.] 제6조제1항제15호 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다. ③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다. ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. 1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제4호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 10년 임대 이후 매각하는 경우 3. 제6조제1항제11호에 따라 말소하는 경우 ⑤ 임대사업자가 제2항에 따라 임대의무기간 동안 다른 임대사업자에게 민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 임대의무기간이 지난 후 공공지원민간임대주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다. ⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다. 【민간임대주택에 관한 특별법 시행령】 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ② 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다. 1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자 2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 “사업계획승인”이라 한다)을 받은 자 나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 한다)를 받은 자 다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자 라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자 1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자 2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자 3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 가. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 나. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 “부동산투자회사”라 한다) 다. 「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 해당하는 투자회사(이하 “투자회사”라 한다) 라. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항에 따른 집합투자기구(이하 “집합투자기구”라 한다) 마. 소속 근로자에게 임대하기 위하여 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정한다) 4. 삭제 <2018. 7. 16.> ④ 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. ⑤ 제4항에 따라 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신청서를 받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송하여야 한다. ⑥ 제4항 또는 제5항에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다. ⑦ 임대사업자는 제4항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다. ⑧ 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에도 불구하고 「도로명주소법 시행령」 제10조제3항, 제11조제5항, 제13조제5항, 제14조제7항, 제15조제5항, 제16조제7항, 제17조제2항, 제24조, 제26조제1항ㆍ제3항 및 제6항에 따라 부여되거나 변경ㆍ폐지된 경우 민간임대주택의 주소를 직권으로 변경할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 민간임대주택을 등록한 임대사업자에게 그 사실을 알려야 한다. 제5조(임대사업자 등록의 말소) ① 법 제6조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 일정 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. <개정 2018. 7. 16., 2019. 10. 22., 2023. 9. 26.> 1. 제4조제2항제2호가목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 6년 2. 제4조제2항제2호나목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 4년 3. 제4조제2항제2호다목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 3개월 4. 제4조제2항제2호라목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 1년 5. 제4조제2항제3호 각 목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 6년 6. 삭제 <2018. 7. 16.> ④ 법 제6조제1항제3호 또는 제11호에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. 이 경우 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신청서를 제출받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송해야 한다. <신설 2020. 12. 8.> 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조제1항에서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다. 2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다. ③ 법 제43조제4항제1호에서 “대통령령으로 정하는 경제적 사정 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호 및 제5호나목의 경우로 한정한다. 1. 2년 연속 적자가 발생한 경우 2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우 3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우 4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우 5. 임대사업자의 상속인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 임대사업자로서의 지위 승계를 거부하는 경우 나. 법 제5조의6 또는 제5조의7에 해당되어 등록이 제한되는 경우 ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제43조제4항제2호에 해당하여 같은 항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 주택의 총 양도가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 초과하지 아니하는 범위에서 허가하여야 한다. ⑥ 법 제43조제4항에 따른 말소 신청에 관하여는 제5조제4항을 준용한다. 구【민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙】[시행 2023. 1. 1.] [국토교통부령 제1183호, 2022. 12. 30. 