임대사업자등록말소처분취소

1. 사건의 개요 청구인은 2007. 5. 21. ○○○구 ○○동 275-1 외 1필지 ○○홈타운에 대하여 임대호수를 6세대로 하여 00구에 임대사업자로 등록한 후, 2007. 11. 21.에 주소변경 및 임대주택의 임대호수를 6세대에서 5세대로 변경하는 내용으로 임대사업자 등록사항 변경신고서를 피청구인에게 제출하였으나, 피청구인은 2007. 12. 20.자로 임대사업자명의와 등기부상 소유자 명의가 불일치하다는 사유로 주택임대사업자 등록을 말소(이하, ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다. 2. 청구인 주장 청구인은 피청구인이 임대사업자 명의와 임대주택의 등기부상의 명의가 일치하지 않는 사유로 이 사건 처분을 하였으나, 임대주택시행령 제6조에서는 ‘2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우 공동명의로 등록하여야 한다’고 되어 있어 건설임대주택의 경우는 반드시 공동으로 소유해야한다고 규정되어 있지 않고, 단지 사업자 등록시 건축허가서상의 건축주 명의와 임대사업자명의가 동일한지를 확인하는 절차는 있으나 건설 이후에 동일 여부를 확인하는 절차가 따로 없는데 이를 이유로 말소한 것은 위법하고, 또한 임대사업자등록을 말소처분하고자 하는 경우 청문절차를 밟도록 하고 있음에도 청문절차 없이 즉시 말소처분을 하였는데 이 역시 명백한 위법행위라 할 수 있어 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 청구인의 임대사업명의는 3인 공동명의로 되어 있으며, 이는 임대주택으로 등록된 각 호수에 대한 소유권이 3인의 공동명의라는 것을 의미하는 것인데 실제는 202호는 ○○○ 명의로, 103호는 ○○○ 단독명의로 되어 있어 각 6호 모두 사업자와 소유자 일치하지 않아 사실상 소유권이 없는 주택이 되므로 임대사업을 할 수 없는 경우에 해당한다. 또한 피청구인은 청구인의 임대사업자 변경등록신청 시 청구인에게 임대의무기간(5년)을 준수하도록 안내하였으나, 청구인의 경제적인 어려움을 듣고 건설교통부에 질의를 통해 임대주택변경등록 처리를 하려고 공부를 확인하는 과정에서 소유권 불일치 사실을 알게 되었으며, 청구인과 수차례 유선통화를 했고 청구인의 구청방문 시, 임대사업자등록이 말소될 예정이고 그 사유를 안내하였음에도 청문을 하지 않았다는 주장은 이유가 없으므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 4. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 행정절차법 제21조, 제22조 임대주택법 제11조, 제20조 나. 판 단 (1) 청구인 및 피청구인이 제출한 관계서류 등을 종합하면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. (가) 청구인은 2007. 5. 7. 건축관계자(건축주) 변경신고서 처리 통지(○○○ → ○○○, ○○○, ○○○) 받고, 2007. 5. 21. 임대사업자등록증을 교부받았다. (나) 또한, 청구인은 2007. 10. 1. 사용승인서를 교부받았고, 2007. 11. 21. 임대사업자 등록사항 변경 신고서를 제출하였고, 피청구인으로부터 2007. 12. 20. 주택임대사업자 등록말소 안내공문을 통보 받았다. (2) 이 사건 처분의 위법·부당여부에 대하여 살펴본다. (가) 우선, 이 사건 관계법령인 임대주택법 제11조 제1항, 제20조 및 행정절차법 제21조, 제22조 등을 종합하여 보면, 행정청이 임대주택법 제11조 제1항에 의하여 임대사업자의 등록을 말소하기 위하여는 청문을 실시하여야 하고, 다만 행정절차법 제22조 제4항, 제21조 제4항에서 정한 예외사유에 해당하는 경우에 한하여 청문을 실시하지 아니할 수 있다. (나) 이와 관련하여 다른 사항은 별론으로 하고, 청구인은 피청구인이 이 사건 처분을 함에 있어서 청문절차 없이 임대사업자등록말소처분을 하여 이 사건 처분은 위법하다고 주장하고, 이에 대하여 피청구인은 수차례 청구인과의 전화통화 등을 통하여 법적사실들을 안내해 실질적인 청문이 이루어졌다고 주장한다. (다) 청문제도는 행정처분의 사유에 대하여 당사자에게 변명과 유리한 자료를 제출할 기회를 부여함으로써 위법사유의 시정가능성을 고려하고 처분의 신중성을 기하려는데 그 취지가 있으므로 행정청이 침해적 행정처분을 함에 있어 청문을 실시하지 않아도 되는 예외적인 경우에 해당하지 않는 한 반드시 청문을 실시하여야 한다. 다만 행정절차법 제21조 제4항 제3호는 당사자의 권익을 제한하는 침해적 행정처분을 할 경우 청문을 실시하지 않을 수 있는 사유로서 “당해처분의 성질상 의견청취가 현저히 곤란하거나 명백히 불필요하다고 인정될 만한 상당한 이유가 있는 경우”를 규정하고 있으나, 여기에서 말하는 “의견청취가 현저히 곤란하거나 명백히 불필요하다고 인정될 만한 상당한 이유가 있는지 여부”는 당해 행정처분의 성질에 비추어 판단하여야 할 것이다. (라) 피청구인은 청문을 실시하지는 않았으나 청구인과 등록말소예정과 그 사유에 대하여 전화로 통화하였고, 청구인이 구청을 방문하였을 때 청구인의 사정을 듣고 법적인 적용 및 사실 등에 대하여 안내를 하였으며, 또한 청구인이 구청장에게 면담을 요청하고도 면담에 응하지 않았으므로 실질적인 청문이 충분히 이루어졌다고 주장하고 있으나. 피청구인이 주장하는 전화통화나 안내 등의 사정만으로는 의견청취가 명백히 불필요하다고 인정될만한 상당한 이유가 있는 경우에 해당하는 것으로 볼 수 없으며, 피청구인이 청구인의 면담요청에 응했으나 청구인이 면담하지 않았다는 점을 인정한 자료가 없다. 따라서 이 사건 처분은 행정절차법상 반드시 실시하여야 하는 청문철차를 결여한 것으로 위법하다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유 있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하고 주문과 같이 재결한다.