임대사업자 등록사항 변경신고 거부처분 취소청구 등

1. 사건개요 가. 청구인들은 2019. 3. 24. ○○○지구 주택재개발정비사업조합과 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 일원에 소재한 ○○○○○○○○ ○○○동 ○○○○호와 ○○○동 ○○○○호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 분양권 공급계약을 체결한 조합원으로서 위 조합에 토지를 제공한 이유로 계약금, 중도금, 잔금 등 분담금이 없는 자이고, 2020. 2. 17. 경기도 □□시 □□구 □□□로 □□□□ 소재 □□□□□□□아파트 □□□동 □□□□호를 민간매입임대주택으로서 장기일반민간임대주택(8년)으로 최초 등록을 한 후 2021. 11. 16. 피청구인에게 이 사건 부동산을 민간임대주택에 추가하는 내용의 ‘임대사업자 등록사항 변경신고서’를 제출하였다. 나. 피청구인은 2021. 11. 25. 청구인들에게 아파트 조합원 자격 상태로 신청한 이 사건 부동산의 민간건설임대주택 변경등록은 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 제2조에서 정하는 민간건설임대주택에 해당하지 않아 변경신고 수리가 불가하다는 이유로 임대사업자 등록사항 변경신고 거부처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인들 주장 1) 이 사건의 경위 청구인들은 공동으로 주택임대사업을 하고자 재개발사업이 진행 중인 ‘○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○○번지 및 ○○○-○○번지’ 주택 및 부속토지에 대하여 2018. 8. 22. 매수계약을 체결하였다. 이후 청구인들은 2019. 2. 18. 동호수 전산추첨으로 이 사건 부동산을 배정받았고, 2019. 3. 24. 재개발조합 및 시공사와 조합원 간의 공급계약을 체결하였다. 기왕에 구입하여 보유하고 있던 □□시 □□구 □□□로 □□□□ 소재 □□□□□□□ 아파트 □□□동 □□□□호 아파트를 2020. 2. 17. ‘장기일반민간임대주택’으로 임대사업자등록을 하였다. 그리고 이 사건 부동산이 2021년 12월 말경에 완공될 예정이므로 이 사건 부동산을 ‘장기일반민간임대주택’으로 추가하는 ‘임대사업자 등록사항 변경신고서’를 제출하게 된 것이다. 이에 피청구인은 “아파트 조합원 자격의 건설임대 주택신청은 민간건설임대주택에 해당사항이 없어 수리가 불가하다”라고 하며 같은 해 11. 25. 임대등록을 거부하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 이 사건의 쟁점 재개발조합의 조합원으로서 취득한 이 사건 부동산을 민간임대주택법에 따른 ‘민간건설임대주택’으로 보아 ‘장기일반민간임대주택’으로 등록이 가능한지 여부이다(민간임대주택법 제2조제5호에 따라 아파트를 임대하는 ‘민간매입임대주택’의 경우 “장기일반민간임대주택”에서 제외한다). 3) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당성 민간임대주택법 제2조제2호가목에서는 “민간건설임대주택”을 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’이라고 정의하고 있다. 건물신축의 경우 자재비와 노무비 등 건설원가를 본인이 부담하고 그 건물을 원시취득하는바, 재건축조합의 조합원도 각자 부담할 본인의 자금으로 건축절차의 편의상 조합을 통하여 건축하는 것이므로 건축자금의 제공자인 조합원이 그 건물을 원시취득한 것이다. 이는 결국 조합원이 종전의 대지 위에 그가 출자한 옛 건물을 헐고 새로운 건물을 신축하여 취득한 경우와 실질적으로 동일하다. 따라서 재개발조합의 조합원인 청구인들이 임대사업자로서 임대를 목적으로 조합원용 건물(아파트)을 취득하는 경우에는 그 건물을 민간임대주택법상의 ‘민간건설임대주택’으로 볼 수 있으므로 민간임대주택법 제2조제5호의 ‘장기일반민간임대주택’으로 등록이 가능함에도 이를 거부하는 것은 위법ㆍ부당하므로 취소되어야 한다. 이에 대해서는 대법원 판례(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010두6427 판결)에서도 같은 취지의 내용이 있다. 그리고 임대사업자 등록은 행정관청의 인ㆍ허가 사항이 아니라 일반적인 등록사항으로, 민원처리기한인 2021. 11. 23.자로 등록되어야 마땅하다. 【보충서면 1】 4) 청구인들은 임대사업을 하고자 기존에 소유하던 주택을 2020. 2. 17. 임대로 등록하였으며, 재개발사업의 특성상 조합을 통하여 신축한 이 사건 부동산을 준공인가일(2021. 12. 29.) 전 시점인 2021. 11. 16. 