일부개정] 제2조(임대사업자의 등록 등) ① 법 제5조제1항 및 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제4조제3항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 별지 제1호서식의 임대사업자 등록신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 제출(정보통신망을 이용한 제출을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 이 경우 「재외국민등록법」 제2조에 따른 재외국민(이하 “재외국민”이라 한다)이나 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제2조제4호의 외국인등(이하 “외국인”이라 한다)인 경우에는 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 9. 등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우: 임대차계약서 사본 제4조의5(임대사업자 등록의 말소) ① 영 제5조제4항에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 별지 제6호의7서식의 임대사업자 등록 전부(일부) 말소 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. 1. 등록 말소 대상임을 증명할 수 있는 서류 2. 별지 제6호의8서식의 임대사업자 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서(법 제6조제1항제3호 및 제11호에 따라 임차인의 동의가 있어야 하는 경우만 해당하며, 해당 임차인의 동의를 모두 받은 날부터 1개월 이내의 것을 말한다) 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서이 사건 청구서, 답변서, 등기사항전부증명서, 임대사업자 등록신청서, 임대사업자 등록증, 민원회신서, 임대사업자 등록말소신청서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○로○○○번길 ○-○○(○○동 ○○○○-○) 소재 다가구주택 4채(▽01호ㆍ▽02호ㆍ△01호ㆍ△02호)인 이 사건 주택을 소유한 자로, 2022. 3. 24. 이 사건 주택 중 △02호의 방 2개(58.75㎡) 중 1개(32.5㎡)를, 같은 해 4. 19. 이 사건 주택 중 △01호의 방 2개(60.79㎡) 중 1개(34.54㎡)를 각 임차하는 임대차계약을 체결한 후 해당 거래를 신고하였다. 나) 청구인은 2022. 5. 16. 피청구인에게 이 사건 주택에 대하여 장기일반 민간매입임대주택, ▽01호ㆍ△01호(60.79㎡), ▽02호ㆍ△02호(58.75㎡) 내용으로 임대사업 등록신청을 하였다. 다) 이에 피청구인은 임대사업 등록요건을 검토하여 2022. 5. 19. 청구인에게 임대사업 등록신청 수리 및 등록증 교부를 통지하였다. 라) 이후 청구인은 2023. 3. 9. 국토교통부에 ‘다가구주택의 세대분리 관련 문의’를 국민신문고 민원으로 제기하여, 같은 해 3. 27. 국토교통부로부터 ‘건축물대장상 세대분리가 되지 않은 경우 임대사업자 등록이 어려울 수 있고, 임대보증금 보증보험 역시 가입할 수 없으며, 세제혜택 등이 주어지는 임대주택의 경우, 특히 다가구주택은 실별 면적에 따라 재산세 감면 혜택 등이 상이하게 적용되므로 임대주택에 위법사항이 없어야 하고, 임대주택의 공부상 내용과 현재 사용현황이 일치해야 등록 가능하나, 위 내용에도 불구하고 등록이 되었다면 이는 등록되지 않아야 하는 주택이 등록된 것으로 관할 지자체장의 판단에 따라 직권 말소 사유에 해당하며, 건축물대장상 세대분리가 되지 않는다면 해당 임대주택 등록을 말소하여야 함’이라는 내용의 답변을 회신받았다. 마) 이후 청구인은 2023. 6. 19. 피청구인에게 임대주택의 공부상 현황이 이 사건 주택 중 실제 임대한 면적 현황과 다르게 등록이 되었다며 임대사업자 등록말소를 신청하였다. 바) 피청구인은 2023. 6. 30. 청구인에게 ‘해당 임대주택은 적법하게 등록되었고 건축물대장과 임대사업자로 등록된 민간임대주택 현황도 일치하여 임대사업자 등록말소 요건에 해당하지 않아 (자발적)말소 불가’라는 이유로 임대사업자 등록말소 신청을 거부하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 처분의 적정 여부 민간임대주택법 제6조제1항에서는 “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.”라고 정하면서, 같은 항 제3호에서 “제5조제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우”를, 같은 항 제11호에서 “제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택법(법률 제17482호 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정)하는 경우”를 규정하고, 같은 법 시행령 제5조제4항에서는 “법 제6조제1항제3호 또는 제11호에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.”라고 규정하며, 그 위임에 의한 같은 법 시행규칙 제4조의5제1항에서는 “영 제5조제4항에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 별지 제6호의7 서식의 임대사업자 등록 전부(일부) 말소 신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다.”라고 정하면서 그 서류로 “등록 말소 대상임을 증명할 수 있는 서류”(제1호)와 “별지 제6호의8서식의 임대사업자 등록 말소 신청에 관한 임차인 동의서(법 제6조제1항제3호 및 제11호에 따라 임차인의 동의가 있어야 하는 경우만 해당하며, 해당 임차인의 동의를 모두 받은 날부터 1개월 이내의 것)”(제2호)를 정하고 있다. 위의 민간임대주택법 및 같은 법 시행령과 같은 법 시행규칙의 규정에 비추어 볼 때, 민간임대주택법은 임대사업자가 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있는 경우를 같은 법 제6조제1항 각호에서 정하는 경우로 열거하고 있으며, 그 중 임대사업자의 신청에 의하여 등록을 말소할 수 있는 경우는 ‘제5조제1항에 따라 등록한 날부터 3개월이 지나기 전(임대주택으로 등록한 이후 체결한 임대차계약이 있는 경우에는 그 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다) 또는 제43조의 임대의무기간이 지난 후 등록 말소를 신청하는 경우’(제3호), ‘종전의 민간임대주택법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정)하는 경우’로 제한된다. 그렇다면, 민간임대주택법 제5조에 따라 등록한 임대사업자가 스스로 등록말소를 신청하기 위하여는 같은 법 제6조제1항제3호 또는 제11호의 요건을 갖춘 경우에 한하여 등록 말소 신청서에 위 각호의 등록말소 대상임을 증명할 수 있는 서류와 임차인의 동의서를 첨부하여 등록의 말소를 신청하여야 한다. 그런데 청구인이 2023. 6. 19. 피청구인에게 제출한 임대사업자 등록(전부)말소 신청서를 보면, 등록말소 신청서에 첨부하여야 할 위의 서류가 첨부되지 않았을 뿐만 아니라, 청구인이 피청구인에게 제출한 ‘임대사업자 등록말소 청구 사유(기타 사유)’ 및 이 사건 심판청구의 원인에 의하더라도 청구인이 신청한 등록말소의 사유는 임대주택의 공부상 내용과 실제 사용(임대)현황이 일치하지 아니하여 등록이 말소되어야 한다는 것에 불과하여 그 자체로 위 민간임대주택법 제6조제1항제3호 또는 제11호에서 정하는 등록말소 신청 대상에 해당하지 아니한다. 따라서 청구인이 주장하는 사유가 민간임대주택법상 등록사항의 변경신고 대상인지 또는 등록의 직권말소 대상인지 여부는 별론으로 하더라도, 청구인의 등록말소 신청은 민간임대주택법상 임대사업자가 등록말소를 신청할 수 있는 요건을 갖추지 못하였으므로, 이를 이유로 등록말소를 거부한 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이고 청구인의 이 사건 청구는 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.