추가로 임대등록 신청하였는바, 이는 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’에 해당함이 객관적으로 확인된다고 할 것이다. 5) 「조세특례제한법」 제97조의2제1항제1호는 특정 기간에 신축된 주택과 신축된 공동주택으로서 민간임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것)에 따른 건설임대주택에 대하여 조세특례를 규정하고 있다. 이와 관련하여 대법원은 “재건축조합 등의 조합원이 임대사업자로서 임대를 목적으로 조합원용 건물을 취득하는 경우는 그 건물을 임대주택법상의 건설임대주택으로 볼 수 있다”라고 판시하였다. 여기서 건설임대주택은 민간임대주택법상의 건설임대주택을 말하는 것임에도 불구하고, 피청구인은 「조세특례제한법」에 한하여 적용된다는 잘못된 주장을 하고 있다. 6) 결론 주택재개발사업의 특성상 재개발조합 명의로 건축허가와 사용승인을 받았으나, 청구인들이 종전 부동산을 현물출자하여 청구인들의 자금으로 신축건물을 원시취득한 것이다. 그리고 특정 시점(준공인가일) 이전에 임대사업자등록을 신청한 것은 “임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”임을 등록관청에 의사표시한 것이다. 따라서 청구인들의 이 사건 부동산은 민간임대주택법 제2조제2호에서 정하는 ‘민간건설임대주택’에 해당하므로 ‘장기일반민간임대주택’으로 임대사업자등록이 되어야 마땅하다. 【보충서면 2】 7) 기존 서면에서 밝힌 바와 같이 주택재개발 사업의 특성상 재개발조합 명의로 건축허가와 사용승인을 받았으나, 청구인들은 본인 소유의 종전 부동산을 현물출자하여 실제로는 일부금액을 환급받는 조건으로 추가 부담금 없이 원시취득하였다. 그리고 준공인가 이전에 임대를 목적으로 건설하였음을 등록관청에 표시하는 임대사업자등록을 신청하였다. 나. 피청구인 주장 1) 민간임대주택법 제2조제2호는 ‘민간건설임대주택’의 뜻을 정의하고 있는데, “임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택(가목), 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택(나목)”이라고 규정되어 있는바, 국토교통부의 해석에 따르면 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 대한 해석은 주택을 건설하는 경우 ①사업계획승인을 받는 주택(30호 이상)과 ②건축허가를 받는 주택(30호 미만)으로 나뉘고, 사업계획승인을 받는 주택의 경우 사업계획승인 시 주택을 분양주택으로 공급할 것인지 임대주택으로 공급할 것인지 선택이 가능하므로 건설임대주택으로 등록이 가능하고, 건축허가를 받는 주택의 경우 소유권보존등기 이전에 임대사업자로 등록하는 경우에 한해서만 임대를 목적으로 건설한다고 보아 건설임대주택으로 등록이 가능하다고 보기에, 특정 주택을 민간임대주택법 제2조제2호가목에 따른 민간건설임대주택으로 보기 위해서는 ‘임대를 목적으로 건설’하여야 한다는 사실이 명확해야 한다. 2) 이 사건 부동산이 소재하는 해당 재개발 지구는 「도시 및 주거환경정비법」 제10조 및 안양시 고시 제2019-89호 ‘○○시 정비사업의 임대주택 건설비율 개정 고시’에 따라 전체 세대수의 8%(175세대)를 재개발조합 소유의 건설임대아파트로 기 확보(2021. 11. 29. 민간임대주택 공급신고 수리)함으로써 위의 ①사업계획승인을 받는 주택에 해당하며, 청구인들이 주장하는 조합원 자격에서의 이 사건 부동산은 원주민 이주 후 착공 직전 매수한 입주권이라 위의 조항에 해당하지 않고 임대를 목적으로 매수하였다는 점을 객관적으로 확인할 수 없는바, 개별조합원의 소유분까지 민간건설임대주택의 범위에 포함시키는 것은 같은 법 및 관련 법령 체계에 부합하지 않는 해석이다. 3) 청구인들이 제시한 대법원 판례는 민간임대주택법이 개정되기 전에 단지 양도세 부과의 정당성 유무를 판단하기 위한 「조세특례제한법」상 해석(적용)일 뿐이며 2020. 8. 18. 개정된 내용은 ‘7.10 부동산대책’에 따라 주택시장의 과열 요인이 될 수 있는 아파트를 장기일반민간매입임대주택의 유형에서 전면 폐지하여 아파트의 신규등록을 제외하였는데, 만일 청구인들의 주장대로 조합원자격으로 분양(매수)받은 아파트를 건설임대주택으로 보게 된다면 청구인들뿐만 아니라 동일한 조건의 많은 조합원 자격자들의 분양아파트를 건설임대사업 대상으로 볼 수 있다는 취지로 해석되므로 민간임대주택법에 따라 행정 처리를 하고 있는 각 지자체 임대사업자 담당직원의 행정업무 안정성에 큰 혼란이 초래될 수 있고, 이는 현행 임대주택제도의 취지에 맞지 않아 임대사업자 등록제도 운영에 큰 어려움이 있을 것이다. 4) 결론 위와 같은 사항을 고려하여 피청구인의 이 사건 처분은 적법ㆍ타당하다고 사료되고, 청구인들의 이 사건 심판청구는 기각되어야 할 것이다. 【보충서면】 5) 청구인들이 임대사업을 하고자 기존에 소유하던 주택을 2020. 2. 17.에 임대등록을 하고, 그 후 조합을 통해 신축한 이 사건 부동산을 준공인가(2021. 12. 29.) 전인 2021. 11. 16. 추가로 임대등록을 신청하였는바, 이는 “임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택”에 해당됨이 객관적으로 확인된다는 주장에 대하여 가) 이 사건 부동산은 사업계획승인을 받는 주택(30호 이상)으로 분류되어 도시정비법 제10조 및 ‘안양시 정비사업의 임대주택 건설비율 개정 고시’에 따라 전체 세대수의 8%(175세대)를 재개발조합 소유의 건설임대아파트로 이미 확보한 아파트로서, 민간임대주택법 제2조제2호가목의 민간건설임대주택은 사업계획승인을 임대주택 목적으로 받은 경우에만 건설임대사업자로 등록할 수 있다는 국토교통부 해석에 따라 사업계획승인을 받은 재개발조합만이 건설임대사업자로 등록할 수 있는 자격이 되므로, 조합원 자격으로 분양(매수)받은 아파트는 건설임대주택으로 등록할 수 있는 자격으로 보는 것은 해석상 맞지 않고, 오히려 청구인들의 이 사건 부동산은 같은 법 제2조제3홍의 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간매입임대주택에 해당한다고 보아야 한다. 나) 청구인들이 제시한 대법원 판례(2010. 8. 19. 선고 2010두6427)에 적용되는 법은 구법인 임대주택법을 적용한 판례이고, 그 당시에는 아파트 유형 자체가 장기일반민간매입임대주택에 속하므로 법 원용에 무리가 없었지만, 임대주택법이 민간임대주택법으로 개정(2015. 8. 11. 법률 제13474호)되었고, 2020. 8. 18. 현재 개정된 민간임대주택법에서는 주택시장의 과열화를 방지하고 주택시장을 안정화하고자 아파트를 장기일반매입임대주택의 유형에서 전면폐지 하여 개인 자격의 아파트의 신규등록을 금지하고 있는바, 2010년의 부동산 시장과 2020년 이후의 부동산 시장이 크게 변화된 상황에서 구법인 임대주택법을 적용한 판례를 현 상황에 적용하는 것은 맞지 않으므로, 개인을 건설임대사업자로 해석하는 일은 엄격하게 제한되어야 할 것이다. 다) 청구인들이 주장하는 판례를 적용하여 조합원 소유의 아파트를 건설임대등록 가능한 자격으로 보게 된다면 청구인들뿐만 아니라 같은 조건의 전국의 많은 조합원 개인이 분양받은 아파트를 건설임대사업자로 볼 수 있다는 선례가 되어 이는 등록임대사업자 세재혜택(종부세 합산배제 및 양도세 중과매제)을 위해 건설임대주택 등록신청이 폭증할 것이고 이는 곧 민간임대주택 시장의 교란을 일으킬 수 있다. 또한, 국토교통부 유권해석(유선질의)도 개인자격의 건설임대는 불가하다는 의견이다. 6) 결론 위와 같이 청구인들이 주장한 판례는 조세부과에서의 원시취득에 관한 해석일 뿐 신법ㆍ특별법 우선적용의 원칙에 따라 민간임대주택법 제2조제3호의 민간매입임대로 해석하는 것이 적법ㆍ타당하므로 이 사건 심판청구는 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【민간임대주택에 관한 특별법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다. 가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택 나. 「주택법」 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택 다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택 라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택 마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택 5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다. 7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 12. “공공지원민간임대주택 공급촉진지구”란 공공지원민간임대주택의 공급을 촉진하기 위하여 제22조에 따라 지정하는 지구를 말한다. 제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 1. 삭제 <2018. 1. 16.> 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 (취득유형) 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 (공공지원 여부) ③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. ⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다. 1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함하여 산정하고, 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 2. 해당 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 제43조의 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 【민간임대주택에 관한 특별법 시행령】 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다. 1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자 2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자 다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자 라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자 1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자 2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자 ② 제1항에도 불구하고 과거 5년 이내에 민간임대주택 또는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)가 발생한 사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다. ③ 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 【민원 처리에 관한 법률】 제22조(민원문서의 보완ㆍ취하 등) ① 행정기관의 장은 접수한 민원문서에 보완이 필요한 경우에는 상당한 기간을 정하여 지체 없이 민원인에게 보완을 요구하여야 한다. ② 민원인은 해당 민원의 처리가 종결되기 전에는 그 신청의 내용을 보완하거나 변경 또는 취하할 수 있다. 다만, 다른 법률에 특별한 규정이 있거나 그 민원의 성질상 보완ㆍ변경 또는 취하할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항에 따른 민원문서의 보완 절차 및 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【민원 처리에 관한 법률 시행령】 제24조(민원문서의 보완 절차 및 방법 등) ① 행정기관의 장은 법 제22조제1항에 따라 민원인에게 민원문서의 보완을 요구하는 경우에는 문서 또는 구술 등으로 하되, 민원인이 특별히 요청한 경우에는 문서로 하여야 한다. ② 행정기관의 장은 제1항에 따라 보완 요구를 받은 민원인이 보완 요구를 받은 기간 내에 보완을 할 수 없음을 이유로 보완에 필요한 기간을 분명하게 밝혀 기간 연장을 요청하는 경우에는 이를 고려하여 다시 보완기간을 정하여야 한다. 이 경우 민원인의 기간 연장 요청은 2회로 한정한다. ③ 행정기관의 장은 민원인이 법 제22조제1항에 따라 정한 보완기간 또는 이 조 제2항 전단에 따라 다시 정한 보완기간 내에 민원문서를 보완하지 아니한 경우에는 10일 이내의 기간을 정하여 다시 보완을 요구할 수 있다. ④ 제2항 및 제3항에 따른 민원문서의 보완에 필요한 기간의 계산방법에 관하여는 「민법」 제156조, 제157조 및 제159조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 임대사업자등록증, 임대사업자 등록사항 변경신고서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인들은 2019. 3. 24. ○○○지구 주택재개발정비사업조합과 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 일원에 소재한 ○○○○○○○○ 아파트 ○○○동 ○○○○호와 ○○○동 ○○○○호의 분양권 공급계약을 체결한 조합원으로서 위 조합에 토지를 제공한 이유로 계약금, 중도금, 잔금 등 분담금이 없는 자이고, 2020. 2. 17. 경기도 □□시 □□구 □□□로 □□□□ 소재 □□□□□□□아파트 □□□동 □□□□호를 민간매입임대주택으로서 장기일반민간임대주택(8년)으로 최초 등록을 하였다. 나) 국토교통부에서는 2020. 7. 10. ‘단기임대ㆍ아파트 매입형 장기임대 폐지(신규등록 불가, 자동말소, 자진말소), 임대의무기간 8년에서 10년으로 연장, 임대보증금 보증 의무가입 대상 확대’라는 취지의 내용으로 주택시장 안정 보완대책을 발표하였고, 같은 해 8. 18. 민간임대주택법 제2조제5호에서 정하는 “장기일반민간임대주택”의 정의가 ‘아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다’라는 내용을 추가하는 것으로 개정 및 시행되었다. 다) 청구인들은 2021. 11. 16. 피청구인에게 렌트홈(임대등록시스템)을 통해 이 사건 부동산을 민간임대주택에 추가하는 내용으로 임대사업자 등록사항 변경신고서를 제출하였다. 라) 피청구인은 2021. 11. 19. 청구인들에게 변경신고 기재사항에 청구인들의 이 사건 부동산이 민간건설임대주택으로 등록 가능한지에 대하여 보완 설명하라는 취지로 보완(보정)요청을 하였다. 마) 피청구인은 2021. 11. 25. 청구인들에게 아파트 조합원 자격 상태로 신청한 민간건설임대주택 신고는 이 사건 부동산이 민간임대주택법 제2조제2호에서 정하는 민간건설임대주택에 해당하지 않아 수리가 불가하다는 이유로 임대사업자 등록사항 변경신고를 거부하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 청구인들은 민간임대주택법 제2조제2호가목에서는 “민간건설임대주택”을 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’이라고 정의하고 있는데, 건물신축의 경우 자재비와 노무비 등 건설원가를 본인이 부담하고 그 건물을 원시취득하는바, 재건축조합의 조합원도 각자 부담할 본인의 자금으로 건축절차의 편의상 조합을 통하여 건축하는 것이므로 건축자금의 제공자인 조합원이 그 건물을 원시취득한 것이어서, 결국 조합원이 종전의 대지 위에 그가 출자한 옛 건물을 헐고 새로운 건물을 신축하여 취득한 경우와 실질적으로 같아 재개발조합의 조합원인 청구인들이 임대사업자로서 임대를 목적으로 조합원용 건물(아파트)을 취득하는 경우에는 그 건물을 민간임대주택법상의 ‘민간건설임대주택’으로 볼 수 있으므로 민간임대주택법 제2조제5호의 ‘장기일반민간임대주택’으로 등록이 가능함에도 이를 거부하는 것은 위법ㆍ부당하고, 임대사업자 등록은 행정관청의 인ㆍ허가 사항이 아니라 일반적인 등록사항으로서 법 규정에 따라 처리기한인 2021. 11. 23.자로 등록되어야 마땅하다는 취지로 주장한다. 가) 먼저, 이 사건 처분이 위법ㆍ부당한지에 대하여 살펴본다. 이 사건 부동산이 소재하는 해당 재개발지구는 법령에 따른 건설임대아파트가 이미 확보된 지구에 해당하므로, 이 사건 부동산이 민간임대주택법 제2조제2호가목에서 정하는 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’에 해당하여야 장기일반민간임대주택으로 등록할 수 있는바, 이 사건 부동산은 청구인들이 조합원 자격으로 분양받은 아파트여서 이에 해당하지 않으며, 민간임대주택법 제2조제5호 장기일반민간임대주택의 정의에서 괄호내 단서로 “아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외”라고 규정하고 있으므로 청구인들의 주장은 이유 없다. 그리고 청구인들이 주장의 근거로 드는 대법원 판례(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010두6427 판결)는 위의 단서 규정이 신설되기 이전의 판례이므로 주장의 근거로 원용할 수 없다. 나) 다음으로, 등록일자를 2021. 11. 23.로 하여 이 사건 부동산을 장기일반민간임대주택으로 등록하도록 의무이행을 구하고 있어 살펴본다. 청구인들은 2021. 11. 16. 피청구인에게 임대사업자 등록사항 변경신고를 하였으므로 민간임대주택법 제5조제4항에서 “시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.”라고 정하는 바에 따라 같은 해 11. 23. 일반적인 등록사항으로서 처리가 이루어져야 한다는 취지로 주장하나, 같은 법 제5조제5항에 따르면 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 보는바, 피청구인의 담당공무원은 같은 해 11. 19. 「민원 처리에 관한 법률」 제24조제1항에 따라 유선으로 청구인 김종옥에게 신고가 수리되기 어려운 사항임을 설명하고 수리를 원한다면 신고 가능한 사항임을 보완하여 설명하도록 안내하였기에 청구인들의 변경신고가 기한 경과 후 바로 수리되어야 할 사항은 아니고, 청구인들이 피청구인에게 신고 가능한 사항인지에 관한 회신을 보냈다고 인정할 만한 증거를 찾아보기 어려우며, 이를 차치하더라도 청구인들은 이 사건 부동산의 등록을 위한 변경신고 이전에 이미 같은 방식으로 분양을 받았던 석수동 소재 아파트를 민간매입임대주택 형태로 임대사업자 등록을 하였음을 확인할 수 있는바, 위에서 언급한 바와 같이 개정된 민간임대주택법 제2조제5호에서 ‘장기일반민간임대주택’의 정의상 단서에 따라 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 장기일반민간임대주택에서 제외된다고 정하였으므로, 이 사건 부동산이 민간임대주택법 제2조제2호가목에서 정하는 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’에 해당하지 않는 이상, 청구인들은 장기일반민간임대주택의 등록을 신청할 수 없기에, 이 사건 부동산이 민간건설임대주택 요건에 적용될 여지는 없으며, 이에 대한 청구인들의 주장은 이유 없다고 할 것이다. 따라서 이 사건 처분이 적법ㆍ타당한 이상 피청구인에게는 이 사건 부동산을 장기일반민간임대주택으로 등록할 의무가 있다고 볼 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인들의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 모두 